„Loan-to-Value-Ratio“ ist ein im Immobilienbereich häufig verwendetes Wort. Aber was genau ist LTV und wie wirkt sich Ihr Beleihungswert auf den Hypothekarkreditprozess aus? Die schnelle Antwort ist, dass das Beleihungsauslaufverhältnis eine Kennzahl ist, die Kreditgeber normalerweise verwenden, um etwaige Risiken zu berechnen, die mit der Kreditvergabe an Sie verbunden sind. Hier werfen wir einen genaueren Blick darauf, was der Loan-to-Value bei Immobilien bedeutet, wie man ihn berechnet und welche möglichen Auswirkungen er auf Ihre Hypothek hat.
Wie hoch ist das Verhältnis von Beleihung zu Wert (LTV)?
Die Beleihungsquote (Loan-to-Value, LTV) ist eine Risikobewertung, die von Finanzinstituten und anderen Kreditgebern vor der Genehmigung einer Hypothek verwendet wird. Kreditbewertungen mit hohen LTV-Verhältnissen gelten in der Regel als Kredite mit höherem Risiko. Dies hat zur Folge, dass der Zinssatz höher ausfällt, wenn das Darlehen bewilligt wird.
Darüber hinaus kann es für einen Kredit mit einem hohen Beleihungsauslaufverhältnis erforderlich sein, dass der Kreditnehmer eine Hypothekenversicherung abschließt, um das Risiko des Kreditgebers zu mindern. Dies wird als private Hypothekenversicherung (PMI) bezeichnet.
Wie funktioniert das Verhältnis von Beleihung zu Wert?
Bei der Prüfung Ihres Antrags auf ein besichertes Darlehen, beispielsweise eine Hypothek, berücksichtigen Kreditgeber Ihr Verhältnis von Beleihung zu Wert. Beim Kauf einer Immobilie beträgt die Anzahlung häufig einen Teil des Kaufpreises. Wenn Sie sich Geld leihen, um den Rest zu bezahlen, schickt Ihr Kreditgeber auch einen Gutachter, um den Wert der Immobilie zu ermitteln. (Beachten Sie, dass der geschätzte Wert möglicherweise nicht mit dem Kaufpreis übereinstimmt.)
Der Kreditgeber kann Ihr Beleihungsverhältnis berechnen, sobald der Gutachter den Wert des Hauses ermittelt hat. Wenn Sie 10 % des Hauswerts anzahlen und den Rest leihen, beträgt das Verhältnis von Beleihung zu Wert Ihrer Hypothek 90 %. Wenn Sie 20 % des Eigenheimwerts anzahlen, beträgt Ihr Hypothekendarlehenswert 80 %. Je höher Ihre Anzahlung, desto niedriger ist Ihr LTV-Verhältnis.
Hausbesitzer, die Anspruch auf eine Sonderfinanzierung haben, beispielsweise ein VA-Darlehen oder ein USDA-Darlehen, können möglicherweise eine Hypothek mit einem Beleihungswertverhältnis von 100 % erhalten. Alle anderen hingegen müssen einen Teil der Anschaffungskosten des Eigenheims bezahlen, damit ihr LTV-Verhältnis 97 % oder weniger beträgt.
Wie berechnet man das Beleihungsverhältnis?
Um Ihr Verhältnis von Beleihung zu Wert zu berechnen und zu ermitteln, dividieren Sie den Kreditbetrag durch den Wert des Vermögenswerts und multiplizieren Sie das Ergebnis mit 100, um einen Prozentsatz zu erhalten:
LTV = (Geschuldeter Betrag des Darlehens ÷ Schätzwert des Vermögenswerts) × 100
Wenn Sie ein Haus für 300,000 $ kaufen und Ihr Darlehensbetrag 250,000 $ beträgt, beträgt Ihr LTV-Verhältnis zum Zeitpunkt des Kaufs (250,000 $/300,000 $) x 100 oder 83.3 %.
Mit anderen Worten: Die LTV-Quote ist der Prozentsatz des Schätzwerts der Immobilie, der nicht durch Ihre Anzahlung gedeckt ist. Der LTV beträgt 85 %, wenn Sie 15 % auf ein Darlehen anzahlen, das den Rest des Kaufpreises abdeckt.
Kreditgeber und bundesstaatliche Wohnungsbauaufsichtsbehörden kümmern sich in erster Linie um die LTV-Quote zum Zeitpunkt der Kreditvergabe. Sie können sie jedoch jederzeit während der Rückzahlungsdauer des Kredits berechnen, indem Sie den Kreditsaldo durch den Schätzwert der Immobilie dividieren. Wenn Sie das Darlehen zurückzahlen, verringert sich der fällige Betrag und damit der LTV. Wenn der Wert Ihres Hauses im Laufe der Zeit steigt, sinkt der LTV. Wenn jedoch der Wert der Immobilie sinkt (z. B. wenn die Immobilienpreise auf dem lokalen Markt dramatisch sinken), kann der LTV steigen.
