¿Puedes recordar un momento en el que te encontraste con muchas casas prometedoras a la vez? ¿Quería compararlos rápida y fácilmente, pero no quería realizar un análisis exhaustivo? Es posible que haya encontrado lo que necesita en el multiplicador de renta bruta en bienes raíces. Es un cálculo sencillo que utilizan los inversores para sopesar la rentabilidad relativa de diferentes propiedades de alquiler. Para reducir la lista de inversiones potenciales, GRM se puede utilizar como un mecanismo de clasificación. Siga leyendo para conocer qué implica GRM en el sector inmobiliario. También agregamos la fórmula para ayudarlo con el cálculo. ¡Vamos a sumergirnos!
¿Qué es GRM Bienes Raíces?
Los inversores inmobiliarios utilizan una técnica llamada multiplicador de alquiler bruto (GRM) para evaluar el potencial de alquiler de varios edificios. Este método de estimación del valor es un atajo que elimina la necesidad de una inspección minuciosa de la propiedad en cuestión. Los inversores de todos los niveles de experiencia en el mercado inmobiliario utilizan esta fórmula para evaluar rápidamente muchas propiedades dentro de una cartera y hacer selecciones informadas. Es importante recordar que el GRM en bienes raíces no está diseñado para reemplazar estudios en profundidad de las características de una propiedad. En su lugar, debe utilizarse para descartar posibles candidatos antes de continuar con la investigación.
Fórmula inmobiliaria GRM
No hay complejidad en la determinación del multiplicador de la renta bruta. Para obtener la tasa de capitalización de una propiedad, se debe dividir su precio de mercado por sus ingresos brutos anuales de alquiler. Para hacer esto, puede usar el precio de venta final, el precio de venta original o el valor de tasación de la propiedad. Sus ingresos se pueden distribuir de forma mensual o anual. Al emplear el GRM en una fórmula de bienes raíces, es importante mantener la uniformidad entre las variables. De lo contrario, sus comparaciones no se sostendrán.
El GRM en una fórmula inmobiliaria es:
Multiplicador de alquiler bruto = Precio de la propiedad ÷ Ingreso bruto de alquiler
Usar un modelo como herramienta de aprendizaje es una buena idea. Suponga que se encuentra con una propiedad de alquiler que cotiza en $ 500,000 y genera $ 80,000 en ingresos brutos anuales. Su GRM es 6.25 en este escenario (500,000 / 80,000). Después de eso, repetirá el proceso con el resto de las propiedades que ha descubierto utilizando la misma metodología. Se realizará una valoración del multiplicador de alquiler bruto (GRM) y se buscarán las propiedades con los GRM más bajos. (Tiene sentido priorizar los bienes raíces que generan ingresos. (El numerador será menor que el denominador si el denominador es mayor).
Recuerde que el GRM en bienes raíces es más útil cuando se comparan las ganancias potenciales de diferentes activos. No puede predecir cuánto tiempo llevará pagar un determinado préstamo, qué propiedad tendrá menores gastos o el costo total de financiar una compra en particular. Una tasación más profunda de la propiedad debe tener en cuenta todos estos factores.
¿Cómo Calcular el Multiplicador de Renta Bruta en Bienes Raíces?
Se puede determinar fácilmente un multiplicador de renta bruta en bienes raíces utilizando la gran cantidad de datos que ahora están disponibles en línea. Un inversionista puede aprender mucho sobre el valor de una propiedad en el mercado local investigando en línea. También se debe conocer el precio de venta promedio de las propiedades. Para obtener una imagen más confiable del mercado inmobiliario local, lo mejor es comparar los precios de varias casas. Si tiene problemas para localizar estos datos, un agente inmobiliario local es un buen recurso. Es posible que pueda obtener algunas de estas cifras de un agente u oficina local de bienes raíces.
