Los préstamos de bienes raíces comerciales generalmente se usan para comprar o renovar la propiedad comercial. Los prestamistas generalmente requieren que la propiedad esté ocupada por el propietario, lo que significa que su empresa debe ocupar al menos el 51 por ciento del edificio. Para obtener un préstamo de bienes raíces comerciales, primero debe determinar los tipos de préstamos comerciales que necesita en función de la propiedad y el negocio y luego reducir las posibilidades de su prestamista. También tendrá que tener en cuenta los requisitos para los prestamistas de préstamos inmobiliarios comerciales para saber qué prestamista elegir. Esto es todo lo que necesita saber acerca de los préstamos inmobiliarios comerciales.
Préstamos inmobiliarios comerciales: ¿cómo funcionan?
Los préstamos inmobiliarios comerciales funcionan de manera similar a los préstamos hipotecarios de bienes raíces personales. Una distinción importante es que los préstamos están garantizados por un gravamen sobre una propiedad comercial en lugar de una propiedad residencial. Un gravamen es un derecho legal sobre una propiedad que se puede utilizar como garantía si no se devuelve un préstamo. En el caso de un préstamo comercial, una vez que se paga el préstamo, el prestamista elimina el gravamen.
Las condiciones reales de los préstamos inmobiliarios comerciales varían según los tipos de préstamos, el prestamista, la financiación de la propiedad y otros factores.
Cómo calificar para préstamos inmobiliarios comerciales
La obtención de préstamos inmobiliarios comerciales es similar a la obtención de una hipoteca para una residencia.
- Reúna su documentación. Al solicitar un préstamo CRE, debe presentar documentación sustancial que demuestre sus activos, deudas, ingresos e historial crediticio.
- Llene la solicitud de préstamo. Se puede obtener un préstamo CRE a través de un banco, una cooperativa de crédito o un prestamista de Internet que se especialice en préstamos comerciales.
Es fundamental comprender que los requisitos de calificación para un préstamo de bienes raíces comerciales suelen ser significativamente más estrictos que los de las hipotecas personales. Además, las características que evalúan los prestamistas pueden variar.
Requisitos para préstamos inmobiliarios comerciales
Calificar para un préstamo inmobiliario comercial no es lo mismo que calificar para un préstamo hipotecario. Los prestamistas quieren saber si su empresa puede cumplir con los pagos del préstamo porque utilizará la propiedad para fines comerciales y pagará el préstamo con los ingresos del negocio.
Los requisitos de los préstamos inmobiliarios comerciales se dividen en tres categorías:
# 1. La seguridad
Antes de autorizar un préstamo, su prestamista querrá asegurarse de que el préstamo esté adecuadamente garantizado por la propiedad contra la que está tomando el préstamo. Esto significa que, por lo general, necesitará al menos un 25 % a un 30 % de capital en la propiedad; si está comprando, necesitará un pago inicial del 25% o más para calificar.
Además, su prestamista querrá asegurarse de que tenga un seguro de propiedad adecuado para protegerse contra daños a la propiedad (su garantía). El prestamista también realizará el trabajo de título de la propiedad y revisará la escritura para asegurarse de que no existan gravámenes u otros reclamos contra la propiedad. [Para obtener más información, consulte ¿Qué es un gravamen?]
#2. Ganancias
Los prestamistas quieren verificar que usted tiene suficientes ingresos en relación con sus gastos al procesar su solicitud para que puedan estar seguros de que podrá hacer los pagos de su préstamo cada mes. Su índice de cobertura del servicio de la deuda es un criterio que los prestamistas consideran al realizar esta evaluación (DSCR). El DSCR mínimo varía según la propiedad que se financie; sin embargo, la mayoría de los prestamistas prefieren un DSCR de 1.25 o más.
Tendrá que presentar dos años de declaraciones de impuestos, normalmente de la empresa y personales, porque pedirá prestado el dinero para fines comerciales, pero también deberá firmar una garantía personal. También debe presentar los documentos organizacionales y el acuerdo operativo de su empresa, así como documentación personal como un W-9 y una copia de su acta de nacimiento o pasaporte.
