Invertir en propiedades de alquiler es un buen punto de partida para los nuevos inversores inmobiliarios. Las propiedades de alquiler pueden crear flujo de efectivo y valor a través de la apreciación. Los inversores se benefician de exenciones y deducciones fiscales cuando compran bienes inmuebles.
Si bien invertir en propiedades de alquiler puede ser un método lucrativo de inversión inmobiliaria, hay mucho que considerar antes de hacerlo. Este completo tutorial le enseñará cómo comenzar a invertir en propiedades de alquiler como novato. Analizaremos lo que se necesita para invertir en propiedades de alquiler, las trampas comunes que se deben evitar y los elementos a considerar antes de comprar su primera propiedad de alquiler.
¿Qué son las propiedades de alquiler?
Las propiedades de alquiler son propiedades residenciales o comerciales que se alquilan o alquilan a un inquilino por un período de tiempo específico. Hay alquileres a corto plazo, como los alquileres vacacionales, y alquileres a largo plazo, como los que tienen contratos de uno a tres años.
Las propiedades residenciales de alquiler van desde residencias de una a cuatro familias e incluyen:
- viviendas unifamiliares,
- dúplex,
- tríplex, así como
- cuádruples.
Las propiedades comerciales de alquiler vienen en una variedad de formas, que incluyen:
- multifamiliares (complejos de apartamentos),
- comercial (como un almacén o autoalmacenamiento),
- un lugar de trabajo,
- & espacio comercial
- multiuso.
Debido a que son menos costosas, las propiedades residenciales de alquiler suelen ser más accesibles para los novatos. Se requiere menos dinero por adelantado, lo que generalmente significa que la financiación es más fácil de obtener. Si bien existen excepciones, las propiedades residenciales de alquiler suelen ser más fáciles de mantener. Administrar un inquilino suele ser más fácil que administrar veinte.
Como resultado, el enfoque de esta guía completa sobre la inversión en propiedades de alquiler está en los alquileres residenciales.
La mayoría de los inversores compran una propiedad de alquiler para generar un flujo de caja positivo o ganar más dinero cada mes de lo que gastan en gastos. Aunque no todas las propiedades de alquiler tienen un flujo de caja positivo al principio, lograrlo es un objetivo típico de la inversión en alquiler.
Invertir en propiedades de alquiler
Ser propietario de propiedades de alquiler es un tipo activo de inversión inmobiliaria que requiere tiempo, atención y participación. No todo el mundo es propietario. Como puede ver, hay mucho trabajo involucrado en la localización, evaluación, compra y administración de una propiedad de alquiler de alta calidad.
Si bien es posible subcontratar algunos de estos trabajos activos, rara vez es completamente pasivo y siempre hay peligros.
¿Cree que invertir en propiedades de alquiler es una buena opción para usted? Continúe leyendo para saber por dónde empezar y cómo prepararse eficazmente para la tarea que tiene entre manos.
Repasemos los siete pasos que necesitará para invertir en propiedades de alquiler:
#1. Decide dónde quieres invertir tu dinero.
Los inversionistas principiantes en bienes raíces frecuentemente intentan invertir en propiedades de alquiler en sus vecindarios. Esto podría implicar vivir en el mismo código postal, ciudad o estado que su dirección actual. Sin embargo, dependiendo del mercado en el que vivas, esta puede no ser una posibilidad, ni siempre es la mejor.
Es posible que el alquiler no respalde un flujo de efectivo positivo de la propiedad de alquiler si vive en un vecindario donde los valores de la propiedad están en el extremo superior del mercado.
Lea también: Bienes Raíces Comerciales: Definición, Tipos, Compañías y Mejores Consejos de Inversión
Tal vez reside en un mercado de alto precio, como San Francisco, donde la propiedad unifamiliar típica costaba $1.6 millones en marzo de 2021. Es posible que no tenga suficiente dinero para comprar una propiedad de alquiler vecina. Si este es el caso, busque su inversión inicial en otros mercados.
