Was ist Bargain and Sale Deed
Eine Kauf- und Verkaufsurkunde ist ein Rechtsinstrument, das es dem früheren Eigentümer (dem Konzessionsgeber) ermöglicht, eine Immobilie an den derzeitigen Eigentümer (den Konzessionsempfänger) zu übertragen. Diese Art von Urkunde wird häufig bei Zwangsversteigerungen von Immobilien und Steuerverkäufen verwendet, während Garantieurkunden häufig bei gewöhnlichen Immobilientransaktionen verwendet werden. Allerdings werden Garantieurkunden von gewerblichen Kreditgebern bevorzugt, da sie garantieren, dass eine Immobilie frei von Belastungen wie Eigentumsmängeln, Steuerpfandrechten des Vorbesitzers und unbekannten Dienstbarkeiten von anderen Immobilien ist. Diese Zusicherungen werden nicht durch Handels- und Verkaufsurkunden gewährt.
Unabhängig davon zeigt Ihnen dieser Beitrag, wofür eine Schnäppchen- und Verkaufsurkunde verwendet wird und was Sie darüber wissen sollten. Dazu gehört auch, ob Sie sie verwenden sollten oder nicht.
Schnäppchen- und Verkaufsurkunde: Überblick
Nur der Verkäufer einer Immobilie besitzt das Eigentum und ist befugt, das Eigentum gemäß einem Kaufvertrag und einer Kaufurkunde zu übertragen. Wie bereits erwähnt, schützt diese Art von Urkunde den Käufer nicht vor Pfandrechten oder anderen Ansprüchen auf das Grundstück, daher kann der Käufer haftbar gemacht werden, wenn diese Schwierigkeiten auftreten.
Da der Verkäufer jedoch wahrscheinlich wenig über die Geschichte und den Status der Immobilie weiß, werden häufig Handels- und Verkaufsurkunden verwendet, wenn Eigentum bei Zwangsvollstreckungen oder Steuerverkäufen übertragen wird, erklärt Eric Maribojoc, Geschäftsführer des Center for Real Estate Entrepreneurship der George Mason University in Arlington, Virginia.
Laut Maribojoc,
„Der Verkäufer übernimmt keine Garantien für etwaige Ansprüche wegen Eigentums- oder Rechtsmängeln.“ „Der Käufer hingegen übernimmt die Immobilie vorbehaltlich etwaiger Ansprüche oder Eigentumsprobleme.“
Der Verkäufer kann sich jedoch dafür entscheiden, eine Belastung anzugeben, beispielsweise die Tatsache, dass es keine überfälligen Grundsteuern gibt, erklärt Maribojoc weiter. Infolgedessen wird die Urkunde in diesem Fall als „Schnäppchen- und Kaufurkunde mit Vereinbarungen“ eingestuft.
Laut Andrew Maguire, Anwalt für Gewerbeimmobilien bei McCausland Keen & Buckman in Devon, Pennsylvania, sind Schnäppchen- und Verkaufsurkunden in bestimmten Gerichtsbarkeiten legal, darunter Nevada, New Jersey, New York, Oregon, Rhode Island und Washington.
„Die meisten Käufer von Immobilien in diesen Bundesstaaten verlangen ein Schnäppchen und einen Kaufvertrag mit Vereinbarungen“, sagt Maguire, was bedeutet, dass „der Verkäufer der Immobilie erklärt, dass er nichts getan hat, um das Eigentum an der übertragenen Immobilie zu belasten, außer diesen Belastungen, auf die in der Urkunde ausdrücklich Bezug genommen wird.“
Es ist wichtig zu verstehen, was oder wen die Covenants in einem Schnäppchen- und Verkaufsgeschäft schützen. Dies wirft die Frage auf: „Wie funktioniert eine Handels- und Verkaufsurkunde?“
Wie funktioniert eine Schnäppchen- und Verkaufsurkunde?
Ein Schnäppchen- und Kaufvertragsformular enthält eine Reihe wichtiger Details.
- Die Postanschrift und die Paketnummer des Steuerprüfers: Dies ergibt sich aus der rechtlichen Beschreibung der Immobilie.
- Namen des Zuwendungsgebers und Zuwendungsempfängers: Der Erblasser ist der jetzige Eigentümer des Grundstücks. Der Stipendiat ist der neue Eigentümer der Immobilie, der den Titel übernimmt.
