Zwangsvollstreckungen sind ein Prozess, der mehr Hausaufgaben, Dokumentation und Aufwand erfordert als der Kauf jeder anderen Art von Eigentum. Sie sind im Grunde nicht der beste Ort für Erstkäufer, um sich zu engagieren. Es sind neue Märkte für Immobilien, die das Potenzial haben, sehr profitabel zu sein, aber auch sehr instabil und schwer zu verstehen sind. Zwangsversteigerungsangebote in Kalifornien haben jedoch die niedrigsten Preise in der Gegend, was sie zu einer guten Option für Marktteilnehmer macht, um billige Häuser zu kaufen oder in eine neue Immobilie zu investieren. Während zwangsversteigerte Häuser aufgrund ihrer unter dem Marktwert liegenden Werte eine fantastische Investitionsmöglichkeit bieten, ist es in Kalifornien nicht einfach, eines zu kaufen. Sie können Ressourcen (sowohl Zeit als auch Geld) ohne positive Ergebnisse verschwenden. Die meisten dieser Probleme können jedoch durch eine intelligente Vorbereitung reduziert oder vermieden werden.
Was ist eine Zwangsvollstreckung?
Eine Zwangsvollstreckung ist ein Verfahren, das Kreditgeber einleiten können, wenn ein Kreditnehmer mit seinen Hypothekenzahlungen in Verzug gerät. Der Kreditgeber nimmt die Immobilie in Besitz und verkauft sie in der Hoffnung, einen Gewinn zu erzielen und die Schulden zu begleichen.
Verschiedene Staaten haben unterschiedliche Fristen für die Zwangsvollstreckung; In Alabama dauert es nur 30 Tage, um ein Haus zu zwangsversteigern, während es in New York weit über ein Jahr dauern kann. Zwangsvollstreckungen in Kalifornien hingegen können weit über 200 Tage dauern, was den Prozess alles andere als schnell und unkompliziert macht.
Um jedoch die Einbeziehung der Gerichte zu vermeiden, ist die überwiegende Mehrheit der kalifornischen Zwangsvollstreckungen außergerichtlich. Hausbesitzern, deren Häuser zwangsversteigert wurden, werden vom Staat eine Reihe von Schutzmaßnahmen gewährt, einschließlich der Möglichkeit, Zahlungen zu leisten und den Besitz des Eigentums bis zu fünf Tage vor der Versteigerung zurückzufordern. Für Käufer, die sich ein solches Zuhause ansehen, kann dies die Sache erschweren.
Wie funktionieren Zwangsvollstreckungen in Kalifornien?
Zwangsvollstreckungen in Kalifornien können bis zu 200 Tage oder länger dauern. Eine ausbleibende Zahlung zählt als Tag 1, während Ihre Schulden am 90. Tag in Verzug geraten. Nach 180 Tagen erhalten Sie eine Mitteilung über den treuhänderischen Verkauf. Danach wird Ihre Bank die Auktion wahrscheinlich für etwa 20 Tage danach planen.
Die Phasen der Zwangsvollstreckung
Je nachdem, wo sich die Immobilie im Zwangsvollstreckungsverfahren befindet, müssen unterschiedliche Schritte zum Kauf unternommen werden. In jeder Phase sind unterschiedliche Strategien erforderlich. Sie sind;
#1. Vor der Zwangsvollstreckung
Eine vorzeitige Zwangsvollstreckung tritt ein, wenn einem Hausbesitzer mitgeteilt wurde, dass ein Zwangsvollstreckungsverfahren eingeleitet wird, falls er seine Hypothekenzahlungen nicht auf den neuesten Stand bringt. Die einzige Möglichkeit, eine Zwangsvollstreckung zu verhindern, wenn sie das Geld nicht selbst aufbringen können, besteht darin, das Haus zu verkaufen, bevor der Kreditgeber es in Besitz nimmt.
