Einer der wichtigsten Aspekte beim Hauskauf ist die Bestimmung der Art der Hypothek, die Ihren Bedürfnissen am besten entspricht. Ein Jumbo-Hypothekendarlehen kann erforderlich sein, um das Haus Ihrer Träume zu kaufen, oder in einigen Gegenden des Landes, um überhaupt ein Haus zu kaufen.
Hier ist ein Leitfaden, der Ihnen hilft festzustellen, ob eine Jumbo-Hypothek und der Zinssatz gut für Sie sind.
Was ist eine Jumbo-Hypothek?
Eine Jumbo-Hypothek, auch bekannt als nicht konformes Darlehen, ist jeder Hypothekenbetrag, der das konforme Darlehenslimit der Federal Housing Finance Agency überschreitet. Eine Jumbo-Hypothek ist kreditrisikoreicher und hat einen etwas höheren Zinssatz als andere Kreditoptionen, da sie nicht von Fannie Mae oder Freddie Mac gewährt werden können.
Die aktuelle konforme Kreditobergrenze für eine Immobilie mit einer Einheit in den angrenzenden Vereinigten Staaten beträgt 510,400 USD. (einschließlich DC und Puerto Rico). Wenn Sie ein Haus für mehr als 510,400 USD kaufen möchten, wird Ihr Darlehen als Jumbo-Darlehen eingestuft.
Die Beschränkungen für Jumbo-Darlehen unterscheiden sich je nach Standort der Immobilie und der Anzahl der darauf befindlichen Einheiten. Die Beschränkungen für Jumbo-Darlehen sind in Alaska, Guam, Hawaii und den Amerikanischen Jungferninseln größer.
Wie läuft der Erhalt einer Jumbo-Hypothek ab?
Jumbo-Darlehen sind wie herkömmliche Hypotheken in verschiedenen Laufzeiten und Rückzahlungsplänen erhältlich und können festverzinsliche oder variabel verzinsliche Darlehen sein. Rocket Mortgage bietet jetzt 15- und 30-jährige Jumbo-Darlehen mit festem oder 7-jährigem Zinssatz an.
Jumbo-Darlehen hingegen funktionieren anders als normale Hypotheken. Diese Darlehen haben strengere Anforderungen als andere Arten von Hypotheken, und Sie müssen ganz bestimmte Anforderungen an den Immobilientyp, die Anzahlung, die Kreditwürdigkeit und das Verhältnis von Schulden zu Einkommen erfüllen, um eines zu erhalten.
Eigenschaftsklassen
Da es keine staatlichen Beschränkungen für die Verwendung Ihres Jumbo-Darlehens gibt, können Sie eine Vielzahl von Immobilien erwerben. Die meisten Jumbo-Hypotheken können für Hauptwohnsitze, Ferienhäuser und Anlageimmobilien verwendet werden, solange Sie die anderen Anforderungen Ihres Kreditgebers erfüllen.
Vorauszahlung
Im Vergleich zu konformen Darlehen haben Jumbo-Darlehen oft wesentlich höhere Anzahlungsanforderungen. Bei Jumbo-Darlehen für Einfamilienhäuser verlangen Kreditgeber häufig eine Anzahlung von 20 %. Auch für Zweitwohnsitze und Mehrfamilienhäuser kann eine größere Anzahlung verlangt werden. Schließlich wird die Mindestanzahlung von der Kreditsumme sowie Ihrer Bonität bestimmt.
Für ein Einfamilienhaus im Wert von bis zu 2 Millionen US-Dollar ist beim Jumbo Smart-Darlehen von Rocket Mortgage eine Anzahlung von 10.01 Prozent erforderlich. Für den Kauf eines Zweifamilienhauses, auch Duplex genannt, ist eine Anzahlung von 15 % erforderlich.
Kreditbeurteilung
Wenn es um die Sicherung einer Jumbo-Hypothek geht, ist Ihre Kreditwürdigkeit sehr wichtig. Ihre Kreditwürdigkeit ist eine numerische Bewertung Ihrer Zuverlässigkeit als Kreditnehmer. Ihre Kreditwürdigkeit kann zwischen 300 und 850 liegen, und zahlreiche Elemente werden berücksichtigt, um sie zu bestimmen.
