Los inversores inmobiliarios suelen emplear esta estrategia en un esfuerzo por destacarse de la competencia y acelerar el proceso de cierre. Cuando se realiza correctamente, la financiación diferida permite a los compradores beneficiarse de las ventajas de las ofertas en efectivo y los préstamos convencionales. Continúe leyendo para descubrir cómo usar el financiamiento retrasado en su próxima compra y también cómo obtener una hipoteca de Fannie Mae.
Financiamiento retrasado
El financiamiento retrasado es cuando un comprador paga en efectivo por una casa y luego obtiene una hipoteca dentro de los seis meses posteriores al cierre. A través de un refinanciamiento con retiro de efectivo, se les devuelve la mayor parte del dinero utilizado para comprar la casa. En otras palabras, mantienen su efectivo disponible mientras obtienen una hipoteca.
El proceso de financiación retrasada
Para utilizar el financiamiento diferido, necesita una cantidad considerable de efectivo para respaldar su oferta. Por ello, los compradores que opten por esta opción podrán utilizar sus ahorros o la venta de otros activos para reunir el efectivo necesario para comprar la vivienda en su totalidad.
Para solicitar el financiamiento retrasado para comprar la propiedad que desea, normalmente deberá proporcionar la documentación financiera necesaria y la prueba de empleo. El prestamista también verificará su crédito para determinar su solvencia.
Recuerde que para pasar la precalificación de préstamo para una hipoteca después de comprar la casa, debe continuar trabajando y mantener un crédito sólido. También debe demostrar que no está relacionado personalmente con el proveedor de ninguna manera (por ejemplo, no es un amigo o familiar).
Razones para el retraso en el financiamiento
Una oferta monetaria puede ayudarlo a destacarse de la competencia si le preocupa hacerlo con su oferta. Al usar este enfoque, también puede evitar esperar los 30 a 60 días anticipados necesarios para obtener una hipoteca.
El financiamiento diferido le permite ser ágil y al mismo tiempo poder usar una hipoteca para pagar su casa después de haber realizado la compra. Dado que su reserva de efectivo le será devuelta una vez que su hipoteca esté en su lugar y puede conservarse o invertirse en otras cosas, incluida su próxima propiedad, mantendrá su liquidez.
Proceso de Solicitud de Financiamiento Atrasado
La solicitud de financiación diferida implica una serie de pasos que requieren tiempo y preparación. Asegúrese de seguir estos tres procedimientos para la preparación:
- Para decidir si el financiamiento diferido es su mejor curso de acción, comience por repasar las ventajas y desventajas con su experto en impuestos, asesor financiero y agente de bienes raíces. Siempre hay peligros y sus impuestos también pueden verse afectados.
- Para calificar, debe presentar una prueba de su fuente de financiación para la adquisición, confirmar que la propiedad tiene un título limpio y demostrar que el vendedor no es un amigo cercano o un familiar.
- Antes de que hayan pasado seis meses desde la compra de la vivienda, presentar una solicitud de hipoteca. Tenga en cuenta que comparar prestamistas puede ayudarlo a obtener los mejores términos y tasas.
Consejos para usar el financiamiento retrasado
- Consulte a un asesor financiero antes de tomar la decisión importante de comprar una casa porque puede tener un gran impacto en sus finanzas. Puede entrevistar a sus asesores coincidentes de forma gratuita para elegir cuál es el mejor para usted utilizando la herramienta gratuita de SmartAsset, que lo vincula con hasta tres asesores financieros locales. Comience su búsqueda de un asesor financiero de inmediato si está preparado para hacerlo.
- A pesar de comenzar con dinero en efectivo, terminará con una hipoteca. Por lo tanto, es útil saber cuánta vivienda puede pagar.
- Pagar una hipoteca mensual es solo una parte de la financiación de una propiedad. Para asegurarse de que su hipoteca se ajuste a su estrategia financiera general, puede evaluar las tarifas de cierre y los pagos iniciales.
Ventajas del Financiamiento Diferido
Al comprar una casa o una propiedad de inversión, emplear el financiamiento diferido tiene muchas ventajas. Al analizar esta táctica, tenga en cuenta las siguientes ventajas:
#1. Destáquese en los mercados competitivos
Las ofertas en efectivo pueden proporcionar un plazo de cierre sencillo y rápido, lo que resulta atractivo para los vendedores. Esto puede brindarles a los compradores que esperan financiamiento la ventaja que necesitan para sobresalir en los competitivos mercados inmobiliarios de hoy.
#2. Compre un fijador superior
Invertir en una propiedad con efectivo puede ayudarlo a asegurar una casa que podría no pasar una inspección de vivienda estándar. El financiamiento retrasado es una opción para comprar una casa para renovarla mientras vive allí.