#3. Garantizar
Si está solicitando un préstamo para una propiedad comercial, es casi seguro que su prestamista querrá verificar el puntaje crediticio de su empresa. Sin embargo, en la mayoría de las situaciones, los prestamistas también le exigirán que ofrezca una garantía personal, por lo que también se verificará su crédito personal.
Los puntajes de crédito mínimos varían según el prestamista, pero para la mayoría de los préstamos convencionales, normalmente están entre 660 y 680.
Los prestamistas querrán saber cuánto tiempo ha estado en el negocio para estimar su riesgo crediticio, además de evaluar su crédito. Para ser elegible para un préstamo comercial, normalmente debe haber estado en la empresa durante al menos uno o dos años. Como resultado, el prestamista tendrá confianza en los ingresos de su empresa, que serán la principal fuente de reembolso de su préstamo.
Elección de un prestamista para préstamos inmobiliarios comerciales
Hay muchos préstamos y prestamistas diferentes para elegir cuando busque un préstamo inmobiliario comercial, por lo que es fundamental encontrar un prestamista que no solo ofrezca el tipo de préstamo que desea, sino que también tenga tasas que pueda pagar y requisitos de calificación que pueda cumplir.
Considere los siguientes factores al seleccionar un prestamista:
- Opciones de préstamo disponibles
- Tarifas de originación.
- Las tasas de interés
- Requisitos de documentación.
- Requisitos de tiempo comercial
- Sanciones por pago anticipado
- Requisitos personales
- Opciones de financiamiento rápido o mal crédito (si las necesita)
- Quejas de clientes y calificaciones de Better Business Bureau
Tipos de préstamos inmobiliarios comerciales
Si se pregunta dónde recibir un préstamo de construcción comercial, hay varias opciones disponibles. Debe evaluar las tasas de préstamos comerciales de varios prestamistas para determinar cuál es mejor para usted.
La siguiente es una lista de los beneficios y desventajas de trabajar con tipos específicos de prestamistas de préstamos inmobiliarios comerciales:
#1. Bancos
La mayoría de los bancos ofrecen préstamos comerciales para una variedad de tipos de propiedades. Un préstamo bancario normal suele valer alrededor de $ 1 millón.
Pros:
- Tasas razonables.
- Conveniencia y ahorro potencial como cliente bancario existente.
- Opciones de financiación a largo plazo.
Contras:
- Se requiere documentación extensa.
- Procedimiento lento
- Solo disponible para solicitantes con crédito sólido o excepcional.
#2. Financiadores comerciales
Además de los bancos, existen otras organizaciones financieras no bancarias que pueden otorgar préstamos inmobiliarios comerciales a pequeñas y medianas empresas. Las tasas de los préstamos comerciales tienden a ser más altas que las tasas bancarias; sin embargo, si necesita un préstamo rápido, esta podría ser una opción viable.
Pros:
- Criterios de suscripción menos estrictos.
- aprobación en menos tiempo que los bancos.
- Se reducen las tarifas y los costos de cierre.
Contras:
- Las tasas de interés son frecuentemente mayores que las que ofrecen los bancos.
- Es posible que se requiera un pago global en 5 a 10 años.
- Muchos de ellos son préstamos a corto plazo.
#3. Préstamos inmobiliarios comerciales SBA 504.
La SBA creó estos préstamos inmobiliarios comerciales, que se pueden utilizar para comprar bienes inmuebles o equipos a largo plazo. Se componen de dos préstamos: uno de un banco por hasta el 50% del préstamo y otro de un Empresa de desarrollo certificada hasta el 40% del préstamo. Se requiere un depósito de al menos el 10%.
Pros:
- Tipos de interés por debajo del mercado
- Plazos de 20 o 25 años
- Pago inicial mínimo
Contras:
- Se deben cumplir los requisitos de tamaño de los préstamos de bienes raíces comerciales de la SBA.
