Trasladarse a un nuevo lugar después de vender su casa es un gran problema. Sin embargo, deberá declarar cualquier ganancia de la venta de su casa al IRS antes de poder concentrarse en encontrar un nuevo lugar al que llamar hogar. Las ganancias de capital son el término para este tipo de ganancias. Es posible que deba ajustar su presupuesto, ya que puede obtener una gran suma de dinero o tener que pagar más impuestos. La totalidad de las ganancias de la venta de su casa, así como las deducciones o créditos fiscales aplicables, deben declararse en su declaración de impuestos y debe saber cómo hacerlo. Antes de que decida vender su casa, puede ser conveniente consultar a un asesor financiero. En este artículo, analizaremos los impuestos sobre las ganancias de capital por la venta de una casa en California y el pago de impuestos por la venta de una casa.
¿Qué son los impuestos sobre las ganancias de capital en la venta de una casa?
Todo lo que posee, desde ropa hasta muebles y acciones, es un activo. Los terrenos reales, los vehículos, las acciones y los bonos se consideran propiedad. Imagina que quieres liquidar uno de estos bienes, como tu casa. Las ganancias de una venta pueden estar sujetas a un "impuesto a las ganancias de capital", un tipo específico de impuesto.
Las ganancias por la venta de un activo mantenido por más de un año se consideran ganancias de capital a largo plazo. Una ganancia de capital a corto plazo ocurre cuando un activo se vende después de haberlo tenido por menos de un año. En términos generales (y esto varía según el país), las ganancias de capital a largo plazo pagan impuestos a una tasa más baja que las ganancias de capital a corto plazo.
Las ganancias realizadas son las que activan los impuestos sobre las ganancias de capital al vender una casa, así que téngalo en cuenta. Es decir, se activa si el precio de venta de un activo excede su base de costo. Este impuesto no se aplica si no se realiza una ganancia, lo que significa que el activo aún está en su poder.
Las tasas del impuesto sobre las ganancias de capital para inversiones a largo plazo oscilan entre el 0 % y el 20 %. La venta de una vivienda está exenta de las tarifas limitadas más altas que existen para artículos específicos. Sin embargo, las ganancias a corto plazo se gravan con la misma tasa que los ingresos regulares, que a veces es significativamente más alta. Los tramos del impuesto sobre la renta van del 13% al 37%.
¿Cómo funcionan los impuestos sobre las ganancias de capital al vender una casa?
Si vende su casa por más de lo que compró, la ganancia que obtenga de la venta puede estar sujeta a impuestos según el estado en el que viva. El impuesto que se aplica a las ganancias se conoce como “impuesto a las ganancias de capital”. La buena noticia es que muchas personas pueden evitar tener que pagar impuestos sobre las ganancias de capital por la venta de su residencia principal gracias a una regulación promulgada por el Servicio de Impuestos Internos (IRS). Esta regla le permite eximir una parte de la ganancia de su ingreso imponible.
En general, las personas que cumplen con los requisitos para la exclusión de ganancia de capital en la venta de la casa pueden deducir lo siguiente:
- Ganancias de capital de hasta $250,000 si es soltero.
- Ganancias de capital de hasta $500,000 para parejas casadas que presentan una declaración conjunta.
En lenguaje legal, esta protección se conoce como la exclusión de la Sección 121. Debe estar familiarizado con las pautas para beneficiarse de la exclusión de los impuestos sobre las ganancias de capital que se aplican a la venta de una casa. Existen restricciones sobre los tipos de propiedades que califican para la exclusión, así como los criterios de propiedad.
¿Cuándo se pagan impuestos sobre las ganancias de capital al vender una casa?
Si se aplica cualquiera de los siguientes, renuncie a la excepción y arriesgue el pago de impuestos sobre la ganancia total de la venta de su casa.
#1. No usó la casa como su residencia principal
A los ojos del Servicio de Impuestos Internos, una “casa” puede ser cualquier cosa, desde un condominio hasta una casa flotante. La excepción se aplica a su casa principal (o “principal”), donde pasa la mayor parte de su tiempo.
Si tiene más de una casa y está considerando vender una de ellas, debe determinar si el IRS considerará o no la propiedad como su residencia principal utilizando la prueba de "hechos y circunstancias". Los factores que dan crédito a la primacía de su hogar incluyen su uso como su dirección principal (en declaraciones de impuestos, su licencia de conducir, su registro de votante y con el Servicio Postal), así como su proximidad a necesidades como un banco, un lugar de trabajo o un club o asociación a la que pertenece. Además, lee VENTA DE ACTIVOS: definición, comparaciones y todo lo que necesita
#2. Vendió la casa cinco años después de no vivir en ella durante al menos dos años
El Servicio de Impuestos Internos también verificará que planeó ocupar la casa como su residencia principal durante al menos la duración mínima requerida. Un buen indicador de esto es haber vivido en la casa por lo menos dos de los cinco años en cuestión. Hay cierto margen de maniobra del IRS en este sentido; no es necesario que los 24 meses sean consecutivos, y el tiempo que se pasa en vacaciones u otros viajes cortos no se considera “fuera”.