Hier kommen Sie ins Spiel. Hauskäufer können mit dem Hausbesitzer vor der Zwangsvollstreckung sprechen und mit ihm ein Schnäppchen aushandeln. Da ihre Kreditwürdigkeit erhalten bleibt, könnte dies für Hausbesitzer, deren Häuser unter Zwangsvollstreckung stehen, eine große Hilfe sein. Darüber hinaus können Sie sich die Immobilie ansehen, bevor Sie sich entscheiden, sie in Zwangsvollstreckung zu kaufen.
#2. Zwangsversteigerung
Das Haus wird versteigert, wenn ein Hausbesitzer seine Hypothekenzahlungen nicht leisten und es während des Prozesses vor der Zwangsvollstreckung nicht verkaufen kann. Bei Zwangsversteigerungen können Käufer tolle Preise für Häuser entdecken. Sie können die Immobilie jedoch nicht vorher inspizieren oder auf Eigentumsprobleme prüfen. Dieser Prozess macht den Kauf eines Eigenheims bei einer Zwangsversteigerung grundsätzlich zu einem erheblichen Risiko. Dies liegt daran, dass Sie leicht ein Haus finden könnten, das deutlich mehr Reparaturen und Upgrades erfordert, als Sie erwartet haben.
#3. Bankeigene oder immobilieneigene Immobilien
Wenn ein Haus die ersten beiden Phasen ohne Verkauf übersteht, wird der Kreditgeber versuchen, es zu beschlagnahmen und wie jedes andere Haus zum Verkauf anzubieten. Sie führen die notwendigen Reparaturen durch, löschen den Titel und befolgen alle geltenden staatlichen Gesetze. Ähnliche Geschäfte wie in den anderen beiden Phasen können durch den Kauf einer Immobilie in dieser Phase des Prozesses entdeckt werden.
Wie finden Sie zwangsversteigerte Häuser in Kalifornien?
Es gibt zahlreiche Webressourcen, die Zwangsversteigerungen auflisten, darunter RealtyTrac.com, Foreclosure.com und Foreclosures.com. Sie können Ihre Suche auch nach Ort, Preis oder sogar der Anzahl der Schlafzimmer einschränken. Die Büros der County Recorder oder Clerks können auch Listen für Zwangsvollstreckungen haben.
Sind Zwangsvollstreckungen in Kalifornien erlaubt?
Sowohl gerichtliche als auch außergerichtliche Zwangsvollstreckungsverfahren stehen Kreditgebern in Kalifornien für die Zwangsvollstreckung von Hypotheken und Treuhandverträgen (durch die Gerichte) zur Verfügung. In Kalifornien überwiegt jedoch das außergerichtliche Zwangsvollstreckungsverfahren.
Wie finden Sie Häuser in der Zwangsvollstreckung?
Im Folgenden sind einige der besten kostenlosen Websites mit Zwangsversteigerungslisten aufgeführt.
- Realtor.com Zwangsvollstreckungen
- Abschottung.com
- HomePath.com
- Äquator.com
- HomeSteps.com
- Eigentum der Bank of America und Zwangsvollstreckungen
- ImmobilienTrac
- Zillow Zwangsvollstreckungszentrum
Wie man zwangsversteigerte Häuser in Kalifornien kauft
Beim Kauf eines zwangsversteigerten Hauses sind in jeder der drei Phasen sieben obligatorische Maßnahmen zu ergreifen, wobei die achte vollständig freiwillig ist.
#1. Lassen Sie sich eine Hypothek vorab genehmigen
Damit ein Hypothekengeber feststellen kann, ob Sie vorab genehmigt oder vorqualifiziert sind, müssen Sie ihm zunächst Einzelheiten zu Ihrer finanziellen Situation mitteilen. Wenn Sie vorab genehmigt werden, sendet Ihnen der Kreditgeber ein Schreiben mit der Angabe des maximalen Kreditbetrags, den Sie erhalten könnten. Auch wenn Sie mit anderen Käufern konkurrieren, könnte es ein großer Vorteil sein, nachzuweisen, dass Sie für den vollen Kaufpreis vorab genehmigt wurden.
