Jede Art von Immobilie, ob gewerblich oder privat, kann eine hervorragende Investition sein. Gewerbeimmobilien bieten oft mehr finanziellen Nutzen für Ihr Geld als Wohnimmobilien wie Mietwohnungen oder Einfamilienhäuser, aber auch mehr Gefahren.
Um die beste Investitionsentscheidung für Sie zu treffen, müssen Sie die Vor- und Nachteile einer Investition in gewerbliche Immobilieninvestitionen vollständig verstehen.
Gewerbeimmobilien: Definition
Gewerbeimmobilien beziehen sich auf Anlageklassen, die keine Einfamilienhäuser sind. Dabei kann es sich um Mehrfamilienhäuser (vier oder mehr zusammenhängende Wohnungen), Einzelhandelsflächen oder Büros, Industrie- oder Fabrikimmobilien oder eine Kombination aus diesen handeln. Jede Art von Immobilie, ob gewerblich oder privat, kann eine gute Investition sein. Gewerbeimmobilien bieten in der Regel mehr finanzielle Vorteile für Ihr Geld als Wohnimmobilien wie Mietwohnungen oder Einfamilienhäuser, aber es können auch mehr Risiken bestehen.
Das Verständnis der gesamten Vor- und Nachteile einer Investition in Gewerbeimmobilien ist entscheidend, damit Sie die beste Investitionsentscheidung für sich treffen können. oder sogar bebaubares Land
Da Gewerbeimmobilien größer sind, Sie ermöglichen es Ihnen, Ihr Portfolio aufzubauen schneller als der Kauf einzelner Häuser. Natürlich hat jede Immobilieninvestition den entscheidenden Vorteil, dass Sie Ihre Investition hebeln oder mit einer Hypothek belasten können.
Arten von Gewerbeimmobilien
Wir gehen im Folgenden auf die acht verschiedenen Arten von Gewerbeimmobilien ein und betrachten jede der folgenden:
- Multifamily
- Office
- Industrie
- Einzelhandel
- Hotels / Gastgewerbe
- Mischnutzung
- Land
- Spezieller Zweck
Wir werden uns verschiedene Gebäudetypen, Grundstückstypen und Landnutzungstypen sowie einige Beispiele für jede Anlageklasse entlang der Straße ansehen.
#1. Mehrfamilienhaus
Mehrfamilienhäuser dienen als Brücke zwischen Wohn- und Gewerbeimmobilien.
Während sie hauptsächlich als Wohnhaus genutzt werden können, ist der allgemeine Zweck des Immobilientyps die Investition (selbstgenutzt oder nicht).
Die Anlageklasse Mehrfamilienhäuser umfasst alles von einem Zweifamilienhaus bis hin zu einem Mehrfamilienhaus mit mehreren hundert Wohneinheiten.
Duplex/Triplex/Quadruplex
Duplexe sind Mietobjekte mit zwei Einheiten, Triplexe sind Gebäude mit drei Einheiten und Quadruplexe sind Objekte mit vier Einheiten. Es ist ganz einfach.
Die Immobilientypen mit dem Zusatz „Plex“ sind in fast allen Märkten zu finden, obwohl sie eher für Erstinvestoren und diejenigen geeignet sind, die von ihrem eigenen Haus profitieren möchten (durch die Vermietung anderer Einheiten).
Auf der anderen Seite werden Mehrfamilienhäuser basierend auf der Anzahl ihrer Stockwerke oft als niedrige, mittlere oder hohe Gebäude klassifiziert.
Gartenwohnungen
Vorstädtische Gartenwohnungen tauchten erstmals in den 1960er und 1970er Jahren auf, als junge Menschen aus den Städten in die Vororte zogen.
Gartenwohnungen sind in der Regel 3-4 Stockwerke hoch, mit 50-400 Einheiten, ohne Aufzüge und Parkplätzen an der Oberfläche. Es handelt sich im Wesentlichen um eine Ansammlung niedriger Wohngebäude auf einem Stück Land, von denen sich einige einen Hof oder eine andere Landfläche teilen können.
Mid-Rise-Apartments
Diese Komplexe sind in der Regel 5 bis 12 Stockwerke hoch und umfassen 30 bis 110 Einheiten mit Aufzug. Dabei handelt es sich häufig um eingebaute städtische Infill-Sites.
Hochhauswohnungen
Hochhäuser befinden sich in der Regel in größeren Märkten, verfügen über mehr als 100 Einheiten und werden professionell verwaltet.
Die Anzahl der Stockwerke ist für Hochhäuser weniger spezifisch, sobald Sie jedoch 10-12 Stockwerke überschreiten, werden die meisten Märkte das Gebäude als Hochhaus betrachten.
Ein Wolkenkratzer ist ein Hochhaus, das mehr als 40 Stockwerke hat und eine bestimmte Höhe erreicht.
#2. Büro
Bürogebäude werden wie Mehrfamilienhäuser je nach Größe als niedrige, mittlere oder hohe Gebäude klassifiziert.
Bürogebäude der Klassen A, B und C
Bürogebäude werden in der Regel als Klasse A, Klasse B oder Klasse C klassifiziert.
Diese Klassifizierungen sind alle relativ und werden stark von Kontexten wie dem Standort des Gebäudes und der Gesundheit des umgebenden Marktes beeinflusst.
Die Klasse A Gebäude sind in Bezug auf Konstruktion und Lage die Besten der Besten.
Class B Immobilien können eine hochwertige Bauweise aufweisen, befinden sich jedoch in einer weniger wünschenswerten Lage.
Klasse C Immobilien können baufällig sein und sich in einer ungünstigen Lage befinden.
Central Business District (CBD)
Bürogebäude in einem zentralen Geschäftsviertel (CBD) befinden sich im Herzen einer Stadt.
