Ein „Vertrag über die Urkunde“ ist ein juristischer Begriff, der verwendet wird, um sich auf einen Immobilienkauf zu beziehen, der direkt zwischen Käufer und Verkäufer ohne Beteiligung eines Kreditgebers stattfindet. Darüber hinaus wird es als Ratenkaufvertrag, Ratengrundstücksvertrag oder Urkundenanleihe bezeichnet. In diesem Artikel erfahren Sie, worum es bei einem Urkundenvertrag geht, welche Nachteile er hat und wie er funktioniert.
Was ist ein Urkundenvertrag und wie funktioniert er?
Ein Kaufvertrag ist eine Vereinbarung über den Kauf einer Immobilie ohne die Hilfe eines Hypothekengebers. Der Käufer bietet dem Verkäufer an, die monatlichen Rechnungen zu bezahlen, und der Käufer erhält die Urkunde nach Abschluss aller Zahlungen. Mit anderen Worten, ein Vertrag über die Urkunde ist eine Art Kaufvertrag, der beim Erwerb von Immobilien verwendet wird. Was es von anderen Kaufverträgen für Anlageklassen unterscheidet, ist, dass der Verkäufer den Prozess finanziert.
Bei einem Urkundenvertrag gewährt der Verkäufer der Immobilie dem Käufer ein Darlehen; im Austausch dafür, dass der Käufer die Immobilie zu den im Vertrag festgelegten Bedingungen kauft. Aus diesem Grund wird die Verkäuferfinanzierung auch als Vertrag für die Tat angesehen. Der Käufer ist grundsätzlich nicht verpflichtet, eine Anzahlung zu leisten. Wenn das Kaufgeschäft abgeschlossen wird, hat der Käufer Besitz und Verantwortung für die Immobilie, besitzt sie jedoch nicht rechtlich; bis die Vertragsbestimmungen erfüllt sind, was häufig der Fall ist, wenn die Hypothek des Verkäufers zurückgezahlt wird.
Vorteile für Käufer in einer Vertragsurkunde
Alles, was Sie wirklich brauchen, ist die Bereitschaft des Verkäufers, mit Ihnen Geschäfte zu machen. Sie haben möglicherweise eine größere Verhandlungsmacht, wenn es um die geht Anzahlung; und Sie vermeiden die Zahlung von Abschlusskosten, Abschlussgebühren und anderen Gebühren im Zusammenhang mit dem Erhalt einer Hypothek. Wenn Sie mit einer herkömmlichen Hypothek in Verzug geraten, kann der Kreditgeber von Ihnen verlangen, die gesamten Schulden zurückzuzahlen. auch wenn Sie alle versäumten Zahlungen nachholen. Es sei denn, Sie stimmen zu, diese Sprache in Ihren Vertrag aufzunehmen; Ein Verkäufer, der einen Urkundenvertrag nutzt, hat diese Option nicht. Darüber hinaus gibt es mehrere Vorteile: keine Kreditqualifikation, eine niedrige oder flexible Anzahlung, wettbewerbsfähige Zinssätze und Konditionen sowie eine schnellere Abwicklung.
Nachteile für Käufer in einer Vertragsurkunde
Die Hauptgefahr, die mit dem Kauf eines Hausvertrags verbunden ist, besteht darin, dass Sie keinen Rechtsanspruch auf die Immobilie haben; bis der komplette Kaufbetrag bezahlt ist. Dies bedeutet, wenn Sie mit Ihren Zahlungen in Verzug geraten und nicht in der Lage sind, diese zu leisten; Sie verlieren das Eigentum und das gesamte Geld, das Sie bereits investiert haben. Im Gegensatz zu einer herkömmlichen Hypothek hat ein säumiger Käufer bei einem Urkundenvertrag nur 30-60 Tage Zeit; den Verzug zu beheben oder das Objekt zu räumen.
Eine weitere erhebliche Gefahr besteht darin, dass der Verkäufer die Immobilie möglicherweise weiterhin mit Pfandrechten und Hypotheken belastet; weil sie nicht gezwungen sind, das klare Eigentum zu übertragen, bis alle Vertragszahlungen geleistet sind. Darüber hinaus gibt es relativ minimale Offenlegungs-/Prüfanforderungen. Dies bedeutet, dass ein Käufer, der keine umfassende Bewertung des Eigenheims durchführt; kann ein Zuhause mit schwerwiegenden Mängeln finden, die eine kostspielige Reparatur erfordern.
