Los prestamistas consideran varios factores al determinar si un cliente potencial es o no un riesgo de préstamo razonable para una hipoteca. La relación de front-end es uno de los factores. Esta publicación explicará una relación inicial, cómo calcularla y la relación inicial frente a final de una hipoteca de la FHA.
¿Qué es la relación de front-end?
La relación inicial, también conocida como relación hipoteca-ingreso, es una relación que indica cuánto de los ingresos de una persona se destina a los pagos de la hipoteca. Divida el pago hipotecario mensual anticipado de una persona por su ingreso bruto para calcular la proporción inicial. Los pagos de la hipoteca generalmente incluyen capital, intereses, impuestos y seguro (PITI). Los prestamistas utilizan las proporciones inicial y final para determinar cuánto prestar.
Comprender la relación de front-end
Los prestamistas consideran que la relación deuda-ingreso (DTI) es más importante que tener un ingreso estable, pagar las facturas a tiempo y tener un puntaje FICO alto cuando deciden extender una hipoteca. La relación de front-end es un tipo de relación DTI. Considera otros costos asociados, como las cuotas de la asociación de propietarios (HOA) y el pago general de la hipoteca.
Por ejemplo, si los gastos hipotecarios anticipados de una persona son de $2,000 ($1,700 del pago de la hipoteca más $300 de los cargos de la HOA) y su ingreso mensual es de $9,000, la proporción inicial es de aproximadamente el 22 %.
Cómo calcular la relación de front-end
La relación inicial compara los gastos hipotecarios mensuales de una persona con su ingreso bruto mensual. Las bonificaciones y el pago de horas extras no se incluirán en el ingreso bruto mensual. Entre los costos considerados en el cálculo se encuentran:
- Intereses hipotecarios
- Impuestos
- Seguros
- Tarifas de HOA, si es aplicable
En general, los prestamistas prefieren una relación inicial de menos de 0.28. Algunos prestamistas harán pública la relación inicial seleccionada. El incumplimiento no significa necesariamente un "No" definitivo, ya que algunos prestamistas harán concesiones si otros factores son favorables.
Para calcular su proporción inicial, sume sus costos de vivienda mensuales esperados y divida el total por su ingreso bruto mensual. Considere el siguiente ejemplo:
- Gastos de vivienda mensuales esperados: $1,100
- Ingreso bruto mensual: $4,000
$1,100 dividido por $4,000 = 0.275
La relación inicial es inferior a 0.28, lo que la mayoría de los prestamistas consideran aceptable.
Relación inicial de propiedades de inversión
Al financiar una residencia principal en lugar de una propiedad de inversión, los prestamistas pueden enfatizar más su relación inicial. Los prestamistas enfatizarán más su relación final cuando consideren una hipoteca sobre una propiedad de inversión. La relación back-end también se conoce como relación deuda-ingreso.
La relación back-end se calcula de la misma manera que la relación front-end, excepto que se incluyen la mayoría de las tarifas mensuales en lugar de los gastos mensuales de vivienda. Estos son algunos ejemplos:
- Gastos de vivienda cada mes
- Pagos mensuales de préstamos estudiantiles, personales, para automóviles u otros
- Pagos de manutención de niños o pensión alimenticia
- Pagos mínimos mensuales con tarjeta de crédito
- Otras obligaciones
Los gastos típicamente excluidos son:
- Departamento de Servicios Públicos
- Despensa
- Parrilla de gas
- Impuestos
Para calcular su índice de back-end, sume todos sus gastos mensuales (excluyendo las exclusiones habituales) y divida el total por su ingreso mensual bruto (sin incluir las horas extra y las bonificaciones). Divida el resultado por 100 para obtener su relación de back-end.
Los prestamistas generalmente prefieren una relación final de 0.35 o menos. Al igual que con la relación inicial, no cumplir con la relación final seleccionada por un prestamista no siempre significa que se le negará una hipoteca.
Al calcular la relación final, ¿considerarán los prestamistas los ingresos por alquiler de una propiedad de inversión como parte de su ingreso bruto mensual? Ellos podrían. Algunos prestamistas pueden pesar hasta el 75 por ciento del alquiler documentado o esperado como parte de sus ingresos si la propiedad tiene un historial de alquiler establecido o una tasación de alquiler.
