Bất kỳ loại bất động sản nào, cho dù là thương mại hay nhà ở, đều có thể là một khoản đầu tư tuyệt vời. Tài sản thương mại thường mang lại nhiều lợi ích tài chính hơn cho tiền của bạn so với tài sản nhà ở như căn hộ cho thuê hoặc nhà một gia đình, nhưng cũng có nhiều mối nguy hiểm hơn.
Hiểu được đầy đủ những ưu và nhược điểm của việc đầu tư vào bất động sản thương mại là rất quan trọng để đưa ra quyết định đầu tư tốt nhất cho bạn.
Bất động sản thương mại: Định nghĩa
Bất động sản thương mại đề cập đến các loại tài sản không phải là nhà ở cho một gia đình. Chúng có thể là nhiều gia đình (bốn hoặc nhiều nhà ở được kết nối với nhau), không gian bán lẻ hoặc văn phòng, khu công nghiệp hoặc nhà máy hoặc kết hợp của những thứ này. Bất kỳ loại bất động sản nào, cho dù thương mại hay nhà ở, đều có thể là một khoản đầu tư tốt. Các bất động sản thương mại thường mang lại nhiều phần thưởng tài chính hơn cho số tiền của bạn so với bất động sản nhà ở như căn hộ cho thuê hoặc nhà dành cho một gia đình, nhưng cũng có thể có nhiều rủi ro hơn.
Hiểu được toàn bộ lợi thế và bất lợi của việc đầu tư vào bất động sản thương mại là rất quan trọng để bạn có thể đưa ra quyết định đầu tư tốt nhất cho mình. hoặc thậm chí đất có thể xây dựng
Bởi vì bất động sản thương mại có quy mô lớn hơn, chúng cho phép bạn xây dựng danh mục đầu tư của mình nhanh hơn so với mua nhà riêng lẻ. Đương nhiên, bất kỳ khoản đầu tư bất động sản nào cũng có lợi thế khác biệt là cho phép bạn tận dụng hoặc thế chấp khoản đầu tư của mình.
Các loại bất động sản thương mại
Chúng ta sẽ xem xét tám loại bất động sản thương mại khác nhau dưới đây, xem xét từng loại sau:
- Đa gia đình
- Office
- công nghiệp
- Bán lẻ
- Khách sạn / Nhà hàng
- Sử dụng hỗn hợp
- Quốc gia
- Mục đích đặc biệt
Chúng ta sẽ xem xét một số loại tòa nhà, loại tài sản và loại hình sử dụng đất, cũng như một số ví dụ về từng loại tài sản dọc theo con đường.
# 1. Đa gia đình
Bất động sản đa gia đình đóng vai trò là cầu nối giữa bất động sản nhà ở và bất động sản thương mại.
Mặc dù chúng có thể được sử dụng chủ yếu như một nơi ở, nhưng mục đích chung của loại bất động sản là để đầu tư (có chủ sở hữu hoặc không).
Loại tài sản đa gia đình bao gồm tất cả mọi thứ từ một tòa nhà song lập đến một tòa nhà căn hộ nhiều trăm căn.
Hai mặt / Ba mặt / Bốn mặt
Nhà song lập là các tài sản cho thuê gồm hai đơn nguyên, các tòa nhà ba tầng là các tòa nhà gồm ba đơn nguyên và các tòa nhà song lập là các bất động sản có bốn đơn nguyên. Nó khá đơn giản.
Các loại bất động sản có hậu tố “plex” được tìm thấy ở hầu hết mọi thị trường, mặc dù chúng phù hợp hơn với các nhà đầu tư lần đầu và những người đang tìm kiếm lợi nhuận từ chính ngôi nhà của họ (bằng cách cho thuê các đơn vị khác).
Mặt khác, các tòa nhà chung cư thường được phân loại là thấp, trung bình hoặc cao tầng dựa trên số tầng mà chúng có.
Căn hộ sân vườn
Căn hộ vườn ngoại ô xuất hiện lần đầu tiên vào những năm 1960 và 1970, khi những người trẻ tuổi di chuyển từ các thành phố đến vùng ngoại ô.
Căn hộ sân vườn thường cao 3-4 tầng, với 50-400 căn, không có thang máy và bãi đậu xe trên mặt đất. Thực chất nó là một cụm nhà chung cư thấp tầng trên một khu đất, một số có thể chung sân hoặc diện tích đất khác.
Căn hộ tầm trung
Các khu phức hợp này thường cao từ 5-12 tầng, với 30-110 căn có dịch vụ thang máy. Đây là những địa điểm đổ rác đô thị thường được xây dựng sẵn.
Căn hộ cao tầng
Các căn hộ cao tầng thường nằm ở các thị trường lớn hơn, có hơn 100 căn hộ và được quản lý chuyên nghiệp.
Số lượng tầng ít cụ thể hơn đối với các tòa nhà cao tầng, tuy nhiên, khi bạn vượt quá 10-12 tầng, hầu hết các thị trường sẽ coi tòa nhà là nhà cao tầng.
Tòa nhà chọc trời là một tòa nhà cao tầng có hơn 40 tầng và đạt đến độ cao nhất định.
# 2. Văn phòng
Các tòa nhà văn phòng, giống như bất động sản đa gia đình, được phân loại là tầng thấp, tầng trung bình hoặc tầng cao tùy thuộc vào quy mô của chúng.
Tòa nhà văn phòng Hạng A, B và C
Các tòa nhà văn phòng thường được phân loại là Hạng A, Hạng B hoặc Hạng C.
Tất cả các phân loại này đều mang tính tương đối và bị ảnh hưởng nhiều bởi bối cảnh, chẳng hạn như vị trí của tòa nhà và tình trạng của thị trường xung quanh nó.
Lớp A các tòa nhà là tốt nhất trong số những công trình tốt nhất về mặt xây dựng và vị trí.
Class B bất động sản có thể có chất lượng xây dựng cao nhưng ở vị trí kém mong muốn.
Class C tài sản có thể bị dột nát và ở vị trí không thuận lợi.
Khu trung tâm thương mại (CBD)
Các tòa nhà văn phòng ở khu trung tâm thương mại (CBD) nằm giữa trung tâm thành phố.
