القروض العقارية التجارية هي الأموال المقترضة لغرض شراء العقارات أو تحسينها. يمكنك استخدامها لشراء مبنى جديد ، أو تجميل المبنى الذي لديك بالفعل ، أو حتى بناء بسكويت الوفل البلجيكي النيون 100 قدم لجذب الناس من النجوم. يتراوح متوسط سعر الفائدة الحالي لقرض عقاري تجاري بين 4٪ و 6٪ ، مما يجعل هذا وقتًا رائعًا للحصول على قرض. ولكن قبل تقديم طلبك ، من الجيد أن تتعرف على خيارات قروض الأعمال العقارية المتنوعة وما يمكن توقعه من كل منها.
قرض تجاري عقاري
نوع من التمويل المستخدم لشراء العقارات للاستخدام التجاري هو قرض عقاري تجاري. لكي تكون مؤهلاً للحصول على قرض تجاري ، يجب أن يكون لديك ائتمان ممتاز ، وطرح 25٪ أو أكثر ، وتنوي استخدام معظم الممتلكات الممولة لعملك.
ما الذي ستحتاجه للحصول على قرض عقاري تجاري؟
على الرغم من أن معظم الناس يعتقدون أن قروض العقارات التجارية تستخدم فقط لشراء العقارات التجارية ، إلا أن هذه القروض لها في الواقع أغراض أخرى أكثر تخصصًا. صُممت القروض العقارية التجارية لمساعدتك في تمويل شراء أو إعادة تشكيل العقارات لاستخدامها في عملك الخاص. لكي تكون مؤهلاً للحصول على قرض تجاري ، يجب أن تستخدم شركتك غالبية الأصول المقدمة كضمان للقرض.
نتيجة لذلك ، حتى بينما لا يزال يُسمح لك باستئجار بعض الأراضي الأساسية ، لا يزال يتعين على شركتك استخدام 51٪ منها على الأقل. ومع ذلك ، نظرًا لأن هذا يعتبر عملية مضاربة أكثر ، إذا كنت ترغب في تأجير 50٪ أو أكثر من المساحة ، فستحتاج إلى تمويل مختلف.
اختيار القرض العقاري التجاري
عند التقدم بطلب للحصول على قرض عقاري تجاري ، من المهم اختيار مُقرض لا يقدم فقط نوع القرض الذي تريده ، ولكن لديه أيضًا معدلات يمكنك تحملها ومتطلبات التأهيل التي يمكنك الوفاء بها. هذا هو نتيجة لمجموعة متنوعة من القروض والمقرضين المقدمة.
ضع في اعتبارك الجوانب التالية عند اختيار القرض:
- سلع قروض مريحة
- بدء المصاريف
- بدء أسعار الفائدة
- شرط للتوثيق
- متطلبات الوقت في العمل
- رسوم السداد المبكر والغرامات
- متطلبات الضمان الشخصي
- خيارات التمويل السريع أو سوء الائتمان
- تقييمات أفضل لمكتب الأعمال وشكاوى العملاء
متطلبات قرض العقار التجاري
تختلف الموافقة على قرض لعقار تجاري بشكل كبير عن الموافقة على قرض لعقار سكني. نظرًا لأنك ستستخدم العقار لأغراض تجارية وتسديد القرض بإيرادات من عملك ، يرغب المقرضون في التأكد من قدرة شركتك على تحمل أقساط القرض.
لكي تكون مؤهلاً للحصول على قرض ، يجب أن تستوفي الأنواع الثلاثة من المؤهلات المدرجة أدناه:
1. الأمان
قبل الإذن بالقرض ، سيرغب المُقرض في التأكد من أن الأصل الذي تقترض مقابله مضمون بما فيه الكفاية. يوضح هذا أنك تحتاج في كثير من الأحيان إلى ما بين 25٪ و 30٪ من رأس المال في المنزل الذي ترغب في شرائه من أجل التأهل. سيحدد المقرض أيضًا مقدار التأمين على الممتلكات الذي يتعين عليك حمايته من الأضرار التي تلحق بالممتلكات (ضماناتهم). سيتحقق المُقرض أيضًا من سند الملكية وملكية العقار للتأكد من عدم وجود امتيازات غير مدفوعة أو دعاوى أخرى مرفوعة ضده.
