يجب أن يضع المستثمرون في العقارات دائمًا هدفًا نهائيًا في الاعتبار ويراقبون الفرص. تحقيقا لهذه الغاية ، فإن معرفة قيمة ما بعد الإصلاح (ARV) للعقار أمر بالغ الأهمية لتعظيم إمكانات الصفقة. في النهاية ، فإن الأدوية المضادة للفيروسات القهقرية للممتلكات هي التي تحدد ما إذا كانت الصفقة جديرة بالاهتمام أم لا. إذا كان ARV يدعم سعر الشراء وجميع التكاليف المتوقعة ، فقد يكون المستثمرون على بعد خطوة واحدة من إتمام الصفقة. إذا كنت لا تعرف كيفية حساب ARV في أرقام العقارات أو البيع بالجملة بنفسك ، فستحتاج إلى بعض التلميحات لمساعدتك على طول الطريق.
ارف في العقارات
يشير مصطلح العقارات "ARV" إلى "قيمة ما بعد الإصلاح" ، أو القيمة المقدرة للممتلكات بعد جميع الإصلاحات والتحديثات. يحتاج مالكو العقارات الاستثمارية إلى معرفة الفرق بين قيمة العقار الذي تم تجديده بالكامل والقيمة التي لم يتم تجديدها على الإطلاق لأن هذا الرقم مهم لنجاحهم.
من الممكن أن تبدأ في وزن التكاليف بعد أن تعرف قيمة العقار. إن محاولة اكتشاف العروض المحتملة بدون آلة حاسبة لمضادات الفيروسات القهقرية هي مهمة أحمق.
ستحدد قيمة العقار بعد الإصلاحات كيفية خروج المستثمر من الصفقة وخيارات التمويل المتاحة. يخبر ARV المستثمرين عن المبلغ الذي يمكنهم توقعه للحصول على عقار عند بيعه.
لتقييم العلاج المضاد للفيروسات القهقرية للعقار ، من الضروري وجود تقديرات موثوقة للإصلاح ومعرفة بالسوق المحلي. يمكن للمستثمر العقاري ذي الخبرة الدخول إلى المنزل وتحديد قيمته بسرعة بناءً على ظروف السوق الحالية. أولئك الذين بدأوا للتو لا يمكنهم فعل ذلك.
ما هو ARV في العقارات؟
في سياق العقارات ، يشير مصطلح "قيمة ما بعد الإصلاح" إلى القيمة السوقية المتوقعة للعقار بعد إصلاحات وتحسينات معينة. يجب على زعانف العقارات استخدام ARV لتقدير قيم الممتلكات وزيادة الربحية وعائد الاستثمار.
ستساعد ARV في العقارات المستثمرين على تحديد مقدار الأموال للاستثمار في الترقيات وما إذا كان العقار يستحق أموالهم.
على سبيل المثال ، إذا كان المنزل مقيمًا بأقل من قيمته الحقيقية ويتم بيع العقارات المماثلة بسعر أقل ، يمكن للمستثمرين استخدام ARV لتحديد الربحية.
كيف يعمل ARV في العقارات
إنه شائع في منزل التقليب لاستخدام الأدوية المضادة للفيروسات القهقرية ، أو بعد قيمة الإصلاح ، كمقياس لعائد الاستثمار. يتضمن تقليب المنزل شراء عقار موجود وإصلاحه بسرعة (غالبًا ما يكون "مُثبتًا علويًا" أو عقارًا متعثرًا) قبل بيعه.
سيبحث المستثمر عن منزل بسعر شراء أقل من سعر الشراء الذي يقدمه ARV وتجديد التكاليف لزيادة الربح إلى أقصى حد.
المقرضون الخاصون أو أصحاب الأموال الصعبة الذين يقدمون قروضًا بمضادات فيروسات النسخ العكسي لأصحاب العقارات المتعثرة يستخدمون أيضًا مضادات فيروسات النسخ العكسي كمعيار رئيسي. يحدد المقرضون الحد الأقصى لمبلغ قرض مضاد للفيروسات الرجعية بناءً على قيمة العقار بعد الإصلاح ، وليس قيمته الحالية أو سعر الطلب.