Wenn die LTV-Quote 100 % übersteigt, wird der Kreditnehmer als „unter Wasser“ eingestuft, was dann der Fall ist, wenn der Marktwert der Immobilie unter der Kreditsumme liegt. Bei Krediten mit hohen Abschlusskosten sind LTVs von mehr als 100 % auch zu Beginn der Rückzahlungsphase denkbar.
Wie wird das Verhältnis von Beleihung zu Wert von Kreditgebern verwendet?
Das LTV-Verhältnis ist eine Risikobewertung, die Kreditgeber bei der Analyse Ihres Kreditantrags verwenden. Kreditgeber gewähren Krediten mit niedrigerem LTV-Verhältnis häufig niedrigere Zinssätze. Eine höhere Anzahlung für eine Immobilie kann zu einem niedrigeren Zinssatz für Ihre Hypothek führen.
Das LTV-Verhältnis ist nicht das einzige Kriterium, das Kreditgeber bei der Prüfung Ihres Kreditantrags berücksichtigen. Um Ihr Risiko als Kreditnehmer einzuschätzen, berücksichtigen sie auch Ihre Kreditwürdigkeit, Ihr Schulden-Einkommens-Verhältnis, Ihre Zahlungshistorie und Ihr Einkommen.
Wenn Sie über den Kauf eines Eigenheims nachdenken, kann es Ihnen dabei helfen, sich bessere Zinssätze zu sichern, wenn Sie sich die Zeit nehmen, Ihre Kreditwürdigkeit zu verbessern und Ihr Schulden-Einkommens-Verhältnis zu minimieren.
Variationen der Regeln für das Beleihungsverhältnis
Wenn es um die Regelung des LTV-Verhältnisses geht, können für verschiedene Kreditarten unterschiedliche Regeln gelten.
#1. FHA-Darlehen
FHA-Darlehen sind Hypotheken, die sich an Kreditnehmer mit geringem bis mittlerem Einkommen richten. Sie werden von der Federal Housing Administration (FHA) garantiert und von einem von der FHA zugelassenen Kreditgeber ausgegeben.
FHA-Darlehen bieten geringere Anzahlungen und Kreditanforderungen als viele gewerbliche Darlehen. FHA-Darlehen bieten eine anfängliche LTV-Quote von bis zu 96.5 %, erfordern jedoch eine Hypothekenversicherungsprämie (MIP), die für die Laufzeit des Darlehens gezahlt wird (unabhängig davon, wie niedrig die LTV-Quote anschließend wird).
#2. VA- und USDA-Darlehen
Auch wenn die LTV-Quote bis zu 100 % betragen kann, ist für VA- und USDA-Darlehen, die aktuellen und ehemaligen Militärangehörigen sowie in ländlichen Regionen lebenden Personen zur Verfügung stehen, keine private Hypothekenversicherung erforderlich. Es fallen jedoch zusätzliche Gebühren an sowohl VA- als auch USDA-Darlehen.
#3. Fannie Mae und Freddie Mac
Für Antragsteller mit niedrigem Einkommen bieten die Hypothekenprogramme HomeReady von Fannie Mae und Home Mögliche von Freddie Mac eine LTV-Quote von 97 %. Sie benötigen jedoch eine Hypothekenversicherung, bis die Quote unter 80 % fällt.
Es gibt vereinfachte Refinanzierungsalternativen für FHA-, VA- und USDA-Darlehen. Diese verzichten auf Bewertungsstandards, sodass die LTV-Quote des Eigenheims keinen Einfluss auf das Darlehen hat. Für Schuldner mit einer LTV-Quote von mehr als 100 % – auch bekannt als „Unterwasser“ oder „Auf dem Kopf“ – sind die High LTV Refinance Option von Fannie Mae und die Enhanced Relief Refinance von Freddie Mac zugängliche Alternativen.
Was ist ein gutes Verhältnis von Kredit zu Wert?
Eine LTV-Quote von 80 % oder weniger ist hervorragend, wenn Sie ein herkömmliches Darlehen für den Kauf eines Eigenheims nutzen. Bei herkömmlichen Hypotheken mit LTV-Verhältnissen von mehr als 80 % ist häufig ein PMI erforderlich, was Ihre Zahlungen über die Laufzeit des Darlehens um Zehntausende von Dollar erhöhen kann.
