Was genau ist die Wiedereinziehung von Abschreibungen im IRS und wie berechnen Sie sie für Vermögenswerte wie Immobilien und Eigentum, die Sie möglicherweise gekauft haben? Wenn Sie beabsichtigen, einen Gegenstand zu verkaufen, der steuerlich abgeschrieben wurde, sollten Sie die folgenden Anweisungen lesen. Wir werden uns ansehen, wie die Rückforderung von Abschreibungen zu höheren Steuerzahlungen führen kann und wie Sie mit etwas Voraussicht die Auswirkungen auf Ihre Finanzen und Ihr Mietobjekt vermeiden können.
Was ist Abschreibungsrückerstattung?
Die Wiedereinziehung von Abschreibungen ist ein Verfahren, das es dem IRS ermöglicht, Steuern auf den finanziellen Gewinn eines Steuerzahlers aus dem Verkauf eines Vermögenswerts zurückzufordern. Mietgebäude, Geräte, Möbel und andere Vermögenswerte sind Beispiele für Kapitalanlagen. Sobald die Laufzeit eines Vermögenswerts abgelaufen ist, verlangt der IRS von den Steuerzahlern, dass sie jeden Gewinn aus der Veräußerung oder dem Verkauf dieses Vermögenswerts als regelmäßiges Einkommen melden. Die Anforderungen für die Rückgewinnung der Abschreibung von Sachanlagen sind unterschiedlich. Eine Kapitalertragssteuer wird auf Immobilien und die Rückeroberung der Wertminderung von Immobilien erhoben. Die Kapitalertragssteuer ist jedoch nicht in der Abschreibungsrückerstattung für Ausrüstung und andere Vermögenswerte enthalten. Aber bevor wir uns mit der Rückgewinnung befassen, müssen Sie zunächst verstehen, wie die Abschreibung funktioniert. Wir werden uns im Folgenden genauer ansehen, wie die Abschreibung funktioniert.
Welche Vermögenswerte unterliegen der Wiedererlangung der Abschreibung?
Gemäß Abschnitt 1231 des IRS-Codes kann jeder Anlagewert, der länger als ein Jahr gehalten wird, als abschreibungsfähiger Vermögenswert betrachtet werden und wird als 1231-Eigentum bezeichnet. Darauf folgen die Sections 1245 (Kapitalvermögen, das keine Immobilien oder Verbesserungen an Immobilien sind) und 1250. (Immobilien und Grundstücke).
Falls Sie sich fragen, unterliegen Vermögenswerte wie Aktien, Anleihen, Investmentfonds, Rohstoffe und Edelmetalle keiner Rückeroberung, da sie entweder keine haben Betriebsaufwand oder geringfügige Betriebskosten haben, die sich nicht auf die Kostenbasis der Vermögenswerte auswirken. Im Gegensatz dazu verschleißen Maschinen, was ihren Marktwert und ihre Nützlichkeit mindert. Daher ist die Immobilie anfällig für Wartungskosten.
Rückeroberung der Abschreibung von Mietobjekten
Einer der wichtigsten Unterschiede zwischen der Wiedereinziehung von Abschreibungen für Ausrüstungen und Mietobjekten besteht darin, dass der endgültige Wiedereinziehungswert für Immobilien die Kapitalertragssteuer enthält. Dies bedeutet, dass jeder Gewinn, den Sie aus dem Verkauf Ihrer Immobilie erzielen, sowohl Kapitalgewinnen als auch anderen Steuern unterliegt. Der IRS besteuert einen Teil Ihres Gewinns als Kapitalgewinn, und die abschreibungsbezogene Komponente wird mit einem höheren Steuersatz besteuert. Der IRS bezeichnet den Gewinn im Zusammenhang mit der Abschreibung als „nicht wiedereingezogenen Gewinn nach Abschnitt 1250“.
So planen Sie die Wiedereinziehung von Abschreibungen auf Mietobjekten
Nun zu den guten Nachrichten. Beim Verkauf eines Mietobjekts werden bisher nicht abzugsfähige passive Aktivitätsverluste voll abzugsfähig. Dies kann dazu beitragen, die steuerlichen Folgen der Abschreibungsrückerstattungssteuer abzumildern.
Ein Mietobjekt kann auch in einem ähnlichen Austausch verkauft werden, um Kapitalgewinne und Abschreibungsrückerstattungssteuern zu vermeiden. Wenn auf einen Verkauf kein Kauf folgt, werden Steuern auf einen späteren Zeitpunkt gestundet.
