Người mua thường xuyên phát hiện ra rằng các khu nhà cụ thể đáp ứng hầu hết các nhu cầu của họ, trong khi các khu nhà khác đáp ứng một số ít và không đáp ứng. Điều này buộc bạn phải thỏa hiệp và hạ cấp một số “điều cần phải có” của bạn xuống “điều cần thiết”, những điều này không phải là kẻ phá vỡ thỏa thuận.
Bạn không muốn từ bỏ một inch cho mục tiêu và nhu cầu của mình? Nếu ngôi nhà lý tưởng của bạn không có sẵn (hoặc thậm chí không tồn tại), bạn luôn có thể tạo một ngôi nhà. Điều này cho phép bạn thiết kế một ngôi nhà hoàn hảo mà không phải lo lắng về những hạn chế của việc mua một bất động sản đã từng ở trước đó. Tuy nhiên, để tài trợ cho dự án này, bạn sẽ cần phải hiểu về các khoản vay xây dựng. Hãy xem cách thức hoạt động của một khoản vay xây dựng, các loại khác nhau, lãi suất và các yêu cầu của chúng.
Khoản vay xây dựng là gì?
Khoản vay xây dựng là một khoản vay ngắn hạn chỉ bao gồm các chi phí xây dựng nhà riêng. Đây không phải là một khoản thế chấp và được phân loại là tài trợ đặc biệt. Một khi ngôi nhà được xây dựng, người cư ngụ tương lai phải đăng ký thế chấp để trả tiền mua nó.
Tuy nhiên, có nhiều khoản cho vay xây nhà khác nhau, từ xây dựng cơ bản đến tân trang lại toàn bộ tài sản. Cho dù bạn đang bắt đầu từ con số không với một khoản vay mua đất hay tân trang lại hoàn toàn một ngôi nhà, có thể sẽ có một khoản vay dành cho bạn.
Khoản vay xây dựng hoạt động như thế nào?
Các khoản vay xây dựng thường được nhận bởi những người xây dựng hoặc người mua nhà, những người tự xây nhà của họ. Đây là các khoản cho vay ngắn hạn, thường chỉ kéo dài một năm. Khi ngôi nhà được hoàn thành, người vay có thể tái cấp vốn cho khoản vay xây dựng thành một khoản thế chấp vĩnh viễn hoặc nhận một khoản vay mới để trả khoản vay xây dựng (còn được gọi là “khoản vay cuối kỳ”). Trong khi dự án vẫn đang trong quá trình thực hiện, người vay chỉ có thể có nghĩa vụ trả lãi cho khoản vay xây dựng. Một số khoản vay xây dựng có thể yêu cầu số dư phải được thanh toán đầy đủ vào cuối dự án.
Nếu người đi vay vay tiền xây nhà để xây nhà, người cho vay có thể trả tiền trực tiếp cho nhà thầu chứ không phải người đi vay. Việc thanh toán có thể được thực hiện theo từng đợt khi dự án tiến triển qua các giai đoạn phát triển mới. Các khoản vay xây dựng có thể được sử dụng để tài trợ cho các dự án cải tạo và phục hồi và xây dựng các khu dân cư mới.
Phạm vi của Khoản vay Xây dựng là gì?
Mỗi dự án là duy nhất, nhưng nhìn chung, khoản vay xây dựng bao gồm các chi phí sau:
- Đất đai.
- Các gói, giấy phép và phí
- Vật tư và nhân công
- Chốt chi phí.
- Dự phòng cho các trường hợp dự phòng (trong trường hợp chi phí dự án cao hơn dự tính).
- Dự trữ lãi suất (nếu bạn không muốn trả lãi khi đang xây dựng).
Các loại cho vay xây dựng khác nhau
# 1. Khoản vay từ xây dựng đến vĩnh viễn
Bạn vay tiền để trả chi phí xây nhà bằng khoản vay từ xây dựng đến vĩnh viễn, và khi ngôi nhà xây xong và bạn chuyển đến, khoản vay này sẽ được chuyển sang thế chấp vĩnh viễn.
Ưu điểm của cách tiếp cận từ xây dựng đến lâu dài là bạn phải trả một tập hợp các chi phí đóng, giảm chi phí tổng thể của bạn.
Khi khoản vay chuyển từ hình thức xây dựng sang hình thức lâu dài, khoản vay này sẽ trở thành khoản thế chấp thông thường với thời hạn vay từ 15 đến 30 năm. Sau đó, bạn thực hiện thanh toán bao gồm cả lãi và gốc. Tại thời điểm đó, bạn có thể chọn giữa lãi suất cố định và thế chấp có lãi suất điều chỉnh. Các lựa chọn thay thế khác bao gồm khoản vay từ xây dựng đến vĩnh viễn của FHA, có các điều kiện phê duyệt ít khắc nghiệt hơn và có thể mang lại lợi ích cho một số người vay hoặc khoản vay xây dựng VA nếu bạn là một cựu chiến binh đủ điều kiện.
