No fue hace mucho tiempo que la mayoría de la gente vendió su primera casa antes de comprar otra. El 1% que tenía las conexiones correctas podría ser propietario de una propiedad de alquiler. Hoy en día, los tiempos han cambiado y un número cada vez mayor de propietarios está comprando una segunda casa y alquilando la primera para ganar un poco de dinero extra y desarrollar una riqueza a largo plazo.
Si bien hay algunas posibles ventajas de alquilar la primera casa, también hay algunas desventajas a considerar. En esta publicación, repasaremos los pasos para comprar una segunda casa mientras alquila la primera, comenzando con las principales ventajas de conservar una casa como alquiler en lugar de venderla a un inversionista.
¿Dónde puedo comprar una segunda vivienda?
Elegir dónde comprar su nueva casa es una gran decisión. ¿Deberías comprar una casa cerca de tu familia? ¿O preferirías uno en la playa, en la montaña o en tu ciudad favorita?
Es fundamental consultar con su cónyuge y cualquier otro miembro de la familia que pueda estar involucrado en esta elección. Dedique algún tiempo a investigar los mejores vecindarios locales. Colabore con un agente inmobiliario local para identificar las ubicaciones ideales para una segunda casa. Además, esto simplifica el paso inicial del proceso de compra de vivienda, la aprobación previa. Realizar una investigación preliminar sobre su nueva ubicación, colaborar con un agente de bienes raíces en esa área y analizar sus finanzas dentro del nuevo lugar puede demostrar una iniciativa proactiva a su prestamista mientras navega por el procedimiento hipotecario para su segunda casa.
Razones para comprar una segunda casa
Existen numerosas situaciones en las que una segunda vivienda tiene sentido:
- Desea una casa de vacaciones, tal vez para un descanso frecuente o para jubilarse algún día.
- Necesita una casa de cercanías porque usted o su pareja trabajan demasiado lejos de su casa principal para hacer factible un viaje diario en automóvil o en tren.
- Quiere realizar una inversión inmobiliaria comprando una segunda vivienda para alquilar o remodelar.
- Quiere ascender comprando una nueva propiedad pero manteniendo la existente como alquiler.
- Estás comprando una casa para un miembro de la familia, posiblemente para mantener cerca a tus padres o para proporcionar una plataforma adyacente al campus para tu estudiante universitario.
Es fundamental tener claras sus intenciones porque la forma en que usa su segunda casa influye en sus opciones de financiamiento y costos continuos, así como en la ubicación y el estilo de su hogar.
comprar un condominio en lugar de una casa unifamiliar aislada puede tener más sentido si necesita un hogar o alojamiento para su estudiante universitario. Para ser una buena inversión, una propiedad de alquiler o una inversión deben atraer a los inquilinos o compradores. Si no vive cerca del área, administrar una casa de vacaciones que también sirve como alquiler a corto plazo puede ser complicado.
Factores importantes a considerar al comprar una segunda casa
Una segunda casa puede ser un lugar para relajarse durante las vacaciones, pero ser dueño de una no lo es. Deberá presupuestar los costos adicionales y realizar un seguimiento de cuánto tiempo usted, o cualquiera que pague por usarlo, pasa allí.
- Asequibilidad: Si no paga en efectivo su segunda vivienda, tendrá que hacer un segundo pago de hipoteca. Examine su presupuesto detenidamente para ver si el costo mensual adicional tiene sentido para sus finanzas. También deberá presupuestar el seguro de vivienda adicional, las facturas de electricidad, los impuestos sobre la propiedad y todos los demás costos asociados con ser propietario de una segunda casa.
- Requisitos de ocupación: Si está comprando una segunda casa, puede considerar alquilarla cuando no la esté usando. Sin embargo, si la alquila con demasiada frecuencia, su segunda casa puede considerarse una propiedad de inversión y puede estar sujeta a reglas diferentes. Si su préstamo está garantizado por Fannie Mae o Freddie Mac, la propiedad debe estar “principalmente disponible para el uso y disfrute personal del prestatario” durante más de la mitad del año calendario. El IRS también tiene regulaciones: si alquila su segunda casa por más de 14 días al año, debe registrar los ingresos por alquiler.