Si bien puede ser más fácil mantener un alquiler que está a solo 10 minutos en lugar de a dos estados, puede invertir en cualquier mercado. Si no va a invertir en su propio patio trasero, eche un vistazo amplio a otros mercados, buscando regiones que cumplan con los siguientes criterios:
- La demanda de propiedades de alquiler es alta, pero la disponibilidad de viviendas y las tasas de desocupación son bajas.
- El crecimiento del empleo es constante o creciente. El crecimiento económico, la creación de empleo y el crecimiento de la población son todos indicadores positivos.
- Los ingresos de alquiler promedio cubren el costo de la propiedad de alquiler y corresponden a los fondos que tiene disponibles para invertir. Una propiedad de alquiler de $ 200,000 no proporcionará una gran rentabilidad si solo se puede alquilar por $ 700 por mes. Y si solo tiene $ 20,000 para depositar, es poco probable que obtenga la aprobación para el financiamiento bancario en una propiedad de alquiler de $ 200,000.
Lea también: Valoración de propiedades: cómo valorar su inversión inmobiliaria y sus propiedades.
Hay una variedad de herramientas gratuitas y pagas disponibles para ayudarlo a realizar estudios de mercado en varios lugares del país, incluida nuestra propia guía de los mejores lugares para comprar una propiedad de alquiler en 2023. Úselos para aprender sobre crecimiento económico, demanda de vivienda , tasas de desocupación, ingreso promedio y costo promedio de vivienda en varios lugares.
- Mashvisor es un sitio web parcialmente gratuito que lo ayuda a evaluar los precios de los alquileres vacacionales, la oferta actual y la viabilidad de una posible inversión. Algunas funciones solo están disponibles con una actualización comprada.
- Local Market Monitor es un sitio web pago que ofrece datos demográficos del mercado, evaluaciones de inversión y tasas de capitalización.
- Department of Numbers es un sitio web gratuito que proporciona información sobre población, empleo, vivienda y economía.
- Las tasas de vacantes se pueden encontrar en Census.gov.
- Los principales mercados inmobiliarios de EE. UU. se describen en Tendencias emergentes en bienes raíces 2021 de PwC.
Después de decidir un mercado en el que invertir, examínelo a nivel micro. Identifique ciertos vecindarios o códigos postales para apuntar mientras tiene en cuenta los siguientes factores para cada área:
- Oferta y demanda de viviendas, incluida cualquier construcción futura que aumente la demanda. La tasa de criminalidad.
- Evaluaciones escolares.
- Valor de la propiedad en promedio.
- El alquiler es sobre el promedio.
- ¿Algún mercado en particular que deba evitar o perseguir, como el de estudiantes o viviendas económicas?
#2. Determina en qué quieres invertir.
Si bien las propiedades de alquiler unifamiliares son una opción de inversión, no son las únicas. Puede ser propietario de un dúplex, tríplex, cuádruple o cualquier cosa mucho más grande (si desea alquilar su propiedad comercialmente). Determina si quieres ser propietario de alquileres de vacaciones o propiedades de alquiler a largo plazo.
Independientemente del tipo de propiedad que elija, es fundamental comprender qué características de ese tipo de propiedad tienen demanda. Esto comprende el tamaño de la unidad o de la casa, la cantidad de dormitorios y baños, y cualquier servicio, como una piscina o una chimenea.
Determine si un determinado tipo de propiedad está sobresaturado o desabastecido. Por ejemplo, puede descubrir que una región tiene demasiados apartamentos de una habitación y muy pocos apartamentos de dos habitaciones disponibles para alquilar. Puede hacerlo mirando los inventarios actuales del mercado en sitios web de la industria de alquiler de bienes raíces como Zillow, HotPads o ForRent.com. Hablar con un agente inmobiliario local es otro enfoque excelente para conocer un mercado determinado.
Asegúrese de entender lo que está buscando en una propiedad de alquiler, como:
- área de superficie,
- la cantidad de dormitorios o baños, etc.
- estilo de construcción (por ejemplo, madera u hormigón),
- el tipo de estacionamiento que está disponible, y
- Tipo de propiedad (p. ej., residencia unifamiliar, condominio, casa adosada, dúplex, tríplex o cuádruple).