Beispiele für die Wiedereinziehung von Abschreibungen
Die Art und Weise, wie Ihr Gewinn zurückgezahlt wird, hängt von der Art des betreffenden Vermögenswerts ab. § 1250 der Abgabenordnung gilt für Grundstücke, während § 1245 für andere Arten von Vermögenswerten gilt. Jede legt die Bedingungen fest, unter denen die Wiedereinziehung als regelmäßiges Einkommen besteuert werden kann und nicht mit dem Satz von 25 %.
Abschnitt 1250: Wohnimmobilien
Abschnitt 1250 gilt für alle nach dem 31. Dezember 1975 gekauften oder verkauften Immobilien. Darin heißt es, dass jeder Gewinn aus dem Verkauf einer Immobilie als gewöhnliches Einkommen in Übereinstimmung mit Ihrem Grenz- oder Höchststeuersatz besteuert werden kann, basierend auf dem geringeren der folgenden Beträge:
- Die angebliche Wertminderung
- Die Lücke zwischen dem Verkaufspreis oder dem fairen Marktwert (wenn Sie die Immobilie nicht verkaufen).
Andernfalls unterliegt es dem Satz von 25 % und nicht dem Vorzugssatz für Kapitalerträge.
Andere Immobilien: Abschnitt 1245
Nach der Abgabenordnung gilt § 1245 für Grundstücke, die nicht „ein Gebäude oder seine baulichen Bestandteile“ umfassen. Ein Teil des Verkaufspreises dieser Immobilie wird als ordentliches Einkommen besteuert, soweit er den geringeren der folgenden Werte übersteigt:
- Die „neu berechnete“ Grundlage der Immobilie wird durch Hinzufügen von Rückabzügen berechnet.
- Der Kaufpreis oder Marktwert des Vermögenswerts
Auch hier wird die Rücknahme ansonsten mit dem Satz von 25 % besteuert, nicht mit dem niedrigeren Kapitalertragsteuersatz.
So berechnen Sie die Abschreibungsrückerstattung
Um Ihre Abschreibung für Geräte oder Mietobjekte zu berechnen, müssen Sie zunächst die Kostenbasis Ihres Vermögenswerts schätzen. Die Kostenbasis ist der ursprüngliche Anschaffungspreis Ihrer Anlage. Sie müssen auch die bereinigte Kostenbasis kennen. Dieser Wert ist die Kostenbasis des Vermögenswerts abzüglich aller abzugsfähigen Ausgaben, die während seiner Lebensdauer angefallen sind. Sie können jetzt den Wiedererlangungswert der Abschreibung des Vermögenswerts berechnen, indem Sie die angepasste Kostenbasis vom Verkaufspreis des Vermögenswerts abziehen.
Wenn Sie 30,000 US-Dollar für Geräte bezahlt haben und der IRS Ihnen einen Abzugssatz von 15 % mit einer Abzugsfrist von vier Jahren zugewiesen hat, beträgt Ihre Kostenbasis 30,000 US-Dollar. Ihre jährlichen abzugsfähigen Ausgaben würden $4,500 betragen. Um die bereinigte Kostenbasis zu berechnen, multiplizieren Sie Ihre jährlichen Abzugskosten mit dem Vierfachen und ziehen Sie sie von der Kostenbasis ab. Als Ergebnis würde Ihre angepasste Kostenbasis 12,000 $ betragen. Wenn Sie den Vermögenswert für 13,500 US-Dollar verkauft haben, müssen Sie alle zusätzlichen Kosten oder Provisionen einbeziehen. Wenn die Gebühren 300 $ betragen, würden Sie diesen Betrag vom Verkaufspreis abziehen. Diese Zahl stellt Ihren Nettoerlös dar. Sie würden dann 12,000 $ von diesem Wert abziehen, um einen realisierten Gewinn von 1,500 $ zu erzielen.
Lesen Sie auch: ABWERTUNG VON MIETOBJEKTEN: So berechnen Sie sie
Sie können eine Abschreibung jedoch nicht wiedererlangen, wenn zum Zeitpunkt des Verkaufs des abgeschriebenen Gegenstands ein Verlust entstanden ist. Es ist wichtig, sich daran zu erinnern, dass Gewinne und Verluste anhand der angepassten Kostenbasis und nicht anhand des ursprünglichen Kaufpreises berechnet werden. Der IRS stuft Ihre Wiedereinziehung als normales Einkommen ein, wenn Sie Ihre Steuern einreichen. Der IRS vergleicht auch den realisierten Gewinn aus dem Vermögenswert mit seinem Abschreibungsaufwand. Der kleinere Wert stellt die Wiedereinziehung der Abschreibung dar. Dies gilt auch für Mietwohnungen und Immobilien.
