Die besten Immobilieninvestoren von heute sehen Mietverträge als das, was sie sind: ein wertvolles Instrument, das den Abschlussprozess beschleunigen kann. Wie? Indem wir sowohl Investoren als auch Käufern von Eigenheimen Freiheit bieten. Zumindest bietet diese selten genutzte Art des Hauskaufs den Menschen eine weitere Möglichkeit, ein Haus zu kaufen. In diesem Beitrag sehen wir uns eine Mietvertragsvorlage für ein Eigenheim und ein Beispiel an und sehen, was passiert, wenn ein Vermieter einen Mietvertrag brechen kann.
Was ist ein Mietvertrag?
Ein Mietvertrag für ein Eigenheim ist ein Mietvertrag zwischen einem Käufer und einem Verkäufer. Die Vereinbarung ermöglicht es einem potenziellen Käufer, ein Haus zu mieten, bis er genug Geld hat, um es später zu kaufen.
Der Mieter zahlt während der Vertragslaufzeit monatlich mehr Miete als den Verkehrswert der Immobilie. Der Mieter hat oft die Möglichkeit, das Haus zu kaufen oder am Ende des Vertrages zu gehen.
Sie verlieren das zusätzliche Geld, das sie jeden Monat bezahlt haben, wenn sie die letztere Option wählen. Wollen sie die Kaufoption wahrnehmen, müssen sie eine Hypothek beantragen. Der Gesamtbetrag der Zahlungen dient als Anzahlung.
Arten von Mietverträgen für Eigenheime
Es gibt zwei Arten von Mietverträgen. Beim ersten handelt es sich um einen Mietvertrag mit Kaufoption, beim zweiten um einen Mietvertrag mit Kaufvertrag.
- Mietvertrag mit Kaufoption. Der Name weist darauf hin, dass dieser Vertrag eine Option zum Kauf des Hauses bietet. Der Begriff „Option“ ist ein Unterscheidungsmerkmal bei dieser Art von Mietvertrag. Entscheidet sich der Mieter, das Haus in Zukunft nicht zu kaufen, ist der Vertrag für ihn rechtlich nicht bindend.
- Ein Mietvertrag, der einen Kaufvertrag beinhaltet. Auch hier ist der Name der wichtigste Beschreiber dieser Vertragsoption. Dies ist die weniger flexible der beiden Optionen, da der Mieter verpflichtet oder gesetzlich verpflichtet ist, die Immobilie nach Ablauf des Mietteils zu kaufen.
Kann ein Vermieter einen Mietvertrag kündigen?
Ein Vermieter ist wie ein Mieter rechtlich an einen Vertrag gebunden. Das bedeutet, dass sie den Vertrag nicht ohne rechtliche Konsequenzen brechen können. Einige Verträge können erklären, warum ein Vermieter den Vertrag brechen kann, z. B. wenn der Mieter keine monatlichen Zahlungen leisten oder das Haus nicht instand halten kann.
Mietvertragsbeispiel
Ein richtiger Mietvertrag sollte Fälligkeitstermine, Treuhandvertrag und die Angabe enthalten, ob die monatliche Miete auf den Kaufpreis des Eigenheims angerechnet wird. Ein Mietvertrag besteht zwischen mehreren Parteien, die an der Anmietung einer Immobilie beteiligt sind. Es ermöglicht den Mietern, die Immobilie zu kaufen, wenn die Leasingzeit abgelaufen ist. Ein Mietvertrag muss den staatlichen Vorschriften für Vermieter-Mieter-Mietverträge und den Immobilienprovisionsgesetzen entsprechen.
Grundlegendes zu einer Mietvertragsvorlage
Eine Mietvertragsvorlage zeigt die wichtigsten Vertragsbestandteile und dient nur als Orientierungshilfe.
#1. Vertrag verstehen
Das hier angebotene Mietvertragsbeispiel dient ausschließlich Bildungszwecken. Es ist nicht als Rechtsberatung gedacht und Sie sollten es auch nicht so verwenden. Jeder Vertrag sollte den Merkmalen des Wohnorts, des Standorts, der Umstände, des staatlichen Rechts und der Absicht der Parteien unterliegen. Konsultieren Sie immer einen Anwalt, bevor Sie ein Rechtsgeschäft eingehen.
#2. Parteien und Eigentumsidentifikation
Der erste Abschnitt dieser Mietvertragsvorlage definiert die Parteien und die Immobilie, die gemietet, möglicherweise verkauft oder gekauft werden soll. In diesem Teil ist es wichtig, genau zu sein, also geben Sie den vollständigen Namen und die vollständige Adresse der Immobilie an. Damit wird klargestellt, wer an den Vertrag gebunden ist und welches Eigentum darin enthalten ist.