Zu diesen Gebäuden gehören Hochhäuser in Innenstädten größerer Städte wie Chicago oder New York sowie in einigen mittelgroßen Städten wie Orlando oder Jacksonville.
Vorstädtische Bürogebäude
Diese Art von Büroflächen in Vorstädten besteht in der Regel aus mittelgroßen Gebäuden mit einer Größe von 80,000 bis 400,000 Quadratfuß und befindet sich außerhalb des Stadtzentrums.
Vorstädtische Büroparks, die mehrere verschiedene mittelhohe Gebäude zu einer Campus-ähnlichen Umgebung zusammenfügen, sind in Städten ebenfalls üblich.
#3. Industriell
Auch die Größe von Industrieimmobilien kann je nach Anwendungsfall stark variieren.
Schwere Fertigung
Diese Kategorie des gewerblichen Eigentums ist wirklich eine spezielle Nutzungskategorie, unter die die meisten großen Hersteller fallen würden. Diese Immobilien sind stark mit Maschinen für den Endverbraucher ausgestattet und erfordern in der Regel eine umfassende Renovierung, um sie für einen anderen Mieter wiederzuverwenden.
Leichte Baugruppe
Diese Strukturen sind viel einfacher als schwere Herstellungseigenschaften und können normalerweise leicht neu konfiguriert werden.
Lagerung, Produktmontage und Büroräume sind gängige Anwendungen.
Flex-Lager
Hierbei handelt es sich um ein Gewerbeobjekt, das leicht umgebaut werden kann und typischerweise eine Mischung aus Industrie- und Büroflächen umfasst.
Flex Space kann auch als gemischte Nutzung betrachtet werden, worauf wir weiter unten näher eingehen werden.
Massenlager
Diese Grundstücke sind in der Regel sehr groß und reichen von 50,000 bis 1,000,000 Quadratfuß.
Diese Liegenschaften werden häufig für den regionalen Vertrieb von Produkten genutzt. Sie erfordern auch einen einfachen Zugang für Lastwagen, die auf Autobahnsysteme auffahren und diese verlassen.
#4. Einzelhandel
Strip / Einkaufszentrum
Strip Center sind kleinere Einzelhandelsimmobilien, die Ankermieter haben können oder auch nicht. Ein Ankermieter ist einfach ein größerer Einzelhandelsmieter, der dazu dient, Kunden in die Immobilie zu locken.
Ankermieter sind Wal-Mart, Publix und Home Depot. Einkaufszentren beherbergen normalerweise eine Mischung aus kleinen Einzelhandelsgeschäften wie chinesischen Restaurants, Reinigungen, Nagelstudios und so weiter.
Gemeinde Einzelhandelszentrum
Kommunale Einzelhandelszentren haben in der Regel eine Größe von 150,000 bis 350,000 Quadratfuß.
Sie werden von einer Reihe von Ankern wie Lebensmittelgeschäften und Drogerien besetzt. Darüber hinaus ist es üblich, ein oder mehrere Restaurants in einem kommunalen Einzelhandelszentrum zu finden.
Kraftzentrum
Ein Energiezentrum hat normalerweise mehrere kleinere Einzelhandelsgeschäfte, aber es zeichnet sich durch die Präsenz einiger großer Einzelhändler wie Wal-Mart, Lowes, Staples, Best Buy und so weiter aus.
Jeder große Einzelhändler nimmt normalerweise zwischen 30,000 und 200,000 Quadratfuß ein, und diese Einzelhandelszentren enthalten normalerweise mehrere Außenparzellen.
Regionales Einkaufszentrum
Einkaufszentren sind zwischen 400,000 und 2,000,000 Quadratfuß groß und haben in der Regel einige Ankermieter wie Kaufhäuser oder große Einzelhändler wie Barnes & Noble oder Best Buy.
Aus Paket
Die meisten größeren Einzelhandelszentren verfügen über ein oder mehrere Außenparzellen, bei denen es sich um Grundstücke handelt, die bestimmten Mietern wie Fast-Food-Restaurants oder Banken vorbehalten sind.
#5. Hotels
Full-Service-Hotels
Full-Service-Hotels befinden sich in der Regel in zentralen Geschäftsvierteln oder Touristengebieten und umfassen bekannte Marken wie Four Seasons, Marriott und Ritz Carlton.
Hotels mit eingeschränktem Service
Hotels in der Kategorie mit eingeschränktem Service sind in der Regel Boutique-Hotels. Diese Hotels sind in der Regel kleiner und bieten keine Annehmlichkeiten wie Zimmerservice, hauseigene Restaurants oder Tagungsräumlichkeiten.
Hotels für Langzeitaufenthalte
Diese Hotels haben größere Zimmer, kleine Küchen und sind für Personen gedacht, die eine Woche oder länger bleiben.
#6. Gemischte Benutzung
Gemischt genutzte Immobilien sind zwar eigenständig, können aber tatsächlich eine Kombination aus einer der oben genannten Arten von Gewerbeimmobilien sein. Einzelhandels-/Gastronomieimmobilien mit darauf befindlichen Büros oder Wohnungen sind die häufigste Art von gemischt genutzten Immobilien, insbesondere in Städten.
Stellen Sie sich ein typisches Hochhaus in der Innenstadt vor; Die Chancen stehen gut, dass der Vermögenswert gemischt genutzt wird. Gemischt genutzte Immobilien sind in der Regel eine Kombination aus Büro, Wohnen/Mehrfamilienhäusern, Einzelhandel und/oder Industrie.
#7. Land
Greenfield / Ackerland
Greenfield Land ist unbebautes Land, wie z. B. ein Bauernhof oder eine Weide. Diese Kategorie würde auch verschiedene Arten von landwirtschaftlichen Flächen wie Obstplantagen, Tierfarmen, Ranches und mehr umfassen.