Beachten Sie jedoch, dass die meisten Zwangsversteigerungen bar bezahlt werden müssen. Wenn Sie also am Kauf eines zwangsversteigerten Hauses interessiert sind, aber nicht über die Mittel verfügen, dies direkt zu tun, sollten Sie sich nach alternativen Finanzierungsmethoden umsehen. Dazu könnten gehören; ein HELOC abschließen, Geld von Familie und Freunden leihen oder Ihre Altersvorsorge anzapfen.
#2. Arbeiten Sie mit einem Immobilienprofi zusammen (optional)
Die Unterstützung eines Immobilienmaklers ist grundsätzlich von unschätzbarem Wert, wenn Sie zum ersten Mal eine Zwangsvollstreckung erwerben. Ein Immobilienmakler wird beispielsweise
- Vertreten Sie in Verhandlungen
- Geben Sie Ihnen einen Überblick über alle Regeln, die Sie in Ihrer Region befolgen müssen.
- Unterstützung beim Verfassen eines Angebotsschreibens
- Macht Sie auf mögliche Gefahren aufmerksam
- Finden Sie die Antworten auf Ihre Fragen heraus und sprechen Sie Ihre Bedenken bezüglich des Verfahrens an.
Daher nutzen Sie diese Gelegenheit, um sich über den Zwangsvollstreckungsmarkt zu informieren und eine fundierte Entscheidung zu treffen, wenn Sie das nächste Mal in dieser Situation ein Haus kaufen möchten.
#3. Suchen Sie nach zwangsversteigerten Häusern
Im Allgemeinen erfordert es viel Zeit und Mühe, eine Zwangsvollstreckungsliste zu finden, die eine gute finanzielle Wette darstellt. Sie müssen also eine gute Vorstellung davon haben, wo Sie suchen müssen. Die gute Nachricht ist, dass es eine Reihe von Optionen gibt, die dies vereinfachen werden.
- Ihr Immobilienbroker
Wenn Sie sich für die Nutzung ihrer Dienste entscheiden, helfen sie Ihnen bei der Suche nach Zwangsversteigerungslisten, die Ihren Anforderungen entsprechen, und melden sich bei Ihnen.
- Search Engines
Eine Vielzahl von Websites, die solche Immobilien präsentieren, sollten angezeigt werden, wenn Sie in Ihrer bevorzugten Suchmaschine nach „Zwangsvollstreckungslisten in meiner Nähe“ suchen. Dies hilft Ihnen bei der Suche nach einem Haus, das Ihren Bedürfnissen und Ihrem Geldbeutel entspricht.
- Immobilien-Websites.
Vorzeitige Zwangsvollstreckungen, Auktionsobjekte und Immobilien-Inserate (REO) sind gemeinsame Merkmale von Immobilien-Websites. Um Ihre Renditen als Investition zu maximieren, ist Property Marketplace daher die größte verfügbare Plattform.
Immobilien-Websites haben sich im Allgemeinen als nützlich für Investoren erwiesen, die nach Off-Market-, Zwangsvollstreckungs- und Mieterimmobilien suchen. Sie können für CMAs und den Kauf zukünftiger Mietobjekte verwendet werden. Auf jeder Auflistungsseite finden Sie einen hochmodernen Rechner für als Finanzinvestition gehaltene Immobilien, der Ihnen auch dabei helfen kann, potenzielle Renditen und Erträge zu bewerten.
#4. Geben Sie ein Gebot oder Angebot ab
Sie benötigen jedoch viel Geduld, da mehrere Angebote erforderlich sein können, bevor ein Verkäufer Ihren Bedingungen schließlich zustimmt. Dasselbe gilt für öffentliche Auktionen. Um die gewünschte Immobilie zu erwerben, müssen Sie möglicherweise zahlreiche andere potenzielle Käufer überbieten. Um also zu vermeiden, dass Sie zu viel ausgeben, weil Sie bei einer Hausauktion zu aggressiv geworden sind, ist es eine gute Idee, einen maximalen Kaufpreis festzulegen, bevor Sie überhaupt ein Gebot abgeben.