#3. Benefíciese de las deducciones fiscales
Para los inversores inmobiliarios que buscan ampliar sus carteras y beneficiarse de las ventajas fiscales de una hipoteca, retrasar la financiación puede ser una idea fantástica.
#4. Asegurar un precio de compra más bajo
Debido a que las ofertas en efectivo se destacan tanto, generalmente hay más espacio para la negociación. Lo más probable es que si elige el financiamiento diferido, podrá negociar un precio de compra más bajo que si elige una hipoteca convencional de inmediato.
Desventajas de la financiación retrasada
Hay algunos inconvenientes a tener en cuenta en la financiación retrasada, al igual que con cualquier método de financiación. Antes de utilizar esta técnica, revise la siguiente información:
#1. Capital por adelantado
La mayor desventaja del financiamiento diferido es que requiere una cantidad significativa de capital por adelantado para ejecutarse. Por esta razón, los inversionistas que tienen la flexibilidad de cambiar sus activos para comprar una casa tienden a experimentar más retrasos en el financiamiento.
#2. Solo puede usar un préstamo convencional
Ciertos préstamos respaldados por el gobierno, como los préstamos USAD, FHA y VA, son incompatibles con el financiamiento retrasado. Los compradores que refinancian la vivienda deben hacerlo con un préstamo regular o jumbo.
#3. Documentación adicional necesaria
En comparación con una transacción convencional, deberá brindar más información a su prestamista. Es posible que deba proporcionar documentación que demuestre que su pago se realizó en efectivo, el origen de los fondos y su falta de conexión con el vendedor.
¿Quién es elegible para el financiamiento retrasado?
Cuándo y cómo se puede emplear el financiamiento diferido en bienes raíces están sujetos a regulaciones específicas. Los compradores inicialmente deberán demostrar que pagaron la propiedad en efectivo y ofrecer prueba de la fuente de ese efectivo. Esto se hace para evitar que los clientes paguen con dinero obtenido ilegalmente. Los compradores tendrían que proporcionar documentos para respaldar su afirmación de que se les entregaron los fondos. La carta de donación debería indicar que no se anticipa ningún reembolso del dinero. Además, no se le permite devolver al donante del regalo ninguno de los ingresos de la transacción.
El costo total de la compra, el cierre, las tarifas y otros gastos relacionados con la transacción no pueden cubrirse con la hipoteca final. Además, los solicitantes deben demostrar que la propiedad se adquirió a través de una transacción "en condiciones de plena competencia", lo que significa que no tenían ningún vínculo personal con el vendedor de ninguna manera. Las relaciones pueden ser con amigos, familiares, en el lugar de trabajo, etc. Esto se hace en un esfuerzo por detener los métodos de evasión de impuestos. Por último, no debe haber gravámenes fiscales sobre la propiedad.
Financiamiento retrasado de Fannie Mae
La Asociación Hipotecaria Nacional Federal, más conocida por sus iniciales Fannie Mae, controla el mercado hipotecario secundario. Pero, ¿qué significa eso realmente? Esto hace que el dinero esté disponible para que esas empresas puedan continuar prestando y los clientes puedan continuar comprando casas.
La tasa que recibe de su proveedor hipotecario en el financiamiento retrasado de Fannie Mae también está influenciada en gran medida por Freddie Mac y Fannie Mae. Los dos tienen un impacto significativo en cuán bajas son las tasas hipotecarias en los Estados Unidos.
¿Cuál es el propósito de Fannie Mae?
A pesar de ser un jugador importante en la industria hipotecaria, muy pocos prestatarios son conscientes de lo que realmente hace Fannie Mae en el financiamiento retrasado. Tanto las sucursales como los cajeros automáticos están ausentes. No es una fuente de crédito. Y, sin embargo, de alguna manera, Fannie Mae tiene un impacto muy significativo en la tasa de interés que paga y el tipo de financiamiento hipotecario que recibe.
Tome este ejemplo para ver cómo opera Fannie Mae en el financiamiento diferido: si Leo Lending tiene $15,000,000 disponibles para usar en la originación de hipotecas y la hipoteca promedio es de $150,000, Leo podrá producir 100 hipotecas. ($150,000 x 100) = $15,000,000.
En este caso, no tiene suerte si es el cliente hipotecario número 126 de Leo Lending. No hay más dinero disponible para prestar.
Qué efecto tiene Fannie Mae en su hipoteca de financiamiento retrasado
Aunque no todas las hipotecas, Fannie Mae está feliz de comprar hipotecas de los prestamistas. Los préstamos deben verse como activos seguros para que Fannie Mae y Freddie Mac puedan volver a venderlos. De ello se deduce que cada hipoteca debe adherirse a normas específicas o "directrices".