- Eine Handels- und Verkaufsurkunde bestätigt, dass der Konzessionsgeber das gesetzliche Recht hat, das Eigentum an einen neuen Eigentümer zu übertragen oder zu übertragen.
Es gibt keinen Eigentumsschutz: Eine Kauf- und Verkaufsurkunde garantiert nicht, dass die Immobilie frei von Belastungen oder Eigentumsschwierigkeiten ist. Steuerpfandrechte, lästige Dienstbarkeiten und Ansprüche Dritter auf den Titel können Hausbesitzern begegnen, die ein zwangsversteigertes Haus mit einem Schnäppchen und einer Verkaufsurkunde kaufen. Einige Käufer führen eine Eigentumsuntersuchung durch, schließen eine Eigentumsversicherung ab und beauftragen einen Immobilienanwalt, bevor sie ein zwangsversteigertes Haus kaufen, um die mit einer Schnäppchen- und Verkaufstransaktion verbundenen Gefahren zu verringern.
Was ist der Unterschied zwischen Bargain and Sale Deeds und Quitclaim Deeds?
Quitclaim-Urkunden, auch als Rapid-Claim-Urkunden bekannt, werden bei gewerblichen Immobilientransaktionen selten zur Übertragung von Eigentumsrechten verwendet. Sie werden am häufigsten verwendet, um das Eigentum an einer Immobilie zu übertragen, wenn keine finanzielle Entschädigung ausgetauscht wird. Die Übertragung von Immobilien zwischen Familienmitgliedern oder auf einen lebenden Trust (normalerweise als Teil der Nachlassplanung), die Korrektur von Fehlern und Rechtsmängeln aus einer früheren Transaktion oder das Hinzufügen oder Entfernen einer Person aus einer Eigentümergruppe sind Beispiele dafür, was getan werden könnte.
Und weil sie nicht nachweisen, dass ein Konzessionsgeber die rechtliche Befugnis hat, ein Stück Land zu urkundieren, werden Quitclaim-Urkunden selten bei gewerblichen Immobilientransaktionen verwendet. Grantors übertragen Eigentum, von dem beide Parteien wissen, dass sie es in einigen Situationen nicht besitzen (normalerweise, um Eigentumsprobleme zu beheben), weshalb eine Quittungsurkunde bei einer Zwangsversteigerung nicht verwendet werden würde. Eine Schnäppchen- und Verkaufsurkunde ist vorzuziehen, da sie ein gesetzliches Recht zum Verkauf begründet.
Es gibt sechs verschiedene Arten von Taten
Abhängig von ihrer Beziehung zum Käufer oder Begünstigten haben Immobilienbesitzer oft mit sechs verschiedenen Arten von Urkunden zu tun.
Quitclaim-Urkunde
Eine Quittungsurkunde überträgt Eigentum von einem Eigentümer auf einen anderen, garantiert jedoch keinen eindeutigen Titel oder weist darauf hin, dass der Bewilliger die rechtliche Befugnis hat, das Eigentum zu übertragen (übertragen). Quitclaim-Dokumente werden häufig verwendet, um Titelfehler zu korrigieren, Eigentum zwischen Familienmitgliedern oder auf eine lebende Stiftung zu übertragen oder, was noch wichtiger ist, Personen zu einer Gruppe von Eigentümern hinzuzufügen oder daraus zu entfernen.
Allgemeine Garantieurkunde
Eine allgemeine Garantieurkunde ist ein Dokument, das mit einem gewerblichen Immobilienverkauf einhergeht. Es ist im Wesentlichen eine eidesstattliche Erklärung, die bestätigt, dass der Konzessionsgeber die rechtliche Befugnis hat, das Eigentum an den Konzessionsempfänger zu übertragen, und es sichert den Titel für die Dauer der Geschichte des Eigentums. Es stellt sicher, dass der Käufer nicht mit Forderungen, Steuerpfandrechten oder anderen Belastungen der früheren Eigentümer der Immobilie konfrontiert wird.