ثم يستخدم المثمن المعتمد العلاج المضاد للفيروسات القهقرية لتحديد مبلغ القرض النهائي.
كيفية حساب Arv في العقارات
إن ARV الأساسي المستخدم لحساب معادلة العقارات بسيط إلى حد ما:
ARV في العقارات = القيمة الحالية للعقار + قيمة التجديدات
باستخدام هذه التقنية ، يجب أن تكون قادرًا على تقدير قيمة المنزل بعد التجديدات ، بافتراض أن كل شيء يسير وفقًا للخطة. تبلغ قيمة ARV 245 ألف دولار إذا كانت قيمة منزلك 190 ألف دولار وترميماتك 55 ألف دولار.
الطريقة البسيطة المستخدمة لحساب العقارات تتجاهل بعض العناصر الضرورية لتقدير ARV بدقة. عند استخدام مضادات الفيروسات العكوسة لإجراء عرض شراء أو إصلاح أو الحصول على تمويل ، يجب عليك أيضًا تحقيق ما يلي:
# 1. تقييم المقارنات
المقارنات ، والمعروفة أيضًا باسم "comps" ، هي عقارات مباعة مؤخرًا مماثلة لتلك التي تقوم بتجديدها أو تقليبها. تعد MLS (خدمة القوائم المتعددة) أفضل مكان للعثور على مقارنة بالعقارات.
قد يتمكن متخصص العقارات الذي يتمتع بإمكانية الوصول إلى MLS ومعرفة بالمبيعات المماثلة في موقعك من مساعدتك في تحديد ARV.
استخدم خصائص مماثلة في نفس الحي ، مع نفس المساحة بالقدم المربع ، ونمط التصميم ، والعمر ، والحالة التي تخطط لاستعادتها (من حيث الترقيات)
سيساعدك تحليل المبيعات الأخيرة للعقارات المماثلة في الحي على تقدير ARV من خلال النظر في متوسط السعر المدفوع للترقيات.
يستخدم معظم خبراء العقارات 3 إلى 5 خصائص قابلة للمقارنة لتحديد ARV للعقار. انظر إلى أربعة منازل مماثلة تم بيعها مؤخرًا مقابل 170,000 دولار أو أقل لتقدير قيمة إعادة تشكيلك.
# 2. قم بتقييم العقار
يجب عليك تقييم الممتلكات الخاصة بك للحصول على فكرة أكثر دقة عن ARV. يمكنك الحصول على فكرة أفضل عن قيمة منزلك من خلال تحديد قيمته السوقية الحالية.
هناك العديد من العوامل التي قد يقوم المثمن بتقييمها عند النظر إلى منزلك ، بما في ذلك على سبيل المثال لا الحصر:
- الصحة العامة للممتلكات
- ما هو حجم العقار من حيث قدم مربع؟
- إجمالي عدد الميزات يشمل أماكن للإقامة ، مثل غرف النوم والحمامات.
- جاذبية الشارع
- الموقع الجغرافي
يمكنك الحصول على تقدير للقيمة الحالية للمنزل بمجرد أن يقوم المثمن بفحصها بدقة. إذا كنت تعرف القيمة السوقية الحالية لمنزلك ، فستكون لديك نقطة بداية أكثر دقة لتقدير ARV الخاص بك العقارات.
بعد إجراء التجديدات ، ستحتاج إلى تقييم المنزل. قد تكون القيمة الفعلية لمنزلك أكثر أو أقل من تقدير ARV.
للوصول إلى السعر التسويقي الصحيح للمنزل في سوق الإسكان المتغير اليوم ، من الضروري إجراء تقييم بعد اكتمال إعادة البناء.
# 3. تقييم قيمة الإصلاحات
بالإضافة إلى تحديد القيمة السوقية ، المثمن يمكن أيضًا أن يشير إلى الإصلاحات التي يجب إجراؤها ، وإذا لزم الأمر ، تقدير تكلفة تلك الإصلاحات.