Những tòa nhà này sẽ bao gồm các tòa nhà cao tầng ở các khu vực trung tâm thành phố ở các thành phố lớn hơn như Chicago hoặc New York, cũng như ở một số thành phố cỡ trung bình như Orlando hoặc Jacksonville.
Tòa nhà văn phòng ngoại ô
Loại không gian văn phòng ngoại ô này thường bao gồm các cấu trúc trung tầng có diện tích từ 80,000 đến 400,000 feet vuông và nằm bên ngoài trung tâm thành phố.
Các công viên văn phòng ở ngoại ô, nơi tập hợp một số tòa nhà trung tầng khác nhau thành một khung cảnh giống như khuôn viên trường, cũng rất phổ biến ở các thành phố.
#3. Công nghiệp
Kích thước của các thuộc tính công nghiệp cũng có thể thay đổi đáng kể tùy thuộc vào các trường hợp sử dụng cụ thể của chúng.
Sản xuất nặng
Hạng mục sở hữu công nghiệp này thực sự là một hạng mục sử dụng đặc biệt mà hầu hết các nhà sản xuất lớn đều phải tuân theo. Những bất động sản này được tùy chỉnh nhiều với máy móc cho người dùng cuối và thường yêu cầu cải tạo rộng rãi để chuyển mục đích sử dụng lại cho người thuê khác.
Hội nhẹ
Các cấu trúc này đơn giản hơn nhiều so với các đặc tính sản xuất nặng và thường có thể dễ dàng cấu hình lại.
Lưu trữ, lắp ráp sản phẩm và không gian văn phòng đều là những ứng dụng phổ biến.
Nhà kho linh hoạt
Đây là tài sản công nghiệp có thể dễ dàng chuyển đổi và thường bao gồm sự kết hợp giữa không gian công nghiệp và văn phòng.
Không gian linh hoạt cũng có thể được coi là sử dụng hỗn hợp, chúng ta sẽ đi vào chi tiết hơn bên dưới.
Kho số lượng lớn
Các tài sản này thường rất lớn, từ 50,000 đến 1,000,000 feet vuông.
Các thuộc tính này thường được sử dụng để phân phối sản phẩm theo khu vực. Họ cũng yêu cầu tiếp cận dễ dàng bằng xe tải ra vào hệ thống đường cao tốc.
#4. Bán lẻ
Strip / Trung tâm mua sắm
Trung tâm dải là các bất động sản bán lẻ nhỏ hơn có thể có hoặc không có người thuê cố định. Người thuê neo chỉ đơn giản là người thuê bán lẻ lớn hơn nhằm thu hút khách hàng vào bất động sản.
Những người thuê neo bao gồm Wal-Mart, Publix và Home Depot. Các trung tâm thương mại Strip thường có sự kết hợp của các cửa hàng bán lẻ nhỏ như nhà hàng Trung Quốc, tiệm giặt khô, tiệm làm móng, v.v.
Trung tâm bán lẻ cộng đồng
Các trung tâm bán lẻ cộng đồng thường có quy mô từ 150,000 đến 350,000 bộ vuông.
Họ bị chiếm đóng bởi một số mỏ neo, chẳng hạn như cửa hàng tạp hóa và cửa hàng thuốc. Hơn nữa, người ta thường tìm thấy một hoặc nhiều nhà hàng trong một trung tâm bán lẻ cộng đồng.
Trung tâm điện lực
Một trung tâm điện lực thường có một số cửa hàng bán lẻ nội tuyến nhỏ hơn, nhưng nó được phân biệt bởi sự hiện diện của một số nhà bán lẻ hộp lớn, chẳng hạn như Wal-Mart, Lowes, Staples, Best Buy, v.v.
Mỗi nhà bán lẻ hộp lớn thường có diện tích từ 30,000 đến 200,000 bộ vuông và các trung tâm bán lẻ này thường chứa một số bưu kiện.
Khu vực trung tâm mua sắm
Các trung tâm thương mại có quy mô từ 400,000 đến 2,000,000 bộ vuông và thường có một số khách thuê cố định như các cửa hàng bách hóa hoặc các nhà bán lẻ lớn như Barnes & Noble hoặc Best Buy.
Ra bưu kiện
Hầu hết các trung tâm bán lẻ lớn hơn đều có một hoặc nhiều lô đất, là những lô đất dành cho những người thuê cụ thể như nhà hàng ăn nhanh hoặc ngân hàng.
# 5. Nhiều khách sạn
Khách sạn có đầy đủ dịch vụ
Các khách sạn đầy đủ dịch vụ thường nằm ở các khu trung tâm thương mại hoặc khu du lịch và bao gồm các thương hiệu nổi tiếng như Four Seasons, Marriott và Ritz Carlton.
Khách sạn có dịch vụ giới hạn
Các khách sạn trong danh mục dịch vụ hạn chế thường là khách sạn boutique. Những khách sạn này thường nhỏ hơn và không cung cấp các tiện nghi như dịch vụ phòng, nhà hàng trong khuôn viên hoặc không gian hội nghị.
Khách sạn lưu trú kéo dài
Những khách sạn này có phòng lớn hơn, bếp nhỏ và dành cho những người ở từ một tuần trở lên.
# 6. Sử dụng hỗn hợp
Bất động sản sử dụng hỗn hợp, mặc dù khác biệt theo nghĩa riêng của chúng, nhưng thực sự có thể là sự kết hợp của bất kỳ loại bất động sản thương mại nào đã nói ở trên. Bất động sản bán lẻ / nhà hàng có văn phòng hoặc nhà ở trên đỉnh là loại hình bất động sản hỗn hợp phổ biến nhất, đặc biệt là ở các thành phố.
Hãy xem xét một tòa nhà cao tầng điển hình ở trung tâm thành phố; rất có thể, nội dung được sử dụng hỗn hợp. Bất động sản sử dụng hỗn hợp thường là một số kết hợp của văn phòng, nhà ở / đa gia đình, bán lẻ và / hoặc công nghiệp.