#3. Vertragliche Verpflichtungen
Der zweite Abschnitt einer Mietvertragsvorlage beschreibt, was Hausbesitzer, Immobilieneigentümer und Mieter nach der Vertragsunterzeichnung tun müssen. Die Bedingungen im Mietvertragsbeispiel sind grundlegend und in den meisten Staaten legal.
In diesem Teil des Vertrages steht, wie lange der Mietvertrag dauern wird, wie hoch die Miete sein wird und ob eine Kaution zu hinterlegen ist. Die meisten Staaten verlangen, dass diese Teile ausgefüllt werden, bevor ein Vertrag als rechtsgültig angesehen werden kann.
#4. Kauf von Rechten
Die Rent-to-Own-Option wird im dritten Teil dieses Vertrages festgelegt. Diese Bestimmung zwingt den Mieter nicht zum Kauf der Immobilie, sondern verpflichtet den Hauseigentümer, die Immobilie dem Mieter zu einem bestimmten Zeitpunkt zum Kauf zur Verfügung zu stellen. Diese Anforderung unterscheidet den Vertrag von einem Standardmietvertrag.
Die in diesem Vertrag festgelegten Pflichten und Rechte sind wesentlich und notwendig, um diese Art von Vereinbarung offiziell zu machen. Zusätzliche Verpflichtungen und Verantwortlichkeiten können zu diesem Vertrag hinzugefügt oder von diesem Vertrag zurückgenommen werden, wenn dies schriftlich festgelegt und von beiden Parteien unterzeichnet wird.
#5. Kündigungsklauseln
Der letzte Teil des Vertrags sagt, was passiert, wenn eine Partei das Eigentum aufgibt oder nicht das tut, was sie vereinbart hat. Diese Klausel schützt beide Parteien, wenn die andere Partei ihr Vertragsende nicht erfüllt.
#6. Vertragsabschluss
Der Ausführungsteil des Vertrages befindet sich am Ende. Dieser Teil des Vertrages muss von beiden Parteien unterzeichnet, datiert und notariell beglaubigt werden, damit der Vertrag gültig und bindend ist.
Welche Vorteile bieten Mietverträge?
Mietverträge erfüllen eine bestimmte Funktion und sollten nur von denjenigen verwendet werden, die sie benötigen. Von der Umsetzung eines Mietkaufvertrags profitieren nicht zuletzt alle. Diejenigen, die am Ende einen Mietvertrag abschließen, können mit folgenden Vorteilen rechnen:
- Potenzielle Mieter können im Voraus ein Haus für viel weniger Geld kaufen.
- Käufer können einen Prozentsatz ihrer monatlichen Miete auf die anstehende Anzahlung und den Kaufpreis anrechnen.
- Der Kaufpreis ist vollständig verhandelbar und vorherbestimmt.
- Käufer mit geringer Kreditwürdigkeit können ein Eigenheim erwerben, das sie sonst nicht durch einen Mietkaufvertrag erhalten hätten.
- Es ist möglich, in einem Markt mit steigenden Preisen einen Kaufpreis zu fixieren.
- Käufer können das Haus „probefahren“, bevor sie sich zu einem Kauf verpflichten.
Gibt es Nachteile bei Mietverträgen?
Aufgrund der Natur des Immobiliensektors ist jeder Ausstiegsplan, einschließlich Mietkaufverträgen, mit einem gewissen Risiko verbunden. Es gibt mehrere signifikante Nachteile der Technik. Hier ist eine Liste mit einigen der möglichen Nachteile von Mietverträgen:
- Wenn Sie die Kaufoption nicht ausüben und weggehen, führt dies zum Verlust des über die monatliche Mietzahlung hinaus gezahlten Geldes.
- Auch wenn der Mieter einen Mietvertrag mit einem Kaufvertrag abschließt, ist er gesetzlich verpflichtet, das Haus am Ende der Vertragslaufzeit unabhängig von seinem Zustand zu kaufen.
- Mieter besitzen die Immobilie erst, wenn die Kaufoption ausgeübt wird. Daher haben sie weniger Kontrolle über den Zeitraum vor der Transaktion.
- Es besteht immer die Möglichkeit, dass die Rent-to-Own-Preise im Laufe der Zeit sinken.