Die genaue Kreditwürdigkeit, die erforderlich ist, um sich für eine Jumbo-Hypothek zu qualifizieren, hängt vom Kreditgeber und den Darlehensumständen ab. Die Mindestqualifikation für eine 30-jährige Festschreibung auf Hauptwohnsitze, Ferienhäuser und als Finanzinvestition gehaltene Immobilien mit einem Jumbo Smart-Darlehen ist ein durchschnittlicher FICO-Score von 680®, der je nach Art der Immobilie und dem, was Sie versuchen, bis zu 760 betragen kann in Ihrer Hypothekentransaktion zu erreichen.
Für ein 700-jähriges Festdarlehen oder einen Jumbo Smart ARM ist eine Mindestbonität von 15 erforderlich. Wenden Sie sich für weitere Informationen an einen Experten für Wohnungsbaudarlehen.
Schulden-zu-Einkommen-Berechnung (DTI)
Ihr Verhältnis von Schulden zu Einkommen (DTI) vergleicht den Geldbetrag, den Sie verdienen, mit der Höhe Ihrer Schulden. Teilen Sie alle Ihre obligatorischen monatlichen Mindestzahlungen durch Ihr Einkommen vor Steuern, um Ihr DTI-Verhältnis zu berechnen.
Wenn Sie beispielsweise jeden Monat 1,000 US-Dollar an Rechnungen bezahlen und 2,000 US-Dollar vor Steuern nach Hause bringen, beträgt Ihr DTI-Verhältnis 50 %: 1,000 US-Dollar geteilt durch 2,000 US-Dollar.
Bei der Beantragung eines Jumbo-Darlehens ist ein niedriges DTI-Verhältnis von entscheidender Bedeutung, da es den Kreditgebern zeigt, dass Sie über ausreichende Cashflows verfügen, um Ihre Hypothekenzahlungen zu leisten. Sie können möglicherweise ein Jumbo-Darlehen mit einem höheren DTI-Verhältnis erhalten, wenn Sie eine größere Anzahlung oder Kreditwürdigkeit haben.
Warum werden Jumbo-Hypotheken anders gehandhabt?
Die Hypothekenbranche funktioniert wie folgt: Kreditgeber vergeben Hypotheken, die sie umgehend an Hypothekeninvestoren wie Fannie Mae oder Freddie Mac verkaufen, damit diese weiterhin Kredite vergeben können. Fannie und Freddie dürfen jedoch nur Hypotheken kaufen, die den entsprechen Richtlinien der FHFA.
Nach dem Kauf dieser Hypotheken bündeln Fannie und Freddie sie mit anderen identischen Krediten, um sie an Investoren auf dem sekundären Hypothekenmarkt zu verkaufen. Ein ähnlicher Prozess findet häufig bei Jumbo-Hypotheken statt, jedoch sind andere Investoren involviert.
Konforme Hypothek vs. Jumbo-Hypothek
Ein Jumbo-Darlehen gibt Ihnen mehr Kaufkraft als ein konformes Darlehen, aber Sie zahlen mehr Zinsen, weil Ihre Schulden größer sind.
Kreditbeschränkungen für Jumbo-Hypotheken
Ein Jumbo-Darlehen ist erforderlich, wenn Sie mehr als das Kreditmaximum für Ihren Bereich leihen möchten. In den meisten Teilen des Landes beträgt die konforme Kreditobergrenze für 2022 647,200 USD. In wohlhabenderen Gemeinden sind die Kreditbeschränkungen jedoch höher. Das Darlehenslimit für 2022 beträgt 970,800 USD für einen Großteil von Kalifornien sowie die Metropolregionen New York und Washington, DC. In diesem Jahr haben Alaska und Hawaii auch ein höheres Kreditlimit.
Die Vorteile einer Jumbo-Hypothek
Der Hauptvorteil für Kreditnehmer besteht darin, dass Jumbo-Hypotheken es ihnen ermöglichen, mehr als die von Fannie und Freddie festgelegten Beschränkungen zu leihen. Mit einem Jumbo-Darlehen können Sie beispielsweise 1 Million Dollar für ein 1.5-Millionen-Dollar-Haus leihen.
