Quyền từ chối lần đầu (ROFR) trong bất động sản là gì và bạn có sẵn sàng đồng ý với điều đó không? Tôi rất vui vì bạn đã hỏi: Do quyền từ chối đầu tiên liên quan đến một điều khoản pháp lý cho phép một bên có hiệu lực quyền đứng hàng đầu khi chủ sở hữu muốn bán tài sản, đó là một chủ đề thú vị cần xem xét. Trong bài viết này, chúng ta sẽ xem xét quyền từ chối đầu tiên ngụ ý gì trong thực tế đối với chủ sở hữu bất động sản và những người mua nhà tương lai. Tương tự, chúng ta sẽ xem xét một vài ví dụ về cách thức hoạt động của quyền từ chối đầu tiên trong việc lưu ký bất động sản thông thường.
Quyền Từ Chối Đầu Tiên Trong Bất Động Sản Là Gì?
Quyền từ chối lần đầu (ROFR) là một cụm từ khá phổ biến trong một số hợp đồng thương mại về cơ bản cho phép một bên tham gia trước khi đưa ra đề nghị về một giao dịch cụ thể. Cụm từ “quyền từ chối đầu tiên” hoạt động tương tự trong bất động sản.
Nói một cách đơn giản, nó là một dạng của một điều khoản pháp lý có thể có trong hợp đồng hoặc hợp đồng thuê nhà. Đặc biệt là đối với một tài sản mà người cho thuê có thể muốn mua lại từ chủ nhà. ROFR về cơ bản cấp cho những người mua tiềm năng quyền theo hợp đồng để trở thành bên đầu tiên đưa ra đề nghị đối với một bất động sản khi nó được chủ sở hữu của nó bán. Nếu ai đó muốn mua tài sản thay thế. Người có quyền từ chối trước có quyền chọn mua tài sản trước. Họ cũng có thể từ chối cơ hội và cho phép người bán theo đuổi các giá thầu thay thế.
ROFR thường là một động cơ khuyến khích người thuê cho thuê trên thị trường của người mua. Người mua độc lập phải tuân theo các điều khoản loại bỏ trong thị trường của người bán nóng hoặc như một công cụ trong quy hoạch bất động sản để tránh xung đột người thừa kế về quyền thừa kế. Điều khoản ROFR về cơ bản yêu cầu người bán tiếp cận chủ sở hữu quyền với một đề nghị mua bất động sản trước khi chấp nhận một đề nghị thay thế từ một bên khác về bất động sản đó.
Quyền Từ chối Đầu tiên trong Bất động sản hoạt động như thế nào?
Trước khi đưa một căn nhà ra thị trường, chủ nhà thương lượng quyền từ chối trước. Người đó thường bị giới hạn thời gian để mặc cả trước khi chủ sở hữu bất động sản có thể giao dịch với những người mua tiềm năng khác. Thông báo bao gồm một khoảng thời gian ngày tháng và khi thời gian đó trôi qua hoặc người mua từ chối, người bán có thể tự do bán cho người mua khác.
Có hai cách mà quyền từ chối đầu tiên thường được thực hiện. Một đại lý bất động sản có thể nhận thấy rằng bạn có một căn nhà được một khách hàng cụ thể cao và hỏi xem liệu bạn có sẵn sàng tham gia một thỏa thuận ROFR nếu bất động sản đó được đưa ra thị trường hay không. Chủ nhà cũng có thể cố gắng lôi kéo người thuê nhà bằng cách đồng ý với điều khoản từ chối quyền đầu tiên đối với người thuê nhà trong trường hợp họ quyết định bán nhà của mình.
Làm thế nào để bạn có quyền thỏa thuận từ chối đầu tiên?
Nếu bạn dự định thực hiện thỏa thuận từ chối quyền đầu tiên, thì lý tưởng nhất là nếu cả hai bên đều có luật sư tham gia. Điều này là do thỏa thuận từ chối quyền nuôi con đầu tiên phải có hiệu lực trong một khoảng thời gian cụ thể.
Các hợp đồng này thường áp dụng phương pháp tính giá bán tài sản trong tương lai theo thỏa thuận. Trong trường hợp không có thỏa thuận giá mua chính thức, người mua tiềm năng có thể có quyền so khớp với một đề nghị do một thành viên của công chúng đưa ra mà chủ sở hữu dự định chấp nhận. Người bán chỉ chấp nhận đề nghị khác nếu người mua không còn muốn tài sản đó nữa.
