偿债覆盖率，缩写为 DSCR 或简称为 DCR，是商业贷款和房地产金融中的一个关键术语。 当 承销商业地产 和 企业贷款，以及租户财务，并且是计算最高贷款金额的重要组成部分。 在本文中，我们将详细介绍偿债覆盖率，并在此过程中介绍一些示例。 我们还将看到两个偿债覆盖率公式，并了解如何计算它们。
什么是偿债覆盖率？
偿债覆盖率 (DSCR) 评估公司利用其营业收入履行所有债务承诺的能力，包括短期和长期债务的本金和利息支付。 当一家公司在其资产负债表上有任何借款时，例如债券、贷款或信用额度，这个比率经常被使用。 它也是一个经常使用的比率 杠杆收购 结合其他信用指标，如总债务/EBITDA倍数、净债务/EBITDA倍数、利息覆盖率和固定费用覆盖率，分析目标公司的债务能力。
偿债覆盖率公式
这个偿债覆盖率公式有两种方式：
偿债覆盖率 = EBITDA/（利息+本金）
偿债覆盖率 = (EBITDA – 资本支出) / (利息 + 本金)
地点：
EBITDA = 未计利息、税项、折旧和摊销前的收益。
本金=短期和长期借款的总借款金额。
利息 = 任何借款应付的利息。
资本支出 = 资本支出。
一些企业可能更喜欢使用后一种公式，因为资本支出不计入损益表，而是被视为“投资”。 通过从 EBITDA 中减去资本支出，公司将获得可用于偿债的实际营业收入。
如何计算偿债覆盖率？
本指南将引导您完成计算偿债覆盖率的过程。 我们将逐步回答许多偿债覆盖率计算案例。
示例 1 – DSCR 的损益表
在本例中，我们将使用以下损益表计算 A 公司的偿债覆盖率：
| 财富 | 百万 |
| 销售 | 1000 |
| 销售成本 | 200 |
| 毛利 | 800 |
| 运营开支 | 200 |
| 营业收入 | 600 |
| 利息花费 | 200 |
| 税前收益 | 400 |
| 税费 | 200 |
| 净收入 | 200 |
回答
第 1 步：写下偿债覆盖率公式。
DSCR = 偿债/净营业收入
第 2 步：计算净营业收入。
营业收入的计算方法是从公司的毛利润中扣除营业费用。 在这种情况下，它是 600 亿美元。
第 3 步：找到债务服务
由于实体必须在税前支付利息和本金，因此偿债通常低于营业收入。 在这个例子中，偿债只是利息支出，等于 200 亿美元。
第 4 步：执行计算以确定 DSCR。
DSCR = 偿债/净营业收入
DSCR = 600 亿美元 / 200 亿美元 = 3（或 3 倍，因为它是一个比率）
示例 2 DSCR 简单损益表
在本例中，我们将使用以下数据和损益表计算 B 公司的偿债覆盖率：
相关信息：
本金支付总额为150亿美元。
| 财富 | 百万 |
| 销售 | 1000 |
| 销售成本 | 200 |
| 毛利 | 800 |
| SG&A 费用 | 300 |
| 研发费用 | 200 |
| 营业收入 | 300 |
| 利息花费 | 50 |
| 税前收益 | 250 |
| 税费 | 50 |
| 净收入 | 200 |
回答
第 1 步：写下偿债覆盖率公式。
DSCR = 偿债/净营业收入
第 2 步：计算净营业收入。
营业收入排在营业费用（SG&A 和研发费用）之后。 在这种情况下，它是 300 亿美元。
第 3 步：找到债务服务
在这种情况下，偿债能力较高，因为公司必须偿还本金和利息。
偿债额等于利息和租赁付款额加上本金偿还额的总和。
偿债 = 50 万美元 + 150 亿美元 = 200 亿美元
第 4 步：执行计算以确定 DSCR。
DSCR = 偿债/净营业收入
DSCR = 300 亿美元 / 200 亿美元 = 1.5（或 1.5 倍）
示例 3——损益表中缺少的元素
在本例中，我们将使用以下数据和损益表计算公司 C 的偿债覆盖率：
相关信息：
研发费用占公司 SG&A 费用的 25%。
本金和利息费用各占公司营业收入的10%。
该公司的销售额是所售商品成本的三倍。
| 财富 | 百万 |
| 销售 | ? |
| 销售成本 | ? |
| 毛利 | 400 |
| SG&A 费用 | ? |
| 研发费用 | 200 |
| 营业收入 | ? |
| 利息花费 | ? |
| 税前收益 | ? |
| 税费 | 50 |
| 净收入 | ? |
回答
第 1 步：写下偿债覆盖率公式。
DSCR = 偿债/净营业收入
第 2 步：计算净营业收入。
为了确定公司的净营业收入，我们必须首先计算销售和研发费用（因为没有提供这些值）。
销售额=销售成本的3倍
3 × 400 亿美元等于 1200 亿美元的销售额
研发费用 = SG&A 费用的 25%