Las reglas de Fannie Mae suman más de 1,200 páginas. Por ejemplo, el monto de préstamo más alto que comprará Fannie Mae en 2023 es de $647,200. La empresa no comprará préstamos más grandes o los llamados préstamos “jumbo”.
Cómo Operan el Mercado Hipotecario Secundario y Fannie Mae en el Financiamiento Atrasado
En el mercado hipotecario secundario, Fannie Mae y Freddie Mac están activos. En ese lugar, compran hipotecas de los prestamistas y las vuelven a empaquetar como valores respaldados por hipotecas (MBS). Luego, los inversores de todo el mundo pueden comprar MBS de Fannie y Freddie.
Volviendo al ejemplo anterior, las 100 hipotecas que ha vendido Leo Lending constituyen un activo. Leo puede comprar los préstamos y venderlos a Freddie Mac o Fannie Mae.
Cuando se complete la venta, Leo tendrá más dinero y podrá financiar más hipotecas locales.
Las ventajas son claras. Fannie Mae y Freddie Mac permiten a los prestamistas aumentar su producción de préstamos mediante la compra de hipotecas. Los consumidores continúan comprando casas a medida que el dinero de los préstamos está más disponible, lo que mantiene a flote el mercado inmobiliario.
Además, estas empresas invierten dinero de inversionistas extranjeros en el mercado inmobiliario estadounidense. Como resultado de las operaciones nacionales de Fannie Mae y Freddie Mae, las tasas hipotecarias en el financiamiento retrasado son generalmente comparables en todo el país.
Hipoteca de Financiamiento Retrasado
Un refinanciamiento rápido con retiro de efectivo de una casa que pagó en efectivo es posible gracias a una hipoteca diferida. Por lo general, los prestatarios deben esperar seis meses a partir de la fecha de cierre de la adquisición de una vivienda antes de que se les permita realizar un refinanciamiento normal con retiro de efectivo. Además, si realiza mejoras sustanciales a la propiedad, como "reparar y cambiar", los requisitos del prestamista generalmente dictan que espere un año antes de usar la valoración posterior a la mejora de la propiedad con el fin de refinanciar, lo que le permite calificar por un monto de préstamo mayor. Es posible que pueda retirar más dinero del valor líquido de su vivienda con una hipoteca retrasada que con un esquema típico de refinanciamiento con retiro de efectivo.
Ventajas de la hipoteca de financiación diferida
- Si pagó en efectivo por una propiedad, retire el efectivo ahora en lugar de esperar seis meses.
- Acceder al capital de una propiedad más rápido que con un refinanciamiento típico con retiro de efectivo
- El programa es aplicable tanto a viviendas de inversión como a viviendas principales.
- beneficioso para los inversores que arreglan y renuevan propiedades, así como para los compradores en mercados inmobiliarios competitivos
Desventajas de la hipoteca de financiación retrasada
- Estándares de calificación más estrictos, incluida una cantidad considerable de documentación del prestatario
- La tasa hipotecaria y las tarifas son más altas que con un refinanciamiento de retiro de efectivo típico.
- Algunas limitaciones en la utilización de los ingresos incluyen la necesidad de liquidar cualquier préstamo personal o HELOC utilizado para comprar la propiedad.
- Menos prestamistas ofrecen el programa.
- Limitaciones de préstamos
Razones para Obtener una Hipoteca con Financiamiento Retrasado
Ahora que sabe por qué la gente compra casas en efectivo, es posible que se pregunte por qué debería solicitar una hipoteca retrasada en lugar de esperar seis meses para completar un refinanciamiento típico con retiro de efectivo. Hay otros factores a considerar también, tales como:
- No debería tener que esperar más de seis meses para acceder al capital de su propiedad.
- Anticipa que las tasas de interés de la hipoteca aumentarán, por lo tanto, no desea esperar seis meses para refinanciar.
- Ahora puede calificar para una hipoteca porque su situación crediticia o financiera ha cambiado.
- Desea reducir o eliminar su deuda debido a facturas recientes.
- Aspirar a comprar otras casas utilizando el capital de una propiedad de inversión
- Posibles beneficios fiscales de la hipoteca
¿Cuánto puede pedir prestado contra su casa usando una hipoteca retrasada?
Por lo general, se le permite pedir prestado hasta el 80% del valor de su casa principal unifamiliar, para una relación préstamo-valor (LTV) máxima del 80%. La relación LTV máxima de una hipoteca retrasada para una casa de vacaciones de una sola unidad o una propiedad de inversión normalmente es del 75 por ciento.