Ví dụ: giá có thể là một số tiền cố định hoặc một tỷ lệ phần trăm cao hơn giá trị thị trường hiện tại. Trước khi bất kỳ ai ký vào dòng chấm, tất cả những người tham gia phải hiểu các điều khoản và điều kiện của thỏa thuận.
Ưu điểm và Nhược điểm của Quyền từ chối lần đầu
Quyền từ chối đầu tiên đóng vai trò là chính sách bảo hiểm cho bên có quyền. Đảm bảo rằng họ không mất quyền đối với tài sản mà họ muốn hoặc cần. Ví dụ, một trung tâm thương mại có thể thích thuê địa điểm hơn. Nhưng có thể mua nó nếu anh ta lo sợ bị đuổi ra khỏi nhà nếu tài sản được bán cho chủ sở hữu mới. Trong tình huống này, người thuê sẽ thương lượng để đưa quyền từ chối đầu tiên vào hợp đồng thuê của mình. Bằng cách này, nếu việc cho thuê trở nên không thể thực hiện được, anh ta sẽ có thể mua tài sản đó trước những người khác.
Mặt khác, quyền từ chối đầu tiên là một rào cản đối với chủ sở hữu bất động sản vì nó hạn chế khả năng thương lượng với một số người mua, những người có thể đẩy giá lên trong một cuộc chiến đấu thầu. Nếu chủ nhà biết rằng người thuê nhà hiện tại luôn là người xếp hàng đầu tiên để mua. Chủ nhà có thể gặp khó khăn trong việc thu hút người mua trong trường hợp trên. Nếu việc thu hút đúng người thuê đòi hỏi phải có quyền từ chối đầu tiên, thì chủ sở hữu bất động sản có thể thực hiện quyền đó.
Tại sao Quyền được Từ chối Lưu giữ Đầu tiên lại Quan trọng?
ROFR là nghĩa vụ hợp đồng ràng buộc cả người mua bất động sản tiềm năng - chẳng hạn như chủ nhà tương lai mua căn hộ, chung cư hoặc tài sản dành cho một gia đình - và người bán bất động sản. Tuy nhiên, quan trọng hơn, nó tạo ra một quyền mà bạn có thể thực hiện nếu bạn muốn mua tài sản. Nhưng nó không áp đặt nghĩa vụ phải làm như vậy.
Về bản chất, nếu bạn tìm thấy một phần tài sản mà bạn muốn mua. Nhưng nó vẫn chưa có trên thị trường, hoặc nếu bạn không chắc chắn về việc mua, nó có thể hoạt động như một loại bảo hiểm. Là chủ sở hữu quyền theo điều khoản ROFR (và quyền này chỉ có thể là của người khác không phải chủ sở hữu tài sản hoặc người cho vay của họ). Bạn có khả năng thực hiện một giao dịch bất động sản trước những người khác. Nếu bạn không muốn tiếp tục, bạn có thể từ bỏ quyền của mình và bỏ đi.
Trước khi chủ nhà đồng ý đưa ngôi nhà của họ ra thị trường, quyền từ chối đầu tiên thường được thương lượng. Theo các điều khoản và hoàn cảnh của nó, trước khi các thành viên của công chúng có thể đưa ra một đề nghị được chấp nhận về một tài sản. Người bán nhà trước tiên phải tạo cơ hội mua cho người có quyền từ chối đầu tiên. Vì những lý do này, ROFR thường bao gồm giới hạn thời gian quy định thời gian mà người đặt giá thầu phải thương lượng với người bán trước khi hết thời hạn cơ hội và quyền từ chối đầu tiên của họ. Khi hết hạn hợp đồng, người bán nhà có thể tự do thương lượng với bất kỳ người mua nào khác.
Ví dụ về Quyền từ chối Đầu tiên trong Bất động sản
Quyền từ chối đầu tiên đảm bảo rằng những người đang sở hữu tài sản có cơ hội tốt nhất để mua nó. Bởi vì quyền theo hợp đồng này đòi hỏi người bán phải chấp nhận đề xuất của người có quyền trước khi công khai. Những người có quyền từ chối đầu tiên thường có cơ hội kiếm được món hời tốt hơn. Quyền từ chối lần đầu có thể có trong nhiều trường hợp.
# 1. Khi chủ sở hữu quyết định bán
Quyền từ chối đầu tiên có hiệu lực khi chủ sở hữu bất động sản quyết định đưa căn nhà của họ ra thị trường để bán. Trước khi phát hành danh sách của họ ra công chúng, người bán phải thông báo cho người có quyền từ chối trước. Sau đó, trước khi quyền của họ hết hạn, bất kỳ ai có lần từ chối đầu tiên sẽ có một khoảng thời gian nhất định để gửi đề nghị.