Einige Kreditnehmer möchten einen größeren Teil der Kosten des Eigenheims finanzieren, anstatt Bargeld zu verwenden, was die Jumbo-Hypothek zu einem nützlichen Finanzinstrument und Teil einer größeren Anlagestrategie macht. Sie können immer noch einen angemessenen Zinssatz erhalten und das Haus Ihrer Wahl finanzieren, ohne durch die entsprechende Hypothekendollargrenze eingeschränkt zu werden.
So erhalten Sie eine Jumbo-Darlehenshypothek
Ein Jumbo-Darlehen steht nicht jedem zur Verfügung, der einen haben möchte.
Jumbo-Hypotheken sind schwer zu bekommen, da sie nicht von jedem Kreditgeber erhältlich sind. Je größer das Darlehen, desto länger dauert die Rückzahlung, und die längere Rückzahlungsdauer birgt mehr Risiken, als die meisten Kreditgeber bereit sind zu akzeptieren. Es ist immer noch möglich, ein Jumbo-Hypothekendarlehen zu erhalten, aber Ihr Zinssatz wird höher sein als der einer Standardhypothek, und die Qualifizierung kann äußerst schwierig sein.
Lynch bietet uns einen beispiellosen Einblick in den durchschnittlichen Jumbo-Hypothekenkunden von PCMA.
- Kreditbetrag: $1,004,302.89
- Beleihungsquote (LTV): 61.24
- FICO-Punktzahl: 740
- Alter des Kreditnehmers: 61
- Alter des Mitkreditnehmers: 59
- Jahre zu Hause: 16
Bei Jumbo-Darlehen suchen die Kreditgeber nach einer besseren Kreditwürdigkeit als bei normalen Hypotheken. Ihr Verhältnis von Schulden zu Einkommen ist ebenfalls signifikant, und Kreditgeber mögen eine Spanne von 43 Prozent bis 36 Prozent.
Aufgrund des höheren Kreditbetrags einer Jumbo-Hypothek benötigen einige Banken möglicherweise einen Nachweis über Reservebarmittel wie Ersparnisse oder Juwelen, um ihre Ängste zu beruhigen. Dies kann einen großen Beitrag dazu leisten, einem Kreditgeber zu demonstrieren, dass Sie in der Lage sind, Ihren Kredit zurückzuzahlen.
Auch die Anzahlung ist höher. Viele Kreditgeber würden für ein herkömmliches Wohnungsbaudarlehen nur 3 % akzeptieren, obwohl persönliche Finanzexperten empfehlen, 20 % anzustreben. Die Kreditgeber verlangen bei Jumbo-Hypotheken Anzahlungen zwischen 15 % und 30 %. Zusätzliche Auswertungen können erforderlich sein.
Zinssatz für Jumbo-Hypothekendarlehen
Während Jumbo-Hypotheken früher höhere Zinsen hatten als Standard-Hypotheken, hat sich der Unterschied in den letzten Jahren verringert. Der durchschnittliche effektive Jahreszins (effektiver Jahreszins) einer Jumbo-Hypothek liegt heute häufig auf dem Niveau herkömmlicher Hypotheken, wenn nicht sogar günstiger. Wells Fargo zum Beispiel berechnete ab dem 3.360. Januar 30 einen effektiven Jahreszins von 3.065 Prozent für ein 1-jähriges festverzinsliches Darlehen und 2022 Prozent für ein Jumbo-Darlehen. 3
Trotz der Tatsache, dass GSEs damit nicht umgehen können, werden Jumbo-Darlehen häufig von anderen Finanzinstituten verbrieft; Da diese Wertpapiere ein höheres Risiko beinhalten, werden sie mit einem Renditeaufschlag gegenüber regulären verbrieften Hypotheken gehandelt. Dieser Spread wurde jedoch durch den Zinssatz für die Darlehen selbst verringert.
Anzahlung für Jumbo-Darlehen
Glücklicherweise wurden die Anzahlungsanforderungen im gleichen Zeitraum gelockert. Früher forderten Jumbo-Hypothekengeber von Hauskäufern häufig eine Anzahlung von 30 % des Kaufpreises (im Vergleich zu 20 % bei herkömmlichen Hypotheken). Mittlerweile ist dieser Anteil auf nur noch 10 bis 15 % gesunken. Wie bei jeder Hypothek, machen Sie eine größere Anzahlung kann mehrere Vorteile haben. Es beinhaltet die Vermeidung der Kosten für die private Hypothekenversicherung, die Kreditgeber für Anzahlungen von weniger als 20 % verlangen.