No es raro que diferentes comunidades tengan distintos conjuntos de requisitos.
#3. Localice posibles propiedades de alquiler en las que invertir.
Puede comenzar a buscar propiedades para invertir una vez que haya reducido su mercado y definido sus criterios. Hay varios métodos para localizar propiedades de inversión.
Busque en la MLS o consulte con un agente inmobiliario.
Buscar en el servicio de listado múltiple (MLS) es la técnica más común para encontrar propiedades de inversión adecuadas. Los sitios web como Realtor.com y Zillow le permiten configurar parámetros de búsqueda y recibir notificaciones cuando una nueva propiedad coincide con esos criterios.
También puede ponerse en contacto con un agente de inversiones inmobiliarias local y pedirle que configure las mismas alertas para usted. Un buen agente inmobiliario puede ser una gran fuente de conexiones con bancos, instituciones crediticias, contratistas y proveedores que serán útiles al comprar una propiedad de alquiler.
Es posible que también puedan enviarle "listados de bolsillo", que son listados que aún no se han publicado en la MLS.
Compra de propiedades de alquiler llave en mano
Ciertas empresas se especializan en la venta de propiedades de alquiler completas. Después de la compra, estos alquileres requieren poco o ningún mantenimiento; esto es principalmente una inversión de flujo de caja. (Por supuesto, ningún alquiler es completamente pasivo; es posible que deba intervenir si las cosas salen mal).
En la mayoría de los casos, las propiedades han sido renovadas, tienen un inquilino existente y las responsabilidades del propietario están a cargo de una empresa de administración externa.
Sin embargo, el hecho de que una inversión sea llave en mano no implica que sea buena. Investigue el mercado para ver si el precio de compra, la tarifa de alquiler y la ubicación de la propiedad respaldan la inversión.
Colabora con un mayorista.
Las opciones de inversión fuera del mercado a precios por debajo del mercado son descubiertas por un mayorista de bienes raíces. Negocian con el vendedor por un precio de compra bajo y luego asignan el contrato a un tercero postor por un precio más alto. El mayorista se beneficia del diferencial entre los precios de compra y venta.
Para cerrar, las propiedades mayoristas a menudo requieren un pago del 100 por ciento en efectivo. Con frecuencia requieren renovaciones o mejoras, por lo que pueden no ser elegibles para financiamiento. Hay prestamistas alternativos, como prestamistas de dinero fuerte y privados, que pueden ayudar con dinero en efectivo para el cierre y las finanzas para las reparaciones de la propiedad. Estos prestamistas, por otro lado, pueden cobrar altas tasas de interés y solo proporcionar dinero por un tiempo limitado.
Si bien los mayoristas pueden brindar oportunidades excepcionales de inversión fuera del mercado, los problemas financieros pueden hacer que trabajar con ellos sea problemático.
Marketing por contacto directo
Una campaña de marketing es otra técnica para identificar una posible propiedad de alquiler en la que invertir. Puede utilizar marketing web dirigido o carteles de bandidos. Otra opción común es el marketing por correo directo.
Un inversor utiliza una campaña de correo directo para enviar una serie de cartas o postales a vendedores fuera del mercado. La fuente de lista y el árbol de datos, por ejemplo, le permiten crear y comprar listas de personas que cumplen criterios específicos. Busque propietarios que estén en proceso de ejecución hipotecaria o antes de la ejecución hipotecaria, propiedades que hayan pasado recientemente por la legalización de un testamento o propiedades que sean de propiedad libre y clara (sin hipoteca).
Puede filtrar los resultados por parámetros de propiedad como el número de dormitorios y baños, así como por condado, código postal o ciudad.
Al escribir a máquina oa mano una serie de cartas o postales, puede crear su propia campaña postal. También puede contratar a un tercero para que lo haga por usted.
Esta estrategia de localizar posibles inversiones requiere la mayor cantidad de tiempo y dinero. Puede ser una excelente manera de encontrar propiedades de alquiler fuera del mercado, pero puede que no sea la mejor opción para usted. Esta es una buena fuente de inventario fuera del mercado si está preparado para invertir el tiempo, el esfuerzo y el dinero necesarios para llevar a cabo una campaña de correo exitosa.
