Wenn es um Hypotheken geht, gehen Kreditgeber eine Reihe von Risiken ein. Eigentumsübertragungen, Pfandrechte und andere finanzielle Probleme können jederzeit aufgrund der Komplexität des Sachverhalts auftreten Immobilienmarkt. Mit einer Rangrücktrittsklausel bei Immobilien können sie sicherstellen, dass ihre Rückzahlungsansprüche Vorrang vor anderen Vereinbarungen haben, anstatt ihre finanziellen Interessen dem Schicksal zu überlassen. Der folgende Artikel beschreibt, was Sie über die Rangrücktrittsklausel und den Vertrag wissen sollten und wie das Darlehen bei Immobilien funktioniert.
Was ist Unterordnung?
Unterordnung ist die Handlung einer Partei, die einer anderen Priorität einräumt. Am häufigsten findet man sie in Pfandbriefe und Gewerbeimmobilienverträge.
Unterordnung ist auch der Prozess der Rangfolge von Haus- oder Immobiliendarlehen (Hypotheken-, HELOC- oder Home-Equity-Darlehen) in der Reihenfolge ihrer Wichtigkeit. Wenn Sie beispielsweise eine Eigenheimkreditlinie haben, haben Sie im Wesentlichen zwei Darlehen: Ihre Hypothek und das HELOC. Gleichzeitig sichert die Sicherheit in Ihrem Haus beides ab. Kreditgeber geben ein „Pfandrecht Stellung“ gegenüber diesen Darlehen durch Rangrücktritt. In den meisten Fällen wird Ihrer Hypothek die Position des ersten Pfandrechts zugewiesen, während Ihrem HELOC die Position des zweiten Pfandrechts zugewiesen wird.
Unterordnungsklausel
Eine Rangrücktrittsklausel ist eine Klausel in einem Dokument oder Vertrag, die besagt, dass der gegenwärtige Anspruch auf Schulden Vorrang vor künftigen Ansprüchen aus anderen Verträgen hat.
Die Nachrangklausel in a Hypothek Der Vertrag verpflichtet den Schuldner, im Falle eines Zahlungsverzugs einen Kredit vor allen anderen zu begleichen. Diese anderen Kredite werden in den Status zweiter Klasse verbannt. Nachrangige Darlehen werden erst ausgezahlt, wenn das Pfandrecht des ersten Darlehensgebers freigegeben wird, wodurch sich das Schuldenrisiko für den zweiten Darlehensgeber erhöht.
Unterordnungsklausel verstehen
Eine Rangrücktrittsklausel stellt im Wesentlichen den gegenwärtigen Anspruch aus dem Vertrag gegenüber späteren Verträgen in den Vordergrund. Hypothekenverträge und Anleiheemissionsverträge sind die häufigsten Orte, an denen diese Klauseln zu sehen sind. Wenn ein Unternehmen zum Beispiel Anleihen mit einer Nachrangklausel auf dem Markt ausgibt, stellt es sicher, dass bei der Ausgabe neuer Anleihen in der Zukunft die ursprünglichen Anleihegläubiger bezahlt werden, bevor das Unternehmen spätere Schulden begleicht. Dies bietet zusätzlichen Schutz für die ursprünglichen Anleihegläubiger, da eine Nachrangklausel die Möglichkeit erhöht, dass sie ihren ROI zurückerhalten.
Am häufigsten werden diese Klauseln in Hypotheken-Refinanzierungsvereinbarungen verwendet. Stellen Sie sich einen Hausbesitzer vor, der sowohl eine Haupt- als auch eine Zweithypothek hat. Wenn ein Hausbesitzer seine primäre Hypothek refinanziert, bedeutet dies, dass er die erste Hypothek storniert und eine neue ausgibt. Wenn dies geschieht, wird die zweite Hypothek zur primären und die neue Hypothek wird der zweiten untergeordnet. Aufgrund der Prioritätsverschiebung verlangen die meisten Erstkreditgeber vom Zweitkreditgeber die Unterzeichnung einer Rangrücktrittsvereinbarung, in der er verspricht, in seiner bisherigen Nebenstellung zu bleiben. Normalerweise ist dies ein typisches Refinanzierungsverfahren. Hat sich jedoch die Vermögenslage des Darlehensnehmers verschlechtert oder ist der Wert der Immobilie drastisch gesunken, kann der zweite Hypothekengläubiger die Umsetzung der Rangrücktrittsklausel verweigern.