Einige staatlich abgesicherte Hypotheken ermöglichen extrem hohe LTV-Verhältnisse. Die minimale Anzahlung für ein Darlehen der Federal Housing Administration (FHA) beträgt beispielsweise 3.5 % (LTV-Verhältnis von 96.5 %). Für Kredite des US-Landwirtschaftsministeriums und des Veteranenministeriums ist keinerlei Anzahlung erforderlich (100 % LTV). Um dem mit der höheren Beleihungsquote verbundenen Risiko entgegenzuwirken, verlangen diese Kredite häufig eine Hypothekenversicherung oder enthalten in den Abschlusskosten zusätzliche Gebühren.
Bei Autokrediten ist die LTV-Quote weniger wichtig. Während eine höhere LTV-Quote bei einem Autokredit zu höheren Zinssätzen führen kann, gibt es keinen vergleichbaren Schwellenwert für den LTV von 80 %, der die besten Hypothekendarlehenskonditionen bietet.
So senken Sie Ihren Kreditwert
Im Allgemeinen führt eine Senkung des LTV Ihrer Kredite, insbesondere von Wohnungsbaudarlehen, zu niedrigeren Gesamtkosten während der gesamten Laufzeit des Kredits. Da die LTV-Quote nur durch zwei Variablen bestimmt wird – den Kreditbetrag und den Vermögenswert –, sind die Methoden zur Senkung des LTV einfach:
- Erhöhen Sie Ihre Anzahlung. Wenn Sie ein Haus oder ein Auto kaufen möchten, kann das Sparen für eine hohe Anzahlung Ihre Geduld auf die Probe stellen, aber auf lange Sicht kann es sich lohnen.
- Nehmen Sie günstigere Ziele ins Visier. Wenn Sie eine Immobilie kaufen, die etwas älter oder kleiner ist als Ihr Traumhaus, können Sie möglicherweise einen größeren Teil des Kaufpreises mit Ihren derzeitigen Ersparnissen decken.
Unabhängig davon, ob Sie einen Autokredit oder eine Hypothek beantragen, sollten Sie verstehen, wie sich Ihr LTV-Verhältnis auf die gesamten Kreditkosten auswirkt, was Sie tun können, um den LTV zu senken, und wie Sie dadurch über die Laufzeit des Kredits Geld sparen können.
Hypothekenbeispiel für einen Loan-to-Value
Stellen Sie sich zum Beispiel vor, Sie kaufen eine Immobilie im Wert von 100,000 US-Dollar. Der Eigentümer ist jedoch bereit, es für 90,000 US-Dollar zu verkaufen. Wenn Sie 10,000 US-Dollar einzahlen, beläuft sich Ihr Kredit auf 80,000 US-Dollar, was zu einem LTV-Verhältnis von 80 % (d. h. 80,000/100,000) führt. Wenn Sie Ihre Anzahlung auf 15,000 $ erhöhen, ist Ihr Hypothekendarlehen jetzt 75,000 $ wert. Dies würde Ihr LTV-Verhältnis auf 75 % (75,000/100,000) erhöhen.
LTV vs. kombinierter LTV (CLTV)
Während die LTV-Ratio den Einfluss eines einzelnen Hypothekendarlehens beim Hauskauf berücksichtigt, berücksichtigt die Combined Loan-to-Value (CLTV)-Ratio den Gesamtwert aller besicherten Kredite einer Immobilie. Dies umfasst nicht nur die Haupthypothek im LTV Berechnung, sondern auch etwaige Zweithypotheken, Eigenheimdarlehen oder Kreditlinien oder sonstige Pfandrechte.
Das CLTV-Verhältnis wird von Kreditgebern verwendet, um das Ausfallrisiko eines potenziellen Hauskäufers abzuschätzen, wenn mehr als ein Darlehen in Anspruch genommen wird, beispielsweise wenn er zwei oder mehr Hypotheken oder eine Hypothek plus ein Eigenheimdarlehen oder eine Kreditlinie (HELOC) hat. . Kreditgeber sind im Allgemeinen bereit, Kredite zu CLTV-Verhältnissen von 80 % oder mehr an Kreditnehmer mit ausgezeichneter Bonität zu vergeben. Da es sich um eine umfassendere Bewertung handelt, gehen Primärkreditgeber hinsichtlich der CLTV-Standards nachsichtiger vor.
Schauen wir uns den Unterschied genauer an. Die LTV-Quote berücksichtigt ausschließlich den primären Hypothekensaldo eines Hauses. Wenn also der Primärhypothekensaldo 100,000 US-Dollar beträgt und das Haus 200,000 US-Dollar wert ist, beträgt der LTV 50 %.