#7. Đất
Greenfield / Đất nông nghiệp
Đất Greenfield là đất chưa phát triển, chẳng hạn như trang trại hoặc đồng cỏ. Danh mục này cũng sẽ bao gồm các loại đất nông nghiệp khác nhau, chẳng hạn như vườn cây ăn quả, trang trại chăn nuôi, trang trại chăn nuôi, v.v.
Bãi chôn lấp
Bãi rác nằm trong một thành phố đã được phát triển nhưng hiện đang bị bỏ trống. Nó chỉ gắn liền với sự phát triển của bất động sản ở các khu vực đô thị.
Đất nâu
Ruộng nâu là những thửa đất trước đây được sử dụng cho mục đích công nghiệp hoặc thương mại nhưng nay đã có thể tái sử dụng.
Những đặc tính này thường bị tổn hại đến môi trường hoặc bị nghi ngờ là như vậy, do kết quả của việc sử dụng thương mại trước đó.
#số 8. Mục đích đặc biệt
Các loại bất động sản trên bao gồm các loại bất động sản thương mại phổ biến nhất. Tuy nhiên, còn vô số loại hình bất động sản thương mại khác do các chủ đầu tư xây dựng và sở hữu.
Đây là lúc mà khái niệm tài sản “mục đích đặc biệt” ra đời. Về bản chất, nó là sự phân loại linh tinh của CRE. Các công viên giải trí, sân chơi bowling, bãi đậu xe, sân vận động, nhà hát, sở thú và nhiều tài sản có mục đích đặc biệt khác là những ví dụ.
Các điều khoản cơ bản trong bất động sản thương mại
Mặc dù có hàng tá từ chỉ dành cho đầu tư bất động sản thương mại, nhưng lợi nhuận ưu tiên và phân chia vốn chủ sở hữu là hai ý tưởng chính sẽ được thảo luận trong suốt nghiên cứu này.
Lợi nhuận ưu tiên:
Đây là một loại lợi nhuận trong đó nhà tài trợ trả cho nhà đầu tư một tỷ lệ hoàn vốn cố định có thể dao động từ 5% đến 10% hoặc hơn. Lợi tức ưu tiên thường được trả hàng quý, nhưng chúng cũng có thể được trả hàng tháng hoặc hàng năm.
Phân chia vốn chủ sở hữu:
Khi một phần vốn chủ sở hữu của bất động sản được đánh giá cao hoặc giá trị gia tăng được phân chia giữa nhà tài trợ và nhà đầu tư dựa trên tỷ lệ phần trăm đã thỏa thuận, thì điều này được gọi là phân chia vốn chủ sở hữu.
Đầu tư bất động sản thương mại thụ động
Chủ đầu tư không chủ động sở hữu hoặc quản lý tài sản trong các khoản đầu tư bất động sản thụ động. Đầu tư thụ động thường tạo ra thu nhập dưới dạng cổ tức, lợi tức ưu đãi, phân chia vốn chủ sở hữu hoặc kết hợp cả ba.
Sau đây là tổng quan cơ bản về vô số cách đầu tư thụ động vào bất động sản thương mại. Mỗi loại hình đầu tư bất động sản thương mại thụ động đều có ưu và nhược điểm, vì vậy bạn hãy tìm hiểu kỹ trước khi đầu tư.
Quỹ đầu tư bất động sản (REITs)
REIT là một trong những cách đơn giản nhất để đầu tư vào bất động sản thương mại. Quỹ tín thác đầu tư bất động sản (REIT) gom tiền để mua và quản lý một số tòa nhà thương mại một cách hiệu quả và nó trả cổ tức cho các nhà đầu tư. REITs đủ điều kiện để được giảm thuế đặc biệt nếu họ gửi 90% hoặc nhiều hơn thu nhập của mình dưới dạng cổ tức cho các cổ đông của mình, giúp họ trở thành một nguồn thu nhập thụ động vững chắc.
Có hai loại REIT: REIT vốn chủ sở hữu và REIT thế chấp. Cổ phiếu của cả hai loại có thể được mua thông qua tài khoản môi giới (đối với REIT công khai) hoặc trực tiếp từ REIT (đối với tư nhân). Tùy chọn phổ biến nhất là REIT được giao dịch công khai, có thể được mua với giá chỉ vài trăm đô la.
Quỹ giao dịch bất động sản (ETF)
Thay vì chọn và mua cổ phiếu REIT riêng lẻ, bạn có thể tham gia vào một số REIT thông qua quỹ giao dịch trao đổi bất động sản (ETF). Người quản lý quỹ chọn một danh mục chứng khoán bất động sản để đầu tư. Điều này có thể bao gồm một số REIT trong các lĩnh vực thương mại khác nhau.
Các quỹ giao dịch trao đổi bất động sản (ETF) giảm rủi ro bằng cách dàn trải khoản đầu tư của bạn trên một số công ty và lĩnh vực.
gây quỹ quần chúng
Đối với các nhà đầu tư được chấp thuận, huy động vốn cộng đồng CRE là một giải pháp thay thế đầu tư thụ động. Các nhà đầu tư có thể sử dụng nền tảng huy động vốn cộng đồng để kết nối với các nhà đầu tư hoặc nhà phát triển bên thứ ba có cơ hội đầu tư cần tài trợ. Hầu hết các nền tảng huy động vốn cộng đồng đều đánh giá khoản đầu tư và nhà tài trợ trước khi thêm họ vào nền tảng, nhưng bạn nên tự nghiên cứu về cơ hội và nhà tài trợ.
Các tùy chọn huy động vốn cộng đồng CRE có thể được các nhà đầu tư truy cập với giá chỉ vài nghìn đô la, tuy nhiên, những người khác yêu cầu hàng trăm nghìn. Mặc dù lợi nhuận thường tốt hơn so với REIT hoặc ETF bất động sản, tính thanh khoản kém hơn và rủi ro nhiều hơn với nguồn cung ứng cộng đồng. Phần lớn các khả năng huy động vốn từ cộng đồng có thời gian đáo hạn từ hai đến năm năm. Trong thời gian đó, nhà đầu tư không thể rút tiền của họ khỏi giao dịch.
Tham gia với tư cách là đối tác vốn cổ phần hoặc tài trợ.
