作为租户，您最重要的任务之一是确保您能够满足租约的要求，尤其是租期的要求。 即使您有按月租约，您仍必须遵守租约条款以避免滞纳金或取消退款等处罚。 您是否需要提前解除公寓租约而不受处罚？ 如果您违反租约会怎样？ 了解如何在不受惩罚的情况下解除公寓租约并继续您的生活。
在不支付罚款的情况下解除公寓租约的原因
在几种情况下，您可以提前解除公寓租约而不会受到处罚。
#1。 出租单位是非法的。
不择手段的业主或房东试图快速赚取现金，他们会将空置房间非法转换为出租公寓。 如果您不知道该单位被不当改造为出租单位，您有权解除租约并收回您的全部或部分押金。 如果您认为自己住在非法改装的出租公寓中，请查看您所在州的住房法，以了解您可以从哪里获得法律帮助。
#2。 未遵守当地或州住房法规
您有权享有安全和宜居的生活环境。 如果您的公寓不符合当地的健康和安全要求，您一定要提前解除租约！ 应该有自来水和电力，以及工作管道、供暖和健全的结构。 任何可能危及您的健康、安全或福祉的严重问题都会导致您的公寓租约中断而不会受到处罚。
问题是，除非情况对您的人身构成迫在眉睫的危险，否则您必须留出时间让房东解决问题。 在向房东发送有关您的问题的书面通知后，您必须等待一段合理的时间让他们解决问题。 如果您的房东仍然拒绝解决问题，您可以向当地住房管理局提出法律投诉。
#3。 侵犯您的租户权利
任何侵犯您租户权利的行为也可能导致您违反公寓租约而不受处罚。 例如，如果您的房东未经事先通知就访问您合法租用的公寓侵犯了您的隐私权，您可以向小额索赔法庭提起诉讼。 如果您获得表明您的租户权利受到侵犯的法院判决，您可以提前终止租约。
#4。 兵役
如果您是任何军事部门的现役全职人员，《军人民事救济法》 (SCRA) 允许您在被征召入伍时提前解除公寓租约而不会受到处罚。 您必须在您的撤离意向通知中附上您的订单副本。
#5。 本地犯罪活动
在许多地方，在出租单元内发生的家庭暴力或其他形式的犯罪行为的受害者可以提前解除其公寓租约而不会受到处罚。 您必须能够提供犯罪行为的证据，例如警方报告、医疗文件或法院命令。
违反公寓租约可能受到的处罚
如果您违反您的公寓租赁协议，您可能会面临罚款的风险。 它们并不相互排斥，因此您可能同时拥有多种体验。
#1。 业主有权起诉您。
如果您违反租约的原因不受州法律或管理租户与业主关系的规则的保护，业主可能会因未付租金而起诉您。 在以下情况下更有可能发生：
- 当剩余的租金余额远远超过诉讼可能产生的法庭费用时，您会在租约中提早搬出。
- 主人知道你的下落。
- 业主发现您有能力支付租金。
- 出租单位已经空置了一段时间，重新出租它的努力是徒劳的。
- 如果业主过去曾与不愉快的租客打过交道，如果值得他们花时间，他们会毫不犹豫地将您告上法庭。
即使适用的法律不涵盖您违反租约的选择，您仍然可以提出抗辩。 例如，在几个州，业主必须表现出善意的努力来重新出租离开的公寓。 他们不能简单地让一个单元空置直到租约到期，然后起诉违反租约的人要求补租。
但是，如果您没有充分的理由违反租约，法官几乎肯定会做出有利于业主的裁决。 如果您已经离开城镇，返回并露面可能不值得您花费时间和金钱。 许多被驱逐的房客没有。
#2。 你可能会面临金钱判断。
如果法院认定您在法律上必须支付剩余的租金，则会发出金钱判决，也称为信用判决。 您可以通过执行以下操作来避免长期信用损失：
- 在法庭上协商双方都能接受的付款安排是您无法完成的事情，除非您似乎为自己的案件辩护。
- 如果可能，当场全额支付判决书。
由于国家消费者援助计划，判决和税收留置权不再出现在三大信用报告机构维护的消费者信用报告中。 因此，它们可能不会对您的信用评分产生直接影响。
