Si usted es un inversionista de bienes raíces o desea comenzar a invertir, ciertamente siempre está buscando grandes descuentos en casas para remodelar o alquilar. Una propiedad puede ser inmediatamente obvia como una buena inversión si tiene un amplio conocimiento del mercado local. Sin embargo, se requerirá un método más sofisticado basado en mediciones a medida que se expandan sus propiedades. Los inversionistas de bienes raíces otorgan un alto valor a la tasa de capitalización (tasa de capitalización) como una herramienta para determinar el valor de una propiedad de alquiler o ingresos e identificar inversiones prometedoras. La tasa de capitalización (tasa de capitalización) es útil para determinar si una propiedad es una inversión que vale la pena. Este artículo nos mostrará cómo calcular la tasa de capitalización en bienes raíces, propiedades de alquiler y propiedades de ingresos.
¿Qué es la tasa de capitalización?
La tasa de capitalización (o Cap Rate para abreviar) es un término que se usa en el sector inmobiliario para describir la tasa de rendimiento de una propiedad en función de su ingreso operativo neto (NOI). En otras palabras, la tasa de capitalización (tasa de capitalización) es una métrica de rendimiento que se utiliza para calcular el rendimiento prospectivo de la inversión o el reembolso del capital.
Esta métrica se basa en el ingreso neto previsto de la propiedad y se determina dividiendo el ingreso operativo neto por el valor del activo de la propiedad para obtener un porcentaje. En el mercado inmobiliario, se utiliza para predecir cuánto dinero podría ganar un inversor.
Aunque la tasa de capitalización (tasa de capitalización) es una forma rápida de comparar el valor de mercado de diferentes inversiones inmobiliarias, no debe usarse como el único indicador de una inversión sólida porque no tiene en cuenta el apalancamiento, el valor del dinero en el tiempo, o flujos de efectivo futuros de mejoras a la propiedad.
¿Qué factores determinan la tasa de capitalización?
La tasa de capitalización es simplemente un factor a considerar cuando desea calcular el riesgo de una propiedad. Al decidir si invertir o no en una propiedad comercial, es importante considerar los alrededores de la propiedad. El riesgo y el rendimiento de una inversión se ven afectados por la ubicación, condición y tipo de la propiedad. Puede determinar mejor si la propiedad comercial es adecuada para sus necesidades después de obtener una imagen completa.
#1. Crecimiento de la renta
En épocas de mayor inflación, los aumentos de alquiler pueden ser mayores, especialmente en alquileres con plazos de arrendamiento más cortos. Las tasas de interés más altas pueden compensarse con la expectativa de aumento de las rentas y un NOI más alto. El crecimiento de las rentas puede verse sofocado y las tasas de capitalización forzadas a aumentar si la economía empeora. Gilbert señaló que, a pesar del aumento de las tasas de interés, las tasas de capitalización se han mantenido estables en gran medida en el segundo trimestre de 2022 debido al sólido crecimiento de los alquileres industriales y de apartamentos.
Recientemente, los aumentos de alquiler se han reducido un poco. Queda por ver si esta parada es de corta duración o el comienzo de una tendencia en respuesta a la desaceleración deliberada de la economía por parte de la Reserva Federal.
# 2. Ubicación
La proximidad al núcleo laboral de la ciudad, las principales vías y el transporte público tienen un papel en la determinación de las tasas de capitalización. Las tasas de capitalización tienden a ser más bajas en áreas estables y de alta demanda y más altas en áreas marginales y de transición debido a una mayor volatilidad del empleo y una demanda más errática. Como resultado, la rotación de inquilinos, los gastos de arrendamiento y otros factores que afectan los flujos de efectivo operativos pueden aumentar.
#3. Producto Interno Bruto (PIB) y Desempleo
El PIB y la tasa de desempleo son ambos indicadores del estado de la economía. Las inversiones inmobiliarias comerciales tienen tasas de capitalización más bajas cuando el PIB es fuerte y el desempleo es bajo. Las propiedades de inversión son más riesgosas en tiempos de bajo PIB y alto desempleo. Tenga en cuenta, sin embargo, que las tasas de capitalización a menudo son de naturaleza predictiva y que las transacciones específicas están influenciadas por factores como las perspectivas individuales de un edificio y la perspectiva de un inversionista, además de las condiciones económicas y del mercado.
