Bei der Aufnahme einer Hypothek sind zahlreiche Kreditfaktoren zu berücksichtigen. Eine der wichtigsten Entscheidungen ist, ob Sie ein Hypothekendarlehen mit festem oder variablem Zinssatz erhalten. ARMs können im heutigen Klima mit steigenden Zinsen aufgrund ihrer niedrigeren Anfangskurse verlockend sein, aber sie sind mit erheblichen Risiken verbunden.
Jede Kreditart hat Vor- und Nachteile. Ihre Entscheidung sollte sich also an Ihrem Budget, Ihren Wohnbedürfnissen und Ihrer finanziellen Risikobereitschaft orientieren. Sehen wir uns die Definition einer variabel verzinslichen Hypothek (ARM) und die verschiedenen Typen an, einschließlich der 5/1- und 5/6-ARMs
Was ist ein variabel verzinsliches Hypothekendarlehen (ARM)?
Eine variabel verzinsliche Hypothek (ARM) ist ein Darlehen, bei dem sich der Zinssatz regelmäßig ändert, typischerweise basierend auf einem vorher festgelegten Index. Ein ARM-Darlehen kann eine anfängliche Zinsbindung von 5 bis 10 Jahren enthalten. Nach Ablauf der anfänglichen Festschreibungsfrist kann der Zinssatz danach jedes Jahr geändert (angepasst) werden. Bei einem 5/1 ARM-Darlehen mit einer Laufzeit von 30 Jahren wäre Ihr Zinssatz beispielsweise für die ersten 5 Jahre fest, bevor er in den nächsten 25 Jahren jedes Jahr nach oben oder unten schwankt.
Wie funktioniert eine Hypothek mit variablem Zinssatz?
ARMs sind langfristige Wohnungsbaudarlehen, die zwei unterschiedliche Phasen haben, die als fester Zeitraum und anpassbarer Zeitraum bekannt sind.
- Vorgegebener Zeitraum: Erstens gibt es eine anfängliche Zinsbindung (normalerweise die ersten 5, 7 oder 10 Jahre des Darlehens), während der Ihr Zinssatz nicht schwankt.
- Anpassungszeitraum: Danach kann Ihr Zinssatz aufgrund von Änderungen der Benchmark steigen oder fallen. (Mehr zu Benchmarks in Kürze.)
Nehmen wir beispielsweise an, Sie nehmen einen 30-jährigen ARM mit einer festen Laufzeit von 5 Jahren auf. Daraus ergäbe sich ein fester Zinssatz für die ersten fünf Jahre des Darlehens. Danach kann Ihr Zinssatz für die verbleibenden 25 Jahre des Darlehens schwanken.
Nicht konforme ARMs vs. konforme ARMs
Wenn Sie Ihre ARM-Auswahl recherchieren, werden Sie auf konforme und nicht konforme Kredite stoßen.
Conforming Loans sind Hypotheken, die bestimmte Kriterien erfüllen und an Fannie Mae und Freddie Mac verkauft werden können. Wenn die Kreditgeber ihren Kriterien folgen, können sie Hypotheken, die sie vergeben, an diese staatlich geförderten Unternehmen verkaufen, um sie auf dem sekundären Hypothekenmarkt neu zu verpacken.
Erfüllt ein Kredit diese genauen Anforderungen nicht, wird er als nicht konform eingestuft. Bevor Sie jedoch einen nicht konformen Kredit eingehen, sollten Sie sich der potenziellen Gefahren bewusst sein! Obwohl es triftige Gründe gibt, warum Kreditnehmer möglicherweise eine nicht konforme Hypothek verlangen. Während die Mehrheit der nicht konformen Hypothekenanbahner vertrauenswürdig ist, sind es viele nicht. Wenn Sie darüber nachdenken, einen nicht konformen ARM zu erhalten, lesen Sie das Kleingedruckte zu Rate Resets sorgfältig durch und verstehen Sie, wie sie funktionieren.
Eine Implikation ist, dass FHA- und VA-ARMs nicht den Richtlinien von Fannie Mae und Freddie Mac entsprechen, aber dennoch die volle Unterstützung der US-Regierung haben. Wenn Sie die Unterstützung der Bundesregierung haben, fühlen Sie sich vielleicht wohler bei der Auswahl eines dieser Darlehen, wenn sie Ihnen zur Verfügung stehen.
Zinsobergrenzen und variabel verzinsliche Hypothekenzinsen (ARM).