Một giải pháp thay thế thụ động khác là hợp tác với tư cách là đối tác tài chính với một nhà đầu tư CRE tích cực. Bạn là một đối tác im lặng, thụ động, người đóng góp vào việc trả trước hoặc mua tài sản bằng tiền mặt để đổi lấy lợi tức ưu đãi, cổ phần vốn cổ phần hoặc kết hợp cả hai. Điều này tương tự như huy động vốn từ cộng đồng, ngoại trừ việc số lượng đối tác ít hơn và lợi nhuận thu về lớn hơn. Nhưng cũng có một rủi ro lớn hơn.
Các đối tác cổ phần và tài chính phổ biến trong ngành bất động sản, đặc biệt là ở CRE. Tuy nhiên, những thay đổi này không được công bố rộng rãi. Phần lớn các cơ hội cổ phần được phát hiện thông qua các mối quan hệ đã thiết lập với các nhà đầu tư tích cực. Điều quan trọng là bạn phải thực hiện trách nhiệm giải trình của riêng mình đối với khoản đầu tư và nhà đầu tư. Họ chịu trách nhiệm về LLC, tài sản và tiền của bạn, vì vậy bạn phải tin tưởng vào khả năng của họ để quản lý khoản đầu tư thành công.
Hoạt động đầu tư bất động sản thương mại
Đầu tư bất động sản chủ động là những khoản mà chủ đầu tư chủ động quản lý khoản đầu tư. Điều này thường đòi hỏi việc sở hữu một phần đầu tư cũng như chịu một số hoặc tất cả rủi ro và nghĩa vụ. Mặc dù điều này không phải lúc nào cũng đúng, nhưng đầu tư chủ động thường tốt hơn đầu tư thụ động. Đầu tư tích cực tạo ra doanh thu theo hai cách:
- Thu nhập cho thuê và dòng tiền
- Đánh giá tài sản là quá trình làm tăng giá trị của tài sản.
Cách mua và quản lý tài sản bất động sản thương mại của riêng bạn
Nếu bạn tích cực đầu tư vào bất động sản thương mại, bạn có trách nhiệm tìm kiếm, cấp vốn, mua lại, quản lý và định đoạt tài sản đó. Mặc dù bạn có thể có các đối tác tài chính, nhà đầu tư, doanh nghiệp quản lý của bên thứ ba hoặc một nhóm cá nhân đứng về phía bạn, nhưng cuối cùng bạn phải chịu trách nhiệm về sự thành công hay thất bại của khoản đầu tư.
Hầu hết các nhà đầu tư CRE tích cực chuyên về một ngành cụ thể. Họ có thể độc quyền mua nhà ở cho nhiều gia đình hoặc tập trung vào các khu phức hợp văn phòng. Xác định những điều sau đây trước khi mua một bất động sản thương mại:
- Loại bất động sản thương mại mà bạn muốn sở hữu,
- Sự sẵn có và nhu cầu đối với loại CRE đó trong thị trường bất động sản của bạn và
- cách đầu tư đúng vào ngành CRE đó
Đây là cách để bắt đầu tích cực đầu tư vào bất động sản thương mại.
# 1. Đánh giá cơ hội đầu tư tiềm năng
Khi bạn đã quyết định một lĩnh vực và một vị trí, bạn sẽ muốn tìm kiếm các cơ hội đầu tư để khám phá. Loopnet, Crexi, Craigslist và chiến dịch thư trực tiếp của riêng bạn đều là những nơi tốt để tìm kiếm các bất động sản được chào bán thông qua một nhà môi giới bất động sản thương mại.
Nếu bất động sản được niêm yết với một nhà môi giới, nhà môi giới thường sẽ gửi một bản ghi nhớ chào bán (OM) nêu rõ hoạt động hiện tại của bất động sản cũng như quy trình của nó hoặc doanh thu tiềm năng mà bất động sản có thể kiếm được khi được quản lý và cho thuê một cách hiệu quả. Mặc dù thông tin này hữu ích, nhưng bạn có trách nhiệm xác nhận các dự tính và chi tiêu hiện tại.
Phần lớn các ưu đãi dựa trên thu nhập hoạt động ròng của bất động sản (NOI) và tỷ lệ giới hạn.
- Thu nhập hoạt động ròng (NOI) là số tiền do tài sản tạo ra sau khi tất cả các chi phí hàng năm, không bao gồm thanh toán nợ, đã được khấu trừ.
- Tỷ lệ giới hạn là định giá của bất động sản dựa trên thu nhập hoạt động ròng của nó, hoặc NOI. Lợi tức càng tốt, tỷ lệ vốn hóa càng cao. Tỷ lệ giới hạn càng thấp, bạn sẽ nhận được ít giao dịch hơn.
# 2. Gửi một Thư Ý định (LOI)
Nếu khoản đầu tư có vẻ khả thi, bước tiếp theo là gửi thư ý định (LOI). Đây là một bài báo dài một hoặc hai trang tóm tắt:
- những gì bạn định mua, và
- các điều khoản mua hàng, chẳng hạn như giá mua, khoản trả trước, thời gian kiểm tra, và bất kỳ quy định hoặc trường hợp dự phòng nào khác
LỢI NHUẬN không ràng buộc về mặt pháp lý, nhưng nó tiếp tục quá trình thẩm định của người mua và người bán theo các điều kiện tạm thời. Sau khi người mua hoàn thành việc thẩm định, họ sẽ có thể tham gia vào một hợp đồng chính thức. Tham khảo ý kiến của luật sư trước khi ký bất kỳ hợp đồng nào để đảm bảo rằng hợp đồng đó chứa tất cả các điều khoản và điều kiện liên quan và bảo vệ hiệu quả cho cả hai bên.
LỢI NHUẬN không ràng buộc về mặt pháp lý, nhưng nó tiếp tục quá trình thẩm định của người mua và người bán theo các điều kiện tạm thời. Sau khi người mua hoàn thành việc thẩm định, họ sẽ có thể tham gia vào một hợp đồng chính thức. Tham khảo ý kiến của luật sư trước khi ký bất kỳ hợp đồng nào để đảm bảo rằng hợp đồng đó chứa tất cả các điều khoản và điều kiện liên quan và bảo vệ hiệu quả cho cả hai bên.