Dieselbe Methode würde verwendet, um die bereinigte Kostenbasis und die Abzugsaufwendungen für Mietobjekte zu bestimmen. Der Hauptunterschied besteht darin, dass Ihr realisierter Gewinn vom Kapitalertragssteuersatz und anderen Steuern beeinflusst wird.
Wie viel können Sie jedes Jahr abschreiben?
Die lineare Formel ist der am häufigsten verwendete Ansatz zur Berechnung der Abschreibung. Dazu wird die Anschaffungskostenbasis des Vermögenswerts zum Zeitpunkt des Erwerbs genommen und von der angepassten Anschaffungskostenbasis des Vermögenswerts am Ende seiner Nutzungsdauer abgezogen. Teilen Sie dann den Geldbetrag der Kostenbasis abzüglich der angepassten Kostenbasis durch die Anzahl der Jahre, die der Vermögenswert Ihrer Organisation (in Jahren) funktional dienen kann. Dadurch erhalten Sie den Betrag der Abschreibung in Dollar, den Sie pro Jahr nach der linearen Methode geltend machen können.
Es stellt sich jedoch heraus, dass Sie nicht immer die lineare Methode anwenden müssen. Unter dem Dach der allgemein anerkannten Rechnungslegungsgrundsätze (GAAP) gibt es drei verschiedene Techniken zur Berechnung der Abschreibung. Dazu gehören abnehmender Saldo, Jahressummenziffern und Produktionseinheiten.
Wie kann ich eine erneute Abschreibung vermeiden?
Eine 1031-Vermittlung, nachgerufen IRS-Abschnitt 1031 des IRS-Steuergesetzes, kann Ihnen dabei helfen, sowohl Abschreibungsrückerstattungs- als auch Kapitalertragssteuern zu vermeiden, wenn Sie Ihre Steuerlast reduzieren möchten. Der Verkaufserlös muss jedoch gemäß den Anforderungen eines 1031-Austauschs zur Investition in eine andere als Finanzinvestition gehaltene Immobilie verwendet werden.
Einfach ausgedrückt, als Verkäufer können Sie die Zahlung von Kapitalertragssteuern auf den Verkauf Ihrer Investitionen aufschieben, indem Sie eine Immobilie verkaufen und das Geld in eine Immobilie investieren, die der verkauften Art nach vergleichbar und von gleichem oder höherem Wert als Ihre ursprüngliche Beteiligung ist . Tatsächlich erzielen Sie keinen Gewinn, wenn Sie Ihre Immobilie verkaufen und das Eigentum an einen neuen Käufer übertragen. Sie können jedoch alle Erlöse verwenden, um Ihren gesamten Immobilienanlagebestand zu erhöhen.
Was ist, wenn Ihr Gewinn kleiner ist als Ihre Abschreibungskosten?
Wenn Ihr ausgewiesener Gesamtgewinn geringer ist als Ihr Abschreibungsaufwand, verlangt der IRS von Ihnen, die zu zahlende Steuer mit Ihrem üblichen Steuersatz zu berechnen.
Gehen Sie davon aus, dass sich der Immobilienmarkt in einem normalen rückläufigen Zyklus befindet. Trotz der Tatsache, dass es sich um einen Käufermarkt handelt, entscheiden Sie sich aus persönlichen oder kommerziellen Gründen für den Verkauf an einen Käufer, der 105,000 $ bietet. Da Ihr Gewinn geringer ist als Ihre gesamten Abschreibungssteuerabzüge während der zehn Jahre, in denen Sie die Immobilie gehalten haben, wird Ihre Steuer mit Ihrem üblichen Steuersatz berechnet:
99,000 $ Immobilienverkaufspreis – 63,640 $ bereinigte Kostenbasis = ausgewiesener Gesamtgewinn von 35,360 $.
Da Ihr Abschreibungsaufwand von 36,360 $ Ihren gesamten anerkannten Gewinn von 35,360 $ übersteigt, zahlen Sie Steuern zu Ihrem regulären Steuersatz:
Gesamte geschuldete Steuer = 35,360 $ anerkannter Gewinn * der übliche Steuersatz von 24 % = 8,486 $
Gilt die Wiedereinziehung der Abschreibung, wenn ein Mietobjekt mit Verlust verkauft wird?
Wenn Sie Ihr Mietobjekt mit Verlust verkaufen, gelten die Voraussetzungen für die Wiedereinziehung der Abschreibung nicht. Aber selbst wenn Sie beim Verkauf Geld verlieren, haben Sie davon profitiert, dass Sie in den letzten 36,360 Jahren den Abschreibungsabzug von 10 USD in Anspruch nehmen konnten, um Ihr steuerpflichtiges Einkommen zu verringern.
