Kreditgeber berücksichtigen mehrere Faktoren bei der Bestimmung, ob ein potenzieller Kunde ein angemessenes Kreditrisiko für eine Hypothek darstellt oder nicht. Das Front-End-Verhältnis ist einer der Faktoren. Dieser Beitrag erklärt ein Front-End-Verhältnis, wie man es berechnet, und das Front-End- vs. Back-End-Verhältnis einer FHA-Hypothek.
Was ist das Front-End-Verhältnis?
Die Front-End-Ratio, auch bekannt als Mortgage-to-Income-Ratio, ist ein Verhältnis, das angibt, wie viel des Einkommens einer Person für Hypothekenzahlungen verwendet wird. Teilen Sie die erwartete monatliche Hypothekenzahlung einer Person durch ihr Bruttoeinkommen, um die Front-End-Ratio zu berechnen. Hypothekenzahlungen umfassen in der Regel Kapital, Zinsen, Steuern und Versicherungen (PITI). Kreditgeber verwenden die Front-End- und Back-End-Verhältnisse, um zu bestimmen, wie viel sie verleihen sollen.
Das Front-End-Verhältnis verstehen
Kreditgeber halten das Verhältnis von Schulden zu Einkommen (DTI) für wichtiger als ein stabiles Einkommen, pünktliche Zahlung von Rechnungen und einen hohen FICO-Score, wenn sie entscheiden, ob sie eine Hypothek verlängern möchten. Das Front-End-Verhältnis ist eine Art des DTI-Verhältnisses. Es berücksichtigt andere damit verbundene Kosten, wie z. B. Gebühren für den Hausbesitzerverband (HOA) und die allgemeine Hypothekenzahlung.
Wenn beispielsweise die erwarteten Hypothekenausgaben einer Person 2,000 USD betragen (1,700 USD Hypothekenzahlung plus 300 USD HOA-Gebühren) und ihr monatliches Einkommen 9,000 USD beträgt, beträgt die Front-End-Quote etwa 22 %.
So berechnen Sie das Front-End-Verhältnis
Die Front-End-Ratio vergleicht die monatlichen Hypothekenausgaben einer Person mit ihrem monatlichen Bruttoeinkommen. Prämien und Überstundenvergütungen werden nicht in das monatliche Bruttoeinkommen eingerechnet. Zu den berücksichtigten Kosten in der Berechnung gehören:
- Hypothekenzinsen
- Steuern
- Versicherungen
- HOA-Gebühren, wenn anwendbar
Im Allgemeinen bevorzugen Kreditgeber eine Front-End-Ratio von weniger als 0.28. Einige Kreditgeber werden ihre ausgewählte Front-End-Ratio öffentlich machen. Die Nichterfüllung bedeutet nicht unbedingt ein endgültiges „Nein“, da einige Kreditgeber Zugeständnisse machen, wenn andere Faktoren günstig sind.
Um Ihre Front-End-Quote zu berechnen, addieren Sie Ihre voraussichtlichen monatlichen Wohnkosten und teilen Sie die Summe durch Ihr monatliches Bruttoeinkommen. Betrachten Sie das folgende Beispiel:
- Erwartete monatliche Wohnkosten: 1,100 $
- Monatliches Bruttoeinkommen: 4,000 $
1,100 $ geteilt durch 4,000 $ = 0.275
Das Front-End-Verhältnis liegt unter 0.28, was von den meisten Kreditgebern als akzeptabel angesehen wird.
Front-End-Verhältnis von als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien
Bei der Finanzierung eines Hauptwohnsitzes anstelle einer als Finanzinvestition gehaltenen Immobilie können Kreditgeber Ihre Front-End-Ratio stärker betonen. Kreditgeber werden Ihr Back-End-Verhältnis stärker betonen, wenn sie eine Hypothek auf eine als Finanzinvestition gehaltene Immobilie in Betracht ziehen. Die Back-End-Ratio wird auch als Debt-to-Income-Ratio bezeichnet.
