Wenn Sie nach einem neuen Haus suchen oder versuchen, Ihr derzeitiges zu verkaufen, kann es schwierig sein, zu bestimmen, wie viel Sie geben oder verlangen sollen. Angesichts der vielen Faktoren, die in die Berechnung des Wertes eines Hauses einfließen, kann die Bestimmung seines Wertes etwas willkürlich erscheinen. Immobilienpreise hingegen sind eine Wissenschaft. Aus diesem Grund führen Immobilienmakler eine vergleichende Marktanalyse (CMA) durch. Erfahren Sie mehr über vergleichende Marktanalysen mit Beispielen in diesem Beitrag.
Was ist eine vergleichende Marktanalyse?
Agenten analysieren, indem sie nach kürzlich verkauften Häusern in derselben Region suchen, die der betreffenden Immobilie so ähnlich wie möglich sind.
Diese Residenzen, die als Comps oder vergleichbare Verkäufe bekannt sind, werden anhand vergleichender Marktanalysen zur Preisbildung herangezogen. Diese Methode basiert auf der Idee, dass Sie den Wert eines Hauses bestimmen können, indem Sie bestimmen, wie viel es kosten wird, ein vergleichbares Haus mit gleichwertiger Attraktivität zu kaufen.
Was ist eine vergleichende Marktanalyse im Immobilienbereich (CMA)?
Eine vergleichende Marktanalyse wird von einem strategischen Immobilienmakler verwendet, um den Wert einer bestimmten Immobilie zu bewerten, indem er sie mit ähnlichen Immobilien vergleicht, die zuvor in derselben Region verkauft wurden. Es gibt so viele Variablen, die entscheiden, wie viel eine bestimmte Immobilie wert ist. Daher schätzt man die fairer Marktwert eines Hauses kann extrem schwierig sein.
Wenn Menschen an Elemente denken, die den Preis eines Hauses beeinflussen, egal ob sie eines kaufen oder verkaufen, denken sie oft an Lage, Quadratmeterzahl und die Anzahl der Schlafzimmer und Badezimmer. Alter, Zustand, Eigenschaften, Grundstücksgröße usw. der Immobilie und die Bedingungen der lokalen und nationalen Märkte haben jedoch alle einen Einfluss auf den Wert der Wohnimmobilie.
Die Dreierregel
Der erste Schritt für einen Makler, der eine CMA plant, besteht darin, drei kürzlich verkaufte Häuser ausfindig zu machen (innerhalb der letzten 6 Monate, aber vorzugsweise 3 Monate). Diese drei Häuser sollten möglichst identisch und nebeneinander liegen.
Nachdem mindestens drei Vergleichsobjekte ausgewählt wurden, wird jedes ausgiebig analysiert, um festzustellen, wie es sich von dem in Betracht gezogenen Haus unterscheidet. Nach der Aufschlüsselung und Preisfindung der Variationen wird der Kaufpreis jedes Vergleichsobjekts berechnet, um zu berechnen, wie viel es kosten würde, wenn es praktisch gleichwertig mit der betreffenden Immobilie wäre und auf dem aktuellen Markt verkauft würde.
Verständnis der Unterschiede zwischen Immobilien-CMAs und -Bewertungen
Während eine vergleichende Marktanalyse regionale Hauswerte vergleicht und identifiziert, verwendet Common Wohnungsmarktkennzahlen, es ist keine offizielle Hausbewertung. Während Gutachter Immobilienbewertungen durchführen, um Immobilienbewertungen zu erstellen, sind lizenzierte Immobilienpraktiker dazu berechtigt, CMAs abzuschließen, um den angemessenen Marktwert zu bestimmen.
Trotz der Tatsache, dass es sich bei der resultierenden Bewertung um eine Schätzung handelt, die die Ziele des Verkäufers oder Käufers der Immobilie berücksichtigt, ist eine CMA eine dynamische Methode, die ein technisches Bewusstsein für den allgemeinen Markt und die Auswirkungen verschiedener Aspekte von Immobilien erfordert Eigentum ist es wert.
By HomeLight-Häuser
Berücksichtigung der Marktbedingungen
Marktbedingungen sind im Allgemeinen ein Joker in der vergleichenden Marktanalyse und Preissetzung. Aus diesem Grund ist es besser, Häuser zu verwenden, die so kürzlich wie möglich verkauft wurden, um das Haus zu bewerten. Ein starker Käufer- oder Verkäufermarkt kann dazu führen, dass sich die CMA-Werte ändern.