Füllen Sie Land
Infill-Land befindet sich in einer Stadt, die bereits bebaut wurde, aber jetzt leer steht. Es ist ausschließlich mit der Entwicklung von Immobilien in städtischen Gebieten verbunden.
Brachland
Brownfields sind Parzellen, die früher industriell oder gewerblich genutzt wurden, nun aber wiederverwendet werden können.
Diese Eigenschaften sind in der Regel aufgrund früherer gewerblicher Nutzungen umweltgefährdend oder vermutet.
#8. Spezialzweck
Die oben genannten Immobilienkategorien decken die gängigsten Arten von Gewerbeimmobilien ab. Es gibt jedoch zahlreiche andere Arten von Gewerbeimmobilien, die Investoren bauen und besitzen.
Hier kommt der Begriff der „Sondervermögen“ ins Spiel. Es ist im Wesentlichen die CRE-Sonstige-Klassifikation. Beispiele sind Vergnügungsparks, Bowlingbahnen, Parkplätze, Stadien, Theater, Zoos und viele andere Spezialimmobilien.
Grundbegriffe der gewerblichen Immobilienwirtschaft
Obwohl es Dutzende von Wörtern gibt, die nur für gewerbliche Immobilieninvestitionen gelten, sind Vorzugsrenditen und Aktienaufteilung zwei Schlüsselideen, die in dieser Studie diskutiert werden.
Bevorzugte Rücksendungen:
Dies ist eine Art von Rendite, bei der der Sponsor dem Investor eine feste Rendite zahlt, die zwischen 5 % und 10 % oder mehr liegen kann. Bevorzugte Renditen werden in der Regel vierteljährlich ausgezahlt, können aber auch monatlich oder jährlich ausgezahlt werden.
Aktiensplit:
Wenn ein Teil des Eigenkapitals der Immobilie aus Aufwertung oder Wertsteigerung zwischen dem Sponsor und dem Investor auf der Grundlage eines vereinbarten Prozentsatzes aufgeteilt wird, wird dies als Eigenkapitalsplit bezeichnet.
Passive gewerbliche Immobilieninvestitionen
Bei passiven Immobilienanlagen besitzt oder verwaltet der Anleger die Immobilie nicht aktiv. Passives Investieren bringt oft Erträge in Form einer Dividende, einer Vorzugsrendite, eines Aktiensplits oder einer Mischung aus beidem.
Im Folgenden erhalten Sie einen grundlegenden Überblick über die zahlreichen Möglichkeiten, passiv in Gewerbeimmobilien zu investieren. Jede Art von passiver gewerblicher Immobilieninvestition hat Vor- und Nachteile, also recherchieren Sie, bevor Sie investieren.
Real Estate Investment Trusts (REITs)
REITs sind eine der einfachsten Möglichkeiten, in Gewerbeimmobilien zu investieren. Ein Real Estate Investment Trust (REIT) bündelt Geld, um mehrere Gewerbegebäude effektiv zu kaufen und zu verwalten, und zahlt Dividenden an Investoren. REITs haben Anspruch auf besondere Steuervergünstigungen, wenn sie 90 % oder mehr ihrer Gewinne als Dividenden an ihre Aktionäre ausschütten, was sie zu einer soliden passiven Einkommensquelle macht.
Es gibt zwei Arten von REITs: Aktien-REITs und Hypotheken-REITs. Anteile beider Arten können über ein Maklerkonto (für öffentliche REITs) oder direkt vom REIT (für private REITs) erworben werden. Die beliebteste Option sind öffentlich gehandelte REITs, die bereits für wenige hundert Dollar erworben werden können.
Börsengehandelter Immobilienfonds (ETF)
Anstatt einzelne REIT-Anteile auszuwählen und zu kaufen, können Sie sich über einen Real Estate Exchange Traded Fund (ETF) an mehreren REITs beteiligen. Ein Fondsmanager wählt ein Portfolio von Immobilienwertpapieren aus, in das investiert werden soll. Dieses kann eine Reihe von REITs in verschiedenen Wirtschaftsbereichen umfassen.
Exchange Traded Funds (ETFs) für Immobilien reduzieren das Risiko, indem sie Ihre Investition auf mehrere Unternehmen und Sektoren verteilen.
Crowdfunding
Für zugelassene Investoren ist CRE Crowdfunding eine passive Anlagealternative. Investoren können Crowdfunding-Plattformen nutzen, um sich mit Drittinvestoren oder Entwicklern zu verbinden, die eine Investitionsmöglichkeit haben, die finanziert werden muss. Die meisten Crowdfunding-Plattformen bewerten die Investition und den Sponsor, bevor sie sie der Plattform hinzufügen, aber Sie sollten Ihre eigenen Nachforschungen über die Gelegenheit und den Sponsor anstellen.
CRE-Crowdfunding-Optionen können von Investoren für nur wenige tausend Dollar genutzt werden, andere verlangen jedoch Hunderttausende. Während die Renditen oft besser sind als die eines REITs oder Immobilien-ETFs, gibt es beim Crowdsourcing weniger Liquidität und mehr Risiko. Die meisten Crowdfunding-Möglichkeiten haben Laufzeiten zwischen zwei und fünf Jahren. Während dieser Zeit kann der Investor sein Geld nicht aus der Transaktion abheben.
Beteiligen Sie sich als Eigenkapital- oder Finanzierungspartner.
Eine weitere passive Alternative ist die Zusammenarbeit als Finanzpartner mit einem aktiven CRE-Investor. Sie sind ein stiller, passiver Teilhaber, der sich gegen eine Vorzugsrendite, eine Kapitalbeteiligung oder eine Kombination aus beidem an der Anzahlung oder dem Barkauf der Immobilie beteiligt. Dies ähnelt dem Crowdfunding, nur dass die Anzahl der Partner kleiner und die Renditen größer sind. Aber es gibt auch ein größeres Risiko.