Vorteile für Verkäufer in einer Vertragsurkunde
Ein Vertrag über die Urkunde ermöglicht es Ihnen, Geschäfte mit einem Käufer zu tätigen, der keine herkömmliche Hypothek erhalten kann. In der Regel ist das Verfahren schneller als ein herkömmlicher Hypothekenverkauf. Kommt der Käufer in Zahlungsverzug, können Sie den Vertrag sofort kündigen, ohne langwierige rechtliche Schritte einzuleiten; damit ein Hypothekeninhaber ein Haus zwangsversteigern kann. Darüber hinaus ist keine Bewertung erforderlich, eine breitere Auswahl an Käufern, die Möglichkeit des Gewinns bei der Finanzierung; und eine schnellere Abwicklung.
Nachteile von Verkäufern in einer Vertragsurkunde
Für einen Verkäufer besteht der Hauptnachteil eines Urkundenvertrags darin, dass; Die Immobilie wird viele Jahre in Ihrem Namen bleiben. Dies wird höchstwahrscheinlich nicht zu Ihrem Anlageansatz passen. Außerdem müssen Sie warten, bis der Vertrag abgeschlossen ist, bevor Sie Ihr gesamtes Geld erhalten; im Gegensatz zu einer sofortigen Zahlung des gesamten Kaufpreises von einem traditionellen Hypothekenunternehmen. Zu den zusätzlichen Risiken gehören das Verbleiben des Darlehens in Ihrer Kreditauskunft, der Verkäufer, der für das Darlehen verantwortlich bleibt, das Risiko, dass der Käufer mit dem Darlehen in Verzug gerät; und der Käufer durchläuft nie das formelle Antragsverfahren, das mit einer herkömmlichen Hypothek verbunden ist. Außerdem behält der Verkäufer das rechtliche Eigentum an der Immobilie, und wenn der Käufer die Immobilie nicht gemäß den geltenden Gesetzen pflegt; und Verordnungsstandards kann der Verkäufer infolgedessen anfällig für Bußgelder, Rechtsstreitigkeiten und andere rechtliche Komplikationen sein.
Was Sie über den Kauf eines Eigenheims durch einen Urkundenvertrag wissen sollten
Käufer müssen die Vertragsbedingungen verstehen, die den Kaufwert des Hauses beinhalten; die Rendite der Hypothek des Verkäufers, die Laufzeit des Darlehens und ob die Hypothek eine Anzahlung erfordert. Käufer sollten sich der spezifischen Punkte bewusst sein, für die sie im Rahmen des Urkundenvertrags verantwortlich sind. Neben den monatlichen Raten an den Verkäufer sind Käufer oft für Grundsteuern verantwortlich, Hauseigentümerversicherung, sowie jegliche Grundstückspflege. Darüber hinaus können Käufer für kostspielige Änderungen verantwortlich sein, um die Immobilie auf dem neuesten Stand zu halten. innerhalb eines bestimmten Zeitraums nach Vertragsabschluss. Vergewissern Sie sich, dass Sie die Ausgaben verstehen, für die Sie aufkommen müssen, und dass Sie sich diese leisten können.
Stellen Sie sicher, dass der Verkäufer das Eigentum wirklich besitzt und dass keine bestehenden Pfandrechte dagegen bestehen. Wenden Sie sich an das Büro Ihres County Recorders oder an eine Titelfirma, um diese Informationen zu erhalten. Sie möchten sicherstellen, dass die Person, die Ihnen die Immobilie verkauft, diese wirklich besitzt und nicht versucht, Sie zu betrügen. Außerdem möchten Sie sicherstellen, dass keine ausstehenden Pfandrechte gegen das Eigentum bestehen; die Sie in Zukunft davon abhalten könnten, umzuziehen oder einen Rechtstitel zu erwerben.
Die Unterschiede zwischen einem Treuhandvertrag und einer Hypothek
Der Erwerb eines Eigenheims durch einen Urkundenvertrag bietet weniger verfassungsrechtlichen Schutz als der Erwerb eines Eigenheims durch eine Hypothek. Wenn Sie mit Ihren Darlehensrückzahlungen in Verzug geraten oder aus irgendeinem Grund in Verzug geraten, haben Sie normalerweise sechs bis zwölf Monate Zeit, um die Situation zu korrigieren, bevor Sie das Haus verlieren. Abhängig von den Bestimmungen des Vertrags und den staatlichen Immobilienvorschriften haben Sie möglicherweise nur sechzig Tage Zeit, um etwaige Mängel an einem Vertrag zu beheben, bevor Sie das Eigentum verlieren.