研发费用 = 25 亿美元的 200% = 50 万美元
销售额 – 销售成本 – SG&A 费用 – 研发费用 = 净营业收入
净营业收入 = 1200 亿美元 - 400 亿美元 - 200 亿美元 - 50 万美元 = 550 亿美元
第 3 步：找到债务服务
本金和利息费用各占公司营业收入的10%：
10% x 营业收入 = 本金支付
本金支付 = 10% x 550 亿美元 = 55 万美元
利息费用 = 营业收入的 10%
利息费用 = 10 亿美元的 550% = 55 万美元
找到债务服务：
偿债额等于利息和租赁付款额加上本金偿还额的总和。
偿债 = 55 万美元 + 55 亿美元 = 110 亿美元
第 4 步：执行计算以确定 DSCR。
DSCR = 偿债/净营业收入
DSCR = 550 亿美元 / 110 亿美元 = 5（或 5 倍）
示例 4 – DSCR + 填写损益表
在此示例中，我们将使用以下数据和部分损益表计算 D 公司的偿债覆盖率：
相关信息：
税率设定为 50%。
该公司的研发费用为 10 万美元，不到其 SG&A 费用的一半。
本金支付等于税前利润的两倍。
商品销售成本为销售价格的60%。
净收入等于租赁付款的 25%。
SG&A费用占公司销售额的30%。
租金支付是利息支付的两倍。
回答
第 1 步：写下偿债覆盖率公式。
DSCR = 偿债/净营业收入
第二步：填写损益表。
由于损益表上的大多数项目都是空白的，我们必须首先使用我们拥有的信息填写损益表：
租金支付
我们可以从 20 万美元的利息费用（我们拥有的唯一值）开始计算租赁付款，这是利息费用的两倍。
租赁付款 = 2 x 20 万美元 = 40 万美元
盈利
我们现在可以计算净收入（因为它是租赁付款的 25%）。
净收入 = 25 万美元的 40% = 10 万美元
税前利润和税费
50% 的税率表明税费等于税前利润的 50%。 该公司保留其税前利润的一半作为净收入。 因此，我们可以推断出税前利润是净收入的两倍。
税前利润 = 2 x 10 万美元 = 20 万美元
税前利润 – 净收入 = 税费
税费 = 20 万美元 – 10 万美元 = 10 万美元
支付本金
本金支付等于税前利润的两倍。
2 x 税前利润 = 本金支付
本金支付 = 2 x 20 万美元 = 40 万美元
营业利润
尽管未显示营业收入，但我们可以通过添加我们的值高于税前利润的行项目来计算它。
营业收入按税前利润和利息费用之和计算。
营业收入 = 20 万美元 + 20 万美元 = 40 万美元
第 3 步：找到债务服务
偿债额等于利息和租赁付款额加上本金偿还额的总和。
偿债 = 20 万美元 + 40 万美元 + 40 万美元 = 100 亿美元
第 4 步：执行计算以确定 DSCR。
DSCR = 偿债/净营业收入
DSCR = 40 亿美元 / 100 亿美元 = 0.4（或 0.4 倍）
偿债覆盖率解读
偿债覆盖率大于等于 2 意味着公司的营业收入足以支付其年度债务和利息。 作为一般经验法则，最佳比率为 XNUMX 或更高。 高比率表明公司有能力承担更多债务。
低于 0.8 的比率是不可取的，因为它表明公司无法仅通过营业收入来偿还其当前的债务承诺。 例如，80 的 DSCR 表明运营收入刚好可以偿还公司 XNUMX% 的债务。
与其关注单一指标，不如分析一家公司的偿债覆盖率，与同行业其他公司的比率相关。 如果一家公司的 DSCR 远高于其大多数竞争对手，则表明其债务管理能力更强。 财务分析师还可能希望随着时间的推移检查公司的比率，看看它是呈上升趋势（改善）还是下降（恶化）（恶化）。
偿债覆盖率的常见应用
偿债覆盖率是一种标准指标，用于评估公司偿还未偿债务的能力，包括本金和利息费用。
在杠杆收购中，收购企业使用 DSCR 来评估目标公司的债务结构和偿还贷款义务的能力。
银行信贷员利用 DSCR 来估计公司的偿债能力。
总结
偿债覆盖率是衡量公司整体财务状况的有用指标，特别是其偿还当前债务的能力。 该比率还可以帮助贷方和投资者确定公司承担更多债务融资是否安全。 DSCR 应始终与行业平均水平进行比较。
DSCR 常见问题
房地产的良好偿债覆盖率是多少？
大多数贷方更喜欢 1.25x–1.5x 范围内的 DSCR。 这意味着，在偿还所有债务后，该资产至少可以产生额外 25% 的额外收入。
您如何计算房地产的偿债覆盖率？
只需将净营业收入 (NOI) 除以年度债务即可确定偿债覆盖率。
为什么偿债覆盖率很重要？
DSCR 是确定个人或公司以现金支付债务能力的有用基准。 较高的比率表明该公司更有信誉，因为它有足够的资金来履行其债务承诺——按时支付所需的款项。