- Procedimiento de financiación prolongada
#4. SBA 7(a) Préstamos de Bienes Raíces Comerciales
Puede pedir prestado hasta $5 millones a través de un prestamista conectado utilizando el préstamo principal de la SBA, según sus calificaciones. Estos préstamos de bienes raíces comerciales de la SBA se pueden usar para construir una propiedad nueva, renovar una propiedad existente o comprar terrenos o edificios. Las tasas se calculan utilizando la tasa preferencial más algunos puntos porcentuales.
Pros:
- Tasas de interés que son competitivas
- Son posibles plazos de hasta 25 años.
- La mayoría de los préstamos están totalmente amortizados.
Contras:
- Restricciones de tamaño de la empresa
- Se requiere una buena puntuación de crédito.
- Largo proceso de aprobación
Cabe señalar que los préstamos inmobiliarios comerciales de la SBA necesitan al menos un 51 % de ocupación del propietario para edificios existentes y un 60 % de ocupación del propietario para construcciones nuevas.
#5. Prestamistas de dinero duro
Los préstamos de dinero duro son préstamos a corto plazo basados en el valor de la propiedad. Estos préstamos inmobiliarios comerciales suelen ser emitidos por empresas privadas y tienen mayores requisitos de pago inicial. Por lo tanto, calificar para el préstamo es más simple y obtenerlo suele ser más rápido que con una hipoteca estándar.
Pros:
- No considera la calificación crediticia del prestatario.
- Aprobación rápida
- Es más sencillo calificar para
Contras:
- Aumento de las tasas de interés
- La relación LTV promedio oscila entre 60% y 80%.
- Financiamiento temporal
#6. financiadores de conducto
Los préstamos de conducto son hipotecas comerciales que se agrupan con otros tipos de préstamos comerciales y luego se venden en el mercado secundario a los inversores. A menudo financiarán un mínimo de $ 1 millón a $ 3 millones, con duraciones que van de cinco a diez años. Amortización a menudo se lleva a cabo durante un período más largo, lo que mantiene los pagos bajos, pero el saldo se paga en un gran pago global final.
Pros:
- Las tasas de interés son bajas.
- La duración de la amortización excede el plazo del préstamo
- No se requiere una garantía personal para un préstamo sin recurso.
Contras:
- Pago por globo después de un plazo de 5 a 10 años
- Las multas por pago anticipado son severas.
#7. Plataformas de financiación colectiva
Las plataformas de crowdfunding conectan a los prestatarios con los prestamistas privados. Existen numerosos mercados de préstamos comerciales. Estos servicios son una excelente opción para los préstamos puente a corto plazo, que tienen que “cerrar la brecha” hasta que pueda obtener financiamiento a largo plazo.
Pros:
- Respuesta rápida
- La mayoría de los puntajes de crédito califican para la aprobación de un préstamo.
- Procedimiento de solicitud sencillo
Contras:
- Las tasas de interés pueden ser altas.
- Tarifas de originación costosas
- Los prestamistas tradicionales están sujetos a menos reglas.
#8. Préstamos generales
Si tiene la intención de adquirir varias casas, un préstamo general puede ayudar a que el proceso sea más manejable. Puede tener un prestamista, un pago y un conjunto de términos de préstamo para varias propiedades con este tipo de financiamiento. Si bien esto parece ser un sueño imposible, existen importantes inconvenientes. Por un lado, las propiedades individuales pueden ser difíciles de vender porque todas están vinculadas entre sí. En segundo lugar, debido a que cada propiedad sirve como garantía para las demás, si una no genera los ingresos esperados, todas sus inversiones pueden verse comprometidas.
Tasas, términos y tarifas de préstamos inmobiliarios comerciales
| APR | Comienza alrededor del 3.5% |
| Pago inicial | Al menos 25% |
| Términos del préstamo | De cinco a 10 años, con hasta 25 años de amortización |
| Requisito de deuda a ingresos | Coeficiente mínimo de cobertura del servicio de la deuda (DSCR) de 1.25 |
| Puntaje de crédito mínimo | 660 |
| Tipos de propiedad elegibles | Propiedades de oficinas, minoristas, industriales, hoteles, restaurantes, médicas, de entretenimiento y especializadas |
Diferencias clave entre préstamos inmobiliarios residenciales y comerciales
Préstamos de Bienes Raíces Comerciales
- Los préstamos inmobiliarios comerciales generalmente se otorgan a corporaciones (corporaciones, desarrolladores, sociedades limitadas, fondos y fideicomisos).