Puede haber una exención de esta disposición para quienes estén incapacitados o necesiten atención ambulatoria, así como para quienes presten servicio en las fuerzas armadas, el Servicio Exterior o la comunidad de inteligencia. Los detalles se pueden encontrar en la Publicación 523 del Servicio de Impuestos Internos.
#3. Las reglas fiscales para expatriados se aplican a usted
Los ciudadanos estadounidenses o los residentes permanentes que renuncian a su ciudadanía o residencia en los Estados Unidos y se van al extranjero están sujetos al “impuesto de expatriados”, un impuesto recaudado por el Servicio de Impuestos Internos.
Además, no puede reclamar la exclusión si es responsable de este impuesto.
#4. Hiciste un intercambio justo para obtener la casa
Si compró su casa durante los últimos cinco años a través de un intercambio del mismo tipo, comúnmente conocido como intercambio 1031, no será elegible para la exclusión. Esencialmente, este tipo de acuerdo implica el reemplazo de una propiedad de inversión por otra.
Cómo evitar los impuestos sobre las ganancias de capital al vender su casa
¿Necesita minimizar sus impuestos sobre ganancias de capital al vender una casa? Hay opciones disponibles para minimizar o eliminar la obligación tributaria por ganancias de capital. Los propietarios de viviendas pueden deducir $250,000 en impuestos sobre ganancias de capital si han vivido allí dos de los cinco años anteriores.
Las ganancias pueden moderarse haciendo los ajustes apropiados a la base de costos. Agregue los costos de la compra, las renovaciones y las adiciones a la casa y obtendrá una base de costos más alta. Las plusvalías se reducen como consecuencia del incremento de la base de costes.
Además, las ganancias de la venta de una casa pueden verse reducidas por las pérdidas de capital de otros activos. Es posible llevar grandes pérdidas a años fiscales consecutivos. Veamos otras opciones para mitigar o evitar los impuestos sobre las ganancias de capital en la venta de una casa.
#1. Convierta esa casa de vacaciones en su nueva dirección permanente
Muchos propietarios valoran tanto la exclusión de ganancias de capital que pueden tratar de aprovecharla tanto como sea posible a lo largo de sus vidas. La gente ha buscado estrategias para reducir su impuesto sobre las ganancias de capital en la venta de sus propiedades porque las ganancias sobre residencias no principales y propiedades de alquiler no tienen las mismas exclusiones. Convertir una propiedad vacacional o de inversión en una vivienda permanente es una opción.
Una forma de evitar pagar impuestos sobre las ganancias de capital al vender otra casa es usarla como residencia principal durante al menos dos años antes de venderla. Sin embargo, hay advertencias. Las ganancias acumuladas antes del 6 de mayo de 1997 no son elegibles para deducciones por depreciación como parte de la exclusión.16
La Ley de Impuestos de Asistencia para la Vivienda de 2008 especifica que la exclusión de las ganancias de capital solo se aplica a una propiedad que se utilizó anteriormente como alquiler y que desde entonces se ha transformado en una residencia principal. Las ganancias de la venta de un activo se distribuyen de manera uniforme durante el tiempo que se poseyó. El uso de alquiler descalifica el espacio disponible de la exclusión.
#2. Aplazamiento de impuestos a través de intercambios 1031
A través de un intercambio 1031, los propietarios pueden diferir los impuestos sobre las ganancias de capital al vender una casa invirtiendo las ganancias en otra propiedad del mismo tipo. La sección 1031 del Código de Rentas Internas permite que una persona intercambie bienes del mismo tipo por ninguna otra contraprestación u otro pago (como efectivo). La venta de la propiedad da como resultado una ganancia sujeta a impuestos, pero un intercambio 1031 podría posponer la tributación de esa ganancia.
El intercambio 1031 permite a los propietarios de propiedades comerciales y de inversión (incluidas corporaciones, individuos, fideicomisos, sociedades y LLC) intercambiar una propiedad por otra del mismo tipo sin incurrir en impuestos sobre las ganancias de capital.
