Der Wert eines Gebäudes nach Durchführung aller Reparaturen wird bei Immobilien als After Repair Value (ARV) bezeichnet. Dies ist ein sehr wichtiges Zeichen für Immobilienbesitzer, da es ihnen sagt, wie viel sie für eine Immobilie ausgeben können, ohne Geld zu verlieren, und wie viel sie nach Reparaturen verdienen können. Bei der Ermittlung des ARV ist es wichtig, sowohl den lokalen Markt als auch die Kosten etwaiger Reparaturen zu berücksichtigen. Genaue Kosteninformationen sind jedoch selten, und da der Markt aufgrund von Faktoren, die außerhalb seiner Kontrolle liegen, dynamisch ist, kann die Schätzung, die Sie erhalten, ungenau sein. In diesem Artikel wird erklärt, wie man Arv-Immobilien anhand der Formel berechnet und wie man Arv-Immobilien findet.
Was ist ARV in Immobilien?
Bei Immobilien ist der „After-Repair-Value“ (ARV) der Preis, zu dem eine Immobilie voraussichtlich auf dem Markt verkauft wird, nachdem alle Reparaturen und Änderungen vorgenommen wurden. Es ist ein entscheidender Indikator für Immobilieninvestoren, da er vorhersagt, wie stark der Wert ihrer Investitionen im Laufe der Zeit steigen wird. Dieser Preis basiert auf den jüngsten Verkäufen in der Region sowie auf anderen Kriterien wie Lage und Bequemlichkeit. Mithilfe des ARV können Sie auch potenzielle Anlagerenditen einer Immobilie berechnen. Daher ist es ein entscheidender Indikator, den man bei der Beurteilung des Investitionspotenzials einer Immobilie berücksichtigen sollte.
Wie funktioniert ARV in Immobilien?
In der Welt des House Flippings wird oft der Begriff „After Repair Value“ oder ARV verwendet. Dies bezieht sich auf einen Immobilieninvestitionsansatz, bei dem eine Immobilie gekauft wird, in der Regel eine notleidende oder „renovierungsbedürftige“ Immobilie, die notwendigen Reparaturen und Renovierungen durchgeführt und anschließend mit Gewinn verkauft werden. In der Welt der Immobilieninvestitionen ist Rentabilität der Schlüssel. Daher suchen kluge Anleger oft nach Immobilien, die eine gesunde Gewinnspanne bieten. Dabei geht es in der Regel darum, eine Immobilie zu finden, deren Kaufpreis sowohl unter dem geschätzten Wert nach der Reparatur (ARV) als auch unter den Kosten für notwendige Renovierungen liegt. Auf diese Weise können Anleger ihre potenziellen Gewinne maximieren und eine erfolgreiche Investition sicherstellen.
Der After-Value (ARV) ist von großer Bedeutung für Kreditgeber, insbesondere für Privat- oder Hartgeldkreditgeber, die ARV-Darlehen an Käufer notleidender Immobilien zu Renovierungszwecken vergeben. Typischerweise legen Kreditgeber den höchstmöglichen Betrag für ein ARV-Darlehen fest, indem sie den Wert der Immobilie nach der Reparatur und nicht ihren aktuellen Wert oder den geforderten Preis berücksichtigen. Anschließend beauftragt der Kreditgeber einen Gutachter mit der Bewertung des After-Repair-Value (ARV), um den endgültigen Kreditbetrag festzulegen.
So berechnen Sie den ARV von Immobilien
Wenn Sie über den Erwerb einer „Reparaturimmobilie“ nachdenken, ist es wichtig, vor Kaufentscheidungen ein klares Verständnis über den potenziellen Wert der Immobilie nach der Renovierung zu haben. Dadurch stellen Sie sicher, dass Sie eine realistische Vorstellung davon haben, welche Kapitalrendite Sie nach Abschluss aller notwendigen Renovierungsarbeiten erwarten können. Eine Möglichkeit, eine vergleichende Marktanalyse zu erhalten, besteht darin, die Dienste eines Gutachters in Anspruch zu nehmen. Alternativ können Sie auch selbst eine grobe Berechnung durchführen. Glücklicherweise ist die Berechnung recht einfach, wenn Sie sie lieber selbst durchführen möchten. Um das gewünschte Ergebnis zu erzielen, sollten Sie in der Zwischenzeit die folgenden Schritte unternehmen:
#1. Führen Sie eine Marktanalyse durch
Zu Beginn des Prozesses ist es wichtig, eine genaue Einschätzung des Immobilienwerts zu erhalten, indem man ihn mit ähnlichen Immobilien in der Nähe vergleicht. Eine Möglichkeit, diese Aufgabe zu erfüllen, besteht darin, eine Analyse von fünf bis sechs vergleichbaren Immobilien (auch „Comps“ genannt) durchzuführen, die sich in derselben Umgebung befinden.