Erteilungsurkunde
Eine Erteilungsurkunde, auch als spezielle Garantieurkunde oder beschränkte Garantieurkunde bekannt, funktioniert ähnlich wie eine normale Garantieurkunde mit einem wesentlichen Unterschied: Sie gewährleistet nur einen eindeutigen Titel und das Fehlen von Belastungen während des gesamten Eigentums des Verkäufers an der Immobilie. Ein Käufer ist durch diese Art von Urkunde weniger geschützt als durch eine allgemeine Garantieurkunde, die einen eindeutigen Titel während der gesamten Eigentumsgeschichte der Immobilie garantiert. Während ein Zuschussdokument den Käufer nicht von Ansprüchen schützt, die während einer früheren Eigentumszeit geltend gemacht wurden, schützt es den Verkäufer vor Haftung.
Schnäppchen- und Verkaufsurkunde
Eine Handels- und Verkaufsurkunde bescheinigt, dass der Konzessionsgeber das Recht hat, das Eigentum an der zu verkaufenden Immobilie zu übertragen. Es garantiert jedoch nicht, dass der Stipendiat sein Eigentum pfandfrei erhält.
Urkunde des Vertrauens
Eine Treuhandurkunde ist ein Rechtsdokument, das einigen Wohnungsbaudarlehen beigefügt wird. Es handelt sich um einen Vertrag zwischen drei Parteien: einem Begünstigten (Kreditgeber), einem Gewährer (Kreditnehmer) und einem Treuhänder (einem neutralen Dritten wie einer Titelgesellschaft). Es begründet ein Pfandrecht an einem Grundstück, das so lange besteht, bis der Kreditnehmer die Schulden vollständig abbezahlt hat.
Hypothekenurkunde
Eine Hypothekenurkunde ähnelt einer Treuhandurkunde, mit einer großen Ausnahme. An dieser Art von Tat sind nur zwei Parteien beteiligt; der Kreditgeber und der Kreditnehmer. Eine Hypothekenurkunde beinhaltet nicht den Treuhänder, der den Titel in einer Treuhandurkunde hält. Bis die Hypothek vollständig bezahlt ist, teilen sich der Kreditgeber und der Kreditnehmer das gleiche Eigentum an der Immobilie. Zu diesem Zeitpunkt ist der Hausbesitzer alleiniger Eigentümer der Immobilie und haftet nicht mehr für Schulden.
Warum ist es wichtig, welche Art von Tat Sie tun?
Es ist wichtig, die Art der Urkunde zu verstehen, die mit einer Immobilie einhergeht. Ungelöste Eigentumsprobleme erhöhen beispielsweise die Risiken der Transaktion und können sich auf Ihr Endergebnis auswirken, wenn Sie ein Investor sind, der ein Haus auf einer Auktion kauft, um es umzudrehen. Daher ist eine allumfassende Handlung unabdingbar.
„Wenn Anleger bereit sind, zusätzliche Risiken einzugehen, indem sie in eine Immobilie investieren, die an einer Zwangsvollstreckung oder einem Steuerverkauf durch eine Schnäppchen- und Verkaufs- oder Quittungsurkunde beteiligt ist, [sie] sollten ihre Projekte mit einer ausreichend hohen Rendite absichern, um diese zusätzlichen Risiken zu bezahlen. “ argumentiert Maribojoc.
Laut Maguire sollten Investoren auch sicherstellen, dass die Immobilie von einem Kreditgeber finanzierbar ist – wenn sie nicht bar zahlen – und von einer Titelgesellschaft versicherbar ist.
Rechtstitelgesellschaften suchen nach Problemen und bieten Versicherungen an, um eventuell auftretende ungelöste Ansprüche zu begleichen. Da die Police des Kreditgebers den Käufer oder Investor nicht abdeckt, ist es eine gute Idee, zusätzlich zur erforderlichen Police des Kreditgebers eine Eigentumsversicherung abzuschließen. Es ist auch erwähnenswert, dass die Form der bei der Transaktion verwendeten Urkunde Auswirkungen auf Ihre Eigentumsversicherungsrate haben kann.
„Käufer sollten auch die Form der Urkunde besprechen, bevor sie einen Kaufvertrag unterzeichnen, und sicherstellen, dass ihr Kreditgeber und ihre Titelgesellschaft die Form der Urkunde vor dem Abschluss genehmigen“, rät Maguire.
Wann verwenden Sie die Schnäppchen- und Verkaufsurkunde?