Proporción de extremo frontal de la FHA
Dependiendo de su puntaje de crédito FICO, la proporción final de la FHA requiere pagos iniciales adicionales. Si su puntaje de crédito es superior a 580 (considerado "justo"), el pago inicial mínimo es del 3.5 por ciento. Si su puntaje de crédito está entre 500 y 579, debe hacer un pago inicial del 10%.
Requisito de la relación deuda-ingreso de la FHA (relación inicial y final)
La relación deuda-ingreso (DTI) es la relación de sus pagos mensuales de deuda (que pueden incluir préstamos estudiantiles, tarjetas de crédito, hipotecas y otros tipos de crédito) a su ingreso mensual antes de impuestos. Por ejemplo, si gana $2,000 por mes y gasta $450 en pagos de deuda, su DTI es del 22.5 por ciento. Los prestamistas usan esta métrica para determinar si es probable que pagues el préstamo que estás solicitando.
La FHA generalmente requiere una relación DTI inicial de 43 por ciento o menos, que varía según el puntaje crediticio. Su DTI inicial de la FHA (solo pagos mensuales de la hipoteca) debe ser del 31 por ciento o menos, y su DTI final (todos los pagos mensuales de la deuda) debe ser del 43 por ciento o menos.
Los prestamistas individuales también pueden tener requisitos más estrictos. Debe revelar todas las deudas y líneas de crédito abiertas a la FHA durante el proceso de solicitud.
Factores de compensación para la proporción de deuda a ingresos de la FHA
Si los prestatarios cumplen con varios factores de compensación, las pautas de la FHA permiten a los prestamistas permitir índices DTI más altos (índices iniciales y finales). Estos diferentes escenarios ayudan a mitigar el riesgo de aprobación de hipotecas con mayores niveles de DTI. Entre estos factores compensadores se encuentran los siguientes:
- Ingreso residual – Los prestamistas pueden permitir proporciones más altas de deuda a ingresos si al prestatario le quedan fondos significativos cada mes después de pagar todos los gastos.
- Reservas de efectivo – Otro factor de compensación sería si el prestatario tiene importantes reservas de efectivo disponibles después del cierre en caso de una emergencia financiera.
- Choque de pago – El shock de pago ocurre cuando el pago mensual de vivienda de un prestatario aumenta significativamente al comprar una casa y transferir del pago anterior de alquiler/hipoteca al nuevo pago propuesto. Si los pagos del prestatario se mantienen casi estables en el nuevo escenario de pago de la hipoteca, los prestamistas estarán más dispuestos a aprobar el DTI más alto.
- Puntajes de crédito altos – Si tiene un puntaje de crédito alto, ha demostrado responsabilidad financiera. Esto contribuirá en gran medida a aprobarme para un DTI más alto.
- Estabilidad laboral – ¿Ha estado trabajando en el mismo lugar durante mucho tiempo, o ha estado saltando de un trabajo a otro con varias brechas en el empleo en los últimos años? Será fundamental establecer una fuente constante de ingresos.
Los prestamistas de la FHA pueden permitir índices DTI (índices iniciales y finales) de más del 50 % con estos y otros factores de compensación.
¿Cuál es la proporción ideal de front-end?
La mayoría de los prestamistas prefieren una relación inicial de no más del 28 por ciento para la mayoría de los préstamos, 31 por ciento o menos para Préstamos FHA, y una proporción de back-end de no más del 43 por ciento.
Los índices más altos indican una mayor probabilidad de incumplimiento. Sin embargo, los prestamistas pueden aceptar proporciones más altas si se cumplen ciertas condiciones (por ejemplo, pagos iniciales sustanciales, ahorros considerables y puntajes crediticios favorables). Por ejemplo, si un prestatario con una relación inicial alta paga la mitad del precio de compra como pago inicial o aumenta significativamente sus ahorros, los prestamistas pueden estar más dispuestos a ofrecer una hipoteca.
Si se niega el préstamo, el prestatario puede reducir las deudas para reducir la proporción. El prestatario también puede considerar un codeudor en una hipoteca. Los préstamos de la FHA, por ejemplo, permiten que parientes con ingresos suficientes y buen crédito firmen como cosignatarios.
Cuando solicita un nuevo préstamo hipotecario o una relación deuda-ingreso final de refinanciamiento, estas proporciones informan a los prestamistas qué parte de su ingreso mensual se consume en obligaciones de deuda regulares, lo que afecta su capacidad para pagar los pagos de su nueva hipoteca.
