Wenn Sie Ihre Immobilie verkaufen oder an eine andere Person übertragen möchten, denken Sie daran, dass Sie Ihr Hypothekendarlehen vollständig abbezahlen müssen. Ihre Entscheidung hängt davon ab, was Sie ursprünglich in Ihrem Hypothekenvertrag vereinbart haben. Es gibt einige rechtliche Ausnahmen von der Hypothek mit Fälligkeitsklausel, die in diesem Artikel klar erläutert werden und hilfreich sein können. Außerdem decken wir die Klausel über die fällige Veräußerung ab, da sie sich auf einen Grundbesitz, eine Versicherung und die Übertragung an LLC bezieht, was bei Vermeidungs- und Schutzzwecken hilfreich sein kann. Lesen Sie weiter für mehr Verständnis.
Was ist eine Due-On-Sale-Klausel?
Ein Due-on-Sale ist eine Bestimmung in einem Hypothekenvertrag, die besagt, dass Sie Ihre Hypothek vollständig zurückzahlen müssen, wenn Sie Ihr Haus an jemand anderen verkaufen oder übertragen. Wenn jemand Ihr Haus kauft, verwenden Sie normalerweise seine Zahlung, um Ihren verbleibenden Hypothekenbetrag abzuzahlen, und stecken dann alle Gewinne ein.
Due-on-Sale-Klauseln schützen den Kreditgeber vor jemandem, der zweifelhaft ist, die Hypothek zurückzuzahlen, indem er den Kredit des Händlers übernimmt. Es ermöglicht Kreditgebern auch bei hohen Zinsen, anstatt an eine Hypothek mit niedrigem Zinssatz zu denken. Der Käufer würde eine Hypothek mit einem vorgezogenen Zinssatz beantragen und der Kreditgeber würde weitere Geldsäcke machen.
Die Due-on-Sale-Klausel schützt den Kreditgeber schließlich vor Zinssätzen, die unter dem Marktwert liegen. Indem er beim Verkauf den vollen Hypothekenbetrag verlangt, erhält der Kreditgeber eine volle Rendite auf seine Investition. Der neue Käufer des Eigenheims muss eine neue Hypothek mit einem einzigartigen Zinssatz aufnehmen, der auf den heutigen Marktzinssätzen basiert.
Das Gegenteil einer Due-on-Sale-Klausel ist eine „annehmbare Hypothek“. Dies bedeutet, dass die neuen Käufer die Bedingungen der Hypothek übernehmen können, die von den derzeitigen Eigentümern gehalten werden. Wenn Sie jemandes Hypothek „übernehmen“ oder übernehmen, bedeutet dies, dass Sie damit einverstanden sind, seine Schulden zu übernehmen und dort weiterzuzahlen, wo der vorherige Hausbesitzer aufgehört hat.
Annehmbare Hypotheken sind wünschenswert, wenn die Bedingungen, die einem Käufer derzeit zur Verfügung stehen, weniger attraktiv sind als die, die dem Verkäufer zuvor gewährt wurden. Die Due-on-Sale-Klausel, auch bekannt als an Beschleunigungsklausel, kommt in fast allen Krediten vor.
Wie funktioniert die Due-On-Sale-Klausel?
Wenn Sie eine Immobilie kaufen, erhalten Sie in der Regel eine neue Hypothek, um den Verkäufer für das Haus zu bezahlen. Der Verkäufer wird diese Erlöse jedoch verwenden, um den Restbetrag seiner Hypothek abzuzahlen. Diese gängige Praxis besteht teilweise aufgrund von Due-on-Sale-Klauseln.
Wenn der Hypothekenvertrag eine Fälligkeit beim Verkauf enthält, können Sie den Kreditgeber fragen, ob Sie die Klausel umgehen können. Manchmal genehmigt der Kreditgeber dennoch eine Hypothekenübertragung, wenn das Unternehmen davon profitieren würde. Wenn die Umstände beispielsweise den Kreditgeber zu der Annahme veranlassen, dass Sie die Hypothek möglicherweise nicht zurückzahlen können, kann er Ihnen erlauben, die Hypothek auf eine andere Person zu übertragen.