Das Back-End-Verhältnis wird auf die gleiche Weise wie das Front-End-Verhältnis berechnet, außer dass die meisten monatlichen Gebühren anstelle der monatlichen Wohnkosten enthalten sind. Dies sind einige Beispiele:
- Wohnkosten pro Monat
- Monatliche Zahlungen für Studenten-, Privat-, Auto- oder andere Darlehen
- Kindergeld oder Unterhaltszahlungen
- Monatliche Mindestzahlungen per Kreditkarte
- Andere Verpflichtungen
In der Regel ausgeschlossene Kosten sind:
- Utilities
- Lebensmittel
- Gas
- Steuern
Um Ihre Back-End-Quote zu berechnen, addieren Sie alle Ihre monatlichen Ausgaben (ohne die üblichen Ausschlüsse) und dividieren Sie die Summe durch Ihr monatliches Bruttoeinkommen (ohne Überstunden und Prämien). Teilen Sie das Ergebnis durch 100, um Ihr Back-End-Verhältnis zu erhalten.
Kreditgeber bevorzugen normalerweise eine Back-End-Ratio von 0.35 oder weniger. Wie bei der Front-End-Ratio bedeutet die Nichteinhaltung der von einem Kreditgeber gewählten Back-End-Ratio nicht immer, dass Ihnen eine Hypothek verweigert wird.
Berücksichtigen Kreditgeber bei der Berechnung der Back-End-Ratio die Mieteinnahmen aus einer als Finanzinvestition gehaltenen Immobilie als Teil Ihres monatlichen Bruttoeinkommens? Sie könnten. Einige Kreditgeber können bis zu 75 Prozent der dokumentierten oder erwarteten Miete als Teil Ihres Einkommens abwiegen, wenn die Immobilie über eine nachgewiesene Miethistorie oder eine Mietbewertung verfügt.
FHA Front-End-Verhältnis
Abhängig von Ihrer FICO-Kreditwürdigkeit erfordert das FHA End Ratio zusätzliche Anzahlungen. Wenn Ihre Kreditwürdigkeit höher als 580 ist (als „fair“ angesehen), beträgt die Mindestanzahlung 3.5 Prozent. Wenn Ihre Kreditwürdigkeit zwischen 500 und 579 liegt, müssen Sie 10 % einzahlen.
FHA-Schulden-zu-Einkommen-Verhältnis-Anforderung (Front- und Back-End-Verhältnis)
Das Verhältnis von Schulden zu Einkommen (DTI) ist das Verhältnis Ihrer monatlichen Schuldenzahlungen (die Studentendarlehen, Kreditkarten, Hypotheken und andere Arten von Krediten umfassen können) zu Ihrem monatlichen Einkommen vor Steuern. Wenn Sie beispielsweise 2,000 US-Dollar pro Monat verdienen und 450 US-Dollar für Schuldenzahlungen ausgeben, beträgt Ihr DTI 22.5 Prozent. Kreditgeber verwenden diese Kennzahl, um festzustellen, ob Sie den beantragten Kredit wahrscheinlich zurückzahlen werden.
Die FHA verlangt im Allgemeinen eine Front-End-DTI-Quote von 43 Prozent oder weniger, die je nach Kreditwürdigkeit variiert. Ihr FHA-Front-End-DTI (nur monatliche Hypothekenzahlungen) sollte 31 Prozent oder weniger betragen, und Ihr Back-End-DTI (alle monatlichen Schuldenzahlungen) sollte 43 Prozent oder weniger betragen.
Einzelne Kreditgeber können auch strengere Anforderungen haben. Sie müssen der FHA während des Antragsverfahrens alle Schulden und offenen Kreditlinien offenlegen.
Ausgleichsfaktoren für das Verhältnis von FHA-Schulden zu Einkommen
Wenn Kreditnehmer verschiedene Ausgleichsfaktoren erfüllen, erlauben die FHA-Richtlinien den Kreditgebern, höhere DTI-Quoten (Front- und Back-End-Verhältnisse) zuzulassen. Diese unterschiedlichen Szenarien tragen dazu bei, das Risiko der Genehmigung von Hypotheken mit höheren DTI-Niveaus zu mindern. Zu diesen kompensierenden Faktoren gehören die folgenden:
- Resteinkommen – Kreditgeber können ein höheres Verhältnis von Schulden zu Einkommen zulassen, wenn der Kreditnehmer jeden Monat nach Zahlung aller Ausgaben über erhebliche Mittel verfügt.
- Geldreserven – Ein weiterer kompensierender Faktor wäre, wenn der Kreditnehmer nach dem Closing für den Fall einer finanziellen Notlage über erhebliche Barreserven verfügt.