Beispielsweise könnte es in einem schnell gentrifizierenden Gebiet an guten Vergleichswerten fehlen, da die Immobilienpreise innerhalb weniger Monate drastisch schwanken können. Wenn Sie nach einem Haus in einer schnell wachsenden Gegend suchen, denken Sie daran, dass Käufer und Verkäufer sich auf einen Preis einigen können. Ob dieser Preis für eine Finanzierung gerechtfertigt ist, muss geprüft werden.
Was beinhaltet eine vergleichende Marktanalyse?
Während die Durchführung einer vergleichenden Marktanalyse eine komplexe Methode ist, hat sie eindeutige, überschaubare Schritte. Diese Komponenten arbeiten zusammen, um Verkäufern und Käufern eine umfassende Wertschätzung zu liefern.
Der Analyseprozess beginnt damit, dass die Makler eine Liste mit mindestens drei identischen Immobilien zusammenstellen, die in den letzten 3 bis 6 Monaten in derselben Region verkauft wurden. Makler können Immobilien auswählen, die derzeit auf dem Markt notiert oder anhängig sind, wenn unzureichende Verkaufsdaten vorliegen oder wenn der potenzielle Kaufpreis eines Eigenheims gemessen wird. Abgelaufene Angebote können auch verwendet werden, um die Preisarten anzuzeigen, die zu hoch sind, um interessierte Käufer anzuziehen.
Hier ist eine Liste der verschiedenen Komponenten einer CMA:
#1. Ort:
Die am besten vergleichbaren Immobilien befinden sich in derselben Nachbarschaft wie die betreffende Immobilie. Wenn in der Region in letzter Zeit nicht genügend Verkäufe getätigt wurden, um die CMA abzuschließen, wählt der Agent Comps in einem vergleichbaren Gebiet basierend auf der Qualität der örtlichen Schulen, der Kriminalitätsrate, dem Geräuschpegel, der Nähe zu Annehmlichkeiten usw. aus.
#2. Losgröße:
Die Größe des Grundstücks einer Immobilie hat einen erheblichen Einfluss auf den Marktwert. Sogar ein Unterschied von einem halben Morgen kann einen erheblichen Einfluss auf den Preis eines Eigenheims haben.
#3. Quadratmeterzahl:
Generell gilt: Je größer das Gebäude, desto wertvoller ist es. Infolgedessen kann die bewohnbare Quadratmeterzahl so bedeutend sein wie die Anzahl der Zimmer im Haus.
#4. Alter und Zustand der Immobilie:
Das Baujahr des Hauses sowie ob es kürzlich renoviert wurde, beeinflusst den Wert. Neuere Konstruktionen und Häuser mit hochwertigen Materialien sind auch teurer. Allerdings können historisch bedeutende Häuser, die kürzlich modernisiert wurden, auch hohe Preise erzielen.
#5. Die Anzahl der Schlafzimmer und Badezimmer in einem Haus:
Je mehr Schlaf- und Badezimmer es hat, desto höher ist sein Wert.
Auch Besonderheiten wie Kamine, Terrassen, Schwimmbäder, Garagen, komplette Unterkellerungen usw. werden berücksichtigt. Beachten Sie jedoch, dass je nach lokalem Markt nicht alle Besonderheiten den Wert des Hauses steigern können.
#6. Verkaufsdatum:
Die ausgewählten Comps sollten innerhalb der letzten drei bis sechs Monate verkauft worden sein. Wenn die Verkaufsdaten nicht mehr aktuell sind, müssen die Kurse aktualisiert werden, um zu reflektieren, wie sich die Nachfrage geändert hat. Die Größe der Lagerbestände und sich ändernde Zinssätze werden dazu führen, dass die Marktpreise lokal oder national schwanken.
#7. Finanzierungs- und Verkaufsbedingungen:
Die Finanzierungsform, mit der ein Käufer ein Haus kauft, sowie die Verkaufsbedingungen können sich auf den Kaufpreis auswirken. Käuferkontingente werden akzeptiert, wenn der Angebotspreis höher ist. Wenn ein vergleichbares Geschäft Verkäuferkonzessionen enthielt, muss der Wert der Konzessionen vom Kaufpreis des Vergleichsobjekts abgezogen werden. Solche Kompromisse könnten beinhalten, dass der Verkäufer zustimmt, die Abschlusskosten des Käufers zu übernehmen. Andernfalls kann der Verkäufer vor dem Verkauf Reparaturen am Haus vornehmen.