Versuchen Sie nicht, hinter den Rücken des Kreditgebers zu gehen und eine Hypothek zu übertragen, wenn dies im Vertrag verboten ist. Der Kreditgeber erhält eine Benachrichtigung über die Übertragung der Hypothek auf eine neue Person, und sie genehmigt Zwangsvollstreckung auf diesem Haus.
Die Fälligkeit beim Verkauf ist bei kürzlich abgeschlossenen Hypotheken üblich. Es ist jedoch Sache des Kreditgebers, anzugeben, ob die Situation die Einberufung der Klausel erfordert. Der Kreditgeber wird dies wahrscheinlich tun, wenn er der Meinung ist, dass seine Sicherheit in den Händen eines ungeprüften Käufers gefährdet ist. Oder sie glauben, mehr Geld verdienen zu können, wenn der Käufer einen neuen Kredit beantragt. Es ist jedoch weniger wahrscheinlich, dass der Kreditgeber den Kreditnehmer dazu zwingt, die Hypothek sofort vollständig zurückzuzahlen. Wenn der Markt schwach ist, werden sie nicht in der Lage sein, ihre Kosten durch die Zwangsvollstreckung der Immobilie wieder hereinzuholen.
Gibt es Ausnahmen von einer Due-On-Sale-Klausel?
Unter der Garn-St. Deutsches Gesetz, Kreditgeber können die Due-on-Sale-Klausel in bestimmten Situationen nicht durchsetzen. Wenn sich jedoch das Eigentum an der beliehenen Immobilie ändert, kann dies immer noch nicht durchgesetzt werden.
Wenn Sie als Teil Ihres Hypothekenvertrags wirklich eine Klausel über die Fälligkeit beim Verkauf unterzeichnen, gibt es einige gesetzliche Ausnahmen, die einen Kreditnehmer nicht dazu verpflichten würden, den Hypothekensaldo beim Verkauf abzuzahlen. Zu diesen Ausnahmen gehören:
#1. Scheidung oder rechtliche Trennung
Ausnahmen könnten sein, wenn der Kreditnehmer die Scheidung oder gerichtliche Trennung beantragt. Das Eigentum kann auf den Ehegatten oder das Kind der Ehe übertragen werden, ohne sich auf die Fälligkeit beim Verkauf zu berufen. Allerdings muss der neue Eigentümer die Immobilie dafür bewohnen.
#2. Nachlass
Wenn der Kreditnehmer stirbt und ein Verwandter das Haus erbt, können Sie den Verwandten nicht zwingen, den Restbetrag der Hypothek abzuzahlen. Wenn sie sich jedoch dafür entscheiden, das Haus nicht zu bewohnen, kann das übertragene Eigentum die Due-on-Sale-Klausel auslösen. Ausnahmen von der Due-on-Sale-Klausel gelten für die Möglichkeit, dass der Kreditnehmer das Eigentum an ein Kind überträgt.
#3. Lebende Trusts
Bei der Übertragung von Eigentum in einen Living Trust kann der Darlehensgeber den Darlehensnehmer nicht zwingen, die Hypothek auf Verlangen zurückzuzahlen, solange der Kreditnehmer das Eigentum weiterhin bewohnt und der Begünstigte des Trusts bleibt.
#4. Mietverhältnis
Wenn der Kreditnehmer a gemeinsame Pacht Vereinbarung beim Kauf des Hauses, kann ein Kreditgeber die Due-on-Sale-Klausel im Falle des Todes des Kreditnehmers nicht durchsetzen. Stattdessen übernimmt der überlebende Mitmieter automatisch die gesamte Hypothek und kann diese wie ursprünglich geplant abbezahlen.
Hinweis: Diese Ausnahmen von der Due-on-Sale-Klausel gelten nur, wenn der betreffende Ehegatte, das Kind, der Erbe oder der Begünstigte sich dafür entscheidet, auf dem Grundstück zu leben. Wenn sie sich entscheiden zu mieten oder verkaufe das Haus, würde die Due-on-Sale-Klausel sofort wieder eingreifen. Wenden Sie sich im Zweifelsfall an den Kreditgeber, um nach Ihren Optionen zu fragen.