Quyền từ chối đầu tiên bảo vệ các bên quan tâm khỏi phải cạnh tranh tài sản trong cuộc chiến đấu thầu. Đây là một tin tuyệt vời đối với họ vì nó có nghĩa là họ có cơ hội kiếm được một hợp đồng mua bán bất động sản tốt hơn rất nhiều so với những gì họ có. Nó cũng đảm bảo với người mua rằng tài sản sẽ được giao nếu các điều khoản được tuân thủ.
# 2. Khi nhận được ưu đãi từ bên thứ ba
Một bên thứ ba quan tâm đôi khi có thể đưa ra đề nghị về một tài sản không phải để bán. Nếu điều này xảy ra và chủ sở hữu tài sản quan tâm đến lời đề nghị. Họ sẽ không thể nhận ngay vì đã có người khác từ chối rồi. Trước khi đề nghị của bên thứ ba có thể được phê duyệt, chủ sở hữu quyền từ chối đầu tiên phải được cung cấp tùy chọn mua.
Ai Đủ Điều Kiện Để Thương Lượng Quyền Từ Chối Đầu Tiên?
Nếu bạn muốn hoàn thành quyền của thỏa thuận từ chối đầu tiên, bạn nên thuê cả hai bên có kiến thức luật sư bất động sản.
Mặc dù các điều khoản như vậy thường bao gồm các khía cạnh chính như giới hạn thời gian mà theo đó áp dụng quyền từ chối quyền nuôi con đầu tiên. Một phương pháp đã thỏa thuận để đánh giá giá tương lai của bất động sản đang nắm giữ. Ví dụ, giá nhà cuối cùng có thể là một tỷ lệ cố định, một tỷ lệ phần trăm trên giá trị thị trường, hoặc chỉ đơn giản là sự phù hợp của một đề nghị mà người bán sẽ chấp nhận từ một thành viên của công chúng.
Các điều khoản về quyền lưu giữ quyền từ chối đầu tiên thường được sử dụng bởi các nhà môi giới bất động sản cố gắng bán hàng hoặc chủ nhà với hy vọng thu hút người thuê để nâng cấp từ người thuê nhà thành chủ nhà tương lai. Hãy ghi nhớ điều này, điều quan trọng là phải điều tra và xem xét các điều kiện của họ trước khi ký vào bất kỳ thỏa thuận ràng buộc pháp lý nào.
Điều gì kích hoạt quyền từ chối đầu tiên?
Khi một bên thứ ba đưa ra đề nghị cho chủ sở hữu tài sản để mua hoặc cho thuê tài sản của họ, điều này thường kích hoạt quyền từ chối đầu tiên của chủ sở hữu tài sản. Trước khi chủ sở hữu tài sản có thể xem xét chấp nhận đề nghị này, người có quyền từ chối đầu tiên—người nắm giữ tài sản—phải có cơ hội mua hoặc cho thuê tài sản theo cùng các điều khoản mà bên thứ ba đưa ra.
Ai được lợi từ quyền từ chối đầu tiên?
Người mua tiềm năng được yêu cầu cung cấp thỏa thuận sẽ được hưởng lợi nhiều nhất từ quyền từ chối đầu tiên vì nó có lợi cho họ. Ngoài ra, quyền từ chối đầu tiên đảm bảo rằng một bên thứ ba không xác định sẽ không thể tham gia vào một công ty trái với mong muốn của bạn nếu công ty đó được đề nghị. Trong hầu hết các trường hợp, đây là cơ sở lý luận đầu tiên củng cố sự tồn tại của các quy tắc như vậy.
Các lý do để xem xét sử dụng quyền từ chối đầu tiên là gì?
Đặc biệt, đối với các giao dịch bất động sản, nó có thể làm cho quá trình bán hàng diễn ra nhanh hơn và cho phép người bán tiết kiệm cả thời gian và tiền bạc. Nó có thể giúp chủ nhà tìm người thuê nhà dễ dàng hơn. Nếu chủ sở hữu quyết định mua bất động sản, họ sẽ có thể thu được lợi nhuận từ bất kỳ cải tiến bất động sản hoặc thương mại nào đã được thực hiện bởi các chủ sở hữu hiện tại.
Bạn có thể bỏ qua một đề nghị được chấp nhận về một ngôi nhà?