#4. Examine las propiedades de alquiler y ejecute las cifras
Es fundamental para calcular el flujo de caja neto de una propiedad de alquiler. Este es el ingreso por alquiler después de deducir los gastos y los pagos de la hipoteca. Esto es especialmente crítico si desea tener un flujo de caja positivo, lo que casi seguro es.
Para comenzar, calcule cuántos ingresos de alquiler podrá generar. Rentometer es una herramienta gratuita que le permite comparar los precios de alquiler promedio y mediano según la ubicación, el tamaño y el tipo de su propiedad. Si la propiedad actualmente tiene un inquilino, asegúrese de que el inquilino esté pagando las tarifas de alquiler del mercado; puede haber espacio para aumentar el alquiler.
Siempre seguro de que los alquileres comparables están en condiciones comparables a las de su propiedad. Si su alquiler está desactualizado o carece de instalaciones en comparación con otras propiedades en la comunidad, es posible que no pueda cobrar el alquiler del mercado hasta que realice algunas mejoras o renovaciones.
Determine la tasa típica de vacantes para su área específica en función del tipo de propiedad que está comprando después de estimar el alquiler de mercado de la propiedad. Para obtener esta información, utilice el censo o una herramienta de datos inmobiliarios.
A continuación, incluya cualquier costo relacionado con la propiedad, que puede incluir:
- Impuestos,
- Seguro para bienes inmuebles (también se puede requerir un seguro contra inundaciones),
- alcantarillado y agua,
- Basura,
- Eléctrico,
- Gas,
- Honorarios por asociaciones de propietarios (HOA),
- publicidad,
- Mantenimiento (el estándar de la industria es del 1 % al 3 % del valor de la propiedad),
- Cuidado del césped
- administración de fincas (si utiliza un administrador de terceros).
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Al calcular el retorno de la inversión, la mayoría de las propiedades de alquiler utilizan un retorno de efectivo sobre efectivo. La tasa de capitalización, por otro lado, es ventajosa cuando se invierte en propiedades con más de una unidad de alquiler.
Tenga en cuenta que siempre existe la posibilidad de que la propiedad no genere la ganancia o rentabilidad que se esperaba anteriormente. También puede encontrar problemas inesperados en el transcurso de la empresa. No existe un retorno de la inversión "perfecto", una tasa de capitalización ideal o un flujo de caja mensual óptimo. Todo se reduce a sus propios objetivos de inversión, tasa de rendimiento deseada y tolerancia al riesgo.
Analice cada propiedad de alquiler y proceda con las inversiones que se ajusten a sus necesidades.
#5. Obtener financiamiento (si es necesario)
Si no puede pagar toda la propiedad en efectivo, deberá obtener financiamiento. Una vez que haya elegido una inversión, comience el procedimiento de documentación y suscripción tan pronto como sea posible. No todos los bancos prestan a individuos para propiedades de inversión; elige un prestamista o banco con el que puedas trabajar antes de poner la propiedad bajo contrato.
La mayoría de los bancos requieren un pago inicial del 20 %, pero hacer un pago inicial con más frecuencia equivale a una mejor tasa de interés. Las tasas de interés para los préstamos de propiedad de inversión normalmente son más altas y pueden variar según el tipo de propiedad que esté comprando.
#6. Encuentre un inquilino
Una vez que haya cerrado la compra de la propiedad, deberá encontrar un inquilino. La evaluación de los inquilinos puede ser la diferencia entre un inquilino decente que mantiene la propiedad y paga a tiempo y uno que se atrasa todos los meses, deja de pagar por completo o destroza la propiedad al salir.
Por un pequeño precio, los programas en línea como My Rental, Turbo Tenant y My Smart Move pueden evaluar a los inquilinos mientras lo mantienen en cumplimiento con las leyes de vivienda justa. Las empresas de administración de terceros también llevarán a cabo el procedimiento de selección de inquilinos como parte de sus servicios.