#4. Clase de activos
Las tasas de capitalización no son uniformes en todas las categorías de activos. Las tasas de capitalización más bajas se ven a menudo en los sectores de bienes raíces multifamiliares e industriales. Varios indicadores económicos pueden tener una importancia variable según el tipo de activo que se esté midiendo. Las propiedades comerciales y multifamiliares son muy sensibles a los cambios en el ingreso disponible, mientras que las propiedades industriales son más sensibles a los cambios en el gasto en artículos duraderos y no duraderos.
¿Cuál es la fórmula para una tasa de capitalización?
La fórmula para determinar la tasa de capitalización viene en algunos sabores diferentes. El método más utilizado para calcular la tasa de capitalización de una inversión inmobiliaria es dividir el ingreso operativo neto (NOI) de la propiedad por su valor de mercado actual. Matemáticamente,
Tasa de capitalización = Ingreso operativo neto / Valor de mercado actual
dónde,
Como su nombre lo indica, el ingreso operativo neto es el dinero obtenido de la propiedad después de deducir todos los costos asociados con su funcionamiento. Entre estos desembolsos se encuentra el dinero necesario para cubrir el mantenimiento de rutina y los impuestos sobre la propiedad del edificio.
El valor de un activo en el momento de la valoración según las condiciones del mercado es su valor de mercado actual.
Una alternativa es utilizar el precio de compra o precio de inversión inicial del activo en cuestión.
Tasa de capitalización = Utilidad operativa neta / Precio de compra
Sin embargo, hay dos razones principales por las que la segunda edición no es tan popular como la primera. En segundo lugar, no se puede utilizar para el bien heredable porque el precio de compra es cero, lo que hace imposible la división. El primer problema es que produce resultados inverosímiles para propiedades antiguas que se compraron hace varios años/décadas a precios bajos.
Además, la primera versión, que utiliza el precio de mercado en ese momento, es una representación más precisa que la segunda, que utiliza el valor fijo del precio de compra original porque los precios inmobiliarios tienden a subir y bajar con el tiempo.
Además, una opción para aquellos curiosos acerca de las tasas de capitalización es inscribirse en un excelente programa de bienes raíces en línea.
Cómo calcular la tasa de capitalización
La tasa de capitalización (tasa de capitalización) es un indicador clave en la industria de inversión inmobiliaria. Divide la ganancia operativa neta anual de la propiedad por el precio de compra o el valor de mercado actual para obtener la tasa de capitalización. Para los inversores, una tasa de capitalización mayor es preferible a una tasa más baja. Aquí hay pasos simples para calcular la tasa de capitalización.
#1. Comprender el concepto de tasa de capitalización
La tasa de capitalización, o "tasa de capitalización", es una forma de calcular la rentabilidad de una propiedad de alquiler. Representa el valor de mercado actual de la propiedad como un porcentaje de su ingreso operativo neto anual.
Cuando la tasa de capitalización es mayor, el retorno de la inversión (ROI) también es mayor. Es fundamental tener en cuenta que la tasa de capitalización es meramente una proyección de la posible tasa de rendimiento y de ninguna manera es una garantía del rendimiento futuro de la propiedad.
#2. Determinar la utilidad operativa neta de la propiedad
Primero debe comprender cómo calcular el NOI (ingreso operativo neto). El ingreso operativo neto (NOI) se calcula deduciendo los gastos operativos totales de todos los ingresos de la propiedad.
Los ingresos de la propiedad pueden provenir de una variedad de fuentes, incluido el alquiler, las tarifas de los usuarios y la venta de bienes y servicios en el sitio. Considere, por ejemplo, el caso en que, en ausencia de cualquier otra fuente de ingresos, los ingresos por alquiler de una propiedad dada ascienden a $5,000 por mes.
A continuación, se contabilizarán los costos asociados con la propiedad. Los impuestos, el seguro, el mantenimiento y los honorarios legales son áreas obvias para el presupuesto. Sin embargo, también se deben incluir los costos menos evidentes, como las posibles vacantes. El promedio nacional de vacantes entre las propiedades de inversión es del 10 %, pero puede realizar una investigación en su área para obtener una cifra más precisa. Los gastos mensuales totales de la propiedad en consideración son $1,000 y esta cantidad tiene en cuenta una tasa de desocupación del 10%.