然而，它们具有法律约束力。 有利于业主的金钱判决可能允许他们扣押您的收入（最多可支配收入的 25%），也可能扣押您的银行账户。 如果您居住在社区财产州，您配偶的资产也可能被扣押。
#3。 您可能需要与收债员打交道。
如果业主决定不通过法院判决来收回未偿还的租金，他们可能会聘请催收机构代表他们追讨债务。
尽管联邦法律限制了催收公司可以追收债务的程度，但催收机构通常比原始留置权人更具侵略性。 你会知道是否有人接手你的案子。 此外，继承您的违约义务的收债公司可能会做业主没有做的事情：在法庭上寻求金钱判决。
您应该不惜一切代价避免追债。 它会对您的信用评分产生负面影响。 如果您担心业主会聘请收款机构，请注册 TransUnion 信用监控。 每个月，您还可以使用 Credit Karma 免费检查您的信用评分。
#4。 您的保证金可能会被没收。
您可能会失去保证金的众多原因之一是违反租约。 即使业主决定不起诉您，他们也可能会扣押您的押金，通常是全部押金。
大多数州需要一两个月的租金作为保证金。 只有少数几个州，如俄亥俄州和纽约州，对非租金管制公寓的保证金有法定限制。 这些州的市政当局可能会降低保证金限制。
#5。 您可能很难找到新的住房。
尽管未付租金的金钱判决不再反映在信用报告上，但债务仍然存在，房东不太可能忘记您违反了租约。 当您正在寻找住所时，这可能会再次困扰您。
即使您在租赁或抵押申请中省略了您违反租约的地址，正常的背景调查和财产搜索也会显示该地址以及业主的身份。 您遗漏了问题地址的事实本身就是一个危险信号。 考虑一下您所僵硬的所有者与您未来潜在房屋的所有者或抵押贷款人之间将发生的对话。
被驱逐的房东也可以向房东保护局等租户报告机构报告违反租约的情况。 租户可能几乎没有或根本没有选择从这些松散控制的资源中删除贬低或虚假材料的选择。
#6。 您可能有持续的财务困难。
当资金紧张且储蓄低时，任何额外的与住房相关的费用都可能足以使您的预算偏离轨道。 在业主获得金钱判决后发现自己对数月未付的租金负责，这可能对您的财务造成灾难性的影响。
如果信用咨询等较温和的步骤还不够，您最好的选择可能是宣布破产，这是一个严厉的决定，将对您的信用产生长期的负面影响。
如果我在租约结束前搬出会怎样？
如果您必须在租期结束前离开，您的房东或代理人仍然可以强迫您支付您所欠的租金，直到您的租期结束。 例如，如果您有 6 个月的租约并在三个月后离开，您可能需要支付剩余的三个月租金。
如何提前终止租约？
根据《消费者保护法》（CPA）第 14 条，您可以提前 XNUMX 个工作日通知取消现有租约，但这必须以书面形式完成。 在通知期结束之前，您将负责支付租金。
减轻租赁中断的财务后果
即使您的违反租约的行为不受州租户保护法的保护，这些技术也可以减轻其财务影响。
#1。 记录一切
首先，如果您认为违反租约的决定符合州或地方法规，请记录任何可能支持您索赔的内容。 不要跟丢：
- 重要时间和日期：例如，您第一次观察到可居住性问题的那天，或者警察打电话到隔壁公寓的日期都是例子。
- 服务或检查记录：跟踪与问题相关的任何事件或成本，例如确认需要更换的熔炉检查。
- 与业主沟通问题： 电子邮件、邮寄信件、法律通知、电话摘要或录音（如果法律允许）以及面对面的对话摘要都是可以接受的。
如果归根结底，如果您没有适当的文件，您在法庭上获胜的可能性就会大大降低。
#2。 告知业主他们减轻损失的义务。
大多数州要求出租物业的所有者在租约到期前采取合理措施重新出租空置单位。 这在法律上被称为“减少损害的责任”。 Nolo 编制了一份详细的清单，列出了有责任减少损失以及法律不太明确的州。