Ein Beispiel für eine vergleichende Marktanalyse
Betrachten Sie ein vereinfachtes Beispiel dafür, wie eine vergleichende Marktanalyse einem Verbraucher helfen könnte. Ein Paar möchte ein Einfamilienhaus im Wert von 450,000 Dollar kaufen, aber sie wollen den geforderten Preis besprechen. Sie verlangen, dass ihr Immobilienmakler eine vergleichende Marktanalyse der Immobilie durchführt. Dies soll ihnen helfen, ein überzeugendes Angebot auf der Grundlage aktueller Markttrends zu entwickeln.
Der Agent beginnt damit, Informationen über die Immobilie zu sammeln, die das Paar kaufen möchte, und entdeckt Folgendes:
- Das Haus steht auf einem halben Hektar großen Grundstück in einer Nachbarschaft voller Häuser. Die Häuser sind etwa zeitgleich und mit identischen Grundrissen gebaut.
- Es gibt drei Schlafzimmer, zwei Badezimmer und ein halbes Badezimmer.
- Es hat eine Garage für zwei Autos und einen Kamin im Wohnzimmer.
- Das 2,000 Quadratmeter große Haus ist in ausgezeichnetem Zustand und benötigt keine nennenswerten Reparaturen.
- Im Gegensatz zu anderen Häusern in der Nachbarschaft ist dieses voll unterkellert.
Nach Erhalt dieser Informationen sucht der Makler nach vergleichbaren Objekten in der Region. Angesichts der Größe der Unterteilung und der jüngsten Aktivitäten kann der Makler drei vergleichbare Immobilien ausfindig machen, die alle innerhalb der letzten sechs Monate verkauft wurden. Der Agent beginnt mit der Zusammenstellung der folgenden vergleichenden Marktanalyse, wenn er Details zu den Comps sammelt.
Mit einer detaillierten Liste der Abweichungen zwischen der betreffenden Eigenschaft und den Comps wendet sich der Agent an einen Berater, um eine Übersicht über die Kosten jeder Funktion zu erhalten. Dies soll entscheiden, ob jede Diskrepanz den Gesamtwert des Hauses beeinflusst. (Die nachstehenden Preise sind lediglich Beispiele für vergleichende Marktanalysen und sollten nicht als der wahre Wert eines Artikels interpretiert werden.)
Berechnung der vergleichenden Marktanalyse
Der Kaufpreis jeder vergleichbaren Immobilie wird dann berechnet, um zu bestimmen, wie viel sie verkauft worden wäre, wenn sie praktisch identisch mit der betreffenden Immobilie gewesen wäre. Bei einer Preisänderung werden wünschenswertere Funktionen vom Kaufpreis des Comps abgezogen und weniger wünschenswerte Funktionen hinzugefügt. Anschließend werden die kumulierten Änderungen für jeden Vergleich ermittelt und die Verkaufspreise entsprechend angepasst.
Die bereinigten Verkaufspreise der Comps zeigen den Bereich, in den ein akzeptables Gebot fallen könnte: 424,200 $ – 442,000 $. Der Agent wird dann den Abstimmungsprozess verwenden, um den genauen Preis zu bestimmen, den das Paar zahlen wird, um das betroffene Land zu kaufen.
Der Agent verwendet den Abgleich, um jeden vergleichbaren Wert danach abzuwägen, wie nahe er am Land ist. Comp 1 hatte die meisten Änderungen und erhielt daher das geringste Gewicht. Comp 2 hatte die wenigsten Änderungen und erhielt daher das meiste Gewicht. Nachdem Gewichte vergeben wurden, werden die angepassten Preise mit dem gewichteten Wert aufgezinst. Anschließend werden die Ergebnisse addiert, um das beste Gebot zu ermitteln.
Die Summe würde dann vom Agenten auf die nächsten 100 $ gerundet. Nach Einholung der Zustimmung des Paares würde der Makler dem Börsenmakler das Angebot in Höhe von 430,900 USD unterbreiten. Es wird die CMA als Beweis dafür anführen, dass das Haus etwas mehr als 19,000 US-Dollar weniger wert ist als der geforderte Preis.
Wie wird die vergleichende Marktanalyse in der Finanzanalyse verwendet?
Vergleichende Marktanalysen können in der Finanzanalyse verwendet werden, um Anlegern zu helfen, fundierte Entscheidungen über den potenziellen Wert einer Investition zu treffen und den Wert eines Unternehmens oder Vermögenswerts zu bestimmen.
Kann eine vergleichende Marktanalyse verwendet werden, um den Wert eines Mietobjekts zu ermitteln?
Ja, eine vergleichende Marktanalyse kann verwendet werden, um den Wert eines Mietobjekts zu bestimmen, indem es mit ähnlichen Mietobjekten in derselben Gegend verglichen wird.