Puede calcular los ingresos netos de la propiedad deduciendo los gastos operativos de los ingresos brutos. El NOI se calculará después de eso. Además, la propiedad genera un ingreso operativo neto mensual de $4,000 o $48,000 al año.
#3. Uso del precio de mercado actual como denominador
A continuación, tomaremos el beneficio después de impuestos de las operaciones y lo dividiremos por el precio de las acciones en ese momento. La mayoría de los inversionistas utilizan el valor de mercado actual de la propiedad, aunque existe una gran controversia sobre si se debe utilizar el precio de compra o el valor de mercado actual.
Por lo tanto, utilizaremos el método estándar, que consiste en dividir el ingreso operativo neto por el valor de mercado actual. El valor de mercado actual de la propiedad puede determinarse examinando los datos de la propiedad y utilizando cualquiera de las numerosas herramientas de estimación de tasación de casas en línea.
El valor de mercado actual de la propiedad es de $480,000, como se muestra en nuestro ejemplo. Eso es suficiente para llevarnos a $40,000 a través de la división, o 0.10.
#4. Determinar la Tasa de Capitalización
Por lo tanto, es posible calcular la tasa de capitalización después de que se hayan establecido el NOI y el valor de mercado. Para calcular la tasa de capitalización en forma de porcentaje, primero divida los ingresos operativos netos por el valor de mercado y luego multiplique el número resultante por 100.
#5. Llevar a cabo un análisis de los resultados
La acción final es realizar un análisis de los resultados. Una tasa de capitalización alta sugiere que el rendimiento potencial de la inversión es alto, mientras que una tasa de capitalización baja puede indicar que el rendimiento esperado es bajo.
Sin embargo, es esencial tener en cuenta que la tasa de capitalización es solo uno de varios aspectos que intervienen en el cálculo del posible retorno de la inversión. Este aspecto, junto con otros como la ubicación, el estado del inmueble y las tendencias del mercado, deben ser tomados en consideración.
¿Qué es una buena tasa de capitalización?
La búsqueda de una tasa de capitalización "buena" que se aplique a todas las propiedades es comprensible, pero el mercado es demasiado específico para generar un valor único. En cambio, los inversores pueden utilizar la tasa de capitalización para decidir si la propiedad es adecuada para ellos en función de su propia tolerancia al riesgo.
Las propiedades que generan más ingresos operativos pero están valoradas en menos tendrán una tasa de capitalización más alta determinada por el algoritmo. Por el contrario, una tasa de capitalización más baja está asociada con activos que tienen una mayor valoración pero una menor utilidad operativa neta.
Menos riesgosos para los inversionistas, pero con un horizonte de tiempo más largo para pagar su dinero, son las propiedades con una tasa de capitalización más baja. Como inversionista prudente, debe sopesar cuidadosamente las ventajas y desventajas de varias tasas de capitalización antes de decidirse por una. Si tiene una cierta cantidad en mente, será mucho más fácil eliminar las propiedades que presentan un peligro demasiado grande.
¿Para quién es importante la tasa de capitalización?
Para un inversionista de bienes raíces que busca un nuevo activo, una tasa de capitalización alta es obviamente una buena señal. Sin embargo, para la gran mayoría de los compradores, la diferencia entre una tasa de capitalización alta y baja no tiene sentido. Como no planean alquilar la casa, estarán más preocupados por su valor de mercado. Los compradores suelen buscar ofertas que les permitan obtener una ganancia con la reventa.
Pero el valor de mercado actual de una propiedad es importante, al igual que su ingreso operativo (que son los ingresos menos los gastos) para un inversionista.
Es posible que a los inversores les guste quedarse con la propiedad por los ingresos de alquiler que proporciona. Al comparar propiedades con ingresos operativos netos anuales similares, la tasa de capitalización es útil para determinar cuál es la mejor inversión.
El NOI (ingreso operativo neto) y la tasa de capitalización de una propiedad son métricas esenciales que los futuros compradores y prestamistas hipotecarios deben considerar al evaluar una solicitud de préstamo. La tasa de capitalización puede influir en los factores de financiación, incluida la tasa de interés y el interés del prestamista en la concesión de un préstamo.