Eine Rangrücktrittsklausel erlaubt es, dass die Haupthypotheken auf demselben Grundstück einen höheren Anspruch haben, wenn der zweite Pfandgläubiger einen stellt. Wenn die Rückzahlung schwierig wird, beispielsweise im Falle einer Insolvenz, bleiben die nachrangigen Darlehen hinter der Haupthypothek zurück und werden möglicherweise überhaupt nicht zurückbezahlt.
Rangrücktrittsklausel oder Vereinbarung in Immobilien
Bei Aufnahme einer zweiten Hypothek bzw Refinanzierung einer Immobilieverwenden Kreditgeber üblicherweise eine Rangrücktrittsklausel. Die Priorität der zweiten Hypothek ist niedriger als die des ursprünglichen Darlehens. Das zweite Darlehen wird also fällig, sobald der Schuldner das erste zurückgezahlt hat.
Andere Klauseln, die in Immobilien verwendet werden, umfassen:
- Entziehungsklausel
- Entfremdungsklausel
- Teilfreigabeklausel
- Beschleunigungsklausel
Nachrangklausel
Ziel einer Rangrücktrittsklausel ist es, den Hauptdarlehensgeber abzuschirmen. Der primäre Kreditgeber übernimmt die Kosten für den Kauf oder die Refinanzierung eines Eigenheims. Rangrücktrittsklauseln geben Kreditgebern eine gewisse Sicherheit, dass sie im Falle einer Insolvenz des Schuldners eine Rückzahlung erhalten.
Warum ist Unterordnung wichtig?
Das Eigenkapital in Ihrer Immobilie muss verwendet werden, um Ihre Hypothek und HELOC im Falle einer Zwangsvollstreckung zu tilgen. Leider reicht das Eigenkapital eines Eigenheims nicht immer aus, um beide Kredite vollständig zu tilgen. Aber mit vorab festgelegten Pfandrechten geht die Unterordnung dieses Problem an.
Wichtig ist, dass das erste Pfandrecht immer vollständig bezahlt wird (in diesem Fall ist es Ihre Hypothek). Sobald Ihre Hypothek vollständig abbezahlt ist, kann Eigenkapital nur noch zur Rückzahlung des Zweitpfandrechts dienen. Wenn ein drittes Pfandrecht bestünde, würde es nach dem zweiten abbezahlt werden. Und so weiter.
Der HELOC-Kreditgeber verliert Geld, wenn nicht genügend Eigenkapital vorhanden ist, um den geschuldeten Betrag Ihres Zweitpfandrechts zu begleichen. Die Nachrangigkeit zahlt sich zwar nicht sofort aus, hilft aber den Kreditgebern, das Risiko einzuschätzen und angemessene Zinssätze festzulegen.
Beispiele für Nachrangklauseln
Anwendungen:
- Ein Haus kaufen
- Aufnahme einer zweiten Hypothek
- Vermietung einer Immobilie
- Refinanzierung Ihres Eigenheims
- Mit dem Eigenkapital Ihres Eigenheims
Unterstellungsvertrag
Eine Rangrücktrittsvereinbarung legt die Reihenfolge fest, in der die Schuldenzahlungen eines Schuldverschreibungsinhabers geleistet werden, indem ein Darlehen dem anderen „übergeordnet“ wird. Wenn der Eigentümer mit der Hypothek in Verzug gerät oder Konkurs anmeldet, wird die Rangrücktrittsklausel kritisch.
Eine Rangrücktrittsvereinbarung ist ein Rechtsdokument, das den Vorrang eines Darlehens gegenüber einem anderen festlegt, wenn es darum geht, Zahlungen von einem Schuldner einzuziehen. Wenn ein Schuldner Zahlungen versäumt oder Konkurs anmeldet, kann die Priorisierung von Schulden unerlässlich werden.
Wenn der Kreditnehmer sein Vermögen liquidiert, um die Schulden zu begleichen, erkennt diese Vereinbarung an, dass die Forderung oder das Interesse einer Partei höher ist als die einer anderen Partei.
Im Falle einer Zwangsvollstreckung und Liquidation kann der sekundäre Kreditgeber nur dann ein Darlehen eintreiben, wenn der Kreditnehmer die Verpflichtungen des primären Kreditgebers erfüllt.