2. الدخل
عند تقييم طلبك ، يرغب المقرضون في معرفة أنك تجني الكثير من المال مقارنة بمصروفاتك حتى يتمكنوا من التأكد من قدرتك على تحمل أقساط القرض كل شهر. أحد الجوانب التي يأخذها المقرضون في الاعتبار أثناء اتخاذ هذا القرار هو نسبة تغطية خدمة الديون (DSCR). يختلف الحد الأدنى من DSCR اعتمادًا على الأصل الذي تقترض مقابله ، ومع ذلك ، فإن معظم المقرضين يطلبون DSCR يبلغ 1.25 أو أعلى.
3. ائتمان
إذا كنت تطلب قرضًا لشراء عقارات لعملك ، فسيريد المقرض الخاص بك بالتأكيد التحقق من درجة ائتمان شركتك. عادةً ما يتحقق المقرضون من رصيدك الشخصي لأنهم يحتاجون إلى ضمان شخصي منك. اعتمادًا على المُقرض ، يتراوح الحد الأدنى لدرجات الائتمان لغالبية القروض التقليدية من 660 إلى 680.
لتقييم مخاطر الائتمان الخاصة بك ، سيقوم المقرضون بإجراء فحص ائتماني لك ويسألون عن تاريخ عملك. للتأهل للحصول على قرض تجاري ، عادة ما تحتاج إلى أن تكون قد عملت في مجال الأعمال التجارية لمدة عام أو عامين. سيسمح هذا للمقرض بالثقة في إيرادات شركتك ، والتي ستكون الطريقة الأساسية لسداد القرض.
معدلات قروض الأعمال العقارية
تتراوح أسعار الفائدة على قروض العقارات التجارية بشكل عام من 0.5 إلى 1 نقطة مئوية أعلى من تلك على الرهون العقارية لمدة 30 عامًا. عادةً ما يكون للقروض التجارية فترات سداد أقصر من القروض السكنية ، والتي تتراوح من 5 إلى 25 عامًا ، وتعتبر ذات مخاطر أعلى من قبل المقرضين لأن العقارات التجارية عادة ما يكون بيعها بعد الفشل أكثر صعوبة من العقارات السكنية.
سيتم تحميلك فائدة من قبل المُقرض مقابل رأس المال الذي يقدمه. إجمالي مبلغ القرض ، وطول فترة سداد القرض ، والمعدل الأساسي - وهو إما سعر LIBOR الدولي (سعر الفائدة بين البنوك في لندن ، والذي يتم قياسه شهريًا ومقاسًا بنسبة 2.28٪ اعتبارًا من نوفمبر 2018) أو سعر الفائدة الأساسي في الولايات المتحدة (5.25٪) اعتبارًا من نوفمبر 2018) - يؤخذ في الاعتبار عند تحديد سعر الفائدة. يعتمد ما إذا كانت النسبة المئوية تتقلب مع السعر الأساسي خلال فترة سداد القرض على ما إذا كان سعر الفائدة ثابتًا أو متغيرًا.
يتم تحديد قيمة الأصول التي تولد الدخل من خلال نسبة القرض إلى القيمة (LTV) ، والتي يتم تحديدها بقسمة مبلغ القرض بالكامل على قيمة العقار المقدرة أو سعر الشراء. سيكون القرض إلى القيمة (LTV) في هذه الحالة 80٪ (80,000 دولار × 100,000 دولار = 0.8 أو 80٪) لقرض على عقار بقيمة 100,000 دولار.