¿Qué es una tasa de capitalización en bienes raíces?
Una tasa de capitalización en bienes raíces es una métrica para comparar la rentabilidad de varias inversiones inmobiliarias comerciales o residenciales. Las residencias de una a cuatro familias que se alquilan con fines comerciales o de inversión son el tema principal de este artículo.
La tasa de capitalización de una propiedad se determina dividiendo su ingreso operativo neto (NOI) por su valor de activo.
Los juicios de valor se pueden mejorar con el uso de tasas de capitalización. Una inversión inmobiliaria se mide por varios factores, no solo por la tasa de capitalización. Además de las características específicas y la ubicación de la propiedad, los inversionistas deben considerar el retorno de la inversión (ROI), la tasa interna de retorno (IRR) y el multiplicador de renta bruta (GRM). Además, lee Tasa de capitalización inmobiliaria: ¿Qué es una buena tasa de capitalización de alquiler en 2023?
¿Cuándo es adecuada una tasa de capitalización?
La tasa de capitalización tiene algunas deficiencias, pero es una herramienta útil para calcular la rentabilidad de una propiedad de alquiler. Es importante tener en cuenta que la aplicabilidad de la tasa de capitalización difiere según el área. Es decir, lo que constituye una tasa de capitalización saludable en un entorno metropolitano será diferente de lo que constituye una tasa de capitalización saludable en un entorno rural.
Al decidir entre múltiples propiedades de alquiler potenciales u otros tipos de inversiones inmobiliarias, la tasa de capitalización puede ser una herramienta invaluable. La tasa de capitalización (tasa de capitalización) podría ayudarlo a decidir qué inversión es la mejor opción. Puede comparar activos fácilmente sin tener que tener en cuenta variables como el precio de compra, el valor de mercado o las fluctuaciones de las tarifas de alquiler.
La tasa de capitalización es una herramienta útil para el análisis de patrones y tendencias. Para hacer esto, simplemente recopile información sobre las tasas de capitalización de la propiedad en un área y período de tiempo determinados, y utilícela para crear un perfil de mercado que destaque cualquier cambio en la rentabilidad de los bienes raíces durante ese período de tiempo.
Los inversores inmobiliarios y las partes interesadas pueden beneficiarse de la investigación sobre las tasas de capitalización históricas y actuales. Los patrones y las tendencias pueden ayudarlo a predecir el próximo auge del mercado. Si las tasas de capitalización han aumentado recientemente, debe esperar un mayor retorno de la inversión en esa área.
Además, debe comparar las propiedades de alquiler que son similares a su propiedad de inversión para obtener una tasa de capitalización precisa. Si está comprando una casa de alquiler de tres pisos, no utilice propiedades más pequeñas o más grandes para calcular su tasa de capitalización.
¿Cómo usar la tasa de capitalización como inversionista de propiedades de alquiler?
Puede calcular el valor de una propiedad de alquiler o medir su propio éxito de inversión en bienes raíces con la ayuda de la tasa de capitalización. La tasa de capitalización de la cartera se puede utilizar para detectar inversiones de bajo rendimiento. Alternativamente, puede averiguar cuál es la tasa de capitalización típica en un área específica y usarla para determinar el valor de una propiedad. Al comparar dos casas similares, la que tenga una tasa de capitalización más baja valdrá menos.
Debe tener en cuenta que puede encontrar inversiones rentables fuera de las ubicaciones de gran capitalización. Podría haber mucho potencial de crecimiento en una región de baja capitalización. Para aumentar su tasa de capitalización (ROI) en el próximo año, busque áreas donde los alquileres estén subiendo. Además, en uno o dos años, los valores de las propiedades aumentarán debido al aumento de la tasa de capitalización.
Las mejores propiedades de alquiler verán aumentos en los alquileres y costos operativos estables. Pero si los costos operativos aumentan rápidamente, la utilidad operativa neta también aumentará, reduciendo la tasa de capitalización para el año. Las estructuras más antiguas que necesitan reparaciones extensas corren este riesgo. Se puede crear valor a largo plazo a través de la adquisición si se pueden descubrir y rehabilitar propiedades más antiguas que necesitan reparación.