Si lo maneja usted mismo, asegúrese de que su método de selección sea similar para cada inquilino. Comprenda los Estándares de Vivienda Justa y las preguntas de selección que desea hacer. Si bien depende de usted evaluar sus necesidades, existen algunos estándares de la industria en el sector de propiedades residenciales de alquiler que debe tener en cuenta:
- Ingresos iguales o superiores al monto del alquiler (tres veces el monto del alquiler es el estándar de oro).
- Historial de trabajo que ha sido consistente, con un trabajo estable actual.
- Ingresos verificables (es decir, talones de pago, extractos bancarios o declaraciones de impuestos).
- Crédito que cumple o supera su mínimo indispensable (620 es un mínimo común).
- Una verificación de antecedentes penales que satisfaga sus criterios de condenas anteriores o delitos menores.
- Propietarios anteriores que pueden dar fe del historial y rendimiento de alquileres anteriores.
Si se descubre un delito menor, antecedentes penales, desalojo u otro resultado indeseable durante el proceso de selección, haga preguntas para obtener más información. No está obligado a alquilar a un inquilino potencial si no coincide con sus estándares de vivienda (que deben estar dentro de las pautas de vivienda justa).
Tenga en cuenta que incluso el mejor proceso de selección puede resultar en que un arrendatario no respete el acuerdo.
Puntos de arrendamiento a considerar
Un contrato de arrendamiento es un acuerdo legalmente vinculante entre un inquilino y un propietario que describe las responsabilidades de cada parte. Esto frecuentemente incluye:
- si el inquilino puede tener mascotas,
- Reglas para modificar la propiedad,
- límites de la pintura,
- direcciones de estacionamiento de vehículos,
- el procedimiento para hacer una solicitud de reparación,
- Fechas de vencimiento del alquiler y cargos por pagos atrasados,
- cómo hacer un pago, y
- cualquier otra ley y reglamento que el inquilino deba conocer
un contrato de arrendamiento puede tener dos páginas o veinte páginas. Si bien hay numerosos contratos de arrendamiento gratuitos disponibles en línea, es recomendable que un profesional de bienes raíces analice o prepare el contrato para usted.
#7. Cuida la propiedad
La gestión de la propiedad implica las siguientes tareas:
- Verificación de nuevos inquilinos
- Cuidar de los arrendamientos y las mudanzas;
- Coordinar las solicitudes de mantenimiento de los inquilinos;
- Interactuando con los inquilinos
- Obtención de renta;
- Entrega de recordatorios, tales como pagos atrasados y avisos de desalojo;
- Inspecciones de mudanzas; y
- Pago posterior a la mudanza de cualquier tarifa de depósito
Cuando se trata de la administración de propiedades, tiene dos opciones: contratar a un tercero o manejarlo usted mismo.
Emplear los servicios de una organización de gestión de terceros.
Es probable que contratar una empresa de administración de propiedades sea la mejor opción si el propósito de la propiedad de alquiler es generar ingresos pasivos. A cambio de cuotas mensuales, gestionan todo lo relacionado con el alquiler.
Cada negocio de administración tiene una estructura de cargos y servicios separada, que puede ser una cantidad fija o un porcentaje de las rentas brutas. Por lo general, pagará entre el 8 % y el 12 % de su alquiler.
Antes de contratar a una empresa de gestión, tenga una entrevista con ellos. Solicite referencias de clientes anteriores, visite otras propiedades que administran y consulte las reseñas de Internet para confirmar que cumplen sus promesas.
Administrar las propiedades de alquiler usted mismo
Si opta por administrar la propiedad usted mismo, considere usar un servicio gratuito de alquiler en línea como Cozy o Avail, que le permitirá:
- Alquile y cobre depósitos en línea,
- Controlar el contrato de arrendamiento (incluido el envío para firmas electrónicas),
- Envíe recordatorios por mensaje de texto o correo electrónico cuando vence el alquiler si los pagos se retrasan,
- Determinar automáticamente si se debe un recargo por pago atrasado y
- Todos los pagos deben ser depositados directamente en su cuenta bancaria.