Wer sollte einen Jumbo-Kredit beantragen?
Der Betrag, den Sie letztendlich leihen können, wird durch Ihr Vermögen, Ihre Kreditwürdigkeit und den Wert der Immobilie, die Sie kaufen möchten, bestimmt. Diese Hypotheken gelten als am besten geeignet für eine Untergruppe von Personen mit hohem Einkommen, die zwischen 250,000 und 500,000 US-Dollar pro Jahr verdienen. Diese Gruppe ist als HENRY bekannt, was für Gutverdiener steht, die noch nicht reich sind. Im Wesentlichen sind dies Leute, die viel Geld verdienen, aber noch keine Millionen von Dollar an überschüssigem Bargeld oder anderen Vermögenswerten angesammelt haben.
Während ein Mitglied des HENRY-Sektors möglicherweise nicht die Reichtümer verdient hat, um ein teures neues Haus mit Bargeld zu kaufen, haben solche Personen mit hohem Einkommen in der Regel eine bessere Kreditwürdigkeit und eine längere Kredithistorie als der gewöhnliche Eigenheimkäufer, der ein traditionelles Hypothekendarlehen zu einem niedrigeren Preis sucht Menge. Es ist auch wahrscheinlicher, dass sie gut etablierte Rentenkonten haben. Sie leisten häufig schon länger Beiträge als Geringverdiener.
Ein Jumbo-Darlehen bietet keine signifikante Steuervergünstigung. Der Hypothekenzinsabzug ist auf 750,000 $ für neue Hypothekenschulden beschränkt.
Dies sind die Arten von Menschen, die Institutionen gerne für langfristige Produkte anmelden, teilweise weil sie häufig zusätzliche Vermögensverwaltungsdienste benötigen. Außerdem ist es für eine Bank praktischer, eine einzige Hypothek in Höhe von 2 Millionen Dollar zu verwalten als zehn Kredite in Höhe von 200,000 Dollar.
Spezielle Jumbo-Hypothekenanforderungen
Wenn von Kreditgebern erwartet wird, dass sie ein höheres Risiko eingehen, werden sie wählerisch sein, an wen sie Kredite vergeben.
#1. Kreditgeber können Barreserven verlangen.
Bei einem Jumbo-Darlehen müssen die Kreditgeber wissen, dass Sie stabile, regelmäßige Zahlungen leisten können. Ihr Kreditgeber benötigt Kontoauszüge, um zu bestätigen, dass Sie genügend Geld auf der Bank haben, um Ihre Zahlungen zu leisten. Kreditgeber verlangen häufig von Jumbo-Kreditnehmern, dass sie bis zu 12 Monate an Ausgaben sparen, bevor sie einen Kredit genehmigen.
Die einzige Methode, um die Reserveanforderungen zu erfüllen, besteht darin, Bargeld auf Ihrem Bankkonto zu haben. Kreditgeber können bis zu 70 % Ihres Rentenkontos berücksichtigen, sodass Sie nicht alles auszahlen müssen, um das Reservekriterium zu erfüllen. Geschäfts- und Schenkungsgelder können in bestimmten Situationen auch zu Ihrem Reservebedarf beitragen.
#2. Die Schließungskosten sind gestiegen.
Die Abschlusskosten liegen in der Regel zwischen 3 % und 6 % des gesamten Hauswerts, aber Jumbo-Darlehen haben wesentlich höhere Abschlussgebühren als Standardhypotheken. Bei einer Hypothek in Höhe von 700,000 US-Dollar können Sie davon ausgehen, dass Sie beim Abschluss zwischen 35,000 und 53,000 US-Dollar in bar zahlen.
#3. Konstante Einnahmen
Jumbo-Darlehen stehen nur Käufern mit konstantem und vorhersehbarem Einkommen zur Verfügung. Bei der Beantragung eines herkömmlichen Darlehens fordern Kreditgeber häufig W-2s im Wert von bis zu zwei Jahren, Steuerunterlagen und 1099s an. Bei einem Jumbo-Darlehen kann Ihr Kreditgeber weitere Dokumente und eine Bestätigung anfordern, dass sich Ihr Einkommen wahrscheinlich nicht ändern wird, nachdem Sie das Darlehen erhalten haben.