فيما يلي بعض معدلات قروض الأعمال العقارية:
1. قرض الأعمال الصغيرة 7 (أ)
يعتبر خيار التمويل الأكثر شهرة لإدارة الأعمال الصغيرة (SBA) هو برنامج القرض 7 (أ). يمكن الحصول على قرض 7 (أ) بسرعة وسهولة أكبر من فئات القروض الأخرى في إطار اتفاقية الاستعداد الائتماني. بسبب ضمان SBA ، غالبًا ما تكون معدلات قروض SBA أقل من معدلات البنوك التجارية والمقرضين عبر الإنترنت. يتم توفير تمويل يصل إلى 5 ملايين دولار لمدة 25 عامًا كحد أقصى. ميزة أخرى على قرض بنكي نموذجي هي فرصة الحصول على نسبة LTV تصل إلى 90٪ ، مما يقلل الدفعة الأولى المطلوبة.
2. قرض SBA 504
القرض المركب هو قرض SBA 504. يقدم المقرض واحدًا ، ويوفر CDC ، وهو نوع من المقرضين غير الربحيين ، الآخر. يتم سداد كلا القرضين دفعة واحدة. نظرًا لأنها تقدم تمويلًا يصل إلى 14 مليون دولار لمدة تصل إلى 25 عامًا ، فإن قروض SBA 504 هي بدائل ممتازة. تسمح كل من قروض SBA 504 وقروض SBA 7 (a) بنسب القرض إلى القيمة التي تصل إلى 90٪ ، مما يقلل الدفعة الأولى المطلوبة مقارنة بالقروض التقليدية.
3. قرض البنك التقليدي
غالبية المقرضين للحصول على قروض على العقارات التجارية هم من البنوك. عادة ما يتعاملون مع العملاء الذين لديهم تاريخ ائتماني قوي ويبحثون عن تمويل للمشاريع الصغيرة والمتوسطة الحجم. تفضل غالبية المؤسسات درجة ائتمانية تبلغ 660 أو أعلى.
يمكن مقارنة أسعار الفائدة التي تفرضها البنوك على قروض SBA. عادةً ما تُمنح القروض ذات الأسعار المتغيرة ، مع أسعار الفائدة التي تتغير كل سنة إلى خمس سنوات ، لمقدمي الطلبات. سيكون لقروض البنوك التجارية تكاليف أولية أعلى من قروض SBA بسبب فترات أقصر ودفعة أولى مطلوبة أكبر. يمكن تمويل مجموعة أكبر من العقارات لأن العقار لا يشترط أن يكون مالكًا له.
4. قرض مالي صعب
يمكن للشركات التي لا تستطيع الحصول على تمويل الرهن العقاري من المقرضين العاديين الآخرين بسبب مخاوف الائتمان أو الممتلكات في حالة سيئة استخدام قروض الأموال الصعبة. نظرًا لارتفاع أسعار الفائدة والتكاليف ، لا يتم استخدام هذه القروض إلا كبديل أخير عند تمويل شراء منزل. يقدم مقرضو الأموال الصعبة فترات تمويل أسرع بينما يقدم المقرضون العاديون عادةً أسعارًا أفضل لفترات أطول ، ويمكن تمويل العديد من المشاريع العقارية التجارية ، بما في ذلك القروض متعددة الاستخدامات وتمويل التخزين الذاتي ، من خلال قروض الأموال الصعبة.
5. قرض سوق الإنترنت
يمكن استخدام الأسواق عبر الإنترنت ، والتي تعد مصادر تمويل أكثر حداثة ، للتواصل بين المستثمرين والمقترضين الذين يتطلعون إلى تمويل شراء العقارات التجارية. نظرًا لأنهم يتقاضون رسومًا أكثر من البنوك ولكن أقل من مقرضي الأموال الصعبة الأخرى ، يشار إلى هؤلاء عادةً باسم "مقرضي الأموال الميسرة". يتراوح معدل الفائدة من 8٪ إلى 12٪.
ماذا يعني كري في الأعمال المصرفية؟
غالبية القروض في محافظ قروض العديد من البنوك مخصصة للعقارات التجارية (CRE). هناك عدد متزايد من البنوك التي لديها تركيزات عالية وفقًا للمعايير التاريخية وتتزايد ، مما يعكس الطلب القوي جدًا مؤخرًا على إقراض CRE ، وهو نشاط أساسي تقليدي للعديد من البنوك المجتمعية.