Darüber hinaus ist es ratsam, mehrere Angebotsdienste zu durchsuchen oder sich an lokale Immobilienmakler zu wenden, um die aktuellen Immobilienverkaufspreise zu ermitteln. Bei der Analyse einer Immobilie sollten Sie nahegelegene Objekte berücksichtigen, die derzeit auf dem Markt sind oder innerhalb der letzten 90–120 Tage verkauft wurden. Dadurch erhalten Sie wertvolle Einblicke in den lokalen Immobilienmarkt und helfen Ihnen, fundierte Entscheidungen zu treffen. Priorisieren Sie außerdem bei der Suche nach Immobilien, in die Sie investieren möchten, solche, die über ähnliche Eigenschaften verfügen wie der geplante Zustand der Immobilie nach der Durchführung von Reparaturen und Renovierungen. Dieser Ansatz ist effektiver, als sich ausschließlich auf Immobilien zu konzentrieren, die sich in einem ähnlichen Zustand befinden wie ihr aktueller Zustand.
#2. Berechnen Sie den Preis pro Quadratfuß für Vergleichsobjekte
Um den Quadratmeterpreis vergleichbarer Immobilien zu ermitteln, dividieren Sie einfach deren Verkaufspreis durch die Quadratmeterzahl. Dadurch erhalten Sie eine nützliche Kennzahl zur Bewertung des Werts ähnlicher Immobilien. Um die durchschnittlichen Ergebnisse zu erhalten, ist es notwendig, für jedes Unternehmen einen Vergleich durchzuführen, die Ergebnisse zu addieren und durch die Anzahl der Immobilien zu dividieren. Mit dieser Methode können Sie also die ungefähren Kosten pro Quadratfuß für ähnliche Immobilien in der Umgebung ermitteln.
#3. Verwenden Sie den Preis pro Quadratfuß, um den ARV zu bestimmen
Um den Nachwert (ARV) Ihrer Immobilie zu berechnen, multiplizieren Sie den Durchschnittspreis pro Quadratfuß vergleichbarer Immobilien mit der Quadratmeterzahl Ihrer Immobilie. Bei einem Durchschnittspreis von 100 US-Dollar pro Quadratfuß hätte ein 1,500 Quadratfuß großes Haus einen ARV von 150,000 US-Dollar. Es ist außerdem wichtig zu beachten, dass es sich bei der angegebenen Berechnung lediglich um eine Schätzung handelt. Der Immobilienmarkt ist volatil und eine Vielzahl von Faktoren wie lokale Trends, geschätzter Wert und andere wirtschaftliche Variablen können erhebliche Auswirkungen auf Immobilienverkäufe haben.
#4. Wenden Sie die ARV-Formel an
Die Berechnung des Nachwerts (ARV) ist ein unkomplizierter Prozess, der eine Grundformel erfordert. Um den ARV (After Repair Value) Ihrer Immobilie zu berechnen, müssen Sie den Durchschnittspreis pro Quadratfuß vergleichbarer Immobilien mit der Quadratmeterzahl Ihrer Immobilie multiplizieren. Unter der Annahme, dass der berechnete Durchschnittspreis pro Quadratfuß 150 US-Dollar beträgt, würde der geschätzte Wert nach der Reparatur (ARV) einer Immobilie mit einer Größe von 2000 Quadratfuß 300,000 US-Dollar betragen.
