Invertir en una casa multifamiliar puede ser una excelente manera de comenzar como inversionista de bienes raíces y un excelente medio para ganar de forma pasiva. Debido al hecho de que las propiedades multifamiliares tienen tanta demanda ahora, las recompensas financieras también serán equivalentes a esa demanda. Sin embargo, ¿qué es exactamente una casa multifamiliar y cómo puede saber si es la inversión ideal para usted? En este artículo, explicaremos qué es una casa multifamiliar, la diferencia entre comprar y construir una casa multifamiliar si puede comprar una casa con un préstamo de la FHA y los diferentes préstamos para viviendas multifamiliares.
¿Qué es una casa multifamiliar?
Una casa multifamiliar es una estructura única diseñada para albergar a varias familias que viven separadas. Esto puede incluir un dúplex (dos casas en un edificio), viviendas unifamiliares o pequeños edificios de apartamentos con hasta cuatro unidades. (Las propiedades comerciales se conocen como edificios con más de cuatro unidades).
El propietario de una vivienda multifamiliar tiene la opción de vivir en una unidad y alquilar las demás, o vivir en otra propiedad y alquilarlas todas. Se te considera inversor si no resides en el inmueble, y las condiciones para recibir una hipoteca son diferentes. Es posible que pueda maximizar los ingresos de alquiler previstos de la propiedad para ayudarlo a calificar para una hipoteca, y es posible que pueda obtener un préstamo más grande.
“Cuando busca una casa unifamiliar, solo piensa en sus propias necesidades”, explica Charlotte Winckowski, asociada de ventas de Re/Max Central Group en Toledo, Ohio. “Cuando busca una casa multifamiliar, debe pensar en ella más como un negocio: ¿Cuáles serán las necesidades de sus inquilinos? ¿Qué tipos de ingresos producirá y cuáles serán sus gastos?
Aquí hay un resumen de algunos de los diferentes tipos de viviendas multifamiliares.
#1. Dúplex
Un dúplex es una vivienda de dos pisos donde cada piso alberga a una familia diferente. Aunque compartirán una puerta de entrada, cada unidad tendrá su propia entrada.
#2. Casa adosada
Dos familias comparten una casa en una casa adosada, dividida por un muro interior. Ambas familias compran sus casas de forma independiente y cada una tiene su propia entrada.
#3. Complejo de apartamentos
Un complejo de apartamentos de unidades múltiples es un edificio único con al menos cinco unidades diferentes. Los residentes con frecuencia comparten recursos, como una piscina, un estacionamiento o un área de juegos.
#4. Casa Pareada
Una casa adosada es una vivienda unifamiliar que comparte pared con otra propiedad. Se asemejan a casas adosadas en apariencia.
Vivienda multifamiliar vs Vivienda unifamiliar
Hay algunas diferencias importantes entre invertir en una casa unifamiliar o multifamiliar.
Precio
El precio será la diferencia más significativa. Una casa unifamiliar es una forma menos costosa y más sencilla de comenzar a invertir en bienes raíces.
Hipoteca
Para una vivienda unifamiliar, es probable que obtenga una hipoteca convencional. Una propiedad multifamiliar, por otro lado, casi seguramente requerirá una bienes raíces comerciales préstamo. Y, especialmente si es nuevo en la inversión inmobiliaria, es casi seguro que los prestamistas necesitarán un pago inicial del 20%.
Riesgo
Las viviendas unifamiliares también son más fáciles de vender. Así que no tienes que preocuparte por
Escalabilidad
Una propiedad multifamiliar, por otro lado, es más fácil de escalar y produce un mayor flujo de caja mensual. También es menos difícil intentar "hackear la casa" en una casa multifamiliar. Esto implica que reside en una unidad mientras alquila las otras.
Privacidad
Debido a las paredes compartidas, quienes viven en casas multifamiliares pueden tener menos privacidad que quienes viven en viviendas unifamiliares.
Pros y contras de vivir o invertir en un multifamiliar
Invertir en propiedades multifamiliares tiene ventajas y desventajas. Los inversores deben asegurarse de que este tipo de propiedad se ajuste a su presupuesto y requisitos. Comencemos con algunas de las ventajas y desventajas más importantes para examinar.
Pros de una casa multifamiliar
- Los ingresos por alquiler generados por su casa pueden usarse para ayudar a compensar el costo de su hipoteca y otros gastos de vivienda, brindándole así una fuente regular de ingresos.
- Será más fácil ocuparse de las reparaciones y el mantenimiento. Es menos probable que note dificultades graves si vive en su casa de alquiler o cerca de ella, y podrá responder más rápidamente si surgen problemas.
- Gran parte del mantenimiento de su casa puede cancelarse como un gasto comercial y puede prorratear algunos de los pagos de intereses de su hipoteca.