- Ubicación: Comprar una segunda casa en un pueblo costero puede parecer una gran idea, pero si vives lejos, llegar allí puede ser tan difícil que no vas muy a menudo. Considere su estilo de vida y elija una segunda casa en un lugar donde la usará con frecuencia.
- Mantenimiento: Incluso si no va a pasar tanto tiempo en su segundo hogar, aún tendrá que pagar por el mantenimiento. El sistema HVAC deberá reemplazarse más adelante y es posible que la casa requiera un techo nuevo. El exterior también requerirá mantenimiento (piense en cortar el césped y quitar la nieve), por lo que si no está allí con frecuencia, debe presupuestar una empresa de mantenimiento para que lo administre.
Pasos para comprar una segunda casa y alquilar la primera
Si bien alquilar la primera casa tiene varias ventajas, tener dos propiedades es algo que se debe considerar detenidamente. Estos son los cinco procedimientos fundamentales para comprar una segunda vivienda y alquilar la primera.
#1. Evalúa tu estado financiero.
Tener dos residencias puede implicar tener dos hipotecas, lo que puede crear una tensión financiera. Los expertos aconsejan pagar deudas con intereses altos, desarrollar un presupuesto financiero viable y ahorrar suficiente dinero en efectivo como fondo para emergencias personales antes de comprar una segunda casa. Hable con un planificador financiero o un administrador de propiedades para obtener más información sobre los costos de mantener la primera casa en alquiler.
#2. Ahorre para otro pago inicial.
Obtener los fondos para el pago inicial de una segunda casa puede ser un desafío simple de superar. Un préstamo con garantía hipotecaria, también conocido como línea de crédito con garantía hipotecaria (HELOC), es un préstamo que utiliza el capital de la primera vivienda para respaldar el pago inicial de una segunda vivienda. Otras opciones para obtener dinero para el pago inicial incluyen usar una cuenta de jubilación, refinanciar con retiro de efectivo o pedir prestado a familiares y amigos.
#3. Confirme que la primera casa será un alquiler decente.
Aunque la propiedad de alquiler tiene una gran demanda en la mayoría de las regiones, algunas residencias generan un mayor rendimiento financiero que otras.
La hoja de cálculo básica de Roofstock simplifica la visualización del rendimiento financiero prospectivo de una determinada propiedad. Se puede utilizar para pronosticar el rendimiento probable de una propiedad. Simplemente agregue algo de información para ver las medidas importantes de ROI esperadas, como el flujo de efectivo, el rendimiento de efectivo sobre efectivo, los ingresos operativos netos y la tasa de capitalización.
#4. Determine cómo manejará la casa de alquiler.
Algunos de los trabajos más comunes de un propietario y autoadministrador de una propiedad de alquiler son los siguientes:
- Leer y comprender la legislación local, estatal y federal de propietarios e inquilinos, así como las reglamentaciones federales de vivienda justa.
- Preparar una casa para alquilar haciéndola atractiva para los inquilinos potenciales.
- La comercialización de la casa, la investigación de antecedentes de los inquilinos y la firma de un contrato de arrendamiento son parte del proceso.
- Cobrar el alquiler mensual, mantener y reparar la propiedad, pagar las facturas a tiempo y realizar inspecciones frecuentes de la propiedad
- Proporcionar un aviso adecuado para un aumento de alquiler o desalojar a un inquilino por incumplimiento del contrato de arrendamiento.
Administrar una propiedad de alquiler implica una cantidad significativa de conocimiento y esfuerzo, razón por la cual muchos inversores contratan a un administrador de propiedades. Los administradores de propiedades locales facilitan la experiencia de los beneficios de alquilar su primera casa mientras evitan las responsabilidades habituales de ser un propietario.
#5. Establecer un sistema de contabilidad competente.
Cuando se alquila una sola casa, hay una cantidad sorprendente de papeleo involucrado. Los contratos de arrendamiento, los recibos de pago del alquiler, las facturas de mantenimiento pagadas y los registros de la correspondencia entre propietarios e inquilinos deben estructurarse y conservarse de forma segura.
¿Puedo permitirme una segunda vivienda?
¿Están sus finanzas en tan buena forma que puede permitirse comprar una segunda casa? Incluso si tiene la intención de ganar dinero con el alquiler de la propiedad, debe asegurarse de que sea una compra que pueda pagar, especialmente si estará desocupada durante varios meses cada año.