如果您生活在有责任减轻责任的州，请查看诸如 Apartments.com 之类的出租列表网站、诸如 Craigslist 之类的著名在线分类网站以及诸如 Zillow 之类的公共房地产数据库，以监控业主重新出租您所租公寓的努力腾空。 如果他们似乎没有做出合理的努力，或者如果他们在您搬出后不久正式要求拖欠租金，请向他们发送一份书面通知，说明他们有责任减轻负担。
该警告应将他们引导至适用的州法规并简明扼要地描述其规定，包括“合理努力”的含义以及他们迄今为止已采取或未采取的步骤如何低于该阈值。 在你的信中明确指出，业主不能简单地让你的租期结束，重新出租新的长期租约的空间，然后起诉你租金。
#3。 寻找分租户
即使业主有法律义务重新出租该单位，最好自己做出合理的努力来帮助这个过程。
在剩余的租期内转租该单元是解决租约中断的最简单方法之一。 许多房屋租赁明确禁止转租； 但是，如果您不这样做，请通知业主您打算转租。 您可以在您所在地区的潜在租户经常光顾的免费或低成本网站上宣传该空间，例如 Craigslist、Nextdoor 或 Roommates.com。
至关重要的是，您要坦诚转租的愿望。 业主对分租客的担忧是可以理解的，至少，他们会让您的租客接受与其他所有人相同的租户验证。 这也符合您的最佳利益，因为即使您转租，您仍需对租赁和租金负责。
理想的转租人是与您有先前关系并且可以自信地担保的人。 我认识一些被他们之前没有关系的阴暗分租客烧伤的租户。
#4。 更改租约
如果您在搬出后不想对租约负责，您可以将其转移给新的承租人。 受让人对转让日期后所欠的租金承担法律责任，免除前租户的责任，并允许您提前解除租约，除了您犯下的任何法律允许的损坏或不洁行为罚款外，没有任何挥之不去的义务。
在投入时间和精力寻找新租户之前，请确保您的租约是可转让的。 如果您的租约是可转让的，业主不能阻止您这样做，但您可能仍需遵守必要的通知期，通常为 30 至 60 天。 如果转让没有得到明确批准，您可以提出要求，但业主可能有权拒绝。
在任何一种情况下，都要诚实。 许多业主担心租赁转让的原因与他们担心转租安排的原因相同。 轶事证据表明，即使租约明确允许转让，业主也会阻止离开的租户转让租约。
#5。 提供尽可能多的提前通知
您的通知期越长，您离开时您的单位被空置的可能性就越小。 如果可能，请超出您所在州规定的通知期限。
#6。 选择短期租约。
我房东的容忍度无疑受到了我打破的租约只有六个月的影响。 而且，对我和我的妻子来说幸运的是，在购买我们的第一套房子之前不久，我们就可以转为月租。 上个月底，我们在公寓里自由自在。
如果您即将续约并预计在下一个续约日期之前搬家，请询问业主是否可以获得不到一年的续约期限。 每月更可取，但许多企业主不愿意抓住这个机会。 三到六个月更典型。 应该注意的是，业主不需要同意较短的租约。
#7。 请求耐心
当其他一切都失败时，请诉诸业主较软的一面。 大多数业主不是只关心增加资产现金流的卡通恶棍。 如果您真的需要，他们可能愿意让您休息一下。
在搬出前和搬出期间加倍努力，以帮助业主同意。 齐心协力招募替代租户——在不篡夺业主减轻责任的情况下——并在在线租户论坛上称赞他们。
如果房东不愿意免除拖欠的租金，下一个最佳选择是在不诉诸法庭的情况下找出双方合理的还款安排。 如果您欠四个月的租金，房东可能愿意在接下来的 12 或 18 个月内接受分期付款。 最后，业主可能更愿意随着时间的推移全额或部分付款，而不是大笔注销。
结论
如果您想知道如何在不支付罚款的情况下提前解除公寓租约，可以选择。 探索您的法律选择并与您的房东保持开放的沟通渠道是成功的最有效技巧。
如果您违反了公寓租约，请务必记录所有内容并尽一切可能将损失降至最低，保护您的信用评分，并与房东保持良好的关系。
参考资料