# 3. Nhận tiền
Bạn nên thu xếp vốn ngay sau khi hợp đồng được ký kết. Có nhiều lựa chọn cho vay bất động sản thương mại có sẵn:
- Các khoản vay thông thường yêu cầu trả trước ít nhất 20% giá mua. Có cả các lựa chọn ngắn hạn và dài hạn, vì vậy bạn có thể kiếm tiền với thời hạn hoàn trả từ hai đến ba mươi năm. Có thế chấp lãi suất cố định và thế chấp lãi suất có thể điều chỉnh; một số khoản vay ngắn hạn cũng liên quan đến thanh toán bằng khinh khí cầu.
- Các khoản cho vay của Chính phủ Các khoản vay của Cơ quan Quản lý Doanh nghiệp Nhỏ (SBA7a) hoặc Công ty Phát triển Được Chứng nhận (SBA504) được chính phủ hỗ trợ và có thời hạn từ 15 đến 25 năm. Có thể nhận được các khoản cho vay có lãi suất cố định và có thể điều chỉnh với khoản trả trước thấp nhất là 10%.
- Syndication: Bạn kết hợp tiền từ các nhà đầu tư để mua bất động sản bằng tiền mặt, trả lợi tức ưu đãi, cổ phần vốn cổ phần hoặc kết hợp cả hai.
- Tài trợ của chủ sở hữu: Khi người bán tài sản thực hiện tài trợ theo một tỷ lệ và điều khoản xác định, điều này được gọi là tài trợ của chủ sở hữu.
Khi phê duyệt các khoản vay, hầu hết các ngân hàng đều xem xét hai yếu tố:
- Tỷ lệ cho vay trên giá trị (LTV), là số tiền cho vay so với giá trị của tài sản.
- Thu nhập hàng năm do tài sản tạo ra so với khoản nợ hàng năm đối với tài sản. Điều này được gọi là tỷ lệ bao phủ dịch vụ nợ (DSCR).
Trong khi tài sản là yếu tố quan trọng nhất trong khoản vay, các ngân hàng cũng xem xét kế hoạch kinh doanh, mức độ tín nhiệm, kinh nghiệm và giá trị ròng của nhà đầu tư để xác định xem họ có đủ điều kiện để trả khoản vay hay không.
Không có gì lạ khi các khoản vay CRE yêu cầu nhà đầu tư phải là người bảo lãnh cá nhân, chuyển nhượng hợp đồng bảo hiểm nhân thọ hoặc sử dụng tài sản khác làm tài sản thế chấp, chẳng hạn như nhà ở chính.
#4. Tiến hành kiểm tra kỹ lưỡng và thẩm định
Bất động sản thương mại, giống như bất động sản nhà ở, có một thời gian kiểm tra. Thời hạn này, có thể được thương lượng ngắn hạn từ 15 đến 60 ngày, cho phép người mua tiến hành kiểm tra và thực hiện thẩm định tài sản.
Người mua có thể đặt hàng nhiều loại báo cáo:
- Báo cáo kiểm tra tài sản
- Khảo sát môi trường giai đoạn I
- Khảo sát ranh giới
Người cho vay là người ra lệnh kiểm tra phần lớn. Do đó, trước khi đặt hàng bất kỳ cuộc khảo sát hoặc kiểm tra nào, bạn nên xem xét các lựa chọn tài chính. Đây cũng là thời điểm người mua xác minh thông tin về hoạt động của bất động sản, chẳng hạn như tiền đặt cọc thu nhập, giá thuê, vị trí trống, bản khai thuế trước đó, v.v.
Trong thời gian kiểm tra, người mua có quyền lựa chọn thương lượng lại hoặc hủy bỏ hợp đồng, thường không bị phạt.
# 5. Hoàn tất giao dịch và bắt đầu quản lý khoản đầu tư.
Tài sản sẽ được đóng cửa với một công ty quyền sở hữu hoặc luật sư sau khi nhận được tài trợ và thời hạn kiểm tra đã hết. Sau đó chủ đầu tư có trách nhiệm quản lý tài sản. Điều này có thể liên quan đến những thứ như
- giám sát hoặc thuê người quản lý tại chỗ.
- tranh thủ các dịch vụ của một doanh nghiệp quản lý tài sản của bên thứ ba,
- Để xử lý các đơn vị cho thuê, phần mềm quản lý tài sản được sử dụng.
- tiếp thị và quảng cáo trên mạng xã hội cho tài sản
- khởi động các thủ tục trục xuất đối với những người thuê nhà mặc định,
- xây dựng những cải tiến đáng kể, và
- trách nhiệm bổ sung
Việc sở hữu một tài sản CRE thường đòi hỏi một khối lượng công việc đáng kể và sự giám sát liên tục. Tuy nhiên, nó có thể mang lại một phần thưởng lớn.
Bất động sản thương mại và thuế
Tùy thuộc vào loại hình đầu tư, thu nhập từ bất động sản thương mại bị đánh thuế khác nhau. Khi bạn đã quyết định cách tốt nhất để đầu tư vào CRE cho mình, hãy xem khoản đầu tư đó bị đánh thuế như thế nào và tham khảo ý kiến của cố vấn thuế.
Lợi ích của Bất động sản Thương mại
Một trong những lợi thế đáng kể nhất của bất động sản thương mại là chi phí cho thuê thấp. Bất động sản thương mại có thể mang lại lợi nhuận đáng kể và dòng tiền đáng kể hàng tháng ở những nơi mà số lượng xây dựng mới bị hạn chế bởi đất đai hoặc luật pháp. Các tòa nhà công nghiệp thường có giá thuê rẻ hơn các tòa tháp văn phòng, nhưng chúng cũng có chi phí chung thấp hơn.
Bất động sản thương mại cũng được hưởng lợi từ thời hạn thuê của người thuê dài hơn nhiều so với bất động sản nhà ở. Miễn là người thuê dài hạn chiếm giữ tòa nhà, thời gian thuê kéo dài này mang lại cho người sở hữu bất động sản thương mại sự ổn định dòng tiền đáng kể.