Eine Reihe von Dingen beeinflusst die Hypothekenzinsen. Persönliche Elemente wie Ihre Kreditwürdigkeit sind ebenso enthalten wie die breiteren Auswirkungen der wirtschaftlichen Bedingungen. Möglicherweise stoßen Sie zunächst auf einen Teaser-Zinssatz, der Sie mit einem extrem niedrigen Zinssatz anlocken soll, der irgendwann während der Laufzeit des Darlehens verschwindet.
Als Grundlage für einen ARM-Satz dient die im Vertrag festgelegte Benchmark. Der Vertrag könnte beispielsweise den US-Treasury- oder den Secured Overnight Finance Rate (SOFR) als Zinsbenchmark identifizieren. Der Benchmark dient im Wesentlichen als Ausgangspunkt für alle Reset-Berechnungen.
Die US-Treasury- und SOFR-Zinssätze gehören zu den niedrigsten, die für kurzfristige Kredite an ihre kreditwürdigsten Kunden verfügbar sind, bei denen es sich häufig um Regierungen und Großunternehmen handelt. Andere Verbraucherkredite werden mit einer Marge oder einem Aufschlag zu diesen niedrigsten realisierbaren Kreditzinsen auf der Grundlage dieser Benchmark bewertet.
Die Marge auf Ihrem ARM wird durch Ihren Kredit-Score und Ihre Historie sowie eine Standardmarge bestimmt, die anerkennt, dass Hypotheken an sich riskanter sind als die von den Benchmarks indexierten Kredite. Die kreditwürdigsten Kunden zahlen nahe der typischen Hypothekenmarge, und riskantere Kredite werden von dort aus höher bewertet.
Die gute Nachricht ist, dass es möglicherweise Zinsobergrenzen gibt, die eine maximale Zinsanpassung angeben, die während eines bestimmten Zeitraums des ARM zulässig ist. Infolgedessen wird jede neue Kursänderung mehr tolerierbare Schwankungen aufweisen.
Refinanzierung von variabel verzinslichen Hypotheken (ARM).
In einigen Fällen kann ein ARM die beste Option sein. Was aber, wenn sich Ihre finanzielle Situation ändert? Um sich mehr Stabilität zu sichern, als ein ARM bieten kann, können Sie Ihren ARM in eine Hypothek mit festem Zinssatz refinanzieren.
Glücklicherweise ist das Verfahren relativ einfach. Bei einer Umschuldung nehmen Sie ein neues Darlehen auf, um die bestehende Hypothek zu tilgen. Danach beginnen Sie mit der Rückzahlung der neuen Hypothek.
Da Sie eine neue Hypothek beantragen, müssen Sie viele der gleichen Schritte durchlaufen wie bei der ersten Beantragung einer Hypothek. Gehaltsabrechnungen, Kontoauszüge und Steuererklärungen werden zum Beispiel mit Sicherheit benötigt.
Angesichts der attraktiven Zinssätze auf dem Markt ist jetzt möglicherweise ein guter Zeitpunkt, um über die Sicherung eines niedrigen Zinssatzes für die Laufzeit Ihres Darlehens nachzudenken.
Hypothek mit festem vs. variabel verzinslichem Zinssatz
Als potenzieller Hauskäufer können Sie zwischen einer Festhypothek und einer variabel verzinslichen Hypothek wählen. Also, was ist der Unterschied zwischen diesen Hypotheken?
Eine Festhypothek bietet mehr Sicherheit, da der Zinssatz während der Laufzeit des Darlehens konstant bleibt. Das bedeutet, dass Ihre monatliche Hypothekenzahlung für die Laufzeit des Darlehens festgelegt wird.
Ein ARM hingegen kann während der Einführungsphase weniger Zinsen verlangen, was zu einer geringeren ersten monatlichen Zahlung führt. Nach dieser anfänglichen Laufzeit wirken sich Änderungen der Zinssätze jedoch auf Ihre Zahlungen aus. Wenn die Zinsen sinken, können ARMs günstiger werden als Festhypotheken; Wenn die Zinsen jedoch steigen, können ARMs erheblich teurer werden.
Arten von variabel verzinslichen Hypothekendarlehen (ARM).
Es gibt verschiedene mögliche Layouts zur Auswahl, wenn Sie an einem ARM interessiert sind. Hier ist ein tieferer Blick auf Ihre Alternativen.
#1. 5/1 UND 5/6 Hypothek mit variablem Zinssatz
Der Zinssatz für Hypothekendarlehen mit variablem Zinssatz von 5/1 und 5/6 ist für die ersten 5 Jahre der Darlehenslaufzeit fest. Die zweite Zahl gibt an, wie oft der Satz nach den ersten fünf Jahren angepasst wird. Der Zinssatz für eine Hypothek mit variablem Zinssatz von 5/1 variiert einmal im Jahr. Die Rate auf einem 5/6 ARM passt sich alle 6 Monate an. Zinsbegrenzungen können auch mit dem Darlehen angewendet werden.