Eigenkapital- und Finanzpartner sind in der Immobilienbranche beliebt, insbesondere in CRE. Diese Änderungen werden jedoch nicht gut bekannt gemacht. Der Großteil der Beteiligungsmöglichkeiten wird durch etablierte Kontakte zu aktiven Investoren entdeckt. Es ist entscheidend, dass Sie Ihre eigene Due Diligence bezüglich der Investition und des Investors durchführen. Sie sind für die LLC, das Eigentum und Ihr Geld verantwortlich, daher müssen Sie auf ihre Fähigkeiten vertrauen, um die Investition erfolgreich zu verwalten.
Aktive gewerbliche Immobilieninvestitionen
Aktive Immobilieninvestitionen sind solche, bei denen der Investor die Investition aktiv verwaltet. Dies bedeutet oft, einen Teil der Investition zu besitzen sowie einen Teil oder das gesamte Risiko und die Verpflichtung zu tragen. Dies ist zwar nicht immer der Fall, aber aktives Investieren übertrifft in der Regel passives Investieren. Aktive Investitionen generieren Einnahmen auf zwei Arten:
- Mieteinnahmen und Cashflow
- Immobilienwertsteigerung ist der Prozess der Wertsteigerung einer Immobilie.
So kaufen und verwalten Sie eine Gewerbeimmobilie selbst
Wenn Sie aktiv in Gewerbeimmobilien investieren, sind Sie für die Suche, Finanzierung, den Erwerb, die Verwaltung und die Veräußerung der Immobilie verantwortlich. Auch wenn Sie möglicherweise Finanzpartner, Investoren, ein externes Verwaltungsunternehmen oder ein Team von Einzelpersonen an Ihrer Seite haben, sind Sie letztendlich für den Erfolg oder Misserfolg der Investition verantwortlich.
Die meisten aktiven CRE-Investoren sind auf eine bestimmte Branche spezialisiert. Sie können ausschließlich Mehrfamilienhäuser erwerben oder sich auf Bürokomplexe konzentrieren. Legen Sie vor dem Kauf einer Gewerbeimmobilie Folgendes fest:
- Die Art der Gewerbeimmobilie, die Sie besitzen möchten,
- Die Verfügbarkeit und Nachfrage nach dieser Art von CRE in Ihrem Immobilienmarkt und
- wie man richtig in diese CRE-Branche investiert
Hier erfahren Sie, wie Sie aktiv in Gewerbeimmobilien investieren.
#1. Bewerten Sie potenzielle Investitionsmöglichkeiten
Sobald Sie sich für einen Sektor und einen Standort entschieden haben, sollten Sie nach Investitionsmöglichkeiten suchen, die Sie erkunden können. Loopnet, Crexi, Craigslist und Ihre eigene Direktmailing-Kampagne sind gute Orte, um nach Immobilien zu suchen, die über einen gewerblichen Immobilienmakler zum Verkauf angeboten werden.
Wenn die Immobilie bei einem Makler gelistet ist, würde der Makler normalerweise ein Angebotsmemorandum (OM) einreichen, in dem die aktuelle Leistung der Immobilie sowie ihre Pro-Forma-Werte oder die voraussichtlichen Einnahmen, die die Immobilie erzielen kann, wenn sie effizient verwaltet und vermietet wird, dargelegt werden. Obwohl diese Informationen hilfreich sind, liegt es in Ihrer Verantwortung, die Prognosen und aktuellen Ausgaben zu bestätigen.
Die Mehrheit der Angebote basiert auf dem Nettobetriebsertrag (NOI) und der Kapitalisierungsrate der Immobilie.
- Das Nettobetriebsergebnis (NOI) ist das Geld, das von einer Immobilie generiert wird, nachdem alle jährlichen Ausgaben, ausgenommen Schuldentilgung, abgezogen wurden.
- Die Cap Rate ist die Bewertung der Immobilie basierend auf ihrem Nettobetriebsergebnis oder NOI. Je besser die Rendite, desto höher die Cap-Rate. Je niedriger die Cap-Rate, desto weniger Deals erhalten Sie.
#2. Reichen Sie eine Absichtserklärung (LOI) ein
Erscheint die Investition rentabel, ist der nächste Schritt die Einreichung einer Absichtserklärung (LOI). Dies ist ein ein- oder zweiseitiges Papier, das zusammenfasst:
- was Sie kaufen möchten und
- die Kaufbedingungen, wie Kaufpreis, Anzahlung, Inspektionszeit und alle anderen Bedingungen oder Eventualitäten
Ein LOI ist nicht rechtlich bindend, setzt jedoch den Due-Diligence-Prozess des Käufers und des Verkäufers vorübergehend fort. Nachdem der Käufer seine Due Diligence abgeschlossen hat, kann er einen formellen Vertrag abschließen. Wenden Sie sich an einen Anwalt, bevor Sie einen Vertrag unterzeichnen, um sicherzustellen, dass er alle relevanten Bestimmungen und Bedingungen enthält und beide Parteien wirksam schützt.
Ein LOI ist nicht rechtlich bindend, setzt jedoch den Due-Diligence-Prozess des Käufers und des Verkäufers vorübergehend fort. Nachdem der Käufer seine Due Diligence abgeschlossen hat, kann er einen formellen Vertrag abschließen. Wenden Sie sich an einen Anwalt, bevor Sie einen Vertrag unterzeichnen, um sicherzustellen, dass er alle relevanten Bestimmungen und Bedingungen enthält und beide Parteien wirksam schützt.