# 2. Khoản vay chỉ dành cho xây dựng
Khoản vay chỉ dành cho xây dựng cung cấp tài chính cần thiết để hoàn thành việc xây dựng ngôi nhà. Tuy nhiên, người đi vay có trách nhiệm hoàn trả khoản vay đầy đủ khi đáo hạn (thường là một năm hoặc ít hơn) hoặc tìm kiếm nguồn tài chính vĩnh viễn thông qua thế chấp.
Các khoản vay xây dựng này giải ngân vốn dựa trên tỷ lệ phần trăm của dự án đã hoàn thành và người vay chỉ chịu trách nhiệm trả lãi cho số tiền được rút ra.
Các khoản vay chỉ dành cho xây dựng có thể đắt hơn về lâu dài nếu bạn yêu cầu thế chấp vĩnh viễn vì bạn phải hoàn thành hai thủ tục vay riêng biệt và trả hai khoản phí. Chi phí đóng có thể lên đến hàng nghìn đô la, vì vậy tránh được một khoản khác là một lợi thế.
Một yếu tố khác cần xem xét là tình trạng tài chính của bạn có thể xấu đi trong quá trình xây dựng. Nếu bạn bị mất việc làm hoặc phải chịu một thất bại khác, bạn có thể không đủ điều kiện để được thế chấp trong tương lai - và do đó, bạn có thể không thể chuyển đến nhà mới của mình.
# 3. Khoản vay để cải tạo
Bạn có thể xem xét các lựa chọn thay thế cho vay cải tạo nhà nếu bạn muốn nâng cấp một ngôi nhà hiện có hơn là xây mới. Tùy thuộc vào số tiền bạn đang chi cho dự án, chúng có thể có nhiều hình dạng khác nhau.
Kaminski nói: “Nếu một chủ nhà muốn chi ít hơn 20,000 đô la cho việc tu sửa, họ có thể cân nhắc vay tiền cá nhân hoặc sử dụng thẻ tín dụng để tài trợ cho dự án. “Nếu chủ nhà đã tạo dựng được vốn chủ sở hữu trong tài sản của họ, thì một khoản vay hoặc hạn mức tín dụng mua nhà có thể thích hợp để cải thiện bắt đầu từ 25,000 đô la trở lên.”
Tái cấp vốn bằng tiền mặt là một giải pháp thay thế thực tế khác trong môi trường lãi suất thế chấp thấp hiện tại, trong đó chủ nhà vay một khoản thế chấp mới với số tiền đáng kể hơn khoản vay hiện tại của họ và nhận phần chênh lệch một lần.
Trong hầu hết các trường hợp, người cho vay không yêu cầu chủ nhà tiết lộ cách sử dụng tiền mặt. Ngân sách, chiến lược và các khoản thanh toán đều do chủ nhà quản lý. Các loại tài trợ khác yêu cầu người cho vay thẩm định nhà xây dựng, kiểm tra ngân sách và giám sát thời gian biểu.
#4. Khoản vay xây dựng cho chủ sở hữu xây dựng
Các khoản cho vay xây dựng chủ sở hữu là các khoản vay xây dựng đến lâu dài hoặc chỉ để xây dựng trong đó người vay cũng có chức năng là người xây dựng nhà.
Vì sự phức tạp của việc xây dựng một ngôi nhà và cần có kỹ năng để tuân thủ các quy tắc xây dựng, hầu hết các bên cho vay sẽ không cho phép người vay đóng vai trò là người xây dựng của họ. Những người cho vay có thể kích hoạt nó thường chỉ làm như vậy nếu người đi vay là một nhà xây dựng được cấp phép theo thương mại.
# 5. Kết thúc khoản vay
Theo Kaminski, khoản vay cuối kỳ chỉ là khoản thế chấp của chủ nhà sau khi tài sản được xây dựng xong. Khoản vay xây dựng được sử dụng trong suốt giai đoạn xây dựng và được hoàn trả sau khi dự án hoàn thành. Người đi vay sau đó sẽ phải trả hết khoản thế chấp trung bình của họ, thường được gọi là khoản vay cuối cùng.
Yêu cầu về Khoản vay Xây dựng Thông thường
Các khoản cho vay xây dựng có rủi ro cao hơn đối với người cho vay, do đó, việc được ủy quyền cho một khoản vay khó khăn hơn một cách dễ hiểu. Đây là những gì người cho vay xem xét.
# 1. Điểm tín dụng của bạn:
Cũng giống như với một khoản thế chấp thông thường, người cho vay sẽ xem xét điểm tín dụng của bạn. Hầu hết các khoản vay xây dựng thông thường và USDA yêu cầu điểm tín dụng là 620. Không có yêu cầu tối thiểu đối với các khoản vay xây dựng VA. Tuy nhiên, những người cho vay thường muốn có điểm tín dụng ít nhất là 620. Cần có điểm tín dụng tối thiểu là 580 đối với các khoản vay xây dựng FHA.