Bei Steuerverkäufen, Immobilienverkäufen und Zwangsvollstreckungsverfahren wird diese Art von Urkunde häufig verwendet. Die Bank oder die Steuerbehörden kennen möglicherweise die Geschichte der Immobilie oder des früheren Eigentümers und gehen kein Risiko ein, indem sie Versprechungen machen.
Aber selbst unter diesen Bedingungen sind diese Handlungen nicht in allen Staaten typisch. Westliche Staaten wie Colorado, Wyoming und Washington haben am ehesten Schnäppchen und Verkaufsurkunden. Gelegentlich werden sie auch in New York und Vermont eingesetzt.
Die Komponenten einer Schnäppchen- und Verkaufsurkunde
Sofern nicht ausdrücklich erwähnt, können Garantien in Kauf- und Kaufverträgen übertragen werden. Es ist jedoch eine Wahl. Nichts hindert eine solche Urkunde daran, eine oder mehrere Garantien einzuschließen.
Eine Schnäppchen- und Verkaufsurkunde hingegen hält normalerweise nur das Nötigste einer Transaktion fest: das Datum, die Namen des Käufers und des Verkäufers, den für die Immobilie gezahlten Betrag und ihre rechtliche Beschreibung. Die Übertragung wird zitiert, in der Regel mit den Worten „Der Grantor gibt, handelt und verkauft …“ oder „Der Grantor gewährt und gibt frei …“.
Bündnisse oder keine Bündnisse?
Vereinbarungen müssen ausdrücklich in der Urkunde zum Ausdruck gebracht werden und können nicht impliziert werden. Wenn Ihnen ein solches Dokument vorgelegt wird, gehen Sie nicht davon aus, dass Sie nicht versichert sind, wenn es irgendwelche ausstehenden Pfandrechte oder Belastungen auf dem Grundstück gibt. Lesen Sie es sorgfältig durch oder lassen Sie es von einem Anwalt überprüfen, damit Sie genau wissen, worauf Sie sich einlassen.
Recherchieren Sie nach Möglichkeit etwas über die Immobilie. Sie sollten sich einiger häufiger Belastungen bewusst sein, damit Sie sie erkennen können.
Ein paar häufige Fehler
Im Folgenden sind einige Mängel aufgeführt, die mit der Verwendung von Schnäppchen- und Verkaufsurkunden einhergehen. Es wird Ihnen grundsätzlich bei der Entscheidung helfen, ob Sie sich für diese Art von Tat entscheiden sollten.
#1. Steuern auf Immobilien
Immobilien werden gelegentlich von Städten, Landkreisen und Bundesstaaten besteuert. Die Nichtzahlung dieser Steuern führt zur Auferlegung eines Pfandrechts an der Immobilie. Ein Steuerpfandrecht kann an einen Investor verkauft werden, der dann die Möglichkeit hat, die Immobilie zu verpfänden.
Zweithypotheken und Wohnungsbaudarlehen haben Vorrang vor Ersthypotheken, jedoch haben Grundsteuern in den meisten Fällen Vorrang vor Hypotheken.
#2. Beiträge an den Wohnungseigentümerverband
Die Wohnungseigentümergemeinschaftsbeiträge werden als gesetzliche Pflichten bei den Amtsgerichten eingetragen. Wenn Sie Ihre Rechnungen nicht rechtzeitig bezahlen, führt dies zu einem Pfandrecht an Ihrem Eigentum und schließlich zu einer Zwangsvollstreckung. Beim Verkauf der Immobilie muss das Pfandrecht im Rahmen des Closing Deals abbezahlt werden.
Eigentumswohnungen sind insofern einzigartig, als Sie nicht die gemeinsamen Einrichtungen besitzen, aber dennoch für die Wartungsgebühren und Abgaben verantwortlich sind. Bei Nichtzahlung dieser Gebühren und Abgaben kann ein Zurückbehaltungsrecht verhängt werden.
Regeln und Beschränkungen der Hausbesitzervereinigung
Es gibt Vorschriften, Vereinbarungen und Beschränkungen in Unterteilungen und Wohnungseigentümergemeinschaften. Sie können sehr umfangreiche Dokumente mit Richtlinien sein, die alles von der Rasenpflege bis zur Dachfarbe abdecken. Regelmäßige Verstöße gegen diese Beschränkungen können zu einem Pfandrecht an der Immobilie für unbezahlte Bußgelder führen.