- Da es sich um einseitige Verträge handelt, müssen Grundstückseigentümer einhalten, wenn der Mieter beschließt, die Option auszuüben. Der Mieter hingegen wird nicht zur Ausübung gezwungen. Daher liegt alles an ihm oder ihr.
So erstellen Sie einen Mietvertrag
Mietverträge sind relativ einfach zu erstellen, solange sich beide Parteien auf die Bedingungen einigen. Die Gestaltung eines Mietvertrages beginnt und endet mit dem Vertrag selbst. Zunächst muss aus dem Vertrag hervorgehen, ob es sich um ein Mietverhältnis mit Kaufoption oder um ein Mietverhältnis mit Kaufvertrag handelt. Dies ist ein wesentlicher Unterschied, da er bestimmt, ob der Mieter gesetzlich verpflichtet ist, das Haus zu kaufen, wenn der Vertrag ausläuft.
Der Kaufpreis muss dann von beiden Parteien festgelegt und vereinbart werden. In den meisten Fällen ist der Kaufpreis vergleichbar mit vergleichbaren Produkten. Der Mieter/Käufer zahlt zu diesem Zeitpunkt eine Optionsgebühr. Später auf den Kaufpreis angerechnet, gewährt diese Optionsgebühr dem Käufer das Recht, die Kaufoption auszuüben.
Der Mieter und der Vermieter vereinbaren dann eine Mietdauer oder wie lange der Mieter Mieter in der Immobilie sein wird, bevor die Option abläuft. Der Vertrag muss festlegen, wer sich um Wartungsangelegenheiten kümmert, bevor der Mieter einzieht.
Was sind die Nachteile von Mietverträgen?
Folgende Nachteile hat ein Mietkaufvertrag:
- Sie könnten Geld verlieren.
- Möglicherweise müssen Sie zusätzliche Gebühren zahlen.
- Die Finanzierung ist nicht gesichert.
- Möglicherweise müssen Sie das Haus kaufen.
Wie schreibt man einen Mietkaufvorschlag?
Ihr Angebot sollte die nicht erstattungsfähige Optionsgebühr, Mietgutschriften und den Preis enthalten, den Sie für das Haus anbieten. Schlagen Sie anschließend einen neuen Mietvertrag für die Mietdauer vor, in der Regel ein bis drei Jahre. Sie erwarten, dass Sie das Haus am Ende des Mietvertrags kaufen können.
Was sind zwei Vorteile von Mietkauf?
Weitere Vorteile des Mietkaufs sind: Wenn Sie einen Preis festschreiben, während Sie einen Prozentsatz Ihrer Miete für den Kauf aufwenden, wird der Stress verringert, wenn Sie beobachten müssen, wie die Preise in der Region steigen, in der Sie leben möchten.
Hilft Rent-to-Own Ihrem Kredit?
Mietkaufverträge wirken sich nicht auf Ihre Kreditwürdigkeit aus, da Kreditagenturen nichts davon wissen. Wenn Sie nicht gesagt haben, dass Sie die Mietdauer nutzen möchten, um Ihre Kreditwürdigkeit durch pünktliche Zahlungen zu verbessern, können Sie den Hausbesitzer bitten, Ihre Zahlungen einer Kreditauskunftei zu melden.
Warum nutzen Menschen Mietkaufgeschäfte?
Der grundsätzliche Reiz des Mietkaufs liegt darin, dass er einen schnellen Zugriff auf den Hausrat ermöglicht, ohne sparen oder sich langfristig binden zu müssen. Beides ist besonders schwierig für einkommensschwache Familien, die seltener über konstante Einkommen verfügen als wohlhabende.
Sind Mietwohnungen legal?
Ja, Käufer sollten sich laut David Mele, Präsident von Homes.com, einiger Merkmale dieser Transaktionen bewusst sein, wie z. B. komplizierte Bedingungen und die Möglichkeit, Geld zu verlieren.
Zusammenfassung
Obwohl der Abschluss eines Mietkaufvertrages deutlich weniger beliebt ist als die meisten Formen des Hausverkaufs, ist das Verfahren dennoch für Kaufinteressenten von Vorteil. Rent-to-Own-Vereinbarungen können allen Beteiligten zugute kommen, vor allem dank der Möglichkeit, Vertragsbedingungen auszuhandeln. Insbesondere Käufer profitieren von mehreren Vorteilen gegenüber Standardhypotheken, von denen einige ihnen den Kauf von Häusern ermöglichen könnten, die sie sich sonst nicht leisten könnten. Daher sollte jeder Käufer verstehen, wie man einen Mietvertrag erstellt.
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Bibliographie