Ni el vendedor ni el comprador pueden utilizar la propiedad para sus propios intereses durante un intercambio 1031. Dentro de los 45 días posteriores a la venta, el intercambiador 1031 debe designar propiedades de reemplazo por escrito, y dentro de los 180 días, el intercambio debe completarse por propiedades del mismo tipo.
La Ley Estadounidense de Creación de Empleos de 2004 requiere que la propiedad intercambiada bajo la Sección 1031 se retenga durante al menos cinco años después del intercambio antes de que se aplique la exclusión de las ganancias de capital.
La venta de una segunda propiedad puede estar exenta del impuesto total sobre las ganancias de capital, pero los requisitos son estrictos, como se explica en un memorando del Servicio de Impuestos Internos. Todas las propiedades involucradas deben ser mantenidas con fines de inversión. El contribuyente debe haber sido propietario de la propiedad durante dos años, haberla alquilado durante al menos 14 días cada uno de los dos años anteriores a una tasa de mercado y no haberla utilizado durante más de 14 días o el 10 % de su tiempo durante los 12 meses anteriores.
Un proveedor profesional de intercambio 1031 de servicio completo puede simplificar un proceso complicado. Estos servicios cuestan menos que los abogados por hora debido al tamaño. Además, una empresa con experiencia en intercambios 1031 puede ayudarlo a evitar errores costosos y cumplir con los requisitos de la ley fiscal.
Impuestos sobre la venta de una casa en California
No hay forma de evitar el pago de impuestos, especialmente sobre la venta de una casa, el activo más valioso para la gran mayoría de las personas. Es importante recordar sus responsabilidades y requisitos fiscales estatales y federales al vender su casa en California o en cualquier otro lugar de los Estados Unidos.
En todo el país, la venta de una casa está sujeta a una variedad de impuestos, incluido el impuesto a las ganancias de capital. Muchas ventas de viviendas, y quizás todas las ventas de viviendas, se ven afectadas por esto debido a la apreciación del valor del activo que se vende. Es decir, si vende su casa por más de lo que compró, deberá impuestos sobre las ganancias de capital sobre la “base” o la diferencia entre el precio de compra y el precio de venta.
Tanto el gobierno federal como el estado de California (a través de la Junta de Impuestos de Franquicia) evaluarán los impuestos sobre las ganancias de capital al vender su casa en California. Cuando se trata de impuestos sobre las ventas de viviendas y las ganancias de capital, el FTB sigue las mismas pautas que el Servicio de Impuestos Internos (IRS). Lo que incluyen estas reglas es lo siguiente:
#1. Su residencia principal puede calificar para una exención de impuestos
Si ha vivido y utilizado la casa como su residencia principal durante al menos 2 de los últimos 5 años, puede calificar para una exención del impuesto sobre las ganancias de capital cuando venda la propiedad. Los siguientes son ejemplos de propiedades que califican para estos, pero solo uno a la vez:
- remolques
- Cooperativa de viviendas de promoción
- Condos
- casas independientes
- Casas flotantes
- Apartamentos
- Casas móviles
#2. Estipendios libres de impuestos
Cualquier ganancia de la venta de su casa que sea inferior a $250,000 no es necesario declararla. Las ganancias de capital en exceso de $250,000 están sujetas a impuestos a la tasa aplicable, menos las exenciones aplicables. Si usted y su cónyuge o pareja de hecho registrada viven en la misma casa, puede aumentar esta exención a $500,000. Usted y su cónyuge habrían tenido que presentar una declaración de impuestos combinada para el año en que se completó la venta de su propiedad.
Para calificar para la exención de soltero o casado, debe haber vivido en la residencia durante al menos dos de los últimos cinco años y no haber usado ninguna de las exclusiones antes mencionadas durante ese tiempo. Al presentar una declaración conjunta, ninguno de los cónyuges puede haber usado la exclusión para la venta de una casa dentro de los dos años anteriores.
Al calcular su ganancia por la venta de su casa, puede restar la cantidad que gastó en reparaciones y renovaciones durante su propiedad.
¿California tiene una tasa impositiva de ganancias de capital separada?
Si la ganancia que obtuvo de la venta de su casa superó los montos de exclusión de $250,000 o $500,000, debe presentar un paquete de formularios Anexo D 540 de ganancias o pérdidas de capital de California además del formulario de impuestos federales sobre las ganancias de capital. Después de vender su casa, debe incluir estos documentos con su declaración anual de impuestos. La Junta de Impuestos de Franquicias de California proporciona tanto el formulario como las instrucciones para la presentación en línea.
Si el IRS o el FTB alguna vez le piden una prueba de los gastos reclamados, se alegrará de haber guardado sus recibos de compra y venta, así como las facturas de mantenimiento pagadas en el medio.