Wichtige Gebotshinweise: Vor Abgabe eines Gebotes ist es grundsätzlich wichtig zu erfahren, wie lange das Objekt bereits leer steht. Lassen Sie mehr Platz in Ihrem Renovierungsbudget, wenn das Haus länger als der Durchschnitt leer steht, und seien Sie bereit, ein bescheidenes Gebot abzugeben. Wenn es jedoch gerade erst veröffentlicht wurde, sollten Sie bereit sein, das meiste Geld zu bieten, das Sie bereit sind.
#5. Sichern Sie Ihr Eigentum
Sie sollten davon ausgehen, dass Sie die Immobilie in ihrem aktuellen Zustand kaufen, wenn Sie sich entscheiden, zwangsversteigerte Häuser in Kalifornien zu kaufen. Sie haben keinen Einfluss darauf, den Verkäufer davon zu überzeugen, etwas zu reparieren, bevor Sie sein Haus kaufen. Es ist auch möglich, dass Sie die Immobilie vor der Auktion nicht besichtigen können.
Nachdem ein Angebot oder Gebot genehmigt wurde, sollte der Käufer also eine Titelsuche durchführen, eine Titelversicherung abschließen und eine Hausinspektion vereinbaren. Führen Sie diese Schritte aus, bevor Geldtransaktionen getätigt werden. Größere Schäden am Gebäude, am Fundament oder am Grundstück sind bei Zwangsvollstreckungen üblich. Darüber hinaus bevorzugen Sie einen sauberen Titel ohne Belastungen oder Pfandrechte. Unabhängig davon wird Ihr Rechtsanspruch auf die Immobilie durch eine Eigentumsversicherung abgesichert.
#6. Lassen Sie das Haus schätzen
Um den wahren Marktwert eines Hauses zu bestimmen, muss ein zugelassener Fachmann eine Bewertung durchführen. Sie berücksichtigen den Zustand der Immobilie und die jüngsten Verkäufe in der Gegend und auf dem Markt, um zu einer Zahl zu gelangen.
Die meisten Banken und andere Finanzinstitute verlangen dies im Allgemeinen, bevor sie Geld für eine Hypothek bereitstellen. Wenn Sie Bargeld gekauft oder ein nicht herkömmliches Darlehen verwendet haben, wird eine Bewertung zeigen, ob Sie die Immobilie refinanzieren können, um Ihre Schulden zu beseitigen oder die Verbesserungen zu finanzieren.
#7. Schließen Sie den Verkauf ab
Beim Abschluss zahlen Sie den vollen Kaufpreis für die Immobilie, unterzeichnen die Urkunde und nehmen die Immobilie in Besitz. Möglicherweise müssen Sie diesen Schritt abschließen, bevor Sie mit Nr. 5 und Nr. 6 fortfahren, wenn Sie ein Gebot bei einer Auktion gewinnen und entweder sofort oder am folgenden Werktag bezahlen müssen. In der Zwischenzeit haben Sie nur wenige Tage Zeit, um den Bewohner Ihrer Immobilie aus der Wohnung zu holen.
Warten Sie außerdem, bis Sie das Kaufzertifikat, Ihren Eigentumstitel und die Eigentumsversicherung erhalten, bevor Sie Verbesserungen an der Immobilie vornehmen. Aufgrund von SB 45 kann ein Konkurrent Ihr Angebot innerhalb von 1079 Tagen mithalten oder überbieten.
Was sind die Nachteile beim Kauf eines Zwangsversteigerungshauses?
Während zwangsversteigerte Häuser in Kalifornien aufgrund ihrer unter dem Marktwert liegenden Werte eine fantastische Investitionsmöglichkeit bieten, was ein guter Grund ist, eines zu kaufen, sind hier einige der Nachteile;
- Wenn Sie ersteigern, dürfen Sie das Haus vorher nicht von innen besichtigen.