Was genau ist also eine Ratenobergrenze? In der Immobilienbranche kann das Wort 5/1 (2/2/5) verwendet werden, um sich auf eine Hypothek mit variablem Zinssatz von 5/1 zu beziehen.
Der zweite Zahlensatz – 2/2/5 – bezieht sich auf Details zur Ratenobergrenze. Dies sind einige Beispiele:
- Die erste „2“ ist die Obergrenze oder das Limit, um wie viel Ihr anfänglicher Reset Ihren Zinssatz anpassen kann. Mit anderen Worten, nach der anfänglichen Einführungsphase von 5 Jahren kann Ihr ARM Ihren Zinssatz im 2. Jahr um 6 % anpassen.
- Nachträgliche Anpassungsobergrenze: Die zweite „2“ stellt den maximalen Betrag dar, um den nachfolgende Zinsanpassungen Ihren Zinssatz erhöhen können. In der Regel beträgt die übliche nachträgliche Anpassungsobergrenze 2 %. Das bedeutet, dass Ihr Zinssatz im 2. Jahr um bis zu 7 % steigen könnte.
- Der Lifetime-Adjustment-Cap gibt an, um wie viel der Zinssatz während der Laufzeit des Darlehens insgesamt steigen darf. In unserem Fall kann der Zinssatz in Jahr 1 und danach nur um 8 % steigen: 5 % (Gesamtlebensdauer-Obergrenze) minus 2 % (Anpassung Jahr 1) minus 2 % (Anpassung Jahr 2) entspricht 1 %
Lesen Sie auch: Hypothekenrechner Refinanzierungsleitfaden: Überblick, Vergleiche und alles, was Sie brauchen
Die meisten ARMs haben eine lebenslange Anpassungsobergrenze von 5 %, aber es gibt höhere lebenslange Obergrenzen, die Sie auf lange Sicht erheblich mehr kosten könnten. Wenn Sie darüber nachdenken, einen ARM zu erhalten, stellen Sie sicher, dass Sie verstehen, wie Zinsobergrenzen-Angebote erstellt werden und wie stark Ihre monatlichen Zahlungen steigen könnten, wenn die Zinssätze steigen.
#2. ARME 7/1 UND 7/6
Die 7/1 und 7/6 ARMs haben eine 7-jährige feste Rate. Bei einer Laufzeit von 30 Jahren würde dies nach Ende der anfänglichen Zinsbindung für die nächsten 23 Jahre zu zinsabhängigen variablen Zahlungen führen.
Denken Sie daran, dass der Zinssatz steigen oder fallen kann, was zu einer höheren oder niedrigeren Hypothekenzahlung zur Deckung Ihres Budgets führt.
#3. ARME 10/1 UND 10/6
Der feste Zinssatz für 10/1 und 10/6 ARMs gilt für die ersten zehn Jahre des Darlehens. Danach wird der Zinssatz als Reaktion auf die Marktbedingungen schwanken. Bei einer Laufzeit von 30 Jahren stehen Ihnen 20 Jahre variable Zahlungen zur Verfügung.
So erhalten Sie die Genehmigung für ein ARM-Darlehen
Um sich für eine ARM zu qualifizieren, müssen Sie zahlreiche verschiedene Standards erfüllen, genau wie bei jeder anderen Hypothek.
Sie sollten bereit sein, Ihren Verdienst nachzuweisen. Ihr Einkommensniveau hilft dem Kreditgeber bei der Bestimmung, wie hoch die Hypothekenzahlung ist, für die Sie sich qualifizieren können.
Darüber hinaus müssen Sie eine relativ hervorragende Kreditwürdigkeit haben, um sich zu qualifizieren. Die meisten Kredite erfordern beispielsweise einen FICO®-Score von mindestens 620.
Wer sollte den Kauf eines ARM in Betracht ziehen?
Die meisten Menschen entscheiden sich für Berechenbarkeit und entscheiden sich bei den heutigen niedrigen Zinsen für Festhypotheken.
ARMs hingegen können für einige Hauskäufer sinnvoller sein, insbesondere für diejenigen, die häufig umziehen oder Starthäuser kaufen. Wenn Sie nicht nach einem Zuhause für immer suchen, kann der Kauf eines ARM und dessen Verkauf vor Ablauf der Festzinsperiode zu einer reduzierten Hypothekenzahlung führen.