ARV-Immobilienformel
Die meisten Anleger ziehen es nicht vor, eine Immobilie, die umfangreiche Reparaturen oder Renovierungen erfordert, zum aktuellen Marktwert zu erwerben. Der potenzielle Käufer ist daran interessiert, die Immobilie zu einem reduzierten Preis zu erwerben, unter Berücksichtigung der erforderlichen Reparatur- und Renovierungskosten. Die Formel für den Wert nach der Reparatur wird von Großhändlern und Reha-Händlern normalerweise verwendet, um ihre Angebote zu ermitteln. Es geht so:
70 % des Nachreparaturwertes – Reparaturkosten = maximaler Angebotspreis
Wenn beispielsweise die erwarteten Reparaturkosten für eine Immobilie 55,000 US-Dollar betragen und der Wert nach der Reparatur 250,000 US-Dollar beträgt, würde der Investor die folgende Formel verwenden:
(250,000 $ x 70 %) (ARV) – 55,000 $ (geschätzte Reparaturkosten) = 120,000 $ (maximaler Angebotspreis)
Anleger sollten nicht mehr als den maximalen Angebotspreis für eine Immobilie ausgeben, daher werden sie in der Regel ein kleineres Erstangebot machen. Ein günstiger Einkaufspreis bringt mehr Gewinn. Auf wettbewerbsintensiven Märkten kann es sein, dass bestimmte Reha-Händler oder Großhändler bis zu 75 % bis 80 % des ARV erreichen, obwohl die 70 %-Regel weithin akzeptiert wird. Dies trotz der Tatsache, dass ihre Gewinnmargen und ihr Risiko dadurch geringer werden. Nicht zuletzt ist es für den Erfolg der Anwendung der ARV-Formel entscheidend, ein genaues Konzept der zu erwartenden Reparaturkosten zu haben.
Einschränkungen bei der Nutzung von ARV-Immobilien
Bei der Verwendung dieser speziellen Metrik bestehen bestimmte Einschränkungen. Es ist wichtig zu beachten, dass sich die im Schätzprozess bereitgestellten Zahlen aufgrund verschiedener Faktoren ändern können. Die primären Inputfaktoren, nämlich der Immobilienwert und die Reparaturkosten, unterliegen im Laufe der Zeit häufig Ungenauigkeiten und Schwankungen. Darüber hinaus ist anzumerken, dass Vergleiche zwar wertvolle Einblicke in die Bewertung einer Immobilie nach der Reparatur liefern können, die Schätzung der Reparaturkosten jedoch eine subjektivere Angelegenheit ist.
Darüber hinaus ist zu beachten, dass unvorhergesehene Ausgaben nicht in die ARV-Berechnung einbezogen werden. Außerdem ist es eine wohlbekannte Tatsache, dass ältere Immobilien, die umfangreiche Reparaturen erfordern, versteckte Probleme bergen können. Es ist möglich, dass ein Wasserschaden vom Gutachter unbemerkt bleibt. Es ist möglich, dass größere Reparaturen erst nach Beginn der Reparaturarbeiten bekannt werden, was zu einem erheblichen Anstieg der gesamten Reparaturkosten führt. Marktschwankungen sind ein unvermeidliches Ereignis. Die Preise von Häusern unterliegen Schwankungen, die jährlich oder sogar monatlich auftreten können. Im Falle eines Marktabschwungs ist es möglich, dass Sie das Eigentum an der Immobilie für einen längeren Zeitraum als ursprünglich geplant behalten müssen oder dass Sie die Immobilie alternativ zu einem niedrigeren Preis als ursprünglich geplant verkaufen müssen.
Warum sind ARV-Immobilien wichtig?
Als Finanzinvestition gehaltene Immobilien, die sich nicht in optimalem Zustand befinden, sind möglicherweise für Hausverkäufer und Investoren, die Gewinne erzielen möchten, nicht attraktiv. Daher sind sie möglicherweise nicht bereit, solche Immobilien zum Marktwert zu erwerben. Durch die Nutzung der ARV-Methode (After Repair Value) haben Privatpersonen somit die Möglichkeit, eine Immobilie zu einem reduzierten Kaufpreis zu erwerben, unter Berücksichtigung der Kosten für eventuell in der Zukunft anfallende notwendige Reparaturen.
ARV kann als Sicherheit für einen Kredit dienen, der die Kosten für die Renovierung und den Weiterverkauf einer Immobilie abdeckt, was gemeinhin als „Flipping“ bezeichnet wird. Bestimmte Kreditgeber bieten Renovierungshypotheken an, die auch als Renovierungsdarlehen bezeichnet werden. Der maximale Kreditbetrag für solche Kredite beträgt typischerweise etwa 75 % des ARV. Auch diejenigen, die sich nicht mit dem Flippen beschäftigen, können von der Verwendung von ARV profitieren. Wenn Sie ein Hausrenovierungsprojekt in Angriff nehmen, kann es hilfreich sein, den After Repair Value (ARV) Ihrer Immobilie zu ermitteln. Diese Berechnung kann Aufschluss über die potenzielle Wertsteigerung geben, die Ihre Renovierungen für Ihr Zuhause bringen können.