- Der Zeitaufwand übersteigt den eines Standardkaufs.
- Es kann sein, dass Sie teure Reparaturen durchführen müssen.
- Sie können in eine Position gebracht werden, in der Sie die früheren Bewohner räumen müssen
- Dieses Haus wird im aktuellen Zustand an Sie verkauft.
Wie finde ich bankeigene Immobilien in meiner Nähe?
- Der Multiple Listing Service (MLS), bei dem es sich im Grunde um die Datenbank handelt, die die meisten Immobilienmakler verwenden, um auf Angebote für zum Verkauf stehende Häuser zuzugreifen und diese einzureichen, umfasst auch bankeigene Immobilien.
- Eine weitere Möglichkeit, die Sie sich ansehen sollten, sind die Websites verschiedener Banken. Mehrere Banken bieten Ihnen auf ihren Websites die Möglichkeit, nach Immobilien zu suchen.
- Es gibt auch Websites mit spezialisierten Immobilienangeboten, auf die Sie über Suchmaschinen zugreifen können
Wie lange dauert es, eine Zwangsvollstreckung in Kalifornien zu kaufen?
Die Fähigkeit eines Kreditgebers zur Zwangsvollstreckung in ein Eigenheim ist durch die Dauer und die Kosten des Prozesses in dem Staat, in dem der Kreditgeber den Antrag stellen möchte, stark eingeschränkt. Dies kann in einigen Bundesstaaten wie Kalifornien mehr als 200 Tage dauern.
Wie lange dauert die Zwangsvollstreckung in Kalifornien?
Abhängig von den Gesetzen des Staates, in dem der Kreditgeber die Unterlagen einreicht, kann der Prozess der Zwangsvollstreckung einer Immobilie sehr zeitaufwändig und teuer sein. Dies kann in einigen Bundesstaaten wie Kalifornien mehr als zweihundert Tage dauern.
Zusammenfassung
Immobilien in Kalifornien, insbesondere in Großstädten, sind notorisch teuer. Für Käufer, die auf der Suche nach einem Schnäppchen sind, könnten Zwangsvollstreckungen in Kalifornien jedoch eine attraktive Option sein.
Dennoch müssen Sie verstehen, worauf Sie sich einlassen, und realistische Erwartungen haben, bevor Sie in den Zwangsvollstreckungsmarkt investieren. Kalifornien hat es in letzter Zeit für Investoren schwieriger gemacht, zwangsversteigerte Häuser zu kaufen, aber das bedeutet nicht, dass Sie nicht immer noch tolle Schnäppchen finden können.
Wenn Sie neu in diesem Bereich sind und sicherstellen möchten, dass Sie eine gute und profitable Erfahrung machen, ist es am besten, mit einem Team von Profis zusammenzuarbeiten.
Häufig gestellte Fragen zum Kauf von zwangsversteigerten Häusern in Kalifornien
Gibt es eine Zunahme der kalifornischen Zwangsvollstreckungen?
Im Allgemeinen stiegen die Zwangsvollstreckungsanträge in Kalifornien von der ersten Hälfte des Jahres 115.7 bis zur ersten Hälfte des Jahres 2021 um 2022 % von 7,575 auf 16,340. Eine von 881 Wohnungen im Bundesstaat befindet sich in Zwangsvollstreckung, was die vierzehnthöchste Rate in den Vereinigten Staaten darstellt.
Wie geht Biden mit Zwangsvollstreckungen um?
Die Biden-Harris-Administration verlängerte das Moratorium für Zwangsvollstreckungen und das Fenster für Hausbesitzer mit staatlich abgesicherten Hypotheken, um sich kurz nach ihrem Amtsantritt für die Hypothekennachsicht anzumelden, um in Schwierigkeiten geratenen Hausbesitzern zu helfen.
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