Bất động sản thương mại, ngoài việc mang lại nguồn thu nhập ổn định và sinh lợi, còn có tiềm năng tăng giá vốn miễn là bất động sản đó được bảo trì tốt và cập nhật. Và, giống như tất cả các loại bất động sản, nó là một loại tài sản riêng biệt có thể cung cấp một giải pháp thay thế đa dạng hóa hiệu quả cho một danh mục đầu tư đa dạng hóa tốt.
Bất động sản thương mại Nhược điểm
Hầu hết những người mong muốn đầu tư trực tiếp vào bất động sản thương mại đều bị các quy tắc và quy định đưa ra. Thuế bất động sản thương mại, cơ chế mua hàng và trách nhiệm bảo trì được ẩn bên dưới các lớp pháp lý. Các tiêu chuẩn này khác nhau tùy thuộc vào tiểu bang, quận, ngành, quy mô, khu vực và nhiều yếu tố khác. Hầu hết các nhà đầu tư bất động sản thương mại có kiến thức chuyên môn hoặc một đội ngũ những người có kiến thức chuyên môn.
Một trở ngại khác là rủi ro gia tăng đi kèm với doanh thu của khách thuê, điều này đặc biệt quan trọng trong nền kinh tế nơi các cửa hàng bán lẻ đóng cửa bất ngờ khiến bất động sản bị bỏ trống với ít cảnh báo.
Khi nói đến chỗ ở, cơ sở của một người thuê cần thường xuyên phản chiếu những cơ sở của những người cư ngụ trước đó hoặc tương lai. Tuy nhiên, trong trường hợp bất động sản thương mại, mỗi người thuê có thể có nhu cầu khá đa dạng đòi hỏi phải cải tạo đáng kể. Chủ sở hữu tòa nhà sau đó phải sửa đổi khu vực để đáp ứng việc buôn bán cụ thể của từng người thuê. Do chi phí cải tiến cho những người thuê mới đến, một bất động sản thương mại có tỷ lệ trống thấp nhưng doanh thu từ người thuê cao có thể thua lỗ.
Mua một bất động sản thương mại là một đề xuất đắt hơn đáng kể cho những người muốn đầu tư trực tiếp so với mua một ngôi nhà để ở. Hơn nữa, trong khi bất động sản, nói chung, là một trong những loại tài sản kém thanh khoản hơn, các giao dịch đối với các tòa nhà thương mại diễn ra với tốc độ đặc biệt chậm.
Dự báo cho Bất động sản Thương mại
Ngành bất động sản thương mại ở Hoa Kỳ đã chịu nhiều thiệt hại trong cuộc khủng hoảng 2008-2009, nhưng nó đã có những cải thiện hàng năm kể từ năm 2010. Những thành quả này đã góp phần phục hồi gần như tất cả những tổn thất trong thời kỳ suy thoái.
Tuy nhiên, các dấu hiệu khác cho thấy thị trường bất động sản thương mại đã đạt đỉnh trong chu kỳ mở rộng sau suy thoái. Theo Ten-X Growth, một cơ quan bất động sản ở California, giá bất động sản thương mại kết thúc năm 2018 chỉ tăng 1% so với năm 2017.
In Phân tích Ten-X, tổng số cuối cùng của năm 2018 cho các bất động sản thương mại phù hợp với quan điểm của họ về định giá cuối chu kỳ kinh tế. Theo dữ liệu của công ty, các vị trí tuyển dụng đang tăng lên, tốc độ tăng giá thuê đang chậm lại và lãi suất thị trường đang tăng lên.
Theo Forbes, lĩnh vực bán lẻ, đặc biệt, là một nguồn đáng lo ngại trong thị trường bất động sản thương mại rộng lớn hơn, với việc đóng cửa hàng loạt các cửa hàng gia tăng trong năm 2017 và tiếp tục sang năm 2018. Ví dụ, trung tâm mua sắm nổi tiếng REIT Westfield Corporation đã có giá cổ phiếu gần như giảm. 30% từ giữa năm 2016 đến cuối năm 2017, trước khi phục hồi một số khoản lỗ đó vào tháng 2018 năm 15.8. Unibail-Rodamco SE đã trả XNUMX tỷ đô la cho Westfield, thành lập Unibail-Rodamco-Westfield (URW).
Mặt khác, hầu hết các tổ chức tin rằng thị trường bất động sản nhìn chung vẫn đang trong tình trạng tốt. Điều đáng chú ý là các sự kiện trên toàn thế giới vào năm 2020 không làm giảm đáng kể giá trị bất động sản và giá trị bất động sản vẫn ổn định hoặc thậm chí tăng cao, giống như thị trường chứng khoán, phục hồi sau mức thua lỗ nghiêm trọng vào quý 2 năm 2020 với một đợt phục hồi kịch tính không kém. kéo dài đến hết quý 2 năm 2021. Đây là sự khác biệt đáng kể giữa hậu quả kinh tế năm 2020 và những gì xảy ra một thập kỷ trước. Điều chưa rõ là liệu môi trường làm việc từ xa bắt buộc đối với hầu hết người Mỹ, bắt đầu từ năm 2020, có ảnh hưởng lâu dài đến nhu cầu văn phòng công ty hay không.
Đánh giá các giao dịch bất động sản thương mại
Trong khi bất động sản nhà ở thường được định giá cho người dùng cuối dựa trên diện tích vuông và doanh số bán bất động sản có thể so sánh trong khu vực lân cận, thì bất động sản thương mại được đánh giá theo cách khác.
Các chuyên gia bất động sản sử dụng một tập hợp các so sánh, hoặc so sánh, để phân tích và so sánh các bất động sản tương tự, nhưng chúng không hoàn toàn dựa trên giá bán, như thường lệ trong bất động sản nhà ở.
Bất động sản thương mại cũng không được đưa vào các trang web bán nhà ở tiêu chuẩn như Realtor.com, Zillow.com hoặc Trulia.com. Loopnet.com, thuộc sở hữu của cơ sở dữ liệu bất động sản thương mại CoStar, là trang web lớn nhất về bất động sản thương mại. Bạn cũng có thể xác định vị trí của các danh sách và dịch vụ cho thuê tài sản thương mại tại đây.