Aquí hay un ejemplo simple para ilustrar cómo funcionan las excepciones: si es soltero y posee una casa en Los Ángeles que compró por $500,000 en 2012 y planea venderla por $1,000,000 en 2022, puede excluir $250,000 de los $500,000 en ganancias cuando presente su declaración de impuestos ese año.
Eso reduce su ingreso sujeto a impuestos a $ 250,000, ahorrándole un montón. Su ganancia inesperada de $500,000 estará libre de impuestos si usted y su cónyuge o pareja de hecho han vivido en la casa durante al menos dos de los cinco años anteriores y ninguno de ustedes ha presentado un reclamo de exclusión dentro de los dos años anteriores.
¿Qué pasa con la venta de una casa heredada en California?
Para empezar, California es única en el sentido de que no impone impuestos sobre sucesiones o herencias. Esto significa que heredar una propiedad no dará lugar a ninguna obligación tributaria.
Sin embargo, como heredero, usted es responsable de pagar las hipotecas pendientes u otros gravámenes sobre la propiedad.
Muchos de los mismos factores que se aplican al vender cualquier propiedad de California también se aplican al vender una casa heredada. Las ganancias de capital son el principal punto de divergencia.
Según Aird, una base escalonada aumenta el valor de los activos recibidos como herencia. Esto significa que los herederos de una persona fallecida no tienen que pagar impuestos sobre cualquier apreciación en el valor de la vivienda que heredan si deciden vender la propiedad en el futuro. En cambio, el valor de la propiedad cambia para reflejar el mercado abierto.
Si los herederos deciden vender la propiedad de inmediato por el valor justo de mercado evaluado, no habrá ganancias. Sin embargo, si obtienen ganancias al vender la casa por más de su valor, o si deciden esperar un período antes de vender y el valor de la propiedad continúa aumentando durante ese tiempo, entonces la ganancia está sujeta a impuestos.
Cómo manejar la venta de su casa profesionalmente
Al vender una casa en California, deberá lidiar con una montaña de documentación financiera y legal. Debe mantener todas las facturas, recibos de venta, facturas de compra y otros documentos relevantes relacionados con su negocio.
Es importante realizar un seguimiento del dinero gastado en reparaciones y mantenimiento de su casa desde el momento en que la compró por primera vez hasta que finalmente decide venderla. Puede reducir el monto de sus ganancias de capital sujetas a impuestos utilizando cualquiera de estas estrategias.
Es importante recordar que, según la ley de California, todas las transacciones de bienes raíces deben documentarse por escrito. Usted y el comprador se beneficiarán de la capa adicional de protección, y podrá conservar un registro preciso de las transacciones comerciales con el fin de cumplir con las normas fiscales o defenderse de posibles reclamos y disputas legales.
Tenga una idea del valor de mercado actual de su casa en California si está pensando en venderla. Esto le proporcionará una estimación aproximada de las posibles ganancias de capital y la obligación tributaria asociada.
¿Cómo calcular las ganancias de capital?
Encontrar la diferencia entre el precio de compra y el precio de venta es la base del cálculo de la ganancia de capital. Consulte los métodos sin complicaciones para calcular las ganancias de capital, tanto en línea como fuera de línea:
#1. Procedimiento en Línea para el Cálculo de las Ganancias de Capital
Puede obtener una estimación aproximada de sus ganancias de capital con la ayuda de una herramienta como una calculadora de ganancias de capital que puede encontrar en línea. Se requieren los siguientes detalles:
- El precio de venta de una propiedad en el mercado
- La suma gastada para adquirir un activo.
- Fecha de compra o venta (mes y año)
- Detalles específicos de inversión, como propiedades, acciones, oro, deuda, participaciones en acciones, etc.
Obtendrá acceso a los siguientes detalles después de ingresarlos:
- Duración de las ganancias de capital (ya sea a largo o corto plazo)
- El IPC del año de adquisición y enajenación de un activo.
- índices de precios de compra
- La diferencia de precio entre vender y comprar.
- La duración del tiempo entre una venta y una compra.
- Tipos de inversiones
- El caso a favor y en contra de la indexación de ganancias de capital a largo plazo
#2. Procedimiento Offline para Cálculo de Plusvalías
No se preocupe si no puede acceder a Internet y no está seguro de usar una herramienta en línea como una calculadora de ganancias de capital.
- Encuentra tu equilibrio. Esto incluye cualquier comisión o tarifa en la que se haya incurrido durante la transacción. Los dividendos en acciones que se reinvierten también pueden agregarse a la base de una persona.