Để trả lời câu hỏi của bạn một cách ngắn gọn: có, người mua hoặc người bán có thể rút lui khỏi việc bán nhà. Vì việc người bán thay đổi ý định là điều hiếm gặp và khó khăn hơn nên người mua thường có nhiều lựa chọn để rút lui khỏi thỏa thuận hơn người bán. Người mua là những người đưa ra đề nghị cho người bán khi một ngôi nhà được rao bán và những lời đề nghị mà người mua đưa ra thường bao gồm một số loại điều khoản ngẫu nhiên.
Các biến thể của Quyền từ chối đầu tiên
Các chi tiết cụ thể của quyền sẽ do hợp đồng được đề cập. Các bên có cơ hội tạo ra một thỏa thuận phù hợp với nhu cầu của họ. Có thể có lợi khi liên hệ với luật sư để xác minh rằng hợp đồng của bạn đại diện cho nhu cầu của công ty bạn và giải quyết mọi lo ngại tiềm ẩn. Dưới đây là một vài ví dụ về các biến thể phổ biến:
# 1. Loại trừ
Hợp đồng có thể quy định rằng quyền không được áp dụng trong các trường hợp cụ thể, chẳng hạn như các giao dịch gia đình.
# 2. Các giao dịch kích hoạt ROFR
Nó chỉ có thể xuất hiện, chẳng hạn, nếu chủ sở hữu tài sản muốn bán tài sản thay vì đưa ra thế chấp tài sản đó để tài trợ cho một khoản vay.
# 3. Khoảng thời gian
ROFR có thể hết hạn sau một khoảng thời gian nhất định hoặc sau một sự kiện cụ thể, chẳng hạn như hết hạn hợp đồng thuê. Chủ sở hữu bất động sản có thể tham gia giao dịch mà không cần thông báo cho chủ sở hữu ROFR sau khi khoảng thời gian bắt buộc đã trôi qua.
#4. Thời gian để trả lời
Tương tự, hợp đồng có thể quy định rằng các bên có một khoảng thời gian giới hạn để xem xét có nên thực hiện theo đề nghị hay không, sau đó chủ sở hữu tài sản có thể tiến hành giao dịch với bên thứ ba.
# 5. Khả năng chuyển nhượng
Các bên có thể chọn có hoặc không quyền giám hộ từ chối đầu tiên có thể là một bên khác. ROFR có thể cùng với tài sản. Điều này có nghĩa là nếu chủ sở hữu tài sản bán doanh nghiệp hoặc bất động sản, chủ sở hữu mới phải tiếp tục cấp cho chủ sở hữu quyền từ chối các giao dịch mới.
Tại sao người bán chờ đợi để chấp nhận chào hàng?
Họ đã được đưa ra một lời đề nghị thuận lợi hơn. Trong thị trường hiện tại, rất có thể bạn không phải là cá nhân duy nhất cân nhắc mua nhà. Có khả năng người bán sẽ được cung cấp nhiều ưu đãi cùng một lúc. Người bán có thể có cùng một khoảng thời gian trong ngày như bạn. Do đó, họ có thể ưu tiên các ưu đãi, chỉ trả lời những ưu đãi mà họ muốn tranh chấp hoặc kiểm tra.
Tại sao người bán bỏ qua đề nghị của bạn?
Nếu họ đã có những đề nghị tốt hơn trên bàn, người bán có thể quyết định không tham gia đàm phán với những đề nghị “bèo bọt” thấp hơn nhiều so với giá yêu cầu cho mặt hàng đó. Cũng có khả năng người bán sẽ chọn bỏ qua các đề nghị có điều kiện mà họ cho là không hợp lý, chẳng hạn như tiền đặt cọc thấp hoặc không tồn tại hoặc nhượng bộ người bán quá mức.
Tôi nên chào giá một ngôi nhà cao hơn bao nhiêu vào năm 2023?
Khi đưa ra lời đề nghị mua nhà, giống như trường hợp của tất cả các kiểu đàm phán khác, bạn nên bắt đầu với một mức giá vừa phải. Tuy nhiên, một nguyên tắc chung hợp lý là đưa ra một đề nghị thấp hơn từ 5 đến 10 phần trăm so với giá yêu cầu. Hãy lưu ý đến thực tế là người bán thường cân nhắc điều này và cố tình niêm yết nhà của họ với giá cao hơn mức họ dự đoán hoặc sẵn sàng chấp nhận.
Dự phòng 48 giờ có nghĩa là gì?
