Las personas pueden poseer bienes raíces como residencia permanente o como propiedad de alquiler de inversión, y su propiedad está determinada por un título. Existen varios tipos de títulos de propiedad inmobiliaria, así como métodos menos frecuentes para obtener la propiedad de un inmueble. Es fundamental comprender estas distinciones para que pueda elegir la estrategia que mejor se adapte a sus objetivos. En este artículo veremos el significado de estos títulos inmobiliarios así como los principales tipos y características de cada uno de ellos.
¿Qué es un título?
Un título es un documento que identifica al dueño legal de una propiedad. Se pueden emitir títulos para representar la propiedad de bienes muebles e inmuebles. La propiedad personal se define como cualquier cosa que no sean bienes inmuebles, como electrodomésticos, vehículos, antigüedades o obras de arte.
Los bienes inmuebles, por otro lado, abarcan tanto la propiedad física de los bienes inmuebles como un conjunto de derechos de propiedad y uso. Cuando se vende un activo inmobiliario, se debe transferir el título y se debe autorizar la transferencia.
Bienes raíces la propiedad puede tomar varias formas, cada una con su propio conjunto de implicaciones para la transferencia de propiedad, financiamiento, colateralización e impuestos. Cada forma de título tiene ventajas y desventajas, dependiendo de la situación del individuo y de cómo debe pasar la propiedad en caso de muerte, divorcio o venta.
¿Por qué son importantes los títulos de propiedad inmobiliaria?
Un título de propiedad identifica quién es el dueño legal de la propiedad. También nos dice quién tiene derecho a la propiedad. Puede creer que la persona que vende la casa es el propietario legal y que cuando se la venda a usted, usted se convertirá en el propietario legal. Sin embargo, no siempre es tan simple.
Por ejemplo, suponga que una casa se vendió en algún lugar a lo largo de la cadena del título cuando se suponía que se iba a heredar a un heredero perdido hace mucho tiempo. Compras la casa sin saberlo. Luego, unos años más tarde, este heredero perdido hace mucho tiempo aparece en su puerta, o, más exactamente, en la puerta de ellos.
Podría perder su casa si ese heredero puede demostrar que es el dueño legítimo de la tierra.
Más típicamente, un propietario intentará vender una casa que tiene un gravamen sobre ella, ya sea a sabiendas o sin saberlo. Tal vez tengan impuestos sobre la propiedad sin pagar, o un contratista completó el trabajo en la casa pero nunca se le pagó. Si la transacción se lleva a cabo, el nuevo propietario está legalmente obligado a pagar esas deudas.
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Una búsqueda de título generalmente revelará estas inquietudes y evitará que la venta continúe hasta que se resuelvan los problemas y el título esté claro. Si se descubre un problema con el título después de haber adquirido la casa, el seguro de título puede protegerlo de pérdidas financieras.
Si confía en el seguro de título para la protección, debe obtener una póliza de título de propietario además de la póliza de título del prestamista, que cubre el interés de inversión de la compañía hipotecaria en su casa. Su compañía hipotecaria estará asegurada sin la póliza del propietario, pero no podrá confiar en ella para una nueva propiedad.
También es fundamental comprender cómo tiene el título de su propiedad. Los copropietarios, gravámenes y servidumbres pueden limitar lo que puede hacer con su propiedad como individuo.
Título de la casa vs. Escritura
Recuerde que los títulos de propiedad pertenecen a la propiedad legal de una propiedad. No es un documento formal. Usted es dueño de una propiedad si tiene título de propiedad.
A título de propiedad es un documento legal que transfiere oficialmente la propiedad del propietario anterior al propietario actual.
Cuando compra una casa, el vendedor (también conocido como el otorgante) firmará este papeleo y le transferirá la propiedad a usted (el concesionario). Luego, la escritura se archivará en la oficina gubernamental del condado correspondiente, como el secretario o el registro de escrituras.
La escritura es esencialmente el papeleo real que demuestra que tienes el título de propiedad de tu casa.
Tipos de métodos primarios para mantener el título de propiedad inmobiliaria
Hay varias formas en que los propietarios pueden tener el título de una propiedad. Estas diversas formas pueden alterar la forma en que intereses de propiedad son compartidos entre los copropietarios y quién recibe ese interés cuando un propietario muere.