Stellen Sie sich das folgende Szenario vor: Das Haus hat eine zweite Hypothek in Höhe von 30,000 USD und eine HELOC in Höhe von 20,000 USD. Der kombinierte Beleihungswert beträgt jetzt (100,000 $ + 30,000 $ + 20,000 $ / 200,000 $) = 75 %, was einem deutlich höheren Verhältnis entspricht.
Diese kombinierten Überlegungen sind besonders wichtig, wenn der Hypothekengläubiger in Verzug gerät und die Immobilie zwangsversteigert wird.
Was bedeutet 60 % LTV?
Der Beleihungswert vergleicht die Höhe der Hypothek mit dem Wert der Immobilie. Die Angabe erfolgt in Prozent. Wenn Sie 80,000 $ leihen, um ein Haus für 100,000 $ zu kaufen, beträgt Ihr Beleihungswert 80 %, da Sie 80 % des Wertes des Hauses geliehen haben.
Was ist ein 70 %-Beleihungswert?
Ein Loan-to-Value (LTV)-Verhältnis von 70 % (0.70) zeigt, dass der geliehene Betrag 70 % des Wertes des Vermögenswerts entspricht. Im Falle einer Hypothek bedeutet dies, dass der Kreditnehmer 30 % Anzahlung geleistet hat und den Restbetrag finanziert.
Was ist ein 80 %-Beleihungswert?
Die Angabe erfolgt in Prozent. Wenn Sie 80,000 US-Dollar leihen, um ein Haus für 100,000 US-Dollar zu kaufen, beträgt Ihr Beleihungswert 80 %, da Sie 80 % des Wertes des Hauses geliehen haben.
Wie wird das Beleihungsverhältnis berechnet?
Um Ihr Verhältnis von Beleihung zu Wert zu berechnen, dividieren Sie Ihr bestehendes Darlehensguthaben (das Sie auf Ihrer Monatsrechnung oder Ihrem Online-Konto finden) durch den geschätzten Wert Ihres Hauses. Um diesen Wert in einen Prozentsatz umzuwandeln, multiplizieren Sie ihn mit 100.
Was ist der niedrigste LTV?
Die meisten Kreditgeber halten 80 % für einen akzeptablen Beleihungsauslauf (LTV). Alles unter dieser Zahl ist vorzuziehen. Wenn der LTV 80 % übersteigt, können sich die Kreditkosten erhöhen oder Kreditnehmern Kredite verweigert werden.
Was ist ein schlechtes LTV-Verhältnis?
Alles unter 80 % gilt als angemessenes Verhältnis von Beleihung zu Wert. Dies bedeutet, dass das Risiko des Kreditgebers gering ist. Alles über 80 % hingegen gilt als schlechtes Beleihungsverhältnis, da es für den Kreditgeber riskant ist.
Ist ein LTV von 40 % gut?
Als Faustregel gilt, dass eine gute Beleihungsquote nicht mehr als 80 % betragen sollte. Alles über 80 % wird als hoher LTV bezeichnet, was bedeutet, dass Kreditnehmer mit höheren Kreditzinsen, der Notwendigkeit einer privaten Hypothekenversicherung oder einer Kreditverweigerung rechnen müssen. LTVs über 95 % gelten häufig als unerwünscht.
Was bedeutet ein Beleihungswert von 90 % von 200000?
Das „Loan-to-Value-Ratio“ (LTV) vergleicht die Höhe Ihres Hypothekendarlehens mit dem Wert des Eigenheims. Wenn Ihr Haus beispielsweise 200,000 US-Dollar wert ist und Sie eine Hypothek in Höhe von 180,000 US-Dollar haben, beträgt Ihr LTV-Verhältnis 90 %, da das Darlehen 90 % des Gesamtpreises ausmacht.
Was bedeutet 100 % Beleihungswert?
Die VA-Darlehensanforderungen ermöglichen einen LTV von 100 %, was bedeutet, dass keine Anzahlung erforderlich ist.
Abschließend
Bei Immobilien ist das Beleihungsauslaufverhältnis eine wichtige Berechnung, die es zu verstehen gilt. Eine prozentuale Statistik, die den Wert eines bewerteten Hauses, das Sie kaufen möchten, mit dem Kreditbetrag vergleicht, den Sie leihen möchten. Sie hilft Kreditgebern zu bestimmen, wann Sie aus Finanzierungssicht eine sichere Wahl sind. Generell gilt: Je kleiner Ihr LTV, desto besser sind Sie bei der Kreditaufnahme.
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Bibliographie