- Es una excelente alternativa para familias multigeneracionales que desean estar cerca y al mismo tiempo mantener su privacidad (o lo ayuda a mantener la opción abierta en el futuro).
- Puede mantener la propiedad como una inversión generadora de ingresos incluso si eventualmente se muda a su propia casa, ganando aún más si comienza a alquilar su antiguo apartamento.
Contras de una casa multifamiliar
Hay inconvenientes en la compra de una casa multifamiliar, al igual que con cualquier propiedad de alquiler. Las siguientes son las desventajas más significativas a considerar:
- Comprar una casa multifamiliar puede costar más por adelantado que comprar una casa unifamiliar porque está comprando varias unidades.
- Ser propietario requiere dedicación y tiempo, y vivir con tus inquilinos significa que de vez en cuando, es probable que te molesten los golpes de tus inquilinos a tu puerta con problemas de mantenimiento o reparación. También deberá asegurarse de tener confianza en su capacidad para negociar las condiciones del contrato de arrendamiento y evaluar a los inquilinos.
- Aún es responsable de pagar su hipoteca, ya sea que sus unidades estén desocupadas o si un inquilino se atrasa en el pago del alquiler. También debe tener en cuenta el costo de (pronto) abordar los problemas
- Necesitará un importante fondo de emergencia. Cuantas más unidades tenga, menos afectará una propiedad individual su flujo de efectivo total; sin embargo, los propietarios deben reservar un fondo de emergencia para manejar las reparaciones imprevistas y el alquiler de las unidades desocupadas.
- Vender una propiedad multifamiliar con inquilinos puede ser más difícil porque necesitará organizar visitas y tasaciones, así como mantener informados a los inquilinos sobre el proceso.
- Cuando el alquiler está atrasado, hay quejas por ruido o la propiedad está dañada, por nombrar algunos desafíos que los propietarios pueden enfrentar, debe poder tratar con los inquilinos de manera profesional.
Maximización del ROI de viviendas multifamiliares
El propietario casi siempre utiliza una casa multifamiliar como propiedad de inversión. Los bienes raíces siguen siendo la opción de inversión a largo plazo más popular en los Estados Unidos. Es fundamental comprender todos los costos relacionados con la propiedad, incluidos no solo la hipoteca, los impuestos sobre la propiedad y seguro para propietarios de casas, pero también utilidades, agente de bienes raíces honorarios, publicidad (para atraer inquilinos) y honorarios legales, con el fin de sacar el máximo provecho de su inversión.
Qué buscar al comprar una casa multifamiliar
Ciertas características clave de cualquier unidad multifamiliar la convierten en una buena inversión. Antes de comprar una propiedad nueva, los inversores potenciales deben comunicarse con un agente de bienes raíces certificado en relación con las propiedades en su región.
Las siguientes son algunas de las cosas más importantes que debe buscar:
#1. Ubicaciones
Uno de los factores más importantes que determinan cuán simple es localizar inquilinos es la ubicación de la propiedad. También afectará la cantidad de alquiler que puede cobrar. hacer una investigación para encontrar una propiedad en un área deseable.
#2. Ingreso potencial por alquiler
¿Qué tipo de ingresos de alquiler puede esperar hacer? Es posible que deba calcular cuánto necesitará ganar para cubrir la hipoteca, las reparaciones probables y otros gastos para conocer su ingreso potencial de alquiler.
#3. el numero de unidades
Cuantos más apartamentos tenga la propiedad, más posibles inquilinos tendrá. Determine la cantidad deseada de unidades según su presupuesto y la cantidad de dinero que desea ganar.
#4. Vendedor de la propiedad
Finalmente, debe realizar una investigación sobre la persona que vende la propiedad. ¿Tienen un historial de mantenimiento de la propiedad?
Determinar si califica para una vivienda multifamiliar
Antes de comenzar el proceso de compra, debe determinar si es elegible o no para una hipoteca sobre una propiedad multifamiliar. Es necesario considerar los siguientes factores al comprar una propiedad multifamiliar de 2 a 4 unidades, del tipo que se puede obtener de muchos prestamistas residenciales
Guía paso a paso para comprar una casa multifamiliar
Para comprar con éxito propiedades multifamiliares, es importante tener una comprensión sólida de por dónde empezar, cómo elegir un tipo de préstamo y qué implica hacer una oferta sólida.
A continuación, analizaremos más de cerca el proceso de compra de viviendas multifamiliares y cómo puede mejorar sus posibilidades de detectar y aprovechar nuevas oportunidades en el proceso.