#3. Geld besorgen
Sie sollten die Finanzierung veranlassen, sobald der Vertrag unterzeichnet ist. Für gewerbliche Immobilienkredite stehen Ihnen verschiedene Möglichkeiten zur Verfügung:
- Konventionelle Darlehen verlangen eine Anzahlung von mindestens 20 % des Kaufpreises. Es stehen sowohl kurz- als auch langfristige Optionen zur Verfügung, sodass Sie Geld mit Laufzeiten von zwei bis dreißig Jahren erwerben können. Es gibt Festhypotheken und variabel verzinsliche Hypotheken; Einige kurzfristige Darlehen beinhalten auch Ballonzahlungen.
- Regierungsdarlehen Small Business Administration (SBA7a) oder Certified Development Company (SBA504) Darlehen sind staatlich abgesichert und haben eine Laufzeit von 15 bis 25 Jahren. Variable und festverzinsliche Darlehen können bereits ab einer Anzahlung von 10 % erhalten werden.
- Synchronisation: Sie kombinieren Mittel von Investoren, um die Immobilie in bar zu kaufen, indem Sie eine Vorzugsrendite, einen Aktienanteil oder eine Kombination aus beidem zahlen.
- Eigentümerfinanzierung: Wenn der Verkäufer einer Immobilie eine Finanzierung zu einem festgelegten Zinssatz und zu festgelegten Konditionen übernimmt, spricht man von einer Eigentümerfinanzierung.
Bei der Kreditvergabe berücksichtigen die meisten Banken zwei Faktoren:
- Das Loan-to-Value (LTV)-Verhältnis, das den Kreditbetrag im Verhältnis zum Wert der Immobilie darstellt.
- Der Jahresertrag der Immobilie im Vergleich zum jährlichen Schuldendienst der Immobilie. Dies wird als die bezeichnet Schuldendienstdeckungsquote (DSCR).
Während die Immobilie der wichtigste Faktor bei einem Darlehen ist, prüfen Banken auch den Geschäftsplan, die Kreditwürdigkeit, die Erfahrung und das Vermögen des Investors, um festzustellen, ob er zur Rückzahlung des Darlehens qualifiziert ist oder nicht.
Es ist nicht ungewöhnlich, dass CRE-Darlehen verlangen, dass der Investor ein persönlicher Bürge ist, eine Lebensversicherung abschließt oder andere Immobilien als Sicherheit verwendet, z. B. einen Hauptwohnsitz.
#4. Führen Sie eine gründliche Inspektion und Due Diligence durch
Gewerbeimmobilien haben wie Wohnimmobilien eine Prüfungsfrist. Diese Frist, die auf 15 bis 60 Tage ausgehandelt werden kann, ermöglicht es dem Käufer, Inspektionen durchzuführen und die Immobilie einer Due Diligence zu unterziehen.
Käufer können eine Vielzahl von Berichten bestellen:
- Bericht über die Immobilieninspektion
- Umweltgutachten, Phase I
- Vermessung der Grenzen
Der Kreditgeber ist derjenige, der die meisten Inspektionen anordnet. Daher sollten Sie sich vor der Beauftragung von Gutachten oder Besichtigungen mit Finanzierungsmöglichkeiten befassen. Dies ist auch der Zeitpunkt, an dem der Käufer Informationen über den Betrieb der Immobilie überprüft, wie z. B. Einkommenseinzahlungen, Mietpreise, Leerstände, vorangegangene Steuererklärungen usw.
Während der Inspektionszeit hat der Käufer die Möglichkeit, den Vertrag neu zu verhandeln oder zu kündigen, oft ohne Vertragsstrafe.
#5. Schließen Sie die Transaktion ab und beginnen Sie mit der Verwaltung der Investition.
Die Immobilie wird mit einer Titelfirma oder einem Anwalt geschlossen, sobald die Finanzierung eingegangen ist und die Inspektionsfrist abgelaufen ist. Die Verwaltung der Immobilie liegt dann in der Verantwortung des Investors. Dies kann Dinge beinhalten wie
- Beaufsichtigung oder Beschäftigung eines Vor-Ort-Managers.
- Inanspruchnahme der Dienste eines externen Immobilienverwaltungsunternehmens,
- Zur Abwicklung der Mieteinheiten wird eine Property Management Software eingesetzt.
- Social Media Marketing und Werbung für die Immobilie
- Einleitung von Räumungsverfahren gegen säumige Mieter,
- erhebliche Verbesserungen zu konstruieren, und
- zusätzliche Verantwortlichkeiten
Der Besitz einer CRE-Immobilie erfordert häufig einen erheblichen Arbeitsaufwand und eine ständige Überwachung. Es kann jedoch zu einer großen Belohnung führen.
Gewerbeimmobilien und Steuern
Je nach Art der Anlage werden Einkünfte aus Gewerbeimmobilien unterschiedlich besteuert. Sobald Sie sich für den besten Weg entschieden haben, in CRE zu investieren, prüfen Sie, wie diese Investition besteuert wird, und wenden Sie sich an einen Steuerberater.
Vorteile von Gewerbeimmobilien
Einer der größten Vorteile von Gewerbeimmobilien sind die niedrigen Mietkosten. Gewerbeimmobilien können an Orten, an denen die Anzahl der Neubauten entweder durch Grundstücke oder gesetzlich begrenzt ist, bemerkenswerte Renditen und erhebliche monatliche Cashflows erzielen. Industriegebäude haben in der Regel günstigere Mieten als Bürotürme, aber sie haben auch geringere Gemeinkosten.
Gewerbeimmobilien profitieren zudem von deutlich längeren Mietvertragslaufzeiten als Wohnimmobilien. Solange langfristige Mieter das Gebäude bewohnen, bietet diese verlängerte Mietdauer dem gewerblichen Immobilienbesitzer eine erhebliche Cashflow-Stabilität.