Lea también: Valoración de propiedades: cómo valorar su inversión inmobiliaria y sus propiedades.
El manejo de reparaciones y mantenimiento es uno de los últimos trabajos activos en la administración de una propiedad de alquiler. Es mejor ser proactivo con el mantenimiento como propietario para no tener que lidiar con reparaciones de emergencia. Verifique que la propiedad esté en buen estado de funcionamiento antes de que entre el inquilino. Examine:
- plomería,
- eléctrico,
- el techo,
- sistemas de climatización, etc
- el calentador de agua caliente
- fans,
- así como luces
- accesorios.
Puede ser útil proporcionarle a su inquilino recordatorios o incluso suministros para el mantenimiento de rutina, como el reemplazo del filtro de aire.
Muchos propietarios compilan una lista de proveedores de servicios del área, como personal de mantenimiento, plomeros, electricistas y contratistas. Si se requiere una reparación imprevista, el propietario sabe exactamente a quién contactar para resolver el problema lo antes posible.
Realice un recorrido por la propiedad antes de que el arrendatario se mude. Tome imágenes con fecha y hora de cada habitación y registre la condición de la propiedad en un informe de inspección. Este acuerdo debe ser firmado tanto por el inquilino como por el propietario al momento de la mudanza y la mudanza.
Este acuerdo demuestra al inquilino sus expectativas sobre el estado del alquiler al momento de mudarse y le permite consultar la condición inicial si hay discrepancias. Utilice el mismo criterio después de mudarse para evaluar las condiciones y determinar cuánto se reembolsa del depósito del inquilino.
Las 10 características principales de las propiedades de alquiler rentables
#1. Lugar de residencia
El tipo de inquilinos que atraiga y su tasa de vacantes estarán determinados por el vecindario en el que compre. Si compra cerca de una universidad, es probable que los estudiantes dominen su grupo de inquilinos potenciales, y es posible que tenga dificultades para llenar las vacantes cada verano. Tenga en cuenta que algunos municipios intentan desalentar las conversiones de alquiler imponiendo costosas tarifas de permisos y trámites burocráticos.
#2. Impuestos sobre bienes inmuebles
Los impuestos sobre la propiedad van a variar mucho en el área elegida y querrá saber cuánto perderá. Los altos impuestos a la propiedad no siempre son algo malo, por ejemplo, en un área hermosa que atrae a inquilinos a largo plazo, pero también hay lugares indeseables con tasas altas.
La oficina de evaluación de la municipalidad tendrá toda la información fiscal archivada, o puede hablar con los propietarios locales. Verifique si habrá aumentos de impuestos a la propiedad en el futuro cercano. En una crisis financiera, un municipio puede aumentar los impuestos considerablemente por encima de lo que un arrendador prácticamente puede exigir en alquiler.
#3. Establecimientos educativos
Si se trata de una casa de tamaño familiar, piense en la calidad de las escuelas del área. Aunque su primera preocupación será el flujo de efectivo mensual, el valor total de su propiedad de alquiler entrará en juego cuando la venda. Si no hay buenas escuelas cerca, el valor de su inversión puede verse afectado.
#4. Hurto
Nadie quiere vivir junto a un semillero de actividad ilegal. Las estadísticas de delincuencia en el vecindario deben estar disponibles en la policía local o en la biblioteca pública. Verifique las tasas de vandalismo, delitos graves y menores, y tome nota de si la actividad delictiva está aumentando o disminuyendo. También debe preguntar sobre la frecuencia de la presencia policial en su vecindario.
#5. El mercado laboral
Más inquilinos se sienten atraídos por lugares con perspectivas de empleo en expansión. Consulte con la Oficina de Estadísticas Laborales de EE. UU. (BLS, por sus siglas en inglés) o una biblioteca local para averiguar cómo se clasifica un área determinada en términos de disponibilidad de trabajo. Si hay un anuncio sobre la reubicación de una corporación importante en el vecindario, puede apostar que los trabajadores que buscan un lugar para residir acudirán en tropel allí. Dependiendo del tipo de negocio comprometido, esto podría influir en el valor de la vivienda para que suba o baje. Puede suponer que si quiere esa empresa en su patio trasero, sus inquilinos también lo harán.