Después de hacer los cálculos, puede verificar si está tomando una buena decisión financiera comparando el valor justo de mercado de la propiedad que está considerando con el valor justo de mercado de propiedades similares en el área utilizando el multiplicador de renta bruta. Vigilar cómo el valor de la propiedad se ve afectado por los ingresos brutos de alquiler es otra posible aplicación del multiplicador de alquiler bruto.
¿Qué es un Buen GRM en Bienes Raíces?
Aunque calcular el GRM en bienes raíces es una tarea sencilla, establecer su precisión es más desafiante. Un GRM más bajo en bienes raíces indica una relación más baja entre el valor de la propiedad y los ingresos anuales, que es lo que buscan la mayoría de los inversores. Dicho de otra manera, el inversionista obtendría “más por su dinero”. Este valor también depende en gran medida del mercado objetivo del inversor. Es posible que un número dado para un GRM en bienes raíces parezca un trato fantástico en un área pero un trato terrible en otra. Como resultado, debe prestar la mayor atención al mercado en el que está invirtiendo. Esto es crucial para garantizar que su elección sea la mejor para sus finanzas.
La razón por la cual el GRM en la fórmula de bienes raíces está calculando un número tan bajo es otro factor crucial en el que pensar. Puede parecer un buen movimiento financiero al principio, pero podría terminar siendo malo. La bajeza del GRM podría deberse a varias fuentes.
Al comparar cualidades que son bastante similares, esta puede ser una herramienta muy útil. En otras situaciones, podría no ser el mejor indicador de si invertir o no en la propiedad, y probablemente sería útil realizar más investigaciones. Por lo tanto, el GRM en bienes raíces solo debe considerarse como un punto de partida para su investigación sobre si las propiedades valen la pena considerarlas más. Esto es crucial porque, como se sabe comúnmente, el tiempo de un inversionista inmobiliario vale más que cualquier otra cosa.
¿Su GRM en bienes raíces es adecuado o impreciso?
En bienes raíces comerciales, el GRM en bienes raíces es un indicador clave del valor de un edificio. Divida el precio de compra por el ingreso bruto anual de alquiler para obtener la tasa de capitalización. Las propiedades con un mayor GRM en bienes raíces están sobrevaloradas, mientras que aquellas con un GRM inferior están infravaloradas. Se cree que el GRM ideal en bienes raíces está entre 4 y 7.
Cómo mejorar su GRM en bienes raíces
Se puede lograr un GRM más alto en bienes raíces aumentando los ingresos por alquiler de la propiedad o bajando su precio de venta. Aumentar el alquiler, construir más apartamentos o proporcionar servicios más atractivos puede aumentar los ingresos por alquiler. Puede negociar un precio más bajo con el vendedor o esperar a que el mercado mejore, ambas opciones.
No debe basar su decisión de inversión solo en el GRM o cualquier otro indicador único utilizado para evaluar una propiedad. También es importante pensar en cosas como el flujo de efectivo, la tasa de capitalización y el índice de cobertura de pago de la deuda.
Multiplicadores de alquiler bruto frente a tasas de capitalización
Dos de las métricas más importantes para los inversores inmobiliarios modernos son el multiplicador de renta bruta y la tasa de capitalización. Si bien ambos tienen sus usos, a menudo se malinterpretan. Ambos se utilizan en la evaluación del potencial de ingresos por alquiler cuando se evalúan bienes inmuebles que generan ingresos. Es fácil entender cómo podría surgir la confusión entre los dos.
El ingreso operativo neto (NOI, por sus siglas en inglés) se compara con el valor de mercado actual de la vivienda para determinar la tasa de capitalización o tasa de capitalización. En particular, puede evaluar el potencial retorno de la inversión (ROI) de una propiedad de alquiler. Este método considera los costos operativos de la propiedad y la tasa de desocupación. La tasa de capitalización es una medida de la rapidez con que los ingresos cubren los pagos de la hipoteca.