Gewerbeimmobilien bieten nicht nur eine beständige und lukrative Einnahmequelle, sondern haben auch das Potenzial für Kapitalzuwachs, solange die Immobilie gut gepflegt und auf dem neuesten Stand gehalten wird. Und wie alle Arten von Immobilien ist es eine eigenständige Anlageklasse, die eine effektive Diversifikationsalternative für ein gut diversifiziertes Portfolio bieten kann.
Nachteile von Gewerbeimmobilien
Die meisten Menschen, die direkt in Gewerbeimmobilien investieren möchten, werden von Vorschriften und Vorschriften abgeschreckt. Gewerbliche Grundsteuern, Kaufmechanismen und Wartungspflichten sind unter Schichten von Juristensprache verborgen. Diese Standards unterscheiden sich je nach Staat, Landkreis, Branche, Größe, Zoneneinteilung und einer Vielzahl anderer Faktoren. Die meisten gewerblichen Immobilieninvestoren verfügen über Spezialkenntnisse oder ein Team von Personen, die dies tun.
Ein weiteres Hindernis ist das erhöhte Risiko, das mit Mieterfluktuation einhergeht, was besonders wichtig ist in einer Wirtschaft, in der unerwartete Einzelhandelsschließungen Immobilien ohne Vorwarnung leer stehen lassen.
Wenn es um Wohnungen geht, spiegeln die Einrichtungsbedürfnisse eines Mieters häufig die Bedürfnisse früherer oder zukünftiger Bewohner wider. Bei einer Gewerbeimmobilie kann jeder Mieter jedoch ganz unterschiedliche Bedürfnisse haben, die erhebliche Renovierungen erforderlich machen. Der Gebäudeeigentümer muss dann die Fläche modifizieren, um dem besonderen Gewerbe jedes Mieters gerecht zu werden. Eine Gewerbeimmobilie mit geringem Leerstand, aber hoher Mieterfluktuation kann aufgrund der Kosten für Sanierungen für Neumieter dennoch Geld verlieren.
Der Kauf einer Gewerbeimmobilie ist für diejenigen, die direkt investieren möchten, deutlich teurer als der Kauf eines Wohnhauses. Während Immobilien im Allgemeinen eine der illiquideren Anlageklassen sind, verlaufen Transaktionen für gewerbliche Gebäude außergewöhnlich langsam.
Prognosen für Gewerbeimmobilien
Die gewerbliche Immobilienbranche in den Vereinigten Staaten hat während der Krise 2008-2009 stark gelitten, erlebt aber seit 2010 jährliche Verbesserungen. Diese Gewinne haben dazu beigetragen, fast alle Verluste aus der Rezessionszeit auszugleichen.
Andere Anzeichen deuten jedoch darauf hin, dass der Gewerbeimmobilienmarkt seinen Höhepunkt im Expansionszyklus nach der Rezession erreicht hat. Laut Ten-X Growth, einer kalifornischen Immobilienagentur, schlossen die Preise für Gewerbeimmobilien im Jahr 2018 um nur 1 % höher als 2017.
In Ten-X-Analyse, entspricht die endgültige Gesamtsumme für Gewerbeimmobilien 2018 ihrer Meinung zur Preisgestaltung im späten Wirtschaftszyklus. Nach Angaben des Unternehmens nehmen die Leerstände zu, das Mietwachstum verlangsamt sich und die Marktzinsen steigen.
Laut Forbes war insbesondere der Einzelhandelssektor ein Grund zur Besorgnis auf dem breiteren Gewerbeimmobilienmarkt, da sich 2017 und 2018 weit verbreitete Ladenschließungen verschärften. Beispielsweise musste der Aktienkurs des beliebten Einkaufszentrums REIT Westfield Corporation fast fallen 30 % zwischen Mitte 2016 und Ende 2017, bevor einige dieser Verluste im Januar 2018 wieder ausgeglichen wurden. Unibail-Rodamco SE zahlte 15.8 Milliarden US-Dollar für Westfield und gründete Unibail-Rodamco-Westfield (URW).
Die meisten Organisationen hingegen sehen den Immobilienmarkt insgesamt nach wie vor in guter Verfassung. Es ist erwähnenswert, dass die weltweiten Ereignisse des Jahres 2020 die Immobilienwerte nicht wesentlich gesenkt haben und die Immobilienwerte stabil geblieben oder sogar gestiegen sind, ähnlich wie der Aktienmarkt, der sich von seinem atemberaubenden Verlust im zweiten Quartal 2 mit einer ebenso dramatischen Rally erholt hat dauerte bis zum zweiten Quartal 2020. Dies ist ein signifikanter Unterschied zwischen den wirtschaftlichen Folgen im Jahr 2 und denen vor einem Jahrzehnt. Unbekannt ist, ob die für die meisten Amerikaner obligatorische Remote-Arbeitsumgebung, die 2021 begann, einen langfristigen Einfluss auf die Büroanforderungen von Unternehmen haben wird.
Bewertung von gewerblichen Immobilientransaktionen
Während die Wohnimmobilie für den Endverbraucher in der Regel anhand von Quadratmetern und vergleichbaren Immobilienverkäufen in der Nachbarschaft bewertet wird, wird die Gewerbeimmobilie anders bewertet.
Immobilienprofis verwenden eine Reihe von Comps oder Vergleichen, um ähnliche Immobilien zu analysieren und zu vergleichen, aber sie basieren nicht ausschließlich auf dem Verkaufspreis, wie es bei Wohnimmobilien üblich ist.
Gewerbeimmobilien sind auch nicht auf Standard-Websites für den Verkauf von Wohnimmobilien wie Realtor.com, Zillow.com oder Trulia.com enthalten. Loopnet.com, das der Gewerbeimmobiliendatenbank CoStar gehört, ist die größte Auflistungsseite für Gewerbeimmobilien. Hier finden Sie auch Angebote und Angebote zum Leasing von Gewerbeimmobilien.