Die Rendite eines Vertrages für ein Urkundendarlehen liegt normalerweise 3 % bis 6 % über dem Zinssatz einer herkömmlichen Hypothek. Ein höherer Zinssatz führt zu höheren Rückzahlungen, außerdem sind Sie für Grundsteuern und Versicherungen haftbar, auch wenn Sie das Haus nicht besitzen. Bei bestimmten Verträgen muss der Käufer bei Abschluss des Darlehens eine beträchtliche Zahlung leisten, die als Ballonzahlung bezeichnet wird.
Darüber hinaus werden vertragsgemäß geleistete Darlehenszahlungen häufig nicht in Ihrer Kreditauskunft aufgeführt, was bedeutet, dass der Käufer möglicherweise nicht von sofortigen Zahlungen profitiert. Sie können mit dem Verkäufer und Kreditauskunfteien zusammenarbeiten, um diese Zahlungen in Ihre Kreditwürdigkeit aufzunehmen, aber im Gegensatz zu Hypothekenzahlungen geschieht dies nicht automatisch.
Wahrscheinlich fragen Sie sich, wie die Nachteile einer Vertragsurkunde aussehen, sehen wir sie uns unten an.
Nachteile eines Urkundenvertrags
Ein Urkundenvertrag erfordert beim Kauf eines Eigenheims keine Immobilienbewertung, keinen Eigentumsbericht oder keine Hausinspektion. Dies setzt den Käufer einem Risiko aus, da das Eigentum möglicherweise laufenden Pfandrechten oder einer größeren Eigentumszerstörung unterliegt, von der der Käufer nichts weiß. Wenn Sie sich dafür entscheiden, einen zu verwenden, wenden Sie sich an einen unparteiischen Sachverständigen, um den Preis von Sachreparaturen zu dokumentieren und zu bestimmen, da Sie möglicherweise für Änderungen verantwortlich sind. Sowohl für den Käufer als auch für den Verkäufer ergeben sich bei einem Urkundenvertrag eine Reihe von Nachteilen.
#1. Insolvenz- und Zwangsvollstreckungsrisiken
Wenn ein Käufer mit monatlichen Zahlungen in Verzug gerät, riskiert er oder sie, die Immobilie und das dafür ausgegebene Geld zu verlieren, da kein Eigenkapital an der Immobilie realisiert wird, bis das Darlehen vollständig bezahlt ist. Laut Real Town besteht einer der Nachteile eines Urkundenvertrags für den Verkäufer darin, dass die Klärung des Eigentums Zeit und Geld kosten kann, wenn der Käufer gegen den Vertrag verstößt. Wenn der Käufer in Zahlungsverzug gerät, hat der Verkäufer außerdem das Recht, das Eigentum unverzüglich zu pfänden, ohne dass der Käufer Rechtsmittel hat.
#2. Titelprobleme
Da ein Urkundenvertrag nicht denselben Titelanforderungen unterliegt wie ein Standardkaufvertrag, haben Käufer die Nachteile, eine Immobilie mit einem schlechten Titel zu kaufen. Da Verkäufer nicht verpflichtet sind, ein sauberes Eigentumsrecht zu geben, bis die letzte Zahlung erfolgt ist, können Käufer nicht sicher sein, dass sie ein sauberes Eigentumsrecht an der Immobilie erhalten. Nach Angaben des kalifornischen Immobilienministeriums haben Käufer häufig keinen Rechtsbehelf und können den Vertrag aufgrund des belasteten Eigentums nicht kündigen, wenn der übertragene Titel getrübt ist. Darüber hinaus können während der gesamten Vertragsdauer Pfandrechte gegen den Verkäufer entstehen, die das Eigentum des Verkäufers gefährden.
#3. Andere Angelegenheiten
Darüber hinaus besteht das Risiko, dass der Verkäufer bankrott geht, vermisst wird oder stirbt, was die Immobilie in ein Nachlassverfahren werfen und den Vertrag des Käufers gefährden würde. In diesem Fall bleibt dem Käufer nur die Möglichkeit, den Eigentumsanspruch des Verkäufers zeitaufwändig und kostspielig gerichtlich anzufechten. Darüber hinaus kann es vorkommen, dass der Verkäufer dem Käufer nach der Schlusszahlung die Übertragung des Eigentums vorenthalten möchte. Andere mögliche Umstände sind nach Angaben des kalifornischen Immobilienministeriums, dass der Verkäufer es versäumt, den Kreditgeber mit den Zahlungen des Käufers zurückzuzahlen, oder dass der Käufer seine Interessen aufgrund vertraglicher Vereinbarungen, die eine solche Abtretung verbieten, nicht abtreten kann.