Natürlich besteht immer die Möglichkeit, dass Sie das Haus nicht verkaufen können, bevor sich Ihr Zinssatz anpasst. In diesem Fall sollten Sie eine Refinanzierung in eine Festhypothek oder eine neue Hypothek mit variablem Zinssatz in Betracht ziehen. Es besteht jedoch immer noch die Möglichkeit, dass die Zinsen bis dahin gestiegen sind.
Terminologien für variabel verzinsliche Hypotheken
Da ARMs wesentlich komplizierter sind als Festzinsdarlehen, erfordert das Verständnis der Vor- und Nachteile ein grundlegendes Verständnis einiger Terminologien. Vor der Auswahl eines ARM sollten Kreditnehmer die folgenden Konzepte verstehen:
- Anpassungshäufigkeit: Dies ist die Häufigkeit, mit der die Zinssätze angepasst werden (z. B. monatlich, jährlich usw.).
- Anpassungsindizes: Zinsanpassungen sind an eine Benchmark gekoppelt. Dies ist manchmal der Zinssatz für einen bestimmten Vermögenswert, wie z. B. Einlagenzertifikate oder Schatzwechsel. Es kann sich auch um einen bestimmten Index handeln, wie z. B. den Secured Overnight Financing Rate (SOFR), den Cost of Funds Index oder den London Interbank Offered Rate (LIBOR).
- Margin: Wenn Sie Ihr Darlehen unterzeichnen, stimmen Sie zu, einen Zinssatz zu zahlen, der einen Prozentpunkt über dem Index liegt. Zum Beispiel könnte Ihr einstellbarer Zinssatz der einjährige T-Rechnungssatz plus 2 % sein. Die zusätzlichen 2 % werden als Marge bezeichnet.
- Caps: Dies sind die Grenzen, um die der Zinssatz in jedem Anpassungszeitraum steigen kann. Einige ARMs haben auch monatliche Gesamtzahlungsobergrenzen. Diese Darlehen, die manchmal als negative Amortisationsdarlehen bezeichnet werden, haben minimale Zahlungen, decken jedoch möglicherweise nur einen Teil der zu zahlenden Zinsen ab. Unbezahlte Zinsen werden dem Kapital hinzugerechnet. Nach Jahren der Hypothekenzahlungen kann Ihr geschuldeter Kapitalbetrag höher sein als der geliehene Betrag.
- Decke: Der maximale Betrag, den der variable Zinssatz während der Laufzeit des Darlehens betragen kann.
Wie werden variable Zinssätze für variabel verzinsliche Hypotheken bestimmt?
Die Performance eines von drei primären Indizes wird verwendet, um die meisten ARM-Raten zu bestimmen:
- Wöchentlich konstante Laufzeitrendite auf einjährige Schatzanweisungen: Die von US-Schatzschuldverschreibungen gezahlte Rendite, wie sie vom Federal Reserve Board verfolgt wird.
- 11th District Cost of Funds Index (COFI): Der Zinssatz, den Bankinstitute im Westen der Vereinigten Staaten für Einlagen zahlen.
- Der SOFR (Secured Overnight Financing Rate): Als Referenzzinssatz für ARMs hat der SOFR den ersetzt London Interbank Offered Rate (LIBOR).
Der Index, dem ein ARM folgt, ist in der Darlehensdokumentation angegeben.
Hypothekenbanken legen ARM-Zinssätze fest, indem sie einen Indexsatz nehmen und eine vereinbarte Anzahl von Prozentpunkten, die als Marge bekannt ist, hinzufügen. Der Indexkurs kann schwanken, nicht aber die Marge.
Wenn der Index beispielsweise 1.25 Prozent beträgt und die Marge 3 Prozentpunkte beträgt, beträgt der Zinssatz 4.25 Prozent. Wenn der Index ein Jahr später auf 1.5 Prozent fällt, steigt der Zinssatz für Ihr Darlehen auf 4.5 Prozent.
Die Vor- und Nachteile von ARMs
Vorteile
- Ein günstigerer Anfangszinssatz bedeutet niedrigere monatliche Zahlungen und die Möglichkeit, mehr Geld auf den Kapitalbetrag zu setzen.
- Der Zinssatz und die monatlichen Zahlungen können reduziert werden.
- Der Zinssatz kann die Höchstgrenze nicht überschreiten.
Nachteile
- Selbst mit der maximalen Höhe können die Zinssätze und monatlichen Zahlungen auf ein unüberschaubares Niveau ansteigen.
- Eine Struktur, die komplizierter ist und möglicherweise schwer zu verstehen ist
- Die Möglichkeit einer Vorfälligkeitsentschädigung
Warum entscheiden sich Banken für zinsvariable Kredite?