Due on Sale Clause Übertragung an LLC
Aufgrund der Verkaufsklausel unterliegt die Übertragung an LLC einem Pfandrecht. Die Übertragung von Vermögenswerten an LLC dient Schutzzwecken und wirft die Frage der Fälligkeitsklausel auf. Kunden haben oft Angst, dass ihre Vermögensschutzübertragung an LLC dazu führen wird, dass ihr Hypothekengeber die Verkaufsklausel auf dem Schuldschein und der Hypothek fällig stellt. Dies liegt daran, dass das Hypothekendokument besagt, dass die Notiz jedes Mal fällig ist, wenn sie den Eigentumstitel ändern.
Wenn ein Eigentümer das Eigentum an der Immobilie auf eine neue Einheit ändert, die demselben Eigentümer gehört, wobei der Eigentümer für die Schuldverschreibung haftbar bleibt und der Wert der Darlehenssicherheit nicht gemindert wird, entsteht für den Kreditgeber kein zusätzliches Risiko oder Schaden. In solchen Fällen kommt ein fälliger Verkauf einem haftenden Vertrag und wohl einer Handelsbeschränkung gleich.
Die einzige Möglichkeit, wie ein Kreditgeber eine Änderung des Eigentums an der eigenen LLC des Kunden feststellen könnte, wäre, wenn der Kreditgeber die Änderung in den Grundsteuerunterlagen sehen würde. Auch hier untersuchen Kreditgeber diese Dokumente praktisch nur selten, solange das Darlehen ausgeführt wird.
Land Trust Due on Sale-Klausel
Es gibt eine alte Behauptung, dass ein Land Trust als Mittel zur Vermeidung der fälligen Verkaufsklausel verwendet werden kann. Dies könnte in der Hypothek sein, die ein Kreditnehmer einem Kreditgeber gibt. Die Nutzung eines Land Trust und einer LLC kann eine gute Wahl für Vermieter und Investoren sein, um die fällige Verkaufsklausel zu vermeiden. Obwohl es immer Ausnahmen von diesen allgemeinen Regeln gibt. Land Trust allein als Mittel zur Begrenzung Ihrer Haftung und zum Schutz Ihres Vermögens ist niemals eine gute Option. Dies liegt daran, dass es für Inder einfach nicht funktioniert. Kurz gesagt, Land Trusts werden als Planungsinstrument zum Schutz von Unternehmen und Vermögenswerten überbewertet. Es sollte jedoch in seiner Verwendung eingeschränkt werden, um eine begrenzte Anonymität zu gewährleisten.
Due-on-Sale-Klausel in einer Hypothek oder Treuhandurkunde
Eine Due-on-Sale-Klausel ist eine Klausel in einigen Treuhandverträgen. Dem Hypothekengläubiger das Recht einräumen, eine Beschleunigung der Hypothekenschuld zu erklären, wenn Sie die Immobilie ohne die schriftliche Zustimmung des Hypothekengläubigers verkaufen. Die meisten Hypotheken haben eine Due-on-Sale-Klausel. Daher hat der Kreditgeber das Recht, die vollständige Zahlung zu verlangen, wenn der Eigentümer das Haus verkauft, ohne den Kredit zurückzuzahlen. Sofern dies nicht durch Bundesgesetze verboten ist, kann der Kreditgeber das Darlehen jederzeit kündigen, wenn er der Meinung ist, dass dies in seinem besten Interesse ist.
Einige Gründe, warum es Kreditgebern untersagt ist, ein Darlehen einzulösen, sind, wenn es aufgrund des Todes des Kreditnehmers oder einer gerichtlichen Einigung übertragen wird.
Due-on-the-Sale-Klausel-Versicherung
Eine Due-on-the-sale-Klausel-Versicherung kann ein wenig verwirrend sein, da viele Leute denken, dass es sie nicht gibt. Es handelt sich jedoch um eine Versicherungsgesellschaft, die Ihnen eine Schutzpolice für fällige Verkaufsklauseln bietet. Viele würden sagen, dass es keine Versicherungsgesellschaft gibt, die diese Art von Produkt anbietet. Einige Websites nannten es Zusicherung, was eher einer Urkundengarantie gleicht. Wenn Sie den Kredit pünktlich zurückzahlen, müssen Sie daher nicht jemanden finden, der das Geschäft finanziert, wenn der Kredit gekündigt wird.