Wie funktionieren ARV-Darlehen?
Das ARV-Darlehen ist eine Hypothekenoption, die es Kreditnehmern ermöglicht, die Finanzierung eines Immobilienkaufs auch dann sicherzustellen, wenn der aktuelle Wert der Immobilie geringer ist als die ausstehenden Schulden. Um Anspruch auf ein ARV-Darlehen zu haben, muss der Kreditnehmer unbedingt über eine solide Bonitätshistorie verfügen und den Nachweis eines regelmäßigen Einkommens erbringen.
Was sind ARV und LTV in Immobilien?
Die Anschaffungskosten der Immobilie oder des Eigenheims bestimmen in erster Linie die Berechnung des LTV (Loan-to-Value). Was sie auszeichnet, ist die Diskrepanz zwischen den Anschaffungskosten und der Kreditsumme. Ein Kreditgeber würde einen Kredit in Höhe von 60,000 US-Dollar für ein Haus oder eine Immobilie im Wert von 100,000 US-Dollar gewähren und dabei von einem Beleihungsauslauf (LTV) von 60 % ausgehen. Der After Repair Value (ARV) schätzt den Wert einer Immobilie oder eines Hauses nach Abschluss aller notwendigen Reparaturen und Renovierungen.
Verleihen Hartgeldgeber Kredite an ARV?
Der After Repair Value (ARV) ist eine Annäherung an den Marktwert einer Immobilie nach Reparaturen und Renovierungen. Bei der Suche nach einer 100-prozentigen Finanzierung durch Hard-Money-Kreditgeber ist es wichtig zu beachten, dass die meisten von ihnen ein maximales Kreditlimit von 70 % des After Repair Value (ARV) haben. Daher ist es zwingend erforderlich, ein Immobiliengeschäft zu finden, das deutlich unter dieser Schwelle liegt, um eine vollständige Finanzierung zu gewährleisten.
Wie verdient eine Kreditagentur Geld?
Es gibt mehrere Möglichkeiten, über die Hypothekengeber Einnahmen erzielen können. Dazu gehören die Erhebung von Bearbeitungsgebühren, das Sammeln von Rendite-Spread-Prämien, das Sammeln von Rabattpunkten, die Erstattung von Abschlusskosten, der Handel mit hypothekenbesicherten Wertpapieren (MBS) und die Bereitstellung von Kreditdienstleistungen. Kreditgeber haben das Potenzial, Einnahmen aus verschiedenen Abschlusskosten zu erzielen, wie z. B. Antragsgebühren, Bearbeitungskosten, Zeichnungsgebühren, Finanzierungssperrgebühren und anderen damit verbundenen Gebühren.
Wie viel ist mein ARV wert?
Eine genauere Schätzung des ARV der Immobilie kann erhalten werden, indem zunächst der durchschnittliche Preis pro Quadratfuß vergleichbarer Immobilien berechnet wird (der Gesamtverkaufspreis dividiert durch die gesamte Quadratmeterzahl der Immobilie) und dieser Preis dann mit der gesamten Quadratmeterzahl der Immobilie multipliziert wird betrachtete Immobilie.
Bibliographie
- rocketmortgage.com
- vermieterstudio.com
- realestateu.com
- masterclass.com
Wir empfehlen auch Folgendes
- GEWERBLICHE DARLEHENSPRÜNGE: Leitfaden für gewerbliche Immobilienkredite
- IMMOBILIENANZEIGEN: Über 21 effektive und kreative Beispiele für Immobilienwerbeideen für 2023
- STEUERVERLUST-ERNTE: Definition und alles, was Sie wissen müssen
- Die besten IMMOBILIENINVESTITIONEN 2023 & was Sie wissen sollten!!!
- SCHULDENSERVICE-DECKUNGSQUOTE: Was es ist und wie man es verwendet
- AUTOMARKEN: Die besten Automarken im Jahr 2023