En función de la ocupación de la propiedad y el número de unidades, la siguiente tabla muestra la relación LTV máxima para una hipoteca diferida. Tenga en cuenta que la relación LTV para una hipoteca diferida se determina utilizando el valor de tasación actual de la propiedad; por lo tanto, si ha realizado mejoras, se beneficia del mayor valor de la propiedad después de la renovación. (britespanbuildings.com)
Límites de préstamos hipotecarios retrasados
Las restricciones de préstamos conformes, que varían según el condado y la cantidad de unidades en una propiedad, son un requisito del programa de hipotecas retrasadas. En áreas de mayor costo, el límite máximo de préstamo conforme para una propiedad de una sola unidad en los Estados Unidos contiguos oscila entre $ 647,200 y $ 970,800. El monto máximo del préstamo para una propiedad con una unidad es de $970,800 en Alaska y Hawái.
Calificación de propiedad retrasada
Las residencias ocupadas por propietarios con una a cuatro unidades, casas de vacaciones y propiedades de inversión son todas elegibles para hipotecas diferidas.
Uso de los ingresos de la hipoteca retrasados
Los fondos de la hipoteca retrasada se deben utilizar para liquidar o reducir cualquier deuda personal, con garantía hipotecaria o HELOC que haya utilizado para comprar la casa de otra propiedad. Además, un obsequio que se utilizó para pagar la compra en efectivo de la propiedad no puede devolverse con el producto de una hipoteca retrasada. Las únicas dos limitaciones sobre cómo utilizar los fondos de una hipoteca diferida son estas dos.
Negativos de hipoteca retrasados
Los prestatarios deben cumplir con estándares de competencia adicionales para una hipoteca retrasada, como los requisitos de documentación que no están presentes en un préstamo típico. refinanciamiento en efectivo. El esquema a menudo tiene tasas y costos hipotecarios más altos en comparación con un refinanciamiento de retiro de efectivo tradicional. Esto se debe a la naturaleza única del programa y al hecho de que menos prestamistas otorgan hipotecas retrasadas. Menos competencia da como resultado que menos prestamistas ofrezcan el servicio, lo que aumenta las tasas de interés y los costos para los prestatarios. Las ventajas de retrasar el financiamiento para acceder al capital de su propiedad antes deben sopesarse frente a los ahorros de costos que podrían obtenerse al esperar más tiempo y realizar un refinanciamiento de retiro de efectivo convencional.
¿Qué es un financiamiento retrasado?
El financiamiento retrasado es cuando un comprador paga en efectivo por una casa y luego obtiene una hipoteca dentro de los seis meses posteriores al cierre. A través de un refinanciamiento con retiro de efectivo, se les devuelve la mayor parte del dinero utilizado para comprar la casa.
¿Cuál es la ventaja del financiamiento retrasado?
Al analizar esta táctica, tenga en cuenta las siguientes ventajas:
- Destáquese en los mercados competitivos
- Compre un fijador superior
- Benefíciese de las deducciones fiscales
- Asegurar un precio de compra más bajo
¿Por qué Fannie Mae compraría mi hipoteca?
Las ventajas son claras. Fannie Mae y Freddie Mac permiten a los prestamistas aumentar su producción de préstamos mediante la compra de hipotecas. Los consumidores continúan comprando casas a medida que el dinero de los préstamos está más disponible, lo que mantiene a flote el mercado inmobiliario.
¿Cuánto tiempo tiene para el financiamiento retrasado?
¿La casa que estás considerando está fuera de código? Puede comprarlo primero y luego adaptarlo al código utilizando financiamiento diferido. Si termina el trabajo necesario y solicita dentro de los seis meses posteriores a la adquisición, puede obtener una hipoteca.
¿Son más altas las tasas de financiamiento retrasado?
Los prestatarios deben cumplir con requisitos más estrictos para una hipoteca retrasada, como proporcionar más documentación de la que proporcionarían para un refinanciamiento regular con retiro de efectivo. En comparación con un refinanciamiento regular con retiro de efectivo, la tasa de interés y los costos del programa suelen ser mayores.
¿Se requiere una tasación para el financiamiento retrasado?
Su posible prestamista hipotecario querrá ver una tasación de su casa, independientemente de si se realizó o no antes de realizar la compra. Tendrá que idear un nuevo plan de financiación o calcular la diferencia si el valor de tasación de su casa es inferior al precio de compra.
¿Es mejor pagar la hipoteca rápido o lento?
A la larga, puede ahorrar mucho dinero pagando su hipoteca antes de tiempo. Puede comprar su casa antes incluso con un aumento modesto en sus pagos mensuales. Antes de pagar la deuda, debe establecer un fondo para emergencias en caso de gastos inesperados.
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