بعد حساب ARV واستخدامه ، ابحث عن أي شيء قد يحتاج إلى إصلاح بالإضافة إلى الإصلاحات المخطط لها بالفعل.
لحساب تكلفة وقيمة الإصلاحات (ARV) في العقارات ، من الضروري أن تكون عمليًا. بسبب العديد من المتغيرات ، قد يكون من الصعب تحديد ARV. طالما أنك تأخذ في الحسبان جميع الإصلاحات والمنازل المماثلة ، يجب أن تكون قادرًا على التوصل إلى تقدير مضاد لمضادات الفيروسات القهقرية لمنزلك.
كيفية حساب البيع بالجملة Arv
عند تقليب المنازل ، تعد ARV (بعد قيمة الإصلاح) من أهم الأشياء التي يجب معرفتها. بالإضافة إلى ذلك ، من أهم الأشياء التي يجب معرفتها عند شراء أو بيع العقارات المؤجرة أو بالجملة. "قيمة ما بعد الإصلاح" هي قيمة المنزل بمجرد إصلاحه.
يجب أن تعرف ARV في العقارات إذا كنت تتعامل في العقارات ككل. في معظم الحالات ، يقوم تجار الجملة بشراء منزل ثم بيعه إلى مستثمر آخر دون أي إصلاحات.
يجب عليك حساب ومعرفة ARV لتحديد المبلغ الذي يرغب مستثمر آخر في دفعه مقابل العقار لأنه في بيوت البيع بالجملة ، يعد ARV مكونًا مهمًا.
يعتقد العديد من تجار الجملة أن لديهم صفقات جيدة ولكنهم يسعون إلى أكثر مما يرغب صاحب المنزل أو المالك في دفعه.
نتيجة لذلك ، فهم لا يفهمون قيمة ARV أو المبلغ الذي سيدفعه المستثمر اعتمادًا على هذه القيمة. طريقة واحدة لحساب البيع بالجملة لمضادات الفيروسات القهقرية للمبلغ الذي سيدفعه الزعنفة المنزلية هو استخدام 70٪ حكم.
ما هي قاعدة 70٪؟
إحدى الطرق التي يمكن للمستثمرين من خلالها تقدير طول الوقت الذي سيستغرقه الاستثمار لمضاعفة هو استخدام قاعدة 70 ، والتي تُعرف أيضًا باسم صيغة الوقت المضاعف.
مع مرور الوقت ، توفر القاعدة للمستثمرين تقريبًا تقريبيًا للنمو الأسي ، لكنها تعمل بشكل أفضل إذا ظل معدل النمو السنوي كما هو. باستخدام قاعدة 70 ، قسّم معدل العائد السنوي على 70 لمعرفة المدة التي سيستغرقها الاستثمار لمضاعفة.
يمكن استخدام الطريقة في مجموعة متنوعة من المواقف ، بما في ذلك الاقتصاد الكلي ، مثل الزيادة السكانية والتضخم ونمو الناتج المحلي الإجمالي. في الواقع ، تخبر الصيغة المدة التي سيستغرقها الاستثمار حتى يتضاعف في القيمة.
تُقاس معدلات النمو المكونة من رقمين باستخدام القاعدتين 69 و 72 ، اللتين تتبعان نفس الطريقة المتبعة في القاعدة 70 ولكنها تقسم معدل النمو على 69 أو 72 بدلاً من 70.
تكون هذه القواعد أكثر دقة عند حساب الاستثمارات ذات الفائدة المركبة ، أو الفائدة التي تتم إضافتها أو إعادة استثمارها في المبلغ الأصلي الأصلي.
كيفية حساب قاعدة 70٪
يعد تقييم قاعدة 70 عملية بسيطة ومباشرة من خطوتين:
# 1. تحديد معدل العائد السنوي.
أولاً ، اكتشف معدل العائد السنوي لاستثمارك ، والذي سيعمل كمقسوم على قاعدة المعادلة 70 الخاصة بك.