Die Berücksichtigung einer Eigenkapitalversicherung/-versicherung hängt von Ihrer Art der Fälligkeitsklausel ab. Es ist eigentlich eine Versicherungsgesellschaft, die Ihnen bei fast allen Geschäften helfen kann. Es gibt Ihnen und Ihrem Verkäufer jedoch Sicherheit in Bezug auf die Fälligkeitsklausel.
Wenn die Fälligkeitsklausel aufgerufen wird, wird die Versicherungsgesellschaft ihre Ressourcen auf eine von drei Arten einsetzen:
- Wenden Sie sich an den Kreditgeberverband und fragen Sie nach der Leidenschaft des Kreditgebers, die Bestimmung durchzusetzen, wenn die Zahlungen, Versicherungen und Steuern aktuell sind.
- Setzen Sie seinen Kapitalpool und Investorenpool ein, um die Hypothek zu kaufen und sie der Eigenkapitalversicherung zuzuweisen, während die Bedingungen gleich bleiben.
- Eigenkapital kann ausstehende Hypotheken und Schuldverschreibungen auf dem Sekundärmarkt anbieten.
Zusammenfassung
Due-on-Sale-Klauseln sollen Kreditgeber davor bewahren, Geld zu verlieren, falls ein Hausbesitzer seine Zahlungen ruiniert. Diese Klausel hält Hausbesitzer davon ab, ihre Schulden an einen unbekannten Käufer zu übertragen, der möglicherweise mit seinen Zahlungen in Verzug gerät. Vielmehr müssen Hausbesitzer den Erlös aus dem Verkauf ihres Hauses verwenden, um die Schulden an den Kreditgeber zurückzuzahlen. Außerdem muss der Käufer ein weiteres Wohnungsbaudarlehen aufnehmen, um seine Hypothek zu bezahlen. Kreditnehmer machen Gebrauch von alten Behauptungen, dass ein Land Trust als Mittel zur Umgehung der fälligen Verkaufsklausel verwendet werden kann.
Wenn Sie eine Hypothek benötigen, um eine Immobilie zu kaufen, besteht die Möglichkeit, dass Ihr Vertrag einen fälligen Verkauf enthält. Daher ist es wichtig, dass Sie diese Bestimmung verstehen, bevor Sie Ihre Darlehensunterlagen unterzeichnen.
Der Due-on-Sale schützt Ihren Kreditgeber durch Entmutigung voraussichtliche Käufer von der Übernahme Ihrer Hypothek. Denken Sie daran, wenn Sie versuchen, Ihr Eigentum zu verkaufen oder zu übertragen, müssen Sie den Restbetrag Ihrer Hypothek sofort mit dem Erlös aus Ihrem Verkauf zurückzahlen. Es gibt einige gesetzliche Ausnahmen, die einen Kreditnehmer nicht dazu verpflichten würden, den Hypothekensaldo beim Verkauf abzuzahlen.
Bei enormen Darlehenssummen erteilen die meisten Banken aus Planungsgründen vorab eine Eigentumsübertragung. Der beste Plan besteht darin, als Finanzinvestition gehaltene Immobilien im Namen einer LLC oder Partnerschaft zu kaufen, damit nachfolgende Eigentumsübertragungen unnötig sind.
Häufig gestellte Fragen zum Fälligkeitstermin
Haben alle Hypotheken eine Due-on-Sale-Klausel?
Die meisten, aber nicht alle Hypotheken haben eine Due-on-Sale-Klausel. Einige Arten von Hypotheken sind annehmbar, wie VA-, FHA- und USDA-Darlehen.
Ist eine Due-on-Sale-Klausel durchsetzbar?
Es ist nicht durchsetzbar, wenn das Eigentum an einen Erben übertragen wird oder das Eigentum im Falle einer Scheidung übertragen wird oder wenn das Eigentum.
Was ist eine Verkaufsvollmachtsklausel?
Die meisten Treuhandhypotheken beinhalten eine Verkaufsvollmachtsklausel. Diese Klausel erlaubt es den Treuhändern der Treuhandhypotheken, außergerichtliche Zwangsvollstreckungen für ausstehende Kreditnehmer durchzuführen, dh Zwangsvollstreckungen ohne Gerichtsverfahren.
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