Las siguientes son algunas de las formas más populares para que un propietario tenga títulos de propiedad inmobiliaria, así como también cómo funcionan normalmente. Sin embargo, dependiendo de la legislación de su estado, los tipos de títulos de bienes raíces disponibles para usted y las características de esos tipos pueden diferir.
#1. tenencia conjunta
Uno de los tipos de títulos de propiedad inmobiliaria es tenencia conjunta, que sucede cuando dos o más personas son titulares de un inmueble en forma conjunta, con iguales derechos para disfrutar de la propiedad durante su vida. Si uno de los socios fallece, sus derechos de propiedad se transfieren al (los) inquilino (s) sobreviviente (s) a través de una relación legal conocida como derecho de supervivencia. Los inquilinos pueden firmar un contrato de arrendamiento compartido al mismo tiempo. Esto normalmente se logra a través de una escritura.
Las parejas casadas prefieren esta forma de propiedad.
Ventajas
Como se indicó anteriormente, el principal beneficio de participar en una tenencia conjunta es que la propiedad se entrega al inquilino sobreviviente si uno de los inquilinos fallece, lo que evita la sucesión, incluso si no hay testamento. Otra ventaja es que ninguno de los propietarios debe estar casado o relacionado. Si las partes no están casadas, pueden vender la propiedad sin ir a juicio si todas las partes están de acuerdo en la partición de la propiedad. Además, los inquilinos comparten la responsabilidad de la propiedad. Eso significa que cualquier carga financiera asociada con la propiedad pertenece a todos, no solo a una persona.
Desventajas
La desventaja es que cualquier financiamiento o uso de la propiedad para obtener una ganancia financiera debe ser acordado por todos los socios y no puede transferirse a una parte externa por testamento después de que uno muere, ya que pertenece inmediatamente al propietario sobreviviente.
Otra gran desventaja es que un acreedor con una sentencia judicial contra uno de los propietarios puede solicitar al tribunal que divida la propiedad y forzar una venta para cobrar su sentencia. En otras palabras, cada propietario apuesta por las decisiones financieras del otro.
#2. Propiedad exclusiva
Uno de los tipos de títulos de propiedad inmobiliaria es la propiedad única, que se puede definir como la propiedad de una persona o entidad legalmente competente para poseer el título. Los hombres y mujeres solteros, los hombres y mujeres casados que poseen propiedades además de su cónyuge y las empresas con una estructura corporativa que les permite invertir o tener una participación en bienes raíces son los propietarios únicos más frecuentes.
Cuando fallece un único propietario, se determina quién hereda la residencia en función de si dejó testamento. Si lo hicieran, la herencia se distribuirá a los herederos nombrados en el testamento. Si no dejaron testamento, la propiedad se transmitirá de acuerdo con la ley estatal.
Ventajas
El mayor beneficio de poseer el título como propietario único es la facilidad con la que se pueden completar las transacciones porque no se requiere que ninguna otra parte apruebe la transacción.
Desventajas
El negativo obvio es la posibilidad de complicaciones legales con respecto a la transferencia de propiedad si el único propietario muere o se vuelve incompetente. La transferencia de la propiedad al fallecer puede ser muy difícil a menos que existan documentos legales particulares, como un testamento.
#3. Tenencia en común
Tenencia en común permite que dos o más personas sean copropietarias de una propiedad, con los intereses de propiedad divididos como mejor les parezca. Esto significa que un copropietario podría poseer el 75% de la propiedad y el otro el 25%. Todos los copropietarios, sin embargo, tienen el mismo título sobre toda la propiedad.
Este es un tipo popular de propiedad entre las parejas no casadas.
Cada propietario tiene derecho a vender, regalar o disponer de otra manera de su interés de propiedad bajo tenencia en común. Debido a que la tenencia en común no incluye el derecho de supervivencia, esto incluye el derecho a heredarla a quien elijan.
Ventajas
La tenencia en común permite que un propietario use la riqueza generada por su parte de la propiedad como garantía para transacciones financieras, y los acreedores solo pueden gravar la parte de la propiedad de ese propietario. Este tipo de título también facilita la compra.
Desventajas
Un TIC no otorga derechos de supervivencia automáticos. Todas las obligaciones adeudadas en la propiedad son compartidas por todos los inquilinos. Los impuestos sobre la propiedad, por ejemplo, pueden estar sujetos a responsabilidad solidaria. Eso significa que cada propietario es personalmente responsable por el monto total adeudado. Si un propietario no puede pagar su parte, los propietarios restantes están obligados. Cualquier gravamen sobre la propiedad debe eliminarse antes de que pueda llevarse a cabo la transferencia final de propiedad.