Der Vergleich der Kapitalisierungsrate einer Gewerbeimmobilie (auch Cap Rate genannt) mit der von ähnlichen Immobilien ist eine Standardmethode zu ihrer Bewertung. Dieser ergibt sich aus der Division des Verkaufspreises der Immobilie durch den Nettobetriebsergebnis. Überlegen Sie, wie hoch Ihre jährliche Rendite wäre, wenn Sie die Immobilie in bar kaufen würden.
Auch wenn eine potenzielle Immobilie basierend auf der Kapitalisierungsrate ein guter Kauf zu sein scheint, sollten Sie sie mit einigen anderen Bewertungsmethoden vergleichen. Dies kann Dinge beinhalten wie:
- Nettobetriebsergebnis (NOI): Der Geldbetrag, der durch einen Vermögenswert nach Abzug aller Betriebskosten, einschließlich Leerstand und Verlust, und vor Zahlung der Hypothek generiert wird. Dies ist der Betrag, der zur Berechnung des Kapitalisierungszinssatzes der Immobilie verwendet wird.
- Cashflow ist der Nettobetrag in Ihrer Tasche, nachdem alle Kosten und Hypothekenzahlungen abgezogen wurden.
- Cash-on-Cash-Rückgabe: Berechnet, indem Sie den Geldbetrag, den Sie in eine Immobilie investieren, durch den jährlichen Cashflow dividieren, den sie generiert. Es ist ein weiterer Indikator für Ihren Return on Investment.
- Bruttoeinkommen: Der gesamte Geldbetrag, den eine Immobilie vor Kosten erwirtschaftet.
Setzen Sie sich für den Erfolg ein
Bei der Bewertung von Gewerbeimmobilien geht es um mehr als nur Zahlen. Bevor Sie sich überhaupt an den Verhandlungstisch setzen, müssen Sie eine Menge Dinge an Ort und Stelle haben. Unabhängig davon, für welche Anlageklasse Sie sich entscheiden, sollten Sie während des Kaufprozesses Folgendes beachten:
Können Sie diese Immobilie finanzieren?
Wenn Sie eine Finanzierung für ein Mehrfamilienhaus oder ein anderes Gewerbeobjekt erhalten möchten, muss dieses eine kaufmännische Bewertung und Bewertung durch Ihre Bank bestehen. Im Gegensatz zu selbstgenutzten Einfamilienhäusern bewerten Banken Gewerbeimmobilien nach ihrem eigenen Wert, wobei die Betreiber-Eigentümer als persönliche Bürgen fungieren. Das bedeutet, dass sowohl Sie als auch die Zahlen der Immobilie korrekt sein müssen.
Wenn Sie in ein Mehrfamilienhaus mit vier oder weniger Einheiten investieren, können Sie in einer der Einheiten wohnen und von den Konditionen der Eigenheimfinanzierung profitieren, die in der Regel niedrigere Anzahlungen und niedrigere Zinssätze erfordern. Es macht es auch einfach, die Immobilie selbst zu verwalten, wenn Sie möchten. Diese Strategie kann für neue Immobilieninvestoren äußerst vorteilhaft sein, aber die Einheit, in der Sie wohnen, wird Ihren gesamten Cashflow definitiv einschränken. Trotzdem können Sie ein oder zwei Jahre im Haus bleiben, bevor Sie zum nächsten übergehen.
Nutzen Sie einen Handelsmakler.
Wohnimmobilienprofis, die es gewohnt sind, Kunden beim Kauf von Einfamilienhäusern zu unterstützen, sind nicht immer die besten Personen, um Sie bei der Bewertung der Gewerbeimmobilie zu unterstützen. Sie benötigen einen Handelsmakler oder Verkäufer, der versteht, wie Kapitalisierungsraten, Cash-on-Cash-Renditen und Einkommen verwendet werden, um den Wert einer Immobilie zu bestimmen. Sie können Ihnen helfen, die Feinheiten des Abschlusses und der Verhandlung eines Deals zu verstehen, der die Übernahme von Mietern beinhalten oder seltsame oder kreative Arrangements erfordern kann. Handelsgeschäfte können schnell auseinanderfallen, und es bedarf eines erfahrenen Fachmanns, um sie zu einem erfolgreichen Abschluss zu bringen. Erfahrene Agenten können auch ihre Verbindungen nutzen, um Sie bei der Suche nach außerbörslichen Angeboten zu unterstützen. Loopnet.com bietet eine Suche nach gewerblichen Immobilienmaklern, um Ihnen bei der Suche nach einem Spezialisten in Ihrer Nähe zu helfen.
Möchten Sie herausfinden, ob dieser Agent gut ist? Erkundigen Sie sich, wie viele Geschäfte sie in den letzten ein oder zwei Jahren abgeschlossen haben, und fordern Sie drei Empfehlungen von ehemaligen Kunden und anderen Agenten an, mit denen sie zusammengearbeitet haben, um ein Geschäft abzuschließen. Da die Kompetenz und das Verhandlungsgeschick Ihres Handelsvertreters über Erfolg oder Misserfolg einer Transaktion entscheiden, werden Sie aus eigener Erfahrung hören wollen, wie reibungslos und schnell er oder sie in der Vergangenheit gearbeitet hat, insbesondere mit ähnlichen Objekten wie Ihrem.
Verlangen, dass der Verkäufer zur Verfügung stellen Sie mit jedem Stück Papier.
Anders als bei einem Standard-Einfamilienhaus sollten Sie den Verkäufer um eine Mietliste mit aktuellen Mietern, Wartungsverträgen und Wartungsdokumenten sowie Einnahmen- und Ausgabenkonten für das laufende und vergangene Jahr bitten. Erkundigen Sie sich bei Nachbarn und derzeitigen Mietern nach möglichen Problemen und stellen Sie fest, wie viel von der Immobilie wie lange und warum leer steht.