Wie funktioniert ein Urkundenvertrag?
Ein Kaufvertrag ist ein Grundstückskaufvertrag, bei dem der Käufer das Grundstück sofort besitzt und den Kaufpreis in Raten im Laufe der Zeit zahlt, der Verkäufer jedoch das Eigentumsrecht behält, bis alle Zahlungen bezahlt sind. Auch bekannt als Grundstücksvertrag, Grundstücksratenvertrag oder Grundstückskaufvertrag.
Diese Art des Verkaufs ist anpassungsfähig, sodass beide Parteien die Bedingungen der Transaktion an die Umstände anpassen können. Betrachten Sie die folgenden Szenarien, in denen ein Kaufvertrag funktionieren würde:
#1. Herkömmliche Finanzierung umgehen
Die Möglichkeit, Kreditgeber zu vermeiden, macht einen Kaufvertrag zu einer attraktiven Option für Käufer, die keine herkömmliche Hypothek erwerben können, sei es aufgrund schlechter oder unzureichender Kreditwürdigkeit, fehlender Anzahlung oder anderer Faktoren. In diesem Fall kann der Verkäufer einem höheren Zinssatz zustimmen, als der Kreditgeber verlangt.
Darüber hinaus möchte ein Verkäufer in Zeiten ungewöhnlich hoher Zinssätze möglicherweise Vertragsarbeiten für eine Urkunde eingehen, um mehr potenzielle Käufer anzuziehen, indem er einen Rabatt auf die regulären Zinssätze anbietet.
#2. Kosten zu vermeiden
Auftragsarbeiten für Urkundenverkäufe können kostengünstiger sein als herkömmlich finanzierte Transaktionen, da sie viele der mit einem regulären Darlehen verbundenen Kosten vermeiden. Aus den gleichen Gründen können auch die Abschlusskosten niedriger sein, insbesondere wenn die Transaktion ohne Beteiligung von a Immobilienmakler.
#3. Zur Beschleunigung des Hausverkaufsverfahrens
Herkömmliche Immobilientransaktionen können längere Zeit in Anspruch nehmen. An der Transaktion sind so viele Personen beteiligt, einschließlich Käufer, Verkäufer und Kreditgeber, deren Zeitpläne koordiniert werden müssen, bevor sich alle gemeinsam an den Abschlusstisch setzen können. Verträge für Urkunden hingegen können schnell sein. Um ein rechtsgültiges Vertragswerk für eine Urkunde einzureichen, ist lediglich eine Vereinbarung zwischen Käufer und Verkäufer erforderlich.
Natürlich ist die Registrierung des Urkundenvertrags beim Grundbuchamt oder eingetragenen Sitz Ihres Bezirks von entscheidender Bedeutung, da dies nicht nur den Zweck der Parteien formalisiert, sondern Sie auch eine Geldbuße riskieren können, wenn Sie dies nicht tun.
#4. Wenn Verkäufer und Käufer sich kennen
Ein Urkundenvertrag ist oft nützlich, um Eigentum innerhalb einer Familie von einem Verwandten zum anderen zu übertragen. Darüber hinaus kann es bei einem Verkauf zwischen engen Freunden wünschenswert sein, die einander ausreichend vertrauen, um die Beteiligung einer Bank oder eines anderen Finanzinstituts zu vermeiden.
Wichtige Dinge, die Sie beim Hauskauf wissen sollten
Hier sind einige kritische Punkte, die beim Kauf eines Eigenheims per Auftragsarbeit zu beachten sind.
#1. Vollständige Ausgaben
Vergewissern Sie sich, dass Sie alle anfallenden Gebühren verstehen und tragen können. Neben den monatlichen Ratenzahlungen an den Verkäufer sind Sie für die Hausratversicherung, Grundsteuern und alle anderen im Urkundenvertrag genannten Gebühren verantwortlich. Zahlreiche Verträge für Urkundenhäuser werden „wie besehen“ angeboten und können umfangreiche Reparaturen erfordern, für die Sie verantwortlich sind. Abhängig von den Vertragsbedingungen können Sie Ihr Zuhause verlieren, wenn Sie die Reparatur nicht bezahlen.