#4. Inquilinos por Totalidad (TBE)
Este es uno de los tipos de títulos de bienes raíces que se pueden utilizar solo si los propietarios están legalmente casados. Inquilinos en su totalidad (TBE) es la propiedad de bienes raíces en la que la pareja es tratada legalmente como una sola persona. Este enfoque les transfiere la propiedad como una sola persona, y el título pasa por completo al otro si uno de ellos muere.
Ventajas
El beneficio de esta estrategia es que no se requiere ninguna acción legal tras la muerte del cónyuge. No hay necesidad de un testamento, y no hay requisito de sucesión o cualquier procedimiento legal.
Desventajas
La transmisión de la propiedad debe hacerse de una sola vez, y la propiedad no puede ser subdividida. En caso de divorcio, este tipo de título se convierte instantáneamente en tenencia en común, lo que significa que un propietario puede transferir la propiedad de su parte individual de la propiedad a cualquier persona que elija.
#5. Propiedad de la comunidad
Propiedad de la comunidad los estados incluyen Arizona, California, Idaho, Luisiana, Nevada, Nuevo México, Texas, Washington y Wisconsin.
Cualquier propiedad adquirida por uno de los cónyuges durante el matrimonio se considera que pertenece por igual a ambos cónyuges en estos estados. Cuando se trata de la propiedad de la vivienda, esto significa que ambos cónyuges tienen un título de propiedad común sobre la vivienda.
Dependiendo de las reglas del estado respectivo, este tipo de propiedad puede o no incluir el “derecho de supervivencia”. Cuando un propietario fallece, su participación en la propiedad se transfiere automáticamente a los propietarios vivos restantes sin necesidad de sucesión.
Maneras menos comunes de mantener el título
Los métodos de tenencia del título indicados anteriormente se aplican a las personas, aunque otras entidades también pueden poseer el título.
#1. Propiedad de la corporación
Cuando una corporación es propietaria de bienes raíces, se le conoce como propiedad de la corporación. La empresa es propiedad de sus accionistas, pero legalmente se considera que es una entidad propia.
#2. Propietarios de la sociedad
Los bienes inmuebles también se pueden poseer en forma de sociedad. Una sociedad es un acuerdo entre dos o más personas para realizar negocios con fines de lucro como copropietarios. Algunas sociedades se crean específicamente para poseer bienes raíces.
#3. Propiedad del fideicomiso
Un fideicomiso también puede poseer bienes inmuebles. Estas entidades legales son propietarias de las propiedades y son administradas en nombre de los beneficiarios del fideicomiso por un fideicomisario.
¿Cuál es el principal inconveniente de la tenencia en común?
Independientemente de su participación en la propiedad, los inquilinos en común tienen los mismos derechos para usar la propiedad. Las responsabilidades también se distribuyen de manera justa. Esto podría causar problemas si un propietario minoritario abusa de la propiedad.
¿La comunidad de bienes incluye deudas?
Sí, las deudas se consideran propiedad comunitaria. Esto significa que los acreedores de los cónyuges pueden tener derecho a un patrimonio de propiedad comunal.
¿Cuánto dura un fideicomiso inmobiliario?
Los fideicomisos inmobiliarios tienen un plazo fijo que puede ser renovado por el beneficiario al vencimiento del mismo. Si no, la propiedad se vende.
¿Cómo es el título de una casa?
Un título de propiedad no tiene presencia física. En cambio, es una noción utilizada para explicar el derecho legal de un individuo a la propiedad.
¿Es lo mismo título e hipoteca?
Una hipoteca y un título no son lo mismo. Un título denota su propiedad legal de una propiedad, mientras que una hipoteca es un préstamo utilizado para financiar la compra de una propiedad.
¿Cómo obtengo un título para mi casa?
El título de una casa se obtiene comprándola legalmente. Cuando adquiere una casa, el vendedor le entregará la escritura de propiedad, que demuestra su propiedad legal.
Conclusión
La transferencia del título es una etapa importante en el proceso de compra de una vivienda. Sin embargo, hay otros componentes en un título, incluidos los derechos de título y los posibles problemas. Antes de comprar o vender una propiedad inmobiliaria, asegúrese de comprender sus obligaciones. Póngase en contacto con un profesional de bienes raíces que pueda responder cualquier pregunta que tenga sobre los títulos.
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Referencias