Der IRS erlaubt Ihnen auch, einen Verlust von Mietobjekten zurückzutragen, indem Sie frühere Steuererklärungen ändern. Sie können Ihren Investitionsverlust aus Mietobjekten auch vortragen, um zukünftige Einnahmen auszugleichen. Das IRS-Thema Nr. 425 Passive Activities – Losses and Credits sowie die Publikation 544 beschreiben detailliert, wie Verluste bei Mietimmobilienaktivitäten funktionieren.
Was ist Teiljahresabschreibung?
Wir haben in den oben genannten Fällen ein ganzes Jahr der Abschreibung verwendet, was 3.363 Prozent des Immobilienwerts pro Jahr entspricht. In der realen Welt von Immobilien investieren, Transaktionen finden jedoch jeden Monat des Jahres statt.
Zur Berechnung der unterjährigen Abschreibung wird der Monat der Inbetriebnahme des Mietobjekts herangezogen. Gemäß der IRS-Veröffentlichung 527 wird ein Mietobjekt in Betrieb genommen, wenn es bereit und zur Vermietung verfügbar ist, nicht wenn ein Mieter es in Besitz nimmt.
Beispiel: Wenn Ihre Mietwohnung am 1. Februar bezugsfertig ist, ein Mieter aber erst am 1. April einen Mietvertrag unterschreibt und einzieht, können Sie trotzdem mit der Abschreibung am 1. Februar beginnen. Der IRS gibt auch an, wie die Teiljahresabschreibung funktioniert, damit Sie keinen Fehler machen:
- Gesamtjahr = 3.636 %
- Januar = 3.485 %
- Februar = 3.182 %
- März = 2.879 %
- April = 2.576 %
- Mai = 2.273 %
- Juni = 1.970 %
- Juli = 1.667 %
- August = 1.364 %
- September = 1.061 %
- Oktober = 0.758 %
- November = 0.455 %
- Dezember = 0.152 %
Mietobjekte werden nach dem ersten angefangenen Dienstjahr für jedes volle Dienstjahr mit 3.636 Prozent abgeschrieben. Es wird dann teilweise wieder abgeschrieben, je nachdem, welchen Monat des Jahres Sie verkaufen.
Abschließende Überlegungen
Wenn Sie Mietwohnungen besitzen oder in Immobilien investieren, können Sie mit der Abschreibung Steuern sparen. Gleichzeitig gibt es Grenzen, wie viel Sie von Ihren Steuern abziehen und verwenden können, um den Geldbetrag zu minimieren, den Sie dem IRS in einem Jahr schulden. Unabhängig davon können Sie mit einer sorgfältigen Finanz- und Steuerplanung im Voraus sowie einem Auge darauf, Gewinne in das Wachstum Ihres Immobilienportfolios zu reinvestieren, Ihr Geld viel weiter bringen.
Häufig gestellte Fragen zur Wiedereinziehung von Abschreibungen
Wird die Abschreibung als Einkommen betrachtet?
Abschreibungsrückerstattung wird normalerweise als ordentliches Einkommen bis zu einem Höchstsatz von 25 % besteuert.
Was passiert, wenn Sie das Mietobjekt nicht abschreiben?
Im Wesentlichen verzichten Sie auf die Möglichkeit, eine beträchtliche Steuervergünstigung geltend zu machen. Wenn Sie sich entscheiden, die Immobilie zu verkaufen, müssen Sie die Abschreibungsrückerstattungssteuer zahlen, unabhängig davon, ob Sie die Abschreibung während der gesamten Nutzungsdauer geltend gemacht haben oder nicht.
Welche Vermögenswerte werden abgeschrieben?
Die Wiedereinziehung von Abschreibungen kann für alle abschreibbaren Vermögenswerte gelten, für die Sie zuvor Steuerabzüge erhalten haben. Das Verfahren ist insbesondere für Immobilieninvestoren relevant, die mit einer Miet- oder Anlageimmobilie langfristige finanzielle Gewinne erzielt haben.
- KUMULIERTE ABSCHREIBUNG: Berechnung & Beispiele
- GERADE LINIENABSCHREIBUNG: So berechnen Sie die lineare Abschreibung
- ABSCHREIBUNGSRECHNUNG: Definition, Methoden, Formel und alles, was Sie wissen sollten
- Gewinn- und Verlustrechnung erklärt!!! So lesen und erstellen Sie eine Gewinn- und Verlustrechnung
- Operativer Cashflow: Verwendung und seine Anwendungen