Aquí hay algunas consideraciones financieras a tener en cuenta.
#1. Tasas de interés y pago inicial
A menos que desee pagar en efectivo, la compra de una segunda casa requerirá un pago inicial y una hipoteca (con intereses, por supuesto).
De hecho, se necesita un pago inicial mayor para una segunda casa. ¿Por qué es este el caso? Las compras de una segunda vivienda representan un mayor riesgo para un prestamista hipotecario debido a la mayor probabilidad de incumplimiento en una segunda vivienda (frente a una vivienda principal) en caso de dificultades financieras.
El mismo razonamiento se puede utilizar para las tasas de interés. Una hipoteca para una segunda casa casi siempre tiene una tasa de interés más alta para protegerse contra posibles pérdidas en caso de incumplimiento.
#2. Requisitos para la relación deuda-ingreso
Para calificar para una hipoteca para una segunda casa, debe cumplir con las pautas de relación deuda-ingreso (DTI). La cantidad de deuda que tiene frente a la cantidad de dinero que gana se conoce como su DTI. Para calcular su DTI, sume sus pagos de deuda mensuales y divídalos por su salario mensual antes de impuestos.
Para calificar para una segunda hipoteca, la mayoría de los prestamistas quieren un DTI del 43% o menos.
#3. Presupuesto del mes
Es posible que lo acepten para una segunda hipoteca en papel, pero debe hacer los números para ver si obtener otro préstamo tiene sentido financiero. Para hacer esto, sume todos sus pagos mensuales y elimine el total de su salario mensual después de impuestos. Los fondos restantes se utilizarán para realizar el segundo pago de la hipoteca.
Es posible que confíe en los ingresos por alquiler para ayudar a equilibrar el pago de su segunda hipoteca, pero aún debe asegurarse de poder administrarlo por su cuenta en caso de que su propiedad no se alquile tan pronto como lo desee.
Antes de hacer esta selección, también debe considerar los impuestos sobre la propiedad, las tarifas de la asociación de propietarios y los gastos generales de mantenimiento.
#4. Mantenimiento de Propiedades de Renta
También debe presupuestar los gastos de compra de una propiedad de alquiler, así como el mantenimiento asociado. Usted será responsable de todas las reparaciones y daños como propietario y tal vez como arrendador. Esto podría incluir la contratación de un reparador, la compra de pintura, picaportes y otros suministros para la mejora del hogar, o la contratación de un servicio de jardinería para mantener el jardín.
Reservar al menos el 10% de la renta anual para el mantenimiento y administración de la propiedad. Si su propiedad se alquila por $2,000 cada mes, el alquiler anual sería de $24,000. Como resultado, debe reservar $2,400 para reparaciones de emergencia. Tenga en cuenta que las reparaciones pueden costar más o menos que este cálculo, por lo que tener más dinero ahorrado siempre es una buena idea.
Conclusión
Comprar una segunda casa garantiza que siempre tenga un lugar al que escapar, pero ser propietario de una segunda casa conlleva algunas realidades duras: precios más altos, problemas de mantenimiento y cargas impositivas significativas. Si tiene la intención de obtener una hipoteca para una segunda casa, planee con anticipación y trabaje con un agente de bienes raíces que tenga experiencia en el lugar que desea llamar su segunda casa.
Preguntas frecuentes sobre cómo comprar una segunda casa
¿Cuánto debo poner en una segunda casa?
Una segunda casa, por otro lado, casi seguramente requerirá un pago inicial del 10%. Debido a que una segunda hipoteca pone al comprador de vivienda bajo una mayor presión financiera, los prestamistas generalmente requieren un puntaje de crédito ligeramente más alto en una segunda hipoteca.
¿Puedo comprar otra casa si ya tengo una hipoteca?
Debido a que ya tiene una hipoteca, espere que el proceso de suscripción sea significativamente más difícil cuando solicite una segunda.
¿Es fácil comprar una segunda vivienda?
Los prestamistas ven las segundas casas como más riesgosas, ya sean casas de vacaciones o propiedades de inversión. Los criterios de calificación crediticia mínima a menudo son mayores, y las proporciones máximas de deuda a ingresos son más bajas que para una vivienda principal.
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Referencias