# 4. Manuelles Underwriting
Jumbo-Darlehen werden häufig von Hand gezeichnet. Ein Finanzprofi wird Ihre Kreditunterlagen, Vermögenswerte und Kontoauszüge mit einem feinen Kamm durchgehen. So werden sie alle früheren Fehler ans Licht bringen. Wenn Sie eine haben Konkurs or Zwangsvollstreckung Je nach Kreditwürdigkeit wird es für Sie schwieriger, ein Jumbo-Darlehen zu erhalten.
Ist es schwierig, Jumbo-Darlehen zu erhalten?
Großkredite, die die Bundesdarlehensgrenze überschreiten, werden als Jumbo-Hypotheken bezeichnet. Diese Darlehen können wettbewerbsfähige Zinssätze bieten, sind jedoch oft schwieriger zu qualifizieren als konforme Darlehen. Sie sind auch eine einfache Möglichkeit für Kreditnehmer, an das Geld zu kommen, das sie für den Kauf teurer Wohnungen benötigen.
Welche Vorteile bieten Jumbo-Darlehen?
Jumbo-Darlehen geben Kreditnehmern die Möglichkeit, eine geringere Anzahlung bei einer privaten Hypothekenversicherung oder eine Anzahlung von 20 % (PMI) zu leisten. Abhängig von Ihrem Gehalt, Ihrer Bonität, Ihrem Budget und anderen qualifizierenden Merkmalen kann dies zu großen Vorabeinsparungen mit verschiedenen Optionen führen.
Ist es möglich, einen Jumbo-Kredit vorzeitig zurückzuzahlen?
Die meisten Hypothekenbanken gestatten Kreditnehmern, jährliche Darlehenszahlungen von bis zu 20 % zu leisten. Stattdessen tritt häufig eine Hypothekenvorfälligkeitsentschädigung auf, wenn große Teile eines Darlehens refinanziert, verkauft oder anderweitig abbezahlt werden.
Was unterscheidet eine Jumbo-Hypothek von einer konformen Hypothek?
Jumbo-Darlehen machen ihrem Namen alle Ehre, da sie einen deutlich höheren Höchstbetrag als bei konformen Krediten vorsehen. Jumbo-Darlehen werden für Personen mit hohem Einkommen vergeben, die teurere Wohnungen kaufen möchten, während konforme Darlehen für den durchschnittlichen Eigenheimkäufer vergeben werden.
Was hat Jumbo dagegen?
Jumbo-Darlehen sind in der Regel schwieriger zu erhalten, da sie nicht konform sind und einen höheren Wert als normale Hypotheken haben. Der Kreditnehmer kann aufgefordert werden, eine Rücklage in Höhe von Hypothekenzahlungen im Wert von bis zu einem Jahr zu bilden, um sich für ein Jumbo-Darlehen zu qualifizieren. Dieser Bedarf kann mit einer größeren Anzahlung und einer besseren Kreditwürdigkeit gesenkt werden.
Zusammenfassung
Selbst in den teuersten Immobilienmärkten ermöglichen Jumbo-Darlehen Wohneigentum.
Ein Jumbo-Darlehen ist erforderlich, wenn Sie eine Immobilie in einem hochpreisigen Markt kaufen möchten. Die gute Nachricht ist, dass diese Kredite immer einfacher online zu erhalten und zu qualifizieren sind.
Häufig gestellte Fragen zu Jumbo-Hypotheken
Was ist ein 30-jähriger Jumbo?
Eine Jumbo-Festhypothek mit 30 Jahren Laufzeit ist ein Hauskredit mit festem Zinssatz, der über 30 Jahre zurückgezahlt wird.
Benötigt ein Jumbo-Darlehen 20 %?
Bei Jumbo-Darlehen für Einfamilienhäuser verlangen Kreditgeber häufig eine Anzahlung von 20 %. Bei Zweitwohnsitzen und Mehrfamilienhäusern kann auch eine höhere Anzahlung verlangt werden.
Was ist das maximale Verhältnis von Schulden zu Einkommen für ein Jumbo-Darlehen?
Das maximale Verhältnis von Schulden zu Einkommen darf 45 Prozent nicht überschreiten.
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