- Calcula la cantidad que realmente ganaste. Estos son los ingresos netos de la venta después de deducir cualquier tarifa o comisión.
- Para calcular la ganancia o pérdida, deduzca su base (lo que pagó) de su cantidad realizada (a cuánto lo vendió).
Consejos sobre impuestos para vendedores de casas
- Si el precio de compra de una casa recién construida es menor que el precio de venta, el comprador tiene derecho a una exención prorrateada. Dentro de los 6 meses, puede reinvertir el resto del dinero según la Sección 54EC.
- Si el contribuyente compra una casa nueva, pero el constructor no entrega las llaves dentro de los tres años, el contribuyente aún puede reclamar la exención.
- Las ganancias por la venta estarán determinadas por el valor utilizado para determinar el impuesto de timbre y las tarifas de registro en el estado. Si el precio de venta final de la propiedad es inferior al avalúo de la autoridad estatal, el departamento de impuestos puede presentar una objeción.
- Antes de presentar su declaración de impuestos para el año en que ocurrió la venta, si no puede reinvertir las ganancias en otra vivienda o en bonos, puede depositar el monto restante en el Esquema de cuenta de ganancias de capital y reclamar la deducción el año siguiente.
¿Pueden las ventas de casas estar libres de impuestos?
Sí. Siempre que se cumplan los siguientes requisitos, la venta de una residencia principal puede estar exenta del impuesto sobre las ventas:
- Dos de los cinco años anteriores (antes de la fecha de cierre) deben haber pasado con el vendedor ocupando la propiedad como su residencia principal. Los dos años no necesitan ser consecutivos para ser considerados.
- Para calificar para la exención del impuesto sobre las ganancias de capital, el vendedor no puede haber vendido una casa en los dos años anteriores.
- El vendedor no tiene la obligación de pagar impuestos sobre la venta de su casa si las ganancias de capital están por debajo del umbral de exclusión ($250,000 para solteros y $500,000 para parejas casadas que presentan una declaración conjunta).
¿Paga usted ganancias de capital si pierde dinero en la venta de una casa?
Cualquier dinero que pierda en su casa principal no se puede deducir ni contar como una pérdida de capital. Sin embargo, esto puede ser posible con respecto a propiedades de alquiler o de inversión.
Tenga en cuenta que las pérdidas de la venta de otros activos se pueden usar para compensar las ganancias de la venta de otros activos hasta $3,000 o su pérdida neta total, y que cualquier exceso de pérdidas se puede transferir al siguiente año fiscal.6
En algunos casos, el IRS puede tratar una venta a un precio inferior al valor de mercado como un regalo y, por lo tanto, exigir que el comprador pague impuestos sobre la diferencia. No olvide que el destinatario utilizará su precio de compra original, el dinero que invirtió en mejoras y los gastos de venta para calcular sus propias ganancias de capital cuando venda la propiedad.
Resumen Final
En conclusión, es posible que tenga que pagar impuestos cuando venda su casa, pero lo más probable es que no lo haga. Las ganancias de la venta de su residencia principal de hasta $250,000 están exentas del impuesto federal sobre la renta bajo ciertas condiciones. Si está casado y presenta una declaración conjunta, el umbral aumenta a $500,000. Si no tiene ninguna obligación tributaria, ni siquiera tiene que declarar la venta de su casa. Las reglas para el cálculo de las ganancias imponibles se aplican a cualquier ganancia financiera.
Impuestos sobre la venta de una casa Preguntas frecuentes
¿Cuánto es el impuesto a las ganancias de capital?
Para las viviendas mantenidas durante más de un año, la tasa impositiva máxima sobre las ganancias de capital es del 20 %, mientras que la tasa máxima para las viviendas mantenidas durante un año o menos es del 37.5 %. Hasta $250,000 en ganancias, o $500,000 si son parejas y presentan una declaración conjunta, probablemente estarán libres de impuestos sobre las ganancias de capital si es propietario y vive en la casa durante dos de los cinco años anteriores a la venta.
¿Tiene que pagar impuestos cuando vende su casa en Texas?
Sí. La venta de una casa de Texas u otra propiedad retenida por más de un año está sujeta a impuestos federales. Pero la suma que tendrá que pagar depende de cuánto tiempo haya sido propietario de la propiedad.
Artículos similares
- 7 pasos sobre cómo iniciar una empresa de construcción (Guía)
- LICENCIA POR ENFERMEDAD CALIFORNIA: Todo lo que necesita saber
- ACCIONES CALIFICADAS PARA PEQUEÑAS EMPRESAS (QSBS): Cómo funciona
- Credit Shelter Trust: la guía completa para principiantes (+ consejos rápidos)
Referencia