So funktioniert die Unterstellungsvereinbarung
Wenn Einzelpersonen und Unternehmen finanzielle Unterstützung benötigen, wenden sie sich an Kreditinstitute. Sofern und bis der Kreditnehmer mit seinen Zahlungen in Verzug gerät, erhält der Kreditgeber eine Entschädigung, wenn er Zinszahlungen auf den geliehenen Betrag erhält. Wenn der Darlehensnehmer zusätzliche Pfandrechte an der Immobilie platziert, z. B. wenn er eine zweite Hypothek aufnimmt, kann der Darlehensgeber eine Rangrücktrittsvereinbarung beantragen, um seine Interessen zu sichern.
Eine nachrangige Schuld ist ein Darlehen, das als „nachrangig“ oder „zweitrangig“ bezeichnet wird. Die vorrangige Schuld ist die Schuld, die einen höheren Anspruch auf den Vermögenswert hat. Kreditgeber vorrangiger Schuldtitel haben einen Rechtsanspruch auf vollständige Zahlung, bevor Kreditgeber nachrangiger Schuldtitel eine Zahlung erhalten. Obligationen mit niedrigerer Priorität können wenig oder gar nicht zurückgezahlt werden, wenn ein Schuldner nicht über die Mittel verfügt, um alle seine Schulden zu begleichen, oder wenn Zwangsvollstreckung und Verkauf nicht genügend liquide Erlöse liefern.
Beispiel einer Unterstellungsvereinbarung
Schauen Sie sich das Unternehmen mit 670,000 US-Dollar an vorrangigen Verbindlichkeiten, 460,000 US-Dollar an nachrangigen Verbindlichkeiten und einem Gesamtvermögenswert von 900,000 US-Dollar an. Das Unternehmen meldet Konkurs an und sein Vermögen wird für 900,000 $ liquidiert. Die Inhaber vorrangiger Schuldtitel erhalten die volle Zahlung, wobei die verbleibenden 230,000 $ unter den Inhabern nachrangiger Schuldtitel zu einem Satz von 50 Cent pro Dollar aufgeteilt werden. Da die Aktionäre gegenüber allen Gläubigern nachrangig sind, würden die Aktionäre der nachgeordneten Gesellschaft im Liquidationsverfahren nichts erhalten. Da nachrangige Schulden riskanter sind als Darlehen mit höherer Priorität, verlangen die Kreditgeber in der Regel höhere Zinssätze, um das Risiko auszugleichen.
Arten von Rangrücktrittsvereinbarungen
Rangrücktrittsvereinbarungen sind in einer Vielzahl von Situationen nützlich, einschließlich komplexer Unternehmensfinanzierungsstrukturen.
Die zwei typischsten Arten von Rangrücktrittsvereinbarungen sind:
#1. Vollstreckungsunterordnungsvertrag
Durch die Unterzeichnung einer vollziehenden Unterordnungsvereinbarung verpflichtet man sich, seine Interessen den Sicherungsinteressen einer anderen Person unterzuordnen. Da es sich nur um ein zukünftiges Versprechen handelt, kann es schwierig sein, eine solche Vereinbarung durchzusetzen.
Wenn die Partei sich weigert, den Vertrag zu unterzeichnen, kann eine Vertragsverletzung folgen.
#2. Automatische Unterordnungsvereinbarung
Sowohl die Primär- als auch die Unterordnungsvereinbarung werden gleichzeitig in der automatischen Unterordnungsvereinbarung ausgeführt und aufgezeichnet. Wenn ein vertraue der Tat enthält eine Nachrangklausel, zum Beispiel wird die Vereinbarung normalerweise besagen, dass das Pfandrecht an der entsprechenden Treuhandurkunde, sobald es eingetragen ist, unfreiwillig hinter einer anderen Treuhandurkunde zurückbleibt.
Nachrang des Darlehens
Im Falle eines Zahlungsausfalls sind Nachrangdarlehen sekundäre Darlehen, die Zahlungen erhalten, nachdem alle erstrangigen Pfandrechte vollständig bezahlt wurden. Da sie zweitrangig sind, haben sie häufig höhere Zinssätze, um das höhere Risiko des nachrangigen Kreditgebers zu kompensieren als Kredite des primären Kreditgebers.