#1. Encuentre una casa multifamiliar
Para empezar, cuando compre una casa multifamiliar, querrá buscar una propiedad que tenga su ubicación en un vecindario que será el más accesible para los inquilinos en el futuro. En su búsqueda de unidades y propiedades de alquiler, esté atento a los vecindarios con distritos escolares de calidad, vecindarios en desarrollo y pueblos con una alta concentración de atracciones turísticas y destinos que tienen potencial de supervivencia. Porque, después de todo, una ubicación deseable atrae a inquilinos de alta calidad que están dispuestos a pagar una prima para residir en la propiedad.
También tendrá que trabajar con un agente inmobiliario local. Ellos pueden ayudarlo a decidir dónde comprar y si una casa es costosa.
También debe realizar su propio estudio sobre el lugar, especialmente si no está familiarizado con él o no reside cerca. Esto puede implicar visitar un vecindario varias veces en diferentes días para comprender adecuadamente su carácter. Un poco de investigación puede salvarlo de comprar en un área terrible.
#2. Elija un préstamo
Al comprar una casa multifamiliar, es crucial saber qué programa de financiamiento y proveedor usar. De todos modos, una inversión inmobiliaria exitosa implica adquirir la mejor tasa de interés posible, controlar el flujo de efectivo y considerar cómo las diferentes categorías de activos se combinan en su cartera de inversión total.
Un factor a tener en cuenta es que ciertos prestamistas en línea solo financiarán propiedades de dos unidades. Esta forma de inversión es perfecta para propietarios que desean administrar varias propiedades multifamiliares o para aquellos que desean vivir en un apartamento y alquilar el otro para obtener ingresos adicionales.
De lo contrario, las hipotecas/préstamos convencionales son la opción más popular para la inversión en la compra de viviendas multifamiliares. Puede ser elegible para un préstamo FHA o VA a través de varias compañías hipotecarias, si uno de los apartamentos es su residencia principal,
Una vez que haya asegurado la financiación, estará listo para hacer una oferta.
#3. Haz una oferta
Al realizar una oferta en una propiedad multifamiliar, querrá consultar a su agente. Antes de que su agente se reúna con el agente de ventas en su nombre, considere la oferta más alta que está dispuesto a hacer (según su presupuesto y límites de financiamiento).
Luego, su agente se reunirá con el agente del vendedor para negociar. Su oferta para adquirir la propiedad multifamiliar podría ser aceptada. Las contraofertas son normales, así que no te decepciones si tienes que renegociar varias veces.
Una vez que el vendedor acepta su oferta, comienza el procedimiento de cierre. Compre un seguro, programe una inspección y maneje los costos de cierre ahora.
#4. Renueve y prepárese para sus inquilinos
Después del cierre, puede comenzar a renovar su nueva propiedad multifamiliar y prepararse para los inquilinos. Este proceso incluye la renovación/reparación y la redacción de una estrategia de gestión.
reparar y renovar
Antes de que pueda comenzar a alquilar unidades, verifique que su hogar multifamiliar cumpla códigos municipales.
También es posible que desee reemplazar las perillas de las puertas, los artefactos de iluminación, los tiradores de los gabinetes y la pintura. Recuerde que estas renovaciones pueden ayudarlo a atraer a más inquilinos, aumentar el alquiler y aumentar los ingresos operativos netos generales.
Asegúrese de tener una estrategia de mantenimiento. Este plan debe incluir las solicitudes de reparación de los inquilinos, el mantenimiento del edificio, el cuidado del césped y la remoción de nieve.
Crear un plan de gestión
Finalmente, debe decidir cómo administrará sus apartamentos de alquiler multifamiliares y cómo los anunciará a los inquilinos potenciales. Antes de tomar esta decisión, considere cuánto tiempo puede dedicar a su propiedad.
Como parte de su planificación, debe crear un presupuesto para su propiedad multifamiliar que tenga en cuenta los gastos de funcionamiento, las actualizaciones y las demandas de flujo de caja.
Préstamos para viviendas multifamiliares
Los préstamos para viviendas multifamiliares permiten a los inversores comprar o refinanciar propiedades con dos a cuatro unidades o cinco o más unidades. Además, los préstamos para viviendas multifamiliares ofrecen tasas económicas y períodos de hasta 35 años para inversionistas nuevos y experimentados.
Hay cuatro formas de préstamos para viviendas multifamiliares:
#1. Préstamo para vivienda multifamiliar convencional
Adecuado para inversionistas que buscan financiamiento multifamiliar estándar para dos a cuatro unidades en buenas condiciones.
#2. Préstamos para viviendas multifamiliares respaldados por el gobierno
Los préstamos para viviendas multifamiliares asegurados por el gobierno son mejores para inversores con cinco o más unidades o propietarios-ocupantes de propiedades de dos a cuatro unidades como Fannie Mae, Federal Home Loan Mortgage Company (Freddie Mac) o la Administración Federal de Vivienda (FHA) .