So sánh tỷ suất vốn hóa của bất động sản thương mại (còn được gọi là tỷ lệ vốn hóa) với tỷ suất vốn hóa của các tài sản tương tự là một phương pháp tiêu chuẩn để đánh giá nó. Điều này được tính bằng cách chia giá bán tài sản cho thu nhập hoạt động ròng. Hãy xem xét tỷ suất lợi nhuận hàng năm của bạn sẽ là bao nhiêu nếu bạn mua tài sản bằng tiền mặt.
Ngay cả khi một bất động sản tiềm năng có vẻ là mua tốt dựa trên tỷ lệ giới hạn, bạn nên so sánh nó với một vài phương pháp định giá khác. Điều này có thể bao gồm những thứ như:
- Thu nhập ròng từ hoạt động kinh doanh (NOI): Số tiền được tạo ra bởi một tài sản sau khi trừ đi tất cả các chi phí hoạt động, bao gồm cả việc bỏ trống và mất mát, và trước khi thanh toán khoản thế chấp. Đây là số tiền được sử dụng để tính tỷ lệ vốn hóa của tài sản.
- Dòng tiền là số tiền ròng trong túi của bạn sau khi tất cả các chi phí và khoản thanh toán thế chấp được trừ đi.
- Hoàn trả tiền mặt: Được tính bằng cách chia số tiền bạn đầu tư vào một bất động sản cho dòng tiền hàng năm mà nó tạo ra. Đây là một chỉ số khác về lợi tức đầu tư của bạn.
- Tổng thu nhập: Toàn bộ số tiền kiếm được của tài sản trước khi chi phí.
Thiết lập cho mình thành công
Có nhiều điều để đánh giá bất động sản thương mại hơn chỉ là những con số. Trước khi ngồi vào bàn đàm phán, bạn phải chuẩn bị sẵn rất nhiều thứ. Bất kể loại tài sản bạn chọn là gì, hãy ghi nhớ những điều sau trong quá trình mua:
Bạn có thể có được tài chính cho tài sản này không?
Nếu bạn muốn nhận được tài chính cho một gia đình hoặc bất động sản thương mại khác, nó phải vượt qua đánh giá thương mại và định giá bởi ngân hàng của bạn. Các ngân hàng, không giống như tài sản một gia đình, do chủ sở hữu sử dụng, đánh giá các tài sản thương mại dựa trên giá trị của riêng họ, với các chủ sở hữu điều hành đóng vai trò là người bảo lãnh cá nhân. Điều đó có nghĩa là cả bạn và các con số của tài sản phải chính xác.
Nếu bạn đầu tư vào một bất động sản từ bốn căn trở xuống cho nhiều gia đình, bạn có thể sống trong một trong những căn đó và tận dụng các điều khoản tài chính do chủ sở hữu sử dụng, thường yêu cầu các khoản thanh toán thấp hơn và lãi suất thấp hơn. Nó cũng giúp bạn dễ dàng tự quản lý tài sản nếu muốn. Chiến lược này có thể cực kỳ có lợi cho các nhà đầu tư bất động sản mới, nhưng đơn vị bạn đang cư trú chắc chắn sẽ hạn chế tổng dòng tiền của bạn. Tuy nhiên, bạn có thể ở trong nhà một hoặc hai năm trước khi chuyển sang giai đoạn tiếp theo.
Sử dụng một nhà môi giới thương mại.
Các chuyên gia bất động sản nhà ở quen với việc hỗ trợ khách hàng mua nhà cho một gia đình không phải lúc nào cũng là những người tốt nhất để hỗ trợ bạn đánh giá bất động sản thương mại. Bạn sẽ cần một nhà môi giới thương mại hoặc nhân viên bán hàng hiểu cách sử dụng tỷ lệ vốn hóa, lợi tức tiền mặt và thu nhập để xác định giá trị của một bất động sản. Họ có thể hỗ trợ bạn hiểu được sự tinh tế của việc hoàn thiện và thương lượng một thỏa thuận có thể liên quan đến việc thừa kế người thuê nhà hoặc yêu cầu các thỏa thuận kỳ quặc hoặc sáng tạo. Các giao dịch thương mại có thể nhanh chóng đổ vỡ và cần một chuyên gia có kinh nghiệm để kết thúc thành công. Các đại lý lành nghề cũng có thể sử dụng kết nối của họ để hỗ trợ bạn tìm các giao dịch ngoài thị trường. Loopnet.com cung cấp tìm kiếm đại lý bất động sản thương mại để giúp bạn xác định vị trí một chuyên gia trong khu vực của bạn.
Bạn muốn tìm hiểu xem đại lý đó có tốt không? Hỏi xem họ đã đóng bao nhiêu giao dịch trong một hoặc hai năm qua và yêu cầu ba lời giới thiệu từ khách hàng cũ và các đại lý khác mà họ đã làm việc để hoàn tất một giao dịch. Bởi vì năng lực và khả năng đàm phán của đại lý thương mại của bạn có thể thực hiện hoặc phá vỡ một giao dịch, bạn sẽ muốn nghe từ miệng con ngựa xem anh ta hoặc cô ta đã có thể làm việc suôn sẻ và nhanh chóng như thế nào trong quá khứ, đặc biệt là với các tài sản tương tự như của bạn.
Yêu cầu người bán cung cấp cho bạn từng mảnh giấy.
Không giống như trong giao dịch riêng lẻ tiêu chuẩn dành cho một gia đình, bạn nên yêu cầu người bán cung cấp danh sách cho thuê gồm những người thuê nhà hiện tại, hợp đồng dịch vụ và tài liệu bảo trì, cũng như thu nhập và chi phí, tài khoản cho các năm hiện tại và trước đó. Hỏi hàng xóm và những người thuê nhà hiện tại về bất kỳ vấn đề tiềm ẩn nào, và xác định số lượng tài sản đã bị bỏ trống, trong bao lâu và tại sao.
Nhận xác nhận các khoản thanh toán từ những người thuê nhà dưới dạng chứng chỉ estoppel, về cơ bản là một lời tuyên thệ xác nhận các khoản thanh toán và điều khoản của họ, cũng như các bản sao của tất cả các hợp đồng thuê nhà. Sử dụng danh sách kiểm tra trực tuyến để giúp bạn bao quát tất cả các cơ sở của mình.