#6. Instalaciones
Dé un paseo por el vecindario y observe los parques, restaurantes, gimnasios, cines, conexiones de transporte público y otras comodidades que atraen a los inquilinos. El Ayuntamiento puede ofrecer folletos promocionales que pueden indicarle la mejor combinación de servicios públicos y propiedad privada.
#7. Desarrollo futuro
El departamento de planificación local tendrá información sobre desarrollos o planes existentes para la región. Si hay muchos edificios en construcción, lo más probable es que sea una excelente área de crecimiento. Esté atento a los nuevos desarrollos que pueden tener un impacto en el valor de las propiedades cercanas. Casas nuevas adicionales también podrían competir con su propiedad.
#8. El número de listados y vacantes disponibles
Si un área tiene una cantidad excepcionalmente alta de listados, podría ser el resultado de un ciclo estacional o una comunidad en declive; debe determinar cuál es. Las altas tasas de desocupación, en cualquier situación, obligan a los propietarios a reducir los alquileres para captar inquilinos. Los propietarios pueden aumentar los alquileres ya que las tasas de desocupación son bajas.
#9. Rentas en promedio
Los ingresos por alquiler serán su pan y mantequilla; por lo tanto, debe estar al tanto de la renta promedio en el área. Asegúrese de que cualquier propiedad que esté considerando pueda generar suficiente renta para cubrir el pago de su hipoteca, impuestos y otros gastos. Investigue el área lo suficientemente bien como para predecir dónde estará en los próximos cinco años. Si puede pagar la región ahora, pero es probable que los impuestos aumenten en el futuro, y las propiedades asequibles hoy pueden implicar la bancarrota más adelante,
#10. Desastres naturales
El seguro es otro gasto que deberá deducir de sus declaraciones, por lo que deberá saber cuánto le costará. Si vive en un área propensa a terremotos o inundaciones, los costos del seguro podrían reducir sus ingresos por alquiler.
Errores comunes de las propiedades de alquiler de novatos
#1. Error de cálculo de la demanda en la región
No compre una propiedad en un mercado que no respalde su inversión simplemente porque cree que sería un buen lugar para invertir. Esto es cierto para todo tipo de propiedades de alquiler, pero es especialmente cierto para los alquileres de vacaciones.
El éxito o el fracaso de su propiedad de alquiler está determinado por la oferta y la demanda. Investigue la oferta y la demanda en su área. Encuentre la tasa de disponibilidad promedio para su categoría de propiedad en tiempo real. Estos le dirán si es un buen lugar para invertir su dinero. Las tasas de vacantes se pueden encontrar en los datos del censo, y los agentes locales y los administradores de propiedades pueden brindarle información actualizada sobre las vacantes.
#2. Sobreestimación de Gastos y Subestimación de Alquileres
Los inversores principiantes con frecuencia sobrestiman la renta neta porque están entusiasmados con el potencial de poseer una propiedad de alquiler. Es aconsejable errar por el lado de la precaución y ejecutar sus números con una tarifa de alquiler que es un poco más baja que el promedio.
Si sus cálculos con este número parecen correctos, una renta de mercado será aún mejor. Esto le permite ser más flexible con su precio de alquiler si el mercado cambia o si hay más oferta que demanda para su tipo de alquiler en esa área.
Confirme sus gastos proyectados antes de comprar un alquiler. Investigue la tasa impositiva anual, obtenga un precio para el seguro de propiedad de alquiler y examine las facturas de energía anteriores. Si esta es su primera inversión de alquiler, considere incluir también un colchón de gastos del 5 al 10 %.
#3. Falta de mantenimiento y subestimación de los gastos de reparación.
Incluso si ahorra dinero para reparaciones inesperadas y mantenimiento anual, es posible que no tenga suficiente para reemplazar un artículo grande.