ماذا يعني OCC في العقارات؟
من أجل ضمان أن هذه المؤسسات جديرة بالثقة وتنافسية وقادرة على تلبية احتياجات العملاء المصرفية ، يشرف مكتب مراقب العملة (OCC) على شبكة من البنوك الوطنية وجمعيات الادخار الفيدرالية التي تشارك في العقارات التجارية والبناء الإقراض
ما هو الائتمان العقاري؟
الدين هو أساسًا ما هو الائتمان العقاري. يقوم مستثمرو الديون في العقارات بإقراض الأموال بشكل مباشر أو غير مباشر إلى شخص آخر يقوم بالاستثمار في الأسهم
ماذا يعني أوريو في العقارات؟
يجوز للبنوك الوطنية الاحتفاظ بالعقارات الأخرى المملوكة (OREO) لفترات محددة في ظروف معينة.
ماذا يعني Tft في العقارات؟
TFT تعني "فشلت المعاملة" عندما يتعذر على المشترين إنهاء المعاملة لأي سبب من الأسباب. ويتبع ذلك أحيانًا عبارة "دون خطأ من جانب الملكية". هذا يشير إلى أنه لم تكن هناك مشكلة مع المنزل.
ما هو بوم في العقارات؟
يرمز BOM إلى "Back on the Market" ، والذي يشير إلى منزل كان في السابق بموجب عقد لبيعه. على عكس الحالة التي كشف فيها فحص المنزل عن مشاكل ، قد تشير عبارة "لا يوجد خطأ في المنزل" إلى سيناريو فقد فيه المشتري الاهتمام بالعقار بعد إجراء بيع قصير الأمد مطول أو لم يتمكن من الحصول على موافقة التمويل النهائية.
ما هو Tsi في العقارات؟
يتم استخدام مؤشر القوة الحقيقية (TSI) بشكل عام لتحديد التباعد ، وتحديد ظروف ذروة الشراء والبيع المفرط في سعر الأصل ، وتحديد الاتجاه والتغييرات في الاتجاه عبر خط الوسط ، وإبراز زخم السعر على المدى القصير باستخدام تقاطعات خط الإشارة.
ماذا تعني Dt في العقارات؟
صك الثقة ، الذي يُعرف أحيانًا باسم صك الثقة ، هو مستند قانوني يستخدم في العقارات في الولايات المتحدة لإنشاء مصلحة ضمان في الممتلكات العقارية. ينقل الملكية القانونية إلى الوصي ، الذي يحتفظ به كضمان لقرض (دين) بين المقترض والمقرض.
وفي الختام
المستثمر العقاري التجاري النموذجي هو شركة تشتري مبنى ، وتستأجر مساحة فيه ، ثم تستفيد من مدفوعات إيجار المستأجرين. الهدف من الشراء هو الربح المالي.
الضمانات ، الجدارة الائتمانية للكيان (أو المدراء / الملاك) ، بما في ذلك ثلاث إلى خمس سنوات من البيانات المالية وعوائد ضريبة الدخل ، والنسب المالية مثل نسبة القرض إلى القيمة ونسبة تغطية خدمة الدين كلها تؤخذ في الاعتبار من خلال المقرضين عند اتخاذ قرار بشأن منح قرض عقاري تجاري أو عدم منحه.
مقالات ذات صلة
- بنك قرض SBA الأمريكي: تمويل أعمالك
- كيفية الحصول على اعتماد SBA LOAN: أفضل دليل سهل (+ نصائح مجانية)
- قروض العقارات التجارية: أنواعها وكيفية الحصول عليها
- دليل SBA LOANS: كيفية التقديم ، الأهلية (+ نصائح سهلة مجانية)
- العقارات التجارية: التعريف والأنواع والشركات وأفضل النصائح الاستثمارية
قرض الأعمال العقارية: المراجع