- Zahlungsschock – Ein Zahlungsschock tritt auf, wenn die monatliche Wohnungszahlung eines Kreditnehmers erheblich ansteigt, wenn er ein Haus kauft und von der vorherigen Miet-/Hypothekenzahlung auf die neue vorgeschlagene Zahlung umsteigt. Wenn die Zahlungen des Kreditnehmers unter dem neuen Hypothekenzahlungsszenario nahezu stabil bleiben, werden die Kreditgeber eher bereit sein, den höheren DTI zu genehmigen.
- Hohe Kreditwürdigkeit – Wenn Sie eine hohe Kreditwürdigkeit haben, haben Sie finanzielle Verantwortung gezeigt. Dies wird einen großen Beitrag dazu leisten, mich für einen höheren DTI zu genehmigen.
- Beschäftigungsstabilität – Arbeiten Sie schon lange am selben Ort oder sind Sie in den letzten Jahren mit diversen Beschäftigungslücken von Job zu Job gesprungen? Es wird entscheidend sein, eine konsistente Einnahmequelle aufzubauen.
FHA-Kreditgeber können mit diesen und anderen Ausgleichsfaktoren DTI-Verhältnisse (Front- und Back-End-Verhältnisse) von mehr als 50 % zulassen.
Was ist das ideale Front-End-Verhältnis?
Die meisten Kreditgeber bevorzugen eine Front-End-Ratio von nicht mehr als 28 Prozent für die meisten Kredite, 31 Prozent oder weniger für FHA Darlehen, und eine Back-End-Quote von nicht mehr als 43 Prozent.
Höhere Quoten weisen auf eine höhere Ausfallwahrscheinlichkeit hin. Kreditgeber können jedoch höhere Quoten akzeptieren, wenn bestimmte Bedingungen erfüllt sind (z. B. erhebliche Anzahlungen, beträchtliche Einsparungen und günstige Kredit-Scores). Wenn beispielsweise ein Kreditnehmer mit einer hohen Anfangsquote die Hälfte des Kaufpreises als Anzahlung zahlt oder seine Ersparnisse erheblich erhöht, sind Kreditgeber möglicherweise eher bereit, eine Hypothek anzubieten.
Wenn der Kredit abgelehnt wird, kann der Kreditnehmer die Schulden reduzieren, um die Quote zu senken. Der Kreditnehmer kann auch einen Mitunterzeichner für eine Hypothek in Betracht ziehen. FHA-Darlehen ermöglichen beispielsweise Verwandten mit ausreichendem Einkommen und guter Bonität die Unterzeichnung.
Wenn Sie ein neues Hypothekendarlehen oder das Verhältnis von Schulden zu Einkommen am Ende der Refinanzierung beantragen, informieren diese Verhältnisse die Kreditgeber darüber, wie viel Ihres monatlichen Einkommens durch regelmäßige Schuldenverpflichtungen verbraucht wird, was sich auf Ihre Fähigkeit auswirkt, sich Ihre neuen Hypothekenzahlungen zu leisten.
Front-End-Verhältnis
Ihre Front-End-Ratio berücksichtigt das Verhältnis zwischen Ihrer neu geschätzten Hypothekenzahlung und Ihrem monatlichen Bruttoeinkommen (Gewinn vor Steuern). Kreditgeber bevorzugen im Allgemeinen, dass Ihre monatliche Hypothekenzahlung 28 Prozent Ihres monatlichen Bruttoeinkommens nicht übersteigt. Wenn Ihre Quote 28 Prozent übersteigt, werden Sie Schwierigkeiten haben, Kreditgeber davon zu überzeugen, Ihnen Geld zu leihen. Die Kreditgeber sind besorgt, dass Sie nicht genug Geld haben, um den Rest Ihrer monatlichen Rechnungen zu decken, wenn Sie zu viel Ihres monatlichen Bruttoeinkommens für Ihre Hypothekenzahlung aufwenden.
Back-End-Verhältnis
Ihr Back-End-Verhältnis untersucht die Beziehung zwischen Ihren gesamten monatlichen Schulden – alles von Ihren monatlichen Mindestzahlungen für Kreditkarten- und Autokredite bis hin zu Schulden, die Sie möglicherweise durch Kredite für Kleinunternehmen oder Hypothekenzahlungen zurückzahlen – und Ihrem monatlichen Bruttoeinkommen. Kreditgeber bevorzugen, dass Ihre gesamten monatlichen Schuldenverpflichtungen 36 % Ihres monatlichen Bruttoeinkommens nicht überschreiten. Auch hier werden die Kreditgeber Sie als hohes Ausfallrisiko einstufen, wenn Sie zu viel Ihrer monatlichen Zahlung für die Schuldentilgung ausgeben.