قسّم الصيغة على خمسة ، على سبيل المثال ، إذا كانت محفظة التقاعد الخاصة بك توفر المال بمعدل سنوي يبلغ 5٪. لتحويل معدل النمو العشري إلى نسبة مئوية ، اضربه في 100.
# 2. اقسمها على 70.
يشير الرقم "70" في القاعدة 70 إلى الجزء القابل للقسمة من المعادلة. لمعرفة المدة التي سيستغرقها استثمارك لمضاعفة ، اقسم معدل النمو على 70.
قسّم 70 على 5 إذا كان نمو صندوقك المشترك 5٪ ، على سبيل المثال. لأن 70 مقسومة على ثلاثة تساوي 14 ، فإن وقت المضاعفة هو 14 سنة.
ما هي حدود قاعدة 70٪؟
لقاعدة 70 بعض العيوب ، وأهمها أن الحساب يعطي فقط تقديرًا تقريبيًا للوقت الذي سيستغرقه مضاعفة الحجم.
إذا ظلت وتيرة النمو ثابتة ، تكون القاعدة أكثر فعالية. إذا تغيرت معدلات النمو أو معدلات الفائدة السنوية بأي شكل من الأشكال ، فلا يمكن إجراء تقدير دقيق.
كيف يحسب المستثمرون ويستخدمون قيمة ما بعد الإصلاح؟
- حساب تكاليف ومصاريف الإصلاح بدقة
- تشغيل وفحص المقارنات
ما هي أمثلة تطبيقات العقارات؟
- الأفضل بشكل عام: Zillow
- Xome Auctions هو الأفضل للمزادات.
- Redfin هو أفضل مكان لشراء منزل.
- Trulia هو أفضل موقع لتحديد قيم المنزل.
- سمسار عقارات هو الخيار الأفضل للتأجير.
- Apartments.com هو الخيار الأفضل للمستأجرين.
- LoopNet.com هو الخيار الأفضل لرجال الأعمال.
كيف يمكنك حساب Arv في العقارات؟
لحساب ARV في العقارات = القيمة الحالية للعقار + قيمة التجديدات
كيف يمكنك حساب تجارة الجملة Arv؟
تتمثل إحدى طرق حساب البيع بالجملة لمضادات الفيروسات القهقرية لمقدار ما سيدفعه الزعنفة المنزلية في استخدام قاعدة 70 بالمائة
كيف تحسب الحد الأقصى المسموح به للعرض؟
يتم حساب الحد الأقصى المسموح به من خلال أخذ قيمة ما بعد الإصلاح (ARV) ، وطرح التكاليف الثابتة ونفقات إعادة التأهيل ، ثم طرح ربحك المتوقع (أو حقوق الملكية) *. ومن ثم ، فإن أقصى عرض مسموح به هو مجموع هذه الأرقام.
وفي الختام
يعتمد مستثمرو العقارات الأكثر نجاحًا اليوم بشكل كبير على صيغة ARV. باستخدام قيم الممتلكات وبيانات السوق ، من الممكن تحديد ما إذا كانت الصفقة تستحق المتابعة باستخدام قيم العقارات وبيانات السوق. عند استخدامها بشكل مناسب ، يجب عليك حساب ومعرفة ARV لتحديد المبلغ الذي يرغب مستثمر آخر في دفعه مقابل العقار بسبب البيع بالجملة. في بعض الأحيان ، قد يساعد ذلك في عملية اتخاذ القرار عندما يتعلق الأمر بتمويل منزلك أو ممتلكاتك الجديدة. في حين أنه لا ينبغي استخدام ARV بمعزل عن تقييم إمكانات ربح العقد ، فإن تضمينه في محلل صفقتك يعد أمرًا ضروريًا. تحقق من ذلك على عقارك الاستثماري التالي باستخدام ARV أو إرشادات 70٪.
مقالات ذات صلة