Algunos argumentan que la tasa de capitalización es preferible a GRM ya que tiene en cuenta todos los gastos; sin embargo, es importante recordar que los costos son susceptibles de manipulación. El múltiplo de ingresos brutos (GRM) compara los ingresos programados del activo con su valor de mercado actual. Esta calculadora estima los ingresos de una propiedad pero no considera los costos de mantenimiento. Esta es la razón por la que otras fórmulas, como el ingreso operativo neto (NOI) y la tasa de capitalización (tasa de capitalización), a menudo se utilizan para realizar una investigación más exhaustiva de una propiedad prometedora una vez que se ha aplicado el GRM en bienes raíces como técnica de filtrado preliminar.
Diferencia entre los multiplicadores de renta bruta y las tasas de capitalización
Estas son algunas de las diferencias:
| Multiplicador de Renta Bruta | Tasa de capitalización |
| Una medida del valor de una propiedad de alquiler que se calcula dividiendo el precio de compra de la propiedad por su ingreso anual bruto de alquiler. | Una medida del rendimiento de la inversión de una propiedad de alquiler que se calcula dividiendo el ingreso operativo neto (NOI) de la propiedad por su valor de mercado actual. |
| Se puede utilizar para comparar rápidamente el valor relativo de diferentes propiedades de alquiler sin tener en cuenta los gastos o las vacantes. | Tiene en cuenta los gastos y las vacantes, por lo que es una medida de rentabilidad más precisa que GRM. |
¿Cuál es el trato con GRM en bienes raíces?
Los inversores activos suelen tener algunas propiedades en mente a la vez. Necesitan clasificar rápidamente las posibilidades para poder concentrarse en las más prometedoras para una investigación en profundidad. Con un poco de suerte, el GRM en bienes raíces ayudará a reducir el enfoque de la investigación a solo las posibilidades más prometedoras. Sin embargo, no debe confiar en él para excluir otras propiedades con GRM más altos.
El valor de una propiedad de alquiler comercial está determinado por varios índices financieros y estándares de prestamistas. La capacidad de la propiedad para generar ingresos y ganancias es un factor importante para las instituciones financieras a la hora de decidir si conceden o no un crédito. Para mejorar sus posibilidades de obtener el financiamiento que requiere, debe conocer el GRM antes de solicitar un préstamo sobre la propiedad. Los prestamistas hipotecarios comerciales usan más que solo su puntaje de crédito al decidir si otorgar un préstamo o no.
Beneficios y desventajas de GRM en bienes raíces
Si bien el multiplicador de la renta bruta en bienes raíces brinda varios beneficios, también tiene algunos aspectos negativos que deben tenerse en cuenta. Siga leyendo mientras analizamos el GRM y sus muchos beneficios y posibles inconvenientes para que pueda tomar una decisión informada sobre si incorporarlo o no a su arsenal de estrategias de inversión.
Beneficios del GRM en Bienes Raíces
Algunos de los inversores más exitosos de la actualidad consideran que la ecuación del multiplicador de la renta bruta es una fórmula creíble. Considere las siguientes ventajas del GRM para ayudarlo a decidir si comenzar o no a usarlo de inmediato:
- Una característica exclusiva de las casas de alquiler: El multiplicador de alquiler bruto es un cálculo especial que se utiliza únicamente para determinar el valor de mercado de las propiedades de alquiler.
- Sencillo y rápido: La fórmula se puede utilizar sin tener que realizar cálculos o análisis complicados.
- Cálculo del retorno de la inversión: En bienes raíces, el GRM se usa para calcular el ROI de una propiedad de alquiler.
- Compare el rendimiento de varias viviendas a la vez: Este método sofisticado le permite evaluar más de una propiedad de alquiler para identificar cuáles merecen una mayor exploración, lo que de otro modo sería una tarea difícil y que llevaría mucho tiempo.
- Establecer un corte: Después de realizar sus estudios con el GRM, comenzará a construir su umbral para la tasa de rendimiento que consideraría aceptable, lo que le permitirá crear un sistema de clasificación para las propiedades de alquiler.