#2. Zahlung per Ballon
Wie bei einer herkömmlichen Hypothek enthält ein Urkundenvertrag häufig einen vereinbarten Kaufpreis und einen Zahlungsplan. Allerdings werden die Zahlungen häufig nicht gleichmäßig über einen längeren Zeitraum amortisiert, so dass Sie mit ziemlicher Sicherheit zu einem bestimmten Zeitpunkt eine riesige „Ballonzahlung“ pauschal leisten müssen, um den Kauf abzuschließen, indem Sie die gesamte Restschuld decken auf den Verkaufspreis. An diesem Punkt müssen Sie mit ziemlicher Sicherheit eine Hypothek aufnehmen, um die Ballonzahlung zu decken. Wenn Sie nicht in der Lage sind, eine Hypothek zu erhalten oder die Ballonzahlung bei Fälligkeit zu leisten, riskieren Sie mit Sicherheit eine Vertragskündigung und Zwangsräumung.
#3. Annullierung und Räumung
Wenn Sie mit einer Einzelzahlung in Verzug geraten, die Ballonzahlung nicht leisten können oder andere Vertragsbedingungen nicht einhalten, kann der Verkäufer den Vertrag kündigen und innerhalb von 60 Tagen eine Räumungsklage gegen Sie einleiten. Sie verlieren den Besitz des Hauses und alle Gelder, die in den Erwerb investiert wurden.
#4. Hypotheken und Grundpfandrechte
Da der Verkäufer während der gesamten Vertragsdauer das Eigentum an der Immobilie behält, gehen Sie das Risiko ein, dass der Verkäufer die Immobilie mit Hypotheken und Pfandrechten belastet. Sie verlieren das Haus, wenn der Verkäufer mit den Hypothekenzahlungen in Verzug gerät und die Immobilie in die Zwangsvollstreckung geht.
#5. Vertrag zur Urkundenaufnahme
Sie müssen den Urkundenvertrag innerhalb von vier Monaten nach Unterzeichnung beim County Recorder oder Registrar of Deeds in dem County, in dem sich die Immobilie befindet, „registrieren“. Wenn Sie dies nicht tun, kann Ihnen ein Bußgeld auferlegt werden. Darüber hinaus demonstriert die Aufzeichnung des Vertrags Ihre Kontrolle über den Vermögenswert und schützt Sie vor vom Verkäufer auferlegten nachvertraglichen Verpflichtungen für die Immobilie.
Was ist ein Urkundenvertrag?
Ein Kaufvertrag ist ein Grundstückskaufvertrag, bei dem der Käufer das Grundstück sofort besitzt und den Kaufpreis in Raten im Laufe der Zeit zahlt, der Verkäufer jedoch das Eigentumsrecht behält, bis alle Zahlungen bezahlt sind. Auch bekannt als Grundstücksvertrag, Grundstücksratenvertrag oder Grundstückskaufvertrag.
Wer ist für die Aufzeichnung des Vertrages für die Urkunde verantwortlich?
Natürlich ist die Eintragung des Urkundenvertrags beim Standesamt oder eingetragenen Sitz Ihres Bezirks von entscheidender Bedeutung, da dies nicht nur den Zweck der Parteien formalisiert, sondern Sie auch eine Geldbuße riskieren können, wenn Sie dies nicht tun.
Was sind die Nachteile des Vertrages für die Urkunde?
Es gibt eine Reihe von Nachteilen für Käufer und Verkäufer. Diese beinhalten;
- Insolvenz- und Zwangsvollstreckungsrisiken
- Titelprobleme
Wann sollte ich einen Vertrag für eine Urkunde verwenden?
Betrachten Sie die folgenden Szenarien, in denen ein Kaufvertrag sinnvoll wäre:
- Herkömmliche Finanzierung zu umgehen
- Um Kosten zu vermeiden
- Wenn Verkäufer und Käufer sich kennen
- Beschleunigung des Hausverkaufsverfahrens
Was ist der Unterschied zwischen einem Urkundenvertrag und einer Hypothek?
Eine klassische Kaufgeldhypothek dauert viel länger und kostet viel mehr Geld als ein Kaufvertrag. Bei einem typischen Urkundenvertrag fallen keine Gründungsgebühren, formellen Anträge oder hohen Abschluss- und Abwicklungskosten an.
Was ist ein anderer Name für Urkundenvertrag?
Wird auch als Grundstücksvertrag, Grundstücksvertrag mit Zahlungen oder Grundstückskaufvertrag bezeichnet. Vertrag für Urkunde ist eine besondere Art von Immobilienvertrag, bei dem der Verkäufer dem Käufer Geld gibt, um die Immobilie zu einem vereinbarten Preis zu kaufen, und der Käufer das Darlehen in Raten zurückzahlt.
Was wird für einen Urkundenvertrag in Illinois benötigt?
Was braucht ein Urkundenvertrag? Sie benötigen einen schriftlichen Vertrag, den beide Parteien unterschreiben und notariell beglaubigen lassen.
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