Erhöhen Sie Ihre Quoten
Sie können daran arbeiten, Ihre Verhältnisse zu verbessern. Erstens können Sie Ihr monatliches Einkommen erhöhen, indem Sie Ihre Front-End- und Back-End-Schulden-zu-Einkommen-Verhältnisse reduzieren. Sie können auch Ihre monatliche Schuldenlast reduzieren, indem Sie Kreditkartenrechnungen bezahlen oder zusätzliche Zahlungen für monatliche Schulden wie Studentendarlehen oder Autokredite leisten. Es kann sinnvoller sein, die Beantragung von Hypothekendarlehen aufzuschieben, bis Ihr Verhältnis von Schulden zu Einkommen für Kreditgeber attraktiver ist.
Kreditratings
Die Kreditgeber werden neben Ihrem Verhältnis von Schulden zu Einkommen andere Faktoren berücksichtigen, wenn sie feststellen, ob Sie für ein Hypothekendarlehen in Frage kommen. Der wichtigste Faktor ist Ihre dreistellige Kreditwürdigkeit. Diese Punktzahl sagt den Kreditgebern, wie gut Sie Ihre Finanzen bisher verwaltet haben. Ihre Kreditwürdigkeit wird niedrig sein, wenn Sie in der Vergangenheit Ihre Rechnungen nicht rechtzeitig bezahlt und große Mengen an Verbraucherschulden angehäuft haben. Wenn Sie andererseits Ihre Rechnungen immer pünktlich bezahlt haben und keine großen Kreditkartenschulden haben, sollte Ihre Kreditwürdigkeit höher sein. Kreditgeber betrachten heute eine Kreditwürdigkeit von 740 oder höher als ausgezeichnet.
Spezielle Überlegungen
Viele Verbraucher können kein Haus kaufen, weil sie erhebliche Studienschulden haben. Selbst wenn sie über eine hervorragende Bonität verfügen, stellen viele fest, dass ihre Front-End-Quoten für die Kreditgeber zu hoch sind. Kreditnehmer können jedoch Schulden umstrukturieren, um die Auswirkungen auf die DTI eines potenziellen Hausbesitzers zu verringern. Sie können beispielsweise die monatliche Rate eines Studienkredits reduzieren. Darüber hinaus können Studiendarlehen des Bundes Gebühren von bis zu 10 % des Einkommens eines Kreditnehmers zulassen.
Häufig gestellte Fragen zum Front-End-Verhältnis
Was ist ein gutes Front-End-Verhältnis?
Kreditgeber bevorzugen im Allgemeinen eine Front-End-Quote von nicht mehr als 28 Prozent und eine Back-End-Quote von nicht mehr als 36 Prozent, die alle monatlichen Schulden umfasst.
Nach welcher DTI suchen Hypothekenbanken?
Da es für herkömmliche Darlehen keine einheitlichen Anforderungen gibt, variiert Ihr DTI je nach Ihrer Situation und dem spezifischen Darlehen, das Sie beantragen. Ein DTI von 50 % oder weniger ist im Allgemeinen erforderlich, um sich für ein herkömmliches Darlehen zu qualifizieren.
Können Sie eine Hypothek mit 55 % DTI bekommen?
FHA-Darlehen erfordern nur eine Anzahlung von 3.5 Prozent. DTI ist hoch. Angenommen, Sie haben ein hohes Verhältnis von Schulden zu Einkommen (DTI). In diesem Fall bietet die FHA mehr Flexibilität und erlaubt Ihnen normalerweise, bis zu einer Quote von 55 Prozent zu gehen (was bedeutet, dass Ihre Schulden als Prozentsatz Ihres Einkommens bis zu 55 Prozent betragen können). Niedrige Kreditwürdigkeit
Was ist die maximale Front-End-Quote für ein herkömmliches Darlehen?
28% der Gesamtmenge
Die maximale Front-End-DTI für herkömmliche Kredite beträgt in der Regel 28 Prozent. Wenn Sie einen neuen Kredit mit einer standardmäßigen Anzahlung von 20 % beantragen, wird der Kreditgeber Ihren Antrag in der Regel genehmigen, solange er diese Grenze nicht überschreitet.
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