Was sind einige häufige Herausforderungen bei der vergleichenden Marktanalyse?
Häufige Herausforderungen bei der vergleichenden Marktanalyse sind der Zugang zu genauen und vollständigen Daten, die Schwierigkeit, ähnliche Immobilien zu finden und zu vergleichen, und die Subjektivität bei der Analyse und Interpretation von Daten.
Wie kann die vergleichende Marktanalyse verbessert werden?
Die vergleichende Marktanalyse kann verbessert werden, indem umfassendere und genauere Daten verwendet werden und die Analyse mit größerer Sorgfalt und Liebe zum Detail durchgeführt wird.
Wie oft sollte eine vergleichende Marktanalyse durchgeführt werden?
Die Häufigkeit der vergleichenden Marktanalyse hängt von den Bedürfnissen und Zielen der Person oder Organisation ab, die die Analyse durchführt, sowie von Marktbedingungen und Trends. Es wird jedoch in der Regel empfohlen, mindestens einmal im Jahr eine vergleichende Marktanalyse durchzuführen.
Wie wirkt sich die vergleichende Marktanalyse auf den Kauf- und Verkaufsprozess aus?
Vergleichende Marktanalysen können den Kauf- und Verkaufsprozess beeinflussen, indem sie wertvolle Informationen über Marktbedingungen, Trends und den potenziellen Wert einer Immobilie liefern und Käufern und Verkäufern dabei helfen, fundierte Entscheidungen über den Kauf, Verkauf oder die Preisgestaltung einer Immobilie zu treffen.
Zusammenfassung
Eine vergleichende Marktanalyse ist ein wichtiges Instrument zur Wertermittlung von Immobilien. Wenn Sie ein Hausbesitzer sind, der erwägt, Ihr Haus zum Verkauf anzubieten, hilft Ihnen ein CMA bei der Bestimmung eines angemessenen Angebotspreises. Es basiert auf dem, was ähnliche Häuser in Ihrer Nähe auf dem Markt verkauft haben. Wenn Sie bereit sind, ein neues Zuhause zu kaufen, kann Ihnen ein CMA auch dabei helfen, die Preisvorstellungen auszuhandeln. Von dort aus können Sie wettbewerbsfähige Angebote machen.
Beachten Sie jedoch, dass die Erstellung einer vergleichenden Marktanalyse ein komplizierter Prozess ist. Es erfordert den Zugriff auf vollständige Verkaufsdaten sowie Kenntnisse der lokalen und nationalen Märkte. Deshalb sollte es von einem lizenzierten Immobilienmakler abgeschlossen werden.
Häufig gestellte Fragen zur Wettbewerbsmarktanalyse
Wer darf eine CMA erstellen?
Gemäß Abschnitt 93A-83(b), ein Makler kann eine CMA für „einen Dritten erstellen, der Entscheidungen trifft oder eine Due Diligence im Zusammenhang mit der potenziellen Notierung, dem Angebot, dem Verkauf, der Option, dem Leasing oder dem Erwerbspreis eines Grundstücks oder einer Beteiligung an Immobilien durchführt“. Regel
Wie unterscheidet sich ein CMA von einem Gutachten?
Der Hauptunterschied zwischen einem Gutachten und einem CMA ist das beteiligte Personal. Während eine CMA von einem Immobilienmakler durchgeführt wird, wird eine Bewertung von einem lizenzierten Gutachter im Auftrag der Bank durchgeführt. Sobald ein Käufer einen Kredit für den Kauf Ihres Eigenheims beantragt, wird die Bank eine Bewertung der Immobilie in Auftrag geben.
Was ist genauer ein CMA oder ein Gutachten?
Sie können zwar nicht vollständig vorhersagen, wie das Ergebnis einer Beurteilung aussehen wird, aber Sie mehr Kontrolle darüber haben als das, was eine CMA schlussfolgert. Eine CMA und eine Bewertung sind unterschiedliche Prozesse, aber beide helfen Ihnen, genaue und aktuelle Informationen darüber zu erhalten, wie viel Ihr Haus wert ist.
Wie erstelle ich eine CMA?
So erstellen Sie eine vergleichende Marktanalyse
- Bewerten Sie die Qualität der Nachbarschaft. …
- Bewerten Sie die ursprüngliche Auflistung (falls verfügbar) …
- Überprüfen Sie die Immobilienwertschätzungen auf Zillow & HouseCanary. …
- Beginnen Sie mit der Erstellung Ihres vorläufigen CMA. …
- Erhalten Sie einen Durchschnittspreis von vergleichbaren Angeboten. …
- Bewerten Sie das Haus persönlich.
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