Có một bản sao lưu.
Cơ sở vật chất càng lớn thì càng có nhiều chi phí và có thể không phải lúc nào cũng là tiền. Gần như chắc chắn sẽ có một số vị trí tuyển dụng và mặc định, và bạn phải chuẩn bị cho điều này. Cho phép 10% thu nhập ước tính hàng năm của bạn.
Khi bạn hiểu cách đánh giá bất kỳ phần bất động sản thương mại nào bằng cách sử dụng các tiêu chí này, bạn có thể chọn loại tài sản nào bổ sung tốt nhất cho mục tiêu danh mục đầu tư của mình và cách đánh giá các sắc thái của loại tài sản đó.
Quá trình cho thuê một tài sản thương mại là gì?
Quá trình cho thuê bất động sản thương mại thường bao gồm việc tìm một bất động sản phù hợp, đàm phán các điều khoản của hợp đồng thuê và thực hiện hợp đồng thuê. Quá trình này cũng có thể bao gồm việc tiến hành thẩm định để xác minh tình trạng của tài sản và đảm bảo rằng nó đáp ứng các yêu cầu của doanh nghiệp.
Các yếu tố quan trọng nhất để xem xét khi lựa chọn một tài sản thương mại là gì?
Các yếu tố quan trọng nhất cần xem xét khi lựa chọn bất động sản thương mại bao gồm vị trí, khả năng tiếp cận, phân vùng, diện tích vuông, chi phí và tiện nghi. Các yếu tố khác có thể bao gồm chỗ đỗ xe, chiều cao trần và khả năng mở rộng trong tương lai.
Sự khác biệt giữa cho thuê và mua bất động sản thương mại là gì?
Cho thuê bất động sản thương mại liên quan đến việc thuê tài sản trong một khoảng thời gian xác định, trong khi mua bất động sản thương mại liên quan đến việc giành quyền sở hữu tài sản. Cho thuê có thể mang lại sự linh hoạt hơn và chi phí trả trước thấp hơn, trong khi mua có thể mang lại sự ổn định cao hơn và tiết kiệm chi phí dài hạn.
Những lợi ích của việc sở hữu bất động sản thương mại là gì?
Sở hữu bất động sản thương mại có thể mang lại một số lợi ích, bao gồm đánh giá cao về lâu dài, nguồn thu nhập ổn định và lợi ích về thuế. Quyền sở hữu cũng có thể cung cấp quyền kiểm soát tốt hơn đối với tài sản và có thể phục vụ như một hàng rào chống lại lạm phát.
Các điều khoản cho thuê phổ biến đối với bất động sản thương mại là gì?
Các điều khoản thuê thông thường đối với bất động sản thương mại bao gồm thời hạn thuê, số tiền thuê và các điều khoản thanh toán, các lựa chọn gia hạn và bất kỳ hạn chế hoặc nghĩa vụ nào đối với người thuê. Hợp đồng cho thuê cũng có thể bao gồm các điều khoản về bảo trì, sửa chữa và nâng cấp tài sản.
Quy trình tài trợ cho việc mua bất động sản thương mại là gì?
Quá trình tài trợ cho việc mua bất động sản thương mại có thể bao gồm việc nhận thế chấp thương mại, là khoản vay được bảo đảm bằng tài sản. Các lựa chọn tài chính khác có thể bao gồm khoản vay cá nhân, khoản vay kinh doanh hoặc khoản đầu tư từ người cho vay tư nhân. Quá trình này cũng có thể liên quan đến việc thẩm định tài sản và thương lượng các điều khoản của khoản vay.
Câu hỏi thường gặp về bất động sản thương mại
Bất động sản thương mại sinh lời như thế nào?
Các bất động sản thương mại thường có lợi tức đầu tư hàng năm từ 6% đến 12%, tùy thuộc vào khu vực, nền kinh tế hiện tại và các yếu tố bên ngoài (chẳng hạn như đại dịch). Đó là một phạm vi rộng hơn đáng kể so với mức thường thấy đối với các căn nhà dành cho một gia đình (tốt nhất là 1% đến 4%).
Quy tắc 50% trong bất động sản là gì?
Theo quy tắc 50 phần trăm, các nhà đầu tư bất động sản nên mong đợi chi phí hoạt động của bất động sản vào khoảng một nửa tổng thu nhập của nó. Điều này không bao gồm bất kỳ khoản thanh toán thế chấp nào (nếu có), nhưng bao gồm thuế tài sản, bảo hiểm, thất thoát chỗ trống, sửa chữa, chi phí bảo trì và các tiện ích do chủ sở hữu trả.
Quy tắc 70 phần trăm là gì?
Quy tắc 70 phần trăm trong việc chuyển nhà lập luận rằng bạn không nên chi hơn 70% Giá trị Sau khi Sửa chữa (ARV) trừ đi chi phí sửa chữa cho một bất động sản đầu tư.
Bạn có nên boa cho người môi giới bất động sản của mình không?
Trong mọi trường hợp, bạn không nên boa cho Môi giới bất động sản của mình. Nó không được mong đợi và cũng không được chấp nhận như một thông lệ thường xuyên. Trên thực tế, một số công ty môi giới bất động sản cho rằng việc nhận quà hoặc tiền thưởng khiến họ không thoải mái. Các mẹo thực sự có thể khiến họ làm việc chăm chỉ hơn để đảm bảo tuân thủ luật pháp và đáp ứng các yêu cầu cấp phép của họ.
- Ngành Bất động sản: Tổng quan, Các loại & Ví dụ
- DANH SÁCH DỰ BÁO: Cách tìm danh sách Tịch thu nhà miễn phí mà không bị căng thẳng
- DỰ BÁO VỀ NHÀ Đã giải thích !!! (+ Hướng dẫn chi tiết mua nhà bị tịch thu
- Kinh doanh bất động sản: Hướng dẫn rõ ràng cho người mới bắt đầu (+ Mẹo bắt đầu như thế nào)
- Đầu tư chủ động so với thụ động: Hiểu tại sao bạn cần cả hai (+ Hướng dẫn chi tiết)