#3. Materialpfandrecht oder Mechanik
Wenn der frühere Eigentümer Reparaturen, den Austausch von Geräten oder größere Arbeiten durchführen ließ und nicht wie vereinbart bezahlte, wird höchstwahrscheinlich ein Pfandrecht auf das Grundstück erhoben. Diese Pfandrechte sind selten eine Gefahr für das Eigentum, aber wenn sie verzinst werden, könnten Sie beim Verkauf und Abschluss des Kaufs eine große Summe Geld verdienen.
#4. Pfandrechte an Steuern
Wenn ein Hausbesitzer mit seinen Einkommenssteuern in Verzug gerät, werden Pfandrechte gegen ihn und höchstwahrscheinlich gegen sein Haus eingereicht. Wenn Sie versuchen, später zu verkaufen, nimmt die Regierung zuerst ihren Anteil, und Zinsen und Bußgelder können sich schnell summieren.
#5. Kommunalabgaben und Gebühren
Wenn Sie Ihre Müll- und Abwasserkosten nicht bezahlen, wird es Ihnen schaden. Sie sind in der Regel der Regierung oder einer mit der Regierung verbundenen Einrichtung geschuldet. Eine Kommune kann Grundstückseigentümern Gebühren für neue Kanalisationssysteme oder Gehwege in Rechnung stellen. Eine Rechnung kommt per Post, und der Hausbesitzer muss sie bezahlen, oder es wird ein Pfandrecht auf das Grundstück gelegt.
#6. Domäne des Eminenten
Dies ist ungewöhnlich, kann aber ein großes Problem darstellen. Ihr Haus könnte sich in einem älteren Viertel befinden, das den Bau eines neuen Bezirkssportstadions blockiert. Plötzlich sind Sie gezwungen, die Immobilie, die Sie gekauft haben, zu verkaufen, und Sie erhalten eine Schätzung, wie viel Sie bekommen werden.
Was ist der Zweck einer Handels- und Verkaufsurkunde?
Nur der Verkäufer einer Immobilie besitzt das Eigentum und ist befugt, das Eigentum gemäß einem Kaufvertrag und einer Kaufurkunde zu übertragen. Diese Art von Urkunde schützt den Käufer nicht vor Pfandrechten oder anderen Ansprüchen auf das Eigentum, daher kann der Käufer haftbar gemacht werden, wenn diese Schwierigkeiten auftreten.
Ist eine Schnäppchen- und Verkaufsurkunde schlecht?
Der Kauf von Immobilien mit dieser Art von Urkunde ist nicht immer eine schlechte Idee, aber es ist am besten, vorsichtig zu sein. Es ist nicht möglich, eine Rückerstattung vom Verkäufer zu verlangen, wenn eine Immobilie zu einem Schnäppchenpreis erworben wurde und Eigentumsmängel nachträglich entdeckt werden.
Was ist Handel und Verkauf bei Immobilien?
Handels- und Verkaufsurkunden werden, wie der Name schon sagt, in einer Transaktion verwendet. Das Schnäppchen- und Verkaufsdokument besagt im Gegensatz zu einem Quitclaim, dass der Konzessionsgeber die Immobilie besitzt und sie an einen Käufer verkaufen kann. Bei Immobilientransaktionen und der Übertragung von beschlagnahmtem Eigentum werden Handels- und Verkaufsurkunden verwendet.
Was sind zwei Arten von Taten?
Die „grant deed“ und die „quitclaim deed“ sind die beiden häufigsten Arten von Urkunden in Kalifornien. Die meisten anderen Urkunden, auf die Sie stoßen werden, wie z. B. die allgegenwärtige „Übertragungsurkunde zwischen Ehegatten“, sind spezialisierte Versionen von Erteilungs- oder Quittungsurkunden.
Was ist der Hauptunterschied zwischen einer Bargain and Sale Deed und einer Quit Claim Deed?
Denken Sie daran, dass ein Konzessionsgeber, der eine Handels- und Verkaufsurkunde ausführt, sein uneingeschränktes Eigentum an der Immobilie sicherstellt. Dies bedeutet, dass kein anderer Eigentümer Anspruch auf das Eigentum an der Immobilie hat. Eine Quittungsurkunde hingegen gibt keine solchen Garantien.
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