Bei Zahlungsverzug bzw Konkurs, Nachrangdarlehen werden nach Großdarlehen vollständig ausgezahlt. Und weil nachrangige Kreditgeber wissen, dass sie ein Risiko eingehen, verlangen sie einen höheren Zinssatz. Eine Rangrücktrittsvereinbarung oder -bestimmung ist häufig wichtig, um den Darlehensrangrang festzulegen. Bei einer Hypothek schützt eine Rangrücktrittsvereinbarung den Hauptdarlehensgeber der Immobilie. Die erste Hypothek wird normalerweise von einer Bank oder einer anderen Finanzorganisation gehalten. Wenn es zu einem Zahlungsausfall oder einer Zwangsvollstreckung kommt, wird diese Institution am meisten verlieren. Die Klausel schützt den ursprünglichen Hypothekeninhaber und stellt die Zahlung sicher, wenn es zu einer Zwangsvollstreckung des Hauses kommt.
So funktioniert das Nachrangdarlehen
Die erste Hypothek bei Immobilien ist das Darlehen, das zur Finanzierung des Kaufs der Immobilie erforderlich ist. Der Begriff „vorrangige Schuld“ bezieht sich sowohl auf das ursprüngliche Darlehen als auch auf die Schuld, die es darstellt. Ein Home-Equity-Darlehen oder eine Kreditlinie (HELOC) auf der Immobilie zu einem späteren Zeitpunkt ist eine nachrangige Schuld.
Ein Home-Equity-Darlehen (HELOC) birgt ein höheres Ausfall- oder Zwangsvollstreckungsrisiko als eine erste Hypothek. Aus diesem Grund wird der erste Hypothekeninhaber bei einer Zwangsvollstreckung vor allen anderen Schuldnern bezahlt. Da es sich bei dem HELOC um eine sekundäre Verpflichtung handelt, wird der Kreditgeber, der es hält, mit dem Rest bezahlt. Das Sammeln kann in manchen Situationen unmöglich sein.
Beachten Sie, dass ein HELOC- oder Home-Equity-Darlehen normalerweise von derselben Bank erhalten werden kann, die die ursprüngliche Hypothek bereitgestellt hat, ohne dass es zu Nachrangigkeitsproblemen kommt. Das Eigenheimdarlehen wird standardmäßig der ersten Hypothek nachgeordnet.
Zusammenfassung
Abschließend stellt eine Rangrücktrittsklausel im Wesentlichen den gegenwärtigen Anspruch im Vertrag gegenüber späteren Verträgen in den Vordergrund. Hypothekenverträge und Anleiheemissionsverträge sind die häufigsten Orte, an denen diese Klauseln zu sehen sind. Trotz seines komplexen Namens dient das Abkommen einem einfachen Zweck. Es überträgt Ihre neue Hypothek in den Status eines erstrangigen Pfandrechts, sodass Sie sich mit einem Eigenheimdarlehen refinanzieren können Kreditlinie. Die Vertragsunterzeichnung ist ein wichtiger Schritt in Ihrem Refinanzierungsprozess.
FAQs
Warum benötige ich eine Rangrücktrittsvereinbarung?
Es versetzt Ihre neue Hypothek in den Status eines erstrangigen Pfandrechts, sodass Sie sich mit einem Eigenheimkredit oder einer Kreditlinie refinanzieren können. Die Unterzeichnung Ihres Vertrages ist ein entscheidender Schritt in Ihrem Refinanzierungsprozess.
Wie funktioniert eine Unterstellungsvereinbarung?
Wenn ein Schuldner in Konkurs geht, priorisiert eine Rangrücktrittsvereinbarung die besicherten Forderungen und ordnet sie für Inkassozwecke in einer Rangfolge an. Ein zweitrangiger Gläubiger kann erst dann Zahlungen erhalten, wenn der primäre Gläubiger die vollständigen Zahlungen erhält
Wie unterstelle ich einen HELOC?
Mindestbonitätseinstufungen und maximaler CLTV sind gängige Voraussetzungen für eine Rangrücktrittsermächtigung (Loan-to-Values-Kombination). Die Rückzahlung der Schulden eines Eigenheimkredits oder die Begrenzung Ihres verfügbaren Kredits auf einem HELOC kann ausreichen, um eine Nachrangigkeit zu sichern.
Wie lange dauert eine Unterstellungsvereinbarung?
Normalerweise verfügen Ihr Hypothekengeber und Ihre Titelgesellschaft über alle erforderlichen Informationen. Normalerweise dauert es etwa 25 Werktage, bis der Vorgang abgeschlossen ist.
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