- Los préstamos comerciales a menudo tienen plazos que van de cinco a veinte años, y el tiempo de amortización suele ser mayor que el plazo del préstamo.
- Las proporciones préstamo-valor de los préstamos comerciales suelen variar entre el 65 y el 80 por ciento.
Préstamos residenciales
- Los prestatarios individuales a menudo obtienen hipotecas residenciales.
- Las hipotecas residenciales son un tipo de préstamo amortizado en el que la deuda se paga en cuotas periódicas a lo largo del tiempo. La hipoteca de tasa fija a 30 años es el producto hipotecario residencial más popular.
- Ciertas hipotecas residenciales, como los préstamos USDA o VA, permiten una alta relación préstamo-valor de hasta el 100 por ciento.
¿Qué distingue a los préstamos inmobiliarios comerciales de los préstamos de consumo?
Los préstamos individuales (de consumo) no son lo mismo que los préstamos inmobiliarios comerciales. Estos préstamos tienen requisitos de suscripción y garantía muy variados, así como diferentes tasas, plazos y otras características.
Para empezar, existen significativamente menos programas para titularizar préstamos comerciales que para préstamos personales. Esto implica que los prestamistas a menudo deben retener muchos de estos préstamos después de que se otorgan en lugar de venderlos a los inversores, quienes asumen el riesgo de pérdida si el prestatario no paga el préstamo.
Como resultado, los prestamistas desconfían mucho más de hacer préstamos comerciales. Los puntajes de crédito mínimos y los pagos iniciales suelen ser más altos. Los préstamos inmobiliarios comerciales tampoco son elegibles para el seguro hipotecario, por lo que los requisitos de ingresos y las tasas de interés suelen ser más altos.
Además, los préstamos comerciales no suelen durar tanto como los préstamos personales. A diferencia de los préstamos hipotecarios, que con frecuencia se otorgan por plazos de hasta 30 años, los préstamos inmobiliarios comerciales se otorgan con frecuencia por plazos de solo cinco o diez años. Las amortizaciones de préstamos, por otro lado, a veces son más prolongadas, hasta 25 años es común, lo que deja a los prestatarios con pagos globales que deben pagar o refinanciar al final de su préstamo.
Conclusión
Un inversionista (típicamente una entidad comercial) compra bienes inmuebles comerciales, alquila el espacio y cobra el alquiler de las empresas que operan dentro de la propiedad. La inversión está destinada a ser una propiedad de alquiler.
Los prestamistas consideran la garantía del préstamo, la solvencia de la entidad (o los directores/propietarios), incluidos los estados financieros y las declaraciones de impuestos sobre la renta de tres a cinco años, y las razones financieras, como la relación préstamo-valor y la relación de cobertura del servicio de la deuda. al evaluar los préstamos de propiedad de bienes raíces comerciales.
Preguntas frecuentes sobre préstamos inmobiliarios comerciales
¿Qué puntaje de crédito se necesita para un préstamo comercial?
Normalmente se requiere una puntuación de crédito de al menos 680, y una puntuación de crédito superior a 700 es muy deseable.
¿Cuáles son los requisitos para una hipoteca comercial?
- Tener un depósito de 20% - 30% listo.
- Conviértase en propietario de una casa.
- Haber sido propietario de dos o más propiedades de compra para alquilar durante al menos 24 meses.
- Tener algo de dinero en el banco en forma de ahorros.
- Muestre prueba de sus ingresos, ya sea que provengan de un salario, trabajo por cuenta propia o alquiler.
¿Cuál es el monto máximo del préstamo de la SBA?
5 millones de dólares