- Seguimiento del mercado: GRM en bienes raíces es un indicador útil de la salud del mercado de alquiler. El GRM se puede determinar para una muestra de propiedades en un mercado determinado, y se pueden monitorear las tendencias en el crecimiento o disminución de GRM.
Los inconvenientes de GRM en bienes raíces
El GRM no está exento de inconvenientes, al igual que cualquier otro método de evaluación de bienes raíces. Sin embargo, con suficiente preparación, puede disminuir el impacto de la mayoría de estos inconvenientes. Echa un vistazo a las siguientes desventajas para tener una mejor idea:
- No considera todos los costos: Como se dijo anteriormente, el GRM está determinado por el ingreso bruto. Esto implica que no tiene en cuenta cosas como las tarifas de mantenimiento, las tasas de desocupación o los pagos de seguros e impuestos asociados con la administración de una propiedad de alquiler. Puede calcular rápidamente los costos de las propiedades de alquiler con la ayuda de este excelente desglose.
- Descargo de responsabilidad de precisión: Algunos pueden afirmar que GRM tergiversa el ROI porque no tiene en cuenta el costo de los bienes inmuebles. Incluso si piensa que dos propiedades son comparables en un mercado determinado, no puede estar seguro porque algunas de ellas pueden tener costos operativos más altos que otras. Esta es la razón por la cual el GRM se utiliza mejor como primer paso en un proceso de diagnóstico más completo. Una vez que haya restringido su búsqueda a unas pocas propiedades, es hora de hacer una investigación más profunda.
- Podría llevarlo a dejar pasar una gran casa: El principal riesgo de utilizar un determinado método o cálculo como herramienta de selección es la posibilidad de perder una propiedad fantástica. Podría estar pasando por alto un diamante en bruto porque las finanzas iniciales no parecían buenas o pasar su sistema de calificación mientras filtraba rápidamente a través de una enorme lista de propiedades y solo miraba indicadores específicos.
¿Cuál es la diferencia entre GRM y GIM?
El GIM es esencialmente una forma anualizada del GRM, y se utilizan los ingresos brutos anuales por alquiler en lugar de las cifras mensuales del GRM.
¿Cuáles son las características de GRM en bienes raíces?
Las siguientes son las características de GRM en bienes raíces:
- Cree perfiles de invitados.
- Guarde las preferencias de los invitados.
- Seguimiento de historias de viaje.
¿Cuál es la diferencia entre ROI y NOI?
En su forma más básica, el retorno de la inversión (ROI) mide qué tan rápido se amortiza una inversión. Por el contrario, el ingreso operativo neto (NOI) es el ingreso generado por un activo menos los costos de operación del activo.
¿Es lo mismo el ROI que el beneficio neto?
La tasa de rendimiento es la cantidad por la cual una inversión aumenta la riqueza de su propietario. El retorno de la inversión (ROI) de una inversión se calcula como su beneficio neto dividido por su costo total. Cuando se refiere a algo tangible y medible, como las ganancias y los rendimientos financieros de una inversión, el retorno de la inversión (ROI) se convierte en el más efectivo para lograr sus objetivos comerciales.
Consideraciones Finales:
Puede pensar en el multiplicador de renta bruta como una calificación de letra. Los inversores pueden evaluar fácilmente varias propiedades con el mismo conjunto de parámetros. A pesar de la incapacidad del GRM para dar cuenta de todos los gastos relacionados con la propiedad de la propiedad, es una herramienta útil para una primera evaluación amplia. Si está buscando ingresar a bienes raíces comerciales, esta es información que debe tener en cuenta.
Si alguna vez te encuentras con demasiadas ofertas en tu plato, esta técnica podría ayudarte a eliminar las que no valen la pena. Esto lo liberará para centrar su atención (y esfuerzo) en activos con el potencial de aumentar el valor general de su cartera.
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Referencias