Importancia de la tasa de capitalización en la inversión inmobiliaria
En bienes raíces, la tasa de capitalización es una medida estándar de desempeño. Ayuda a aquellos que buscan realizar inversiones financieras al calcular el posible rendimiento de una propiedad inmobiliaria en particular. Aquí está la importancia de la tasa de capitalización.
#1. Saber cuánto vale la propiedad
La tasa de capitalización (tasa de capitalización) es un indicador simple pero confiable del valor de una propiedad. Calcula un porcentaje de retorno de la inversión (ROI) teniendo en cuenta el NOI y el precio de adquisición de la propiedad.
Saber si una propiedad está sobrevalorada o infravalorada podría ayudar a los inversores a decidir si comprarla.
#2. Análisis de Riesgo y Retorno
Invertir en bienes raíces puede ser riesgoso, pero la tasa de capitalización puede ayudarlo a determinar cuánto. Las propiedades con tasas de capitalización más altas se consideran inversiones más riesgosas, mientras que aquellas con tasas de capitalización más bajas son más seguras.
Los inversores que busquen una compensación razonable entre riesgo y rendimiento pueden beneficiarse de estos datos.
#3. Estimación de ingresos futuros
La tasa de capitalización es un indicador prospectivo que los inversores utilizan para calcular los ingresos futuros de una propiedad inmobiliaria o de alquiler. Un inversionista puede usar la tasa de capitalización actual para pronosticar los ingresos futuros de una propiedad en función de suposiciones sobre una variedad de variables, incluidos los aumentos de alquiler, el valor de la propiedad y las circunstancias del mercado.
Además, los inversores que buscan tomar decisiones acertadas pueden beneficiarse enormemente de estos datos.
#4. Tomando en Cuenta la Inflación
El hecho de que la tasa de capitalización tenga en cuenta la inflación la convierte en una herramienta valiosa para los inversores que desean proteger el valor de sus tenencias del deterioro del poder adquisitivo de la moneda a lo largo del tiempo.
A medida que aumenta la inflación, el poder adquisitivo de un dólar cae. Esto puede tener una influencia negativa en el retorno de la inversión de una propiedad que se compra debido a la propiedad. Los inversores pueden estar seguros de que sus rendimientos se ajustan a la inflación mediante el empleo de la tasa de capitalización y que sus inversiones seguirán manteniendo su valor a lo largo del tiempo si lo hacen.
Conclusión
En conclusión, los fundamentos de las tasas de capitalización, así como su cálculo y aplicación al análisis de potenciales inversiones, son conocimientos esenciales para los inversores inmobiliarios. La tasa de capitalización, o tasa de capitalización, es una medida que se puede utilizar junto con otras, como el flujo de caja y el retorno de la inversión, para producir una potente herramienta para la toma de decisiones de inversión.
Sin embargo, es fundamental tener en cuenta que la tasa de capitalización es solo uno de los muchos aspectos a tener en cuenta al analizar una inversión inmobiliaria y que no se debe depender completamente de ella al tomar decisiones de inversión.
Es esencial tener una sólida comprensión de los fundamentos de la tasa de capitalización, así como también cómo calcularla y utilizarla de manera efectiva para tomar decisiones informadas y lucrativas con respecto a la inversión en bienes raíces y propiedades de alquiler.
Preguntas frecuentes sobre cómo calcular la tasa de capitalización
¿Qué significa una tasa de capitalización del 7.5 %?
Puede esperar un ingreso bruto del 7.5 % de su inversión o propiedad si su tasa de capitalización es del 7.5 %. Con una tasa de capitalización del 7.5 %, el rendimiento anual de una propiedad de $150,000 11,250 es de $XNUMX XNUMX.
¿Qué es la tasa de capitalización del 10%?
Una tasa de capitalización del 10% es equivalente a un múltiplo de 10. A una tasa de capitalización del 10%, un inversionista que compre un edificio de $10,000,000 anticiparía un ingreso operativo neto anual de $1,000,000.
¿Qué tasa de capitalización es demasiado alta?
En general, una tasa de capitalización más baja significa un riesgo más bajo y rendimientos más bajos que una tasa de capitalización más alta. Muchos profesionales de la industria consideran que entre el 5% y el 10% es una tasa de capitalización "buena", mientras que el 4% indica menos riesgo pero un ROI más prolongado.
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