Relación frontal
Su índice inicial considera la relación entre su nuevo pago hipotecario estimado y su ingreso bruto mensual (ganancias antes de impuestos). Los prestamistas generalmente prefieren que su pago hipotecario mensual no exceda el 28 por ciento de su ingreso bruto mensual. Si su proporción supera el 28 por ciento, tendrá dificultades para convencer a los prestamistas de que le presten dinero. A los prestamistas les preocupa que si dedica demasiado de su ingreso bruto mensual al pago de su hipoteca, no tendrá suficiente dinero para cubrir el resto de sus facturas mensuales.
Relación de fondo
Su relación final examina la relación entre sus deudas mensuales totales, desde los pagos mínimos mensuales de su tarjeta de crédito y préstamos para automóviles hasta cualquier deuda que pueda estar pagando a través de préstamos para pequeñas empresas o pagos de hipotecas, y su ingreso bruto mensual. Los prestamistas prefieren que sus obligaciones de deuda mensuales totales no excedan el 36% de su ingreso bruto mensual. Nuevamente, los prestamistas lo considerarán un alto riesgo de incumplimiento si gasta demasiado de su pago mensual en el pago de la deuda.
Aumentando sus proporciones
Puedes trabajar para mejorar tus ratios. En primer lugar, puede aumentar sus ingresos mensuales, reduciendo sus índices de deuda a ingresos inicial y final. También puede reducir su carga de deuda mensual pagando las cuentas de la tarjeta de crédito o haciendo pagos adicionales en deudas mensuales como préstamos estudiantiles o préstamos para automóviles. Puede tener más sentido posponer la solicitud de préstamos hipotecarios hasta que su relación deuda-ingresos atraiga más a los prestamistas.
Calificaciones crediticias
Los prestamistas considerarán otros factores además de su relación deuda-ingreso al determinar si califica para un préstamo hipotecario. El factor más importante es su puntaje de crédito de tres dígitos. Este puntaje les dice a los prestamistas qué tan bien ha administrado sus finanzas anteriormente. Su puntaje de crédito será bajo si tiene un historial de no pagar sus cuentas a tiempo y acumular grandes cantidades de deuda de consumo. Si, por otro lado, siempre ha pagado sus facturas a tiempo y no tiene muchas deudas de tarjetas de crédito, su puntaje de crédito debería ser más alto. Los prestamistas hoy en día consideran que un puntaje de crédito de 740 o más es excelente.
Consideraciones especiales
Muchos consumidores no pueden comprar una casa porque tienen una deuda estudiantil significativa. Incluso si tienen un crédito excelente, muchos se dan cuenta de que sus índices iniciales son demasiado altos para los prestamistas. Sin embargo, los prestatarios pueden reestructurar la deuda para reducir el impacto en la DTI de un posible propietario. Es posible que, por ejemplo, puedan reducir el pago mensual de un préstamo estudiantil. Además, los préstamos estudiantiles federales pueden permitir tarifas de hasta el 10% de los ingresos del prestatario.
Preguntas frecuentes sobre la relación de front-end
¿Qué es una buena relación de front-end?
Los prestamistas generalmente prefieren una relación inicial de no más del 28 por ciento y una relación final de no más del 36 por ciento, que incluye todas las deudas mensuales.
¿Qué DTI buscan los prestamistas hipotecarios?
Debido a que no existe un conjunto único de requisitos para los préstamos convencionales, su DTI variará según su situación y el préstamo específico que esté solicitando. Generalmente se requiere un DTI del 50% o menos para calificar para un préstamo convencional.
¿Se puede conseguir una hipoteca con 55% DTI?
Los préstamos de la FHA requieren solo un pago inicial del 3.5 por ciento. DTI es alto. Suponga que tiene una alta relación deuda-ingreso (DTI). En ese caso, la FHA ofrece más flexibilidad y, por lo general, le permite subir a una proporción del 55 por ciento (lo que significa que sus deudas como porcentaje de sus ingresos pueden llegar al 55 por ciento). Puntaje de crédito bajo
¿Cuál es la relación máxima de front-end para un préstamo convencional?
28% del total
El DTI inicial máximo para préstamos convencionales suele ser del 28 por ciento. Cuando solicita un nuevo préstamo con un pago inicial estándar del 20%, el prestamista generalmente aprobará su solicitud siempre que no exceda este límite.
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