Besorgen Sie sich Zahlungsbestätigungen von Mietern in Form einer Estoppel-Bescheinigung, die im Wesentlichen ein Eid ist, der ihre Zahlungen und Bedingungen bestätigt, sowie Kopien aller Mietverträge. Verwenden Sie eine Online-Checkliste, um alle Ihre Grundlagen abzudecken.
Habe ein Backup.
Je größer die Einrichtung, desto mehr Kosten fallen an, und diese müssen nicht immer monetär sein. Es wird mit ziemlicher Sicherheit einige offene Stellen und Ausfälle geben, und Sie müssen darauf vorbereitet sein. Rechnen Sie mit 10 % Ihres geschätzten Jahreseinkommens.
Sobald Sie verstanden haben, wie Sie eine Gewerbeimmobilie anhand dieser Kriterien bewerten, können Sie auswählen, welche Anlageklasse Ihre Portfolioziele am besten ergänzt und wie Sie die Nuancen dieser Anlageklasse bewerten können.
Wie läuft die Anmietung einer Gewerbeimmobilie ab?
Der Prozess zur Anmietung einer Gewerbeimmobilie umfasst in der Regel die Suche nach einer geeigneten Immobilie, die Aushandlung der Mietbedingungen und die Unterzeichnung eines Mietvertrags. Der Prozess kann auch die Durchführung einer Due-Diligence-Prüfung umfassen, um den Zustand der Immobilie zu überprüfen und sicherzustellen, dass sie den Anforderungen des Unternehmens entspricht.
Was sind die wichtigsten Faktoren, die bei der Auswahl einer Gewerbeimmobilie zu berücksichtigen sind?
Die wichtigsten Faktoren, die bei der Auswahl einer Gewerbeimmobilie zu berücksichtigen sind, sind Lage, Erreichbarkeit, Zoneneinteilung, Quadratmeterzahl, Kosten und Ausstattung. Weitere Faktoren können die Verfügbarkeit von Parkplätzen, die Deckenhöhe und das Potenzial für zukünftige Erweiterungen sein.
Was ist der Unterschied zwischen Leasing und Kauf von Gewerbeimmobilien?
Beim Leasing von Gewerbeimmobilien wird die Immobilie für einen bestimmten Zeitraum gemietet, während beim Kauf von Gewerbeimmobilien das Eigentum an der Immobilie erworben wird. Leasing kann mehr Flexibilität und niedrigere Vorabkosten bieten, während der Kauf eine größere Stabilität und langfristige Kosteneinsparungen bieten kann.
Welche Vorteile bietet der Besitz von Gewerbeimmobilien?
Der Besitz von Gewerbeimmobilien kann eine Reihe von Vorteilen bieten, darunter eine langfristige Wertsteigerung, eine stabile Einkommensquelle und Steuervorteile. Eigentum kann auch eine größere Kontrolle über die Immobilie bieten und als Absicherung gegen Inflation dienen.
Was sind übliche Mietbedingungen für Gewerbeimmobilien?
Übliche Mietbedingungen für Gewerbeimmobilien umfassen die Mietdauer, Miethöhe und Zahlungsbedingungen, Verlängerungsoptionen sowie etwaige Einschränkungen oder Verpflichtungen für den Mieter. Der Mietvertrag kann auch Bestimmungen für die Instandhaltung, Reparatur und Verbesserung der Immobilie enthalten.
Wie läuft die Finanzierung eines gewerblichen Immobilienkaufs ab?
Der Prozess zur Finanzierung eines gewerblichen Immobilienkaufs kann den Erhalt einer gewerblichen Hypothek umfassen, bei der es sich um ein durch die Immobilie besichertes Darlehen handelt. Andere Finanzierungsoptionen können ein Privatdarlehen, ein Geschäftsdarlehen oder eine Investition von einem privaten Kreditgeber sein. Der Prozess kann auch die Einholung einer Immobilienbewertung und die Aushandlung der Kreditbedingungen umfassen.
Häufig gestellte Fragen zu Gewerbeimmobilien
Wie rentabel sind Gewerbeimmobilien?
Gewerbeimmobilien haben in der Regel eine jährliche Rendite zwischen 6 % und 12 %, abhängig von der Region, der aktuellen Wirtschaft und externen Faktoren (z. B. einer Pandemie). Das ist eine deutlich breitere Spanne als bei Einfamilienhäusern üblich (1 Prozent bis bestenfalls 4 Prozent).
Was ist die 50%-Regel bei Immobilien?
Nach der 50-Prozent-Regel sollten Immobilieninvestoren mit den Betriebskosten einer Immobilie etwa die Hälfte der Bruttoeinnahmen rechnen. Dies schließt Hypothekenzahlungen (falls zutreffend) aus, beinhaltet jedoch Grundsteuern, Versicherungen, Leerstandsverluste, Reparaturen, Wartungskosten und vom Eigentümer bezahlte Nebenkosten.
Was ist die 70-Prozent-Regel?
Die 70-Prozent-Regel beim House Flipping besagt, dass Sie nicht mehr als 70 % des After Repair Value (ARV) abzüglich der Reparaturkosten für eine als Finanzinvestition gehaltene Immobilie ausgeben sollten.
Sollten Sie Ihrem Makler Trinkgeld geben?
In jedem Fall sollten Sie Ihrem Makler kein Trinkgeld geben. Es wird weder erwartet noch als regelmäßige Praxis akzeptiert. Tatsächlich behaupten mehrere Immobilienmakler, dass sie sich unwohl fühlen, wenn sie Geschenke oder Prämien erhalten. Trinkgelder können tatsächlich dazu führen, dass sie härter arbeiten, um sicherzustellen, dass sie sich an das Gesetz halten und ihre Lizenzanforderungen erfüllen.
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