Người mua sẽ có cơ hội hủy bỏ việc bán hàng và thanh toán dự phòng trong một khoảng thời gian nhất định (thường là 24 đến 48 giờ) nếu người bán nhận được một đề nghị khác. Loại dự phòng này cho phép người bán tiếp tục tiếp thị căn nhà cho những người mua tiềm năng khác. Nói chung, loại dự phòng này cho phép người bán tiếp tục tiếp thị căn nhà cho những người mua tiềm năng khác.
Phải làm gì khi người mua rút tiền bán nhà?
Bạn hoàn toàn có quyền kiện người mua về những thiệt hại nếu họ rút lui khỏi thỏa thuận sau khi các hợp đồng đã được trao đổi. Bạn nên đặt ưu tiên hàng đầu của mình là luôn cập nhật mọi thứ về phía mình để quá trình trao đổi hợp đồng có thể diễn ra nhanh hơn. Điều này sẽ giúp tăng tốc mọi thứ. Thời gian chờ đợi càng lâu thì khả năng giao dịch kinh doanh không được thực hiện càng lớn.
Làm thế nào tôi có thể tránh ngay các vấn đề từ chối đầu tiên?
Bằng cách dành thời gian xem xét các tình huống tiềm năng trong tương lai, bạn có thể giảm số lượng các biến chứng liên quan đến ROFR.
Ví dụ, quyền từ chối lần đầu phải có hiệu lực trong bao lâu? Người mua phải có bao nhiêu thời gian để thực hiện các quyền của mình hoặc rút lui khỏi giao dịch? Cách hợp lý để tính giá mua trong tương lai của bất động sản là gì? Và, tất nhiên, đối với những người muốn bán nhà của họ: Liệu việc có quyền từ chối đầu tiên có gây ra bất kỳ vấn đề gì nếu bạn muốn tái cấp vốn cho một khoản thế chấp hiện có không? Nếu bạn đang suy nghĩ về việc sử dụng thỏa thuận ROFR. Hãy chắc chắn rằng bạn nói chuyện với một luật sư bất động sản để giúp bạn tránh những rắc rối và lo lắng trong tương lai.
Kết luận
Vì vậy, chính xác quyền từ chối đầu tiên là gì? Hãy coi nó là một công cụ để lập kế hoạch trong tương lai và một phương pháp để tận hưởng một số mức độ chắc chắn tương đối về những gì có thể là một rất dễ bay hơi và/hoặc thị trường bất động sản không thể đoán trước. Tuy nhiên, ROFR có thể là một động cơ hữu ích để thuyết phục người mua tiềm năng và chuyển đổi người thuê nhà thành chủ sở hữu tài sản. Không chắc chắn rằng việc bán hàng sẽ xảy ra và thường có thể có những tác động không lường trước được. Trước khi thực hiện điều khoản ROFR, độc giả nên nhờ tư vấn pháp lý và tìm hiểu thêm về những gì cần thiết để giành chiến thắng trong cuộc chiến đấu thầu trong thị trường của người bán.
Câu Hỏi Thường Gặp
Sự khác biệt giữa quyền chọn và quyền từ chối lần đầu là gì?
Sự khác biệt chính giữa quyền chọn mua và quyền từ chối lần đầu là người mua có thể thực hiện quyền chọn mua bất kỳ lúc nào trong thời hạn quyền chọn.
Người bán có thể chấp nhận một đề nghị cao hơn không?
“Người bán có thể chấp nhận bất kỳ đề nghị nào khác một cách hợp pháp cho đến khi kết luận của luật sư vì việc mua bán không theo hợp đồng về mặt kỹ thuật, điều này có thể tạo ra một số xích mích và không phải lúc nào cũng được coi là đạo đức nhất”.
Tôi có thể rút khỏi việc bán nhà của mình không?
Bạn có thể rút khỏi giao dịch mua nhà bất kỳ lúc nào trước khi hợp đồng được trao đổi. Bạn đã tham gia vào một hợp đồng ràng buộc pháp lý khi bạn đã trao đổi hợp đồng, có nghĩa là bạn bị ràng buộc bởi các điều khoản của nó.
Bài viết liên quan
- Làm thế nào để tiết kiệm tiền cho thiết bị và đồ dùng nha khoa
- LUẬT SƯ VIỆC LÀM: Làm thế nào và khi nào để thuê một luật sư việc làm
- Thỏa thuận bảo mật: Cách sử dụng Mẫu thỏa thuận bảo mật chung (+ Hướng dẫn chi tiết)
- LƯƠNG LUẬT SƯ: Mức lương trung bình theo tiểu bang, kinh nghiệm và lĩnh vực hành nghề (Đã cập nhật!)