Como precaución, mantenga algunos miles de dólares en una cuenta de ahorros. Esto garantiza que tenga fondos adicionales en caso de una costosa reparación de emergencia.
#4. No iniciar los procedimientos de desalojo con la suficiente rapidez
El desalojo no es una experiencia agradable. Sin embargo, siempre existe la posibilidad de que el inquilino deje de pagar, lo que le obligará a desalojarlo.
Conozca las normas de desalojo de su estado y no posponga demasiado tiempo el inicio del procedimiento de desalojo. Los propietarios principiantes suelen dar al inquilino varias oportunidades y, antes de que se den cuenta, han pasado varios meses sin pagar el alquiler. Todavía tienen que desalojar a la gente. Cumpla con su contrato de arrendamiento si establece que dará un aviso de 30 días después de una cierta cantidad de días de falta de pago.
¿Cuáles son algunos problemas legales comunes relacionados con las propiedades de alquiler?
Los problemas legales comunes relacionados con las propiedades de alquiler incluyen el desalojo, las disputas sobre depósitos de seguridad, el control de alquileres y la habitabilidad. Los propietarios deben estar familiarizados con las leyes y regulaciones estatales y locales para evitar posibles disputas legales con los inquilinos.
¿Cuáles son las leyes y reglamentos que rigen las propiedades de alquiler en los diferentes estados?
Las leyes y reglamentos relacionados con las propiedades de alquiler varían de un estado a otro. Por ejemplo, algunos estados tienen leyes de control de alquileres que limitan la cantidad que un propietario puede aumentar el alquiler, mientras que otros no lo hacen. Además, algunos estados tienen leyes específicas sobre depósitos de seguridad, mientras que otros no. Es importante que los propietarios estén familiarizados con las leyes y reglamentos específicos de su estado para evitar cualquier problema legal.
¿Qué sucede si un inquilino causa daños a una propiedad de alquiler?
Si un inquilino causa daños a una propiedad de alquiler, el propietario puede cobrarle al inquilino el costo de reparar el daño. Esto se puede hacer mediante deducciones del depósito de seguridad o mediante pago directo del inquilino. Si el daño es extenso, el propietario puede optar por emprender acciones legales contra el inquilino para recuperar sus pérdidas.
¿Cuál es el papel de un administrador de propiedades en propiedades de alquiler?
Un administrador de propiedades es responsable de administrar las operaciones diarias de una propiedad de alquiler, incluida la búsqueda y selección de inquilinos, el cobro del alquiler, el mantenimiento y las reparaciones, y la resolución de cualquier queja o problema de los inquilinos. Los administradores de propiedades pueden ser contratados por los propietarios para ayudar a administrar sus propiedades de alquiler y pueden brindar un valioso apoyo y experiencia en el campo.
¿Cómo puede un propietario proteger sus propiedades de alquiler de los desastres naturales?
Los propietarios pueden proteger sus propiedades de alquiler de los desastres naturales tomando ciertas precauciones, como instalar detectores de humo, asegurar objetos sueltos y crear un plan de evacuación de emergencia. Además, los propietarios pueden comprar un seguro para proteger sus propiedades de alquiler de daños causados por desastres naturales.
Conclusión
Cada estado tiene buenas ciudades, buenos barrios y buenas propiedades. Para alinear los tres, se requiere mucho trabajo de pies y estudio. Cuando identifique su propiedad de alquiler perfecta, mantenga sus expectativas realistas y asegúrese de que sus propias finanzas estén lo suficientemente bien como para esperar a que la propiedad comience a generar efectivo.
Cuando se aborda de manera profesional, las propiedades de alquiler pueden ser una excelente inversión. Pero, antes de poner su dinero, querrá entender (tanto como sea posible) en lo que se está metiendo. Si bien la perspectiva de obtener un ingreso mensual pasivo de bienes raíces es atractiva, es crucial comprender que a menudo se necesita mucho trabajo para mantener el flujo de ingresos.
Invertir en propiedades de alquiler puede ser bastante rentable. Sin embargo, debe realizar una investigación exhaustiva sobre las propiedades, los mercados y los inquilinos.
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