Zu Beginn der Kreditlaufzeit sind die Zahlungen niedriger und die Zinsen niedriger. Die Menschen können teurere Häuser kaufen, als sie es sonst könnten, da die Kreditgeber die reduzierte Zahlung bei der Bestimmung der Förderfähigkeit der Kreditnehmer berücksichtigen können. Kreditnehmer können dadurch von sinkenden Zinsen ohne Refinanzierung profitieren.
Was ist vorzuziehen, ARM oder Festzins?
Für Kreditnehmer, die beabsichtigen, ihr Zuhause zu verlassen, bevor der festverzinsliche Teil eines ARM abläuft, sind Hypotheken mit variablem Zinssatz möglicherweise festverzinslichen Hypotheken vorzuziehen. ARMs sind häufig in Immobiliensituationen mit hohen Zinssätzen von Vorteil, da sich Ihr Zinssatz ändern kann, wenn die Zinssätze sinken.
Wer ist ein geeigneter Kandidat für eine Hypothek mit einstellbarem Zinssatz?
Diejenigen Eigenheimkäufer, die beabsichtigen, ihren Wohnsitz zu verlegen oder zu verkaufen, bevor sich ihre erste Hypothekenrate anpasst, können geeignete Kandidaten für einen ARM sein. Da ARMs häufig niedrigere Anfangszinsen haben als feste Darlehen und nach dem niedrigsten Zinssatz oder der niedrigsten monatlichen Zahlung suchen.
Werden ARM-Hypotheken heute noch verwendet?
Selbst wenn ARMs im heutigen Klima mit steigenden Zinsen ein Comeback erleben, kann es schwieriger sein, eine Genehmigung zu erhalten, als eine Hypothek mit festem Zinssatz zu erhalten. Ein normales Darlehen mit festem Zinssatz erfordert nur eine Anzahlung von 3 %, während Sie mindestens 5 % benötigen. .
Zusammenfassung
Durch das Angebot eines niedrigeren Zinssatzes für die ersten Jahre Ihres Darlehens tauschen Hypotheken mit variablem Zinssatz langfristige Sicherheit gegen Vorabersparnisse. Sie eignen sich oft für Kreditnehmer, die nicht beabsichtigen, längere Zeit in ihrem Haus zu bleiben, oder nach einigen Jahren eine Umfinanzierung beabsichtigen. Wenn Sie jahrzehntelang in Ihrem Haus bleiben möchten, kann ein ARM gefährlich sein, da Ihre Hypothekenzahlungen nach Ablauf der Zinsbindungsfrist erheblich steigen können. Wenn Sie sich für immer nach Hause kaufen, überlegen Sie, ob ein ARM gut für Sie ist.
Häufig gestellte Fragen zu Hypotheken mit variablem Zinssatz
Warum ist eine Hypothek mit variablem Zinssatz schlecht?
Wenn Sie eine ARM-Zahlungsoption haben und nur Mindestzahlungen leisten, die nicht alle Zinsgebühren enthalten, werden die nicht gezahlten Zinsen zu Ihrem Hypothekenkapital hinzugefügt, und Sie schulden mehr als Sie ursprünglich geliehen haben. Erreicht Ihre Kreditsumme das Vertragsmaximum, erhöhen sich Ihre monatlichen Raten.
Wie funktioniert eine Hypothek mit variablem Zinssatz?
Der anfängliche Zinssatz für einen ARM ist für einen festgelegten Zeitraum festgelegt. Anschließend wird der auf das ausstehende Guthaben angewandte Zinssatz regelmäßig neu festgelegt, in jährlichen oder sogar monatlichen Abständen.
Können Sie eine ARM-Hypothek vorzeitig abbezahlen?
Eine 5-Jahres-Hypothek mit variablem Zinssatz (5/1 ARM) kann vorzeitig abbezahlt werden; es kann jedoch eine Vorfälligkeitsentschädigung anfallen. Eine Vorfälligkeitsentschädigung erfordert höhere Hypothekarzinsen.
- Hypothek: Einfacher 2022-Leitfaden für Anfänger und alles, was Sie brauchen Aktualisiert !!!
- Hypothekenrechner Refinanzierungsleitfaden: Überblick, Vergleiche und alles, was Sie brauchen
- Zillow Hypothekenrechner: Wie genau ist der Zillow Hypothekenrechner? (+ Schnelle Tipps)
- Loss Adjustment Expense (LAE): Bedeutung, wie LAE funktioniert
- Amortisation des Hypothekenrechners: Ein umfassender Leitfaden (aktualisiert)