#3. Cartera Crédito Vivienda Multifamiliar
Este préstamo es ideal para inversores que desean financiar muchas propiedades pero que no son elegibles para préstamos regulares.
#4. Préstamo de vivienda multifamiliar a corto plazo
Los inversionistas de arreglar y cambiar que desean comprar una propiedad problemática rápidamente se beneficiarán del financiamiento multifamiliar a corto plazo.
Beneficios de construir una casa multifamiliar
Construir una vivienda multifamiliar es una alternativa a adquirirla. El enfoque y el análisis son radicalmente diferentes cuando se trata de construir una vivienda multifamiliar. En lugar de preocuparse por producir una inversión multifamiliar rentable, los inversores pueden determinar el diseño y las cualidades del edificio.
Construir una casa multifamiliar de abajo hacia arriba significa que todo será completamente nuevo y no tendrá que preocuparse por estilos obsoletos, infraestructura limitada, cableado obsoleto u otros problemas futuros.
Al construir una nueva casa multifamiliar, tiene la opción de seleccionar la ubicación, las comodidades y las tecnologías de vanguardia, así como utilizar procesos de construcción creativos. Otra ventaja es que puedes elegir la ubicación de tu nueva estructura.
Teniendo en cuenta el aumento del valor de las propiedades durante un período de tiempo, un apartamento nuevo significa que puede exigir alquileres de alto valor. Si bien construir una casa multifamiliar desde cero puede costar más inicialmente, valdrá la pena a largo plazo, ahorrándole dinero y permitiéndole obtener un mayor rendimiento.
¿Puedo comprar una casa multifamiliar con un préstamo de la FHA?
Los préstamos de la FHA son un programa respaldado por el gobierno federal que permite a las personas con un bajo pago inicial, mal crédito u otros desafíos financieros para comprar una casa. “¿Se pueden utilizar los préstamos de la FHA para comprar una casa multifamiliar?” es una pregunta frecuente.
En resumen, los préstamos de la FHA se pueden usar para comprar una casa multifamiliar, pero existen algunos requisitos. Cuando un comprador tiene la intención de vivir en una sola unidad de una casa multifamiliar, puede ser elegible para un préstamo de la FHA.
Para que los préstamos de la FHA se usen para comprar una casa multifamiliar, se deben cumplir los siguientes requisitos
- El prestatario debe residir en la propiedad como su vivienda principal durante un mínimo de un año.
- La casa principal debe ser ocupada dentro de un cierto período de tiempo estipulado por el prestamista.
- Una unidad multifamiliar que contiene hasta cuatro unidades.
- La propiedad debe cumplir con los requisitos de préstamo(s) de la FHA para comprar una casa multifamiliar.
Al considerar un préstamo para una propiedad multifamiliar, el banco puede tener en cuenta otros criterios, como la relación deuda-ingreso después de cobrar el alquiler y si el prestatario ha sido propietario anteriormente.
Otras consideraciones no relacionadas con el préstamo incluyen la legislación local de propietarios, el compromiso de tiempo y dinero de alquilar una propiedad y otras diligencias debidas para garantizar que la propiedad sea perfecta para usted. Otras consideraciones no relacionadas con el préstamo incluyen la legislación local de propietarios, el compromiso de tiempo y dinero de alquilar una propiedad y otras diligencias debidas para garantizar que la propiedad sea perfecta para usted.
Conclusión
Comprar, construir y luego alquilar una vivienda multifamiliar tiene numerosas ventajas y desventajas. Sin embargo, es una forma brillante de poner en marcha su carrera de inversión inmobiliaria, e incluso puede vivir en una de las unidades. Sin embargo, requerirá una cantidad significativa de su tiempo y dinero, así que asegúrese de estar preparado para la tarea.
Preguntas Frecuentes
¿Qué se considera una vivienda multifamiliar?
Una casa multifamiliar es una estructura que le permite ganar dinero con múltiples propiedades dentro de la misma casa. Esto puede consistir en un edificio de apartamentos, un triplex o incluso una casa adosada.
¿Cuánto cuesta construir una casa multifamiliar?
Al considerar la construcción de una casa multifamiliar, hay numerosos gastos a considerar. Por ejemplo, costo del terreno, tarifas de arquitectura, tarifas de contratistas, plomería, trabajo eléctrico, costos de pintura.
¿Puedo comprar una casa multifamiliar con un préstamo de la fha?
Un préstamo de la FHA se puede usar para comprar una casa multifamiliar, pero hay algunos requisitos.
¿Qué debo tener en cuenta al comprar una casa multifamiliar?
Al comprar una casa multifamiliar, debe tener en cuenta factores como la ubicación, los posibles ingresos por alquiler, la cantidad de unidades y el vendedor de la propiedad.
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