# 2. Tiền đặt cọc
Mặc dù bạn sẽ giả định một khoản trả trước lớn hơn cho một khoản vay xây dựng, nhưng chúng tương đương với các khoản thế chấp tiêu chuẩn. Các khoản vay xây dựng của FHA cần khoản thanh toán giảm 3.5% đối với các dự án được HUD phê duyệt và khoản thanh toán giảm 10% đối với các dự án không được HUD phê duyệt. Các khoản vay xây dựng VA không yêu cầu khoản trả trước, các khoản vay xây dựng USDA yêu cầu khoản trả trước tối thiểu là 10% và các khoản vay xây dựng thông thường thường yêu cầu khoản trả trước từ 5% trở lên.
# 3. Kế hoạch và thông số kỹ thuật xây dựng:
Người cho vay cũng sẽ muốn biết chi tiết cụ thể về những gì bạn định tạo. Họ sẽ yêu cầu bản thiết kế của ngôi nhà và thông số kỹ thuật, và các kế hoạch phải được xác nhận là đáp ứng tất cả các quy tắc xây dựng được yêu cầu ở địa điểm của bạn. Người thẩm định nhà sẽ cần nghiên cứu các thông số kỹ thuật đó để xác định giá trị của chúng, từ đó sẽ xác định số tiền vay của bạn.
#4. Đánh giá của nhà thầu xây dựng và bên cho vay:
Trừ khi bạn là một tổng thầu được chứng nhận, bạn sẽ cần thuê một nhà thầu xây dựng nhà của mình. Bên cho vay cũng sẽ xem xét kỹ lưỡng nhà thầu tham gia xây dựng. Vì vậy, điều quan trọng là chọn một người có kinh nghiệm. Nhà thầu của bạn là một yếu tố thiết yếu của quy trình. Người cho vay sẽ muốn biết ngân sách và dự báo dòng tiền của dự án. Người cho vay thường phải đánh giá và phê duyệt hợp đồng xây dựng giữa bạn và nhà thầu của bạn.
Làm cách nào để tôi có được khoản vay xây dựng?
Sau đây là các quy trình cần thiết để vay vốn xây dựng:
- Kiểm tra xem bạn có đủ điều kiện cho bất kỳ chương trình đặc biệt nào không. Nếu bạn quan tâm, hãy xem các yêu cầu và quy trình đối với khoản vay FHA hoặc khoản vay xây dựng VA.
- Có được sự chấp thuận trước. Trước khi thực hiện nhiều công việc, hãy được phê duyệt trước, để bạn biết chính xác ngân sách của mình sẽ là bao nhiêu.
- Xác định vị trí đất của bạn và một người xây dựng. Kiểm tra xem nhà xây dựng của bạn có đáp ứng mọi yêu cầu về khoản vay xây dựng do người cho vay được phê duyệt trước của bạn thiết lập hay không. Lưu ý đặc biệt về giấy phép và bảo hiểm.
- Hoàn thành các thủ tục giấy tờ. Hoàn thành các kế hoạch với người xây dựng và nộp tất cả tài liệu cho người cho vay. Bên cho vay có thể sẽ yêu cầu thẩm định và kiểm tra như một phần của giai đoạn tiếp theo.
- Hoàn thành khoản vay. Thủ tục đóng thế chấp được hoàn tất khi bạn ký vào dòng chấm. Người xây dựng của bạn có thể bắt đầu công việc sau khi mọi thứ được ký kết và tiền được cấp.
Lãi suất cho vay xây dựng
Các khoản vay xây dựng không có sẵn từ mọi người cho vay. Nói chuyện với các ngân hàng địa phương và công đoàn tín dụng trước. Lãi suất cho vay xây dựng thường cao hơn lãi suất thế chấp thông thường vì những khoản vay này về cơ bản phức tạp hơn và nguy hiểm hơn cho người cho vay.
Với thời gian cần thiết để hoàn thành việc xây dựng, bạn có thể lo ngại về việc lãi suất thay đổi trong khi cấu trúc đang được tiến hành. Một số người cho vay cung cấp các khóa lãi suất dài hạn. Bạn phải trả tiền cho sự an toàn và một số người cho vay muốn trả trước một khoản đặt cọc không hoàn lại. Ví dụ: bạn có thể chi một điểm cho khóa 360 ngày, với yêu cầu đặt cọc 0.5 điểm. Khóa lãi suất cũng có thể bao gồm một điều khoản thả nổi, cho phép bạn nhận được mức lãi suất thấp hơn nếu lãi suất giảm đủ.
Câu hỏi cho người cho vay xây dựng
# 1. Tôi có thể áp dụng quyền sở hữu đất đai cho khoản trả trước của tôi không?
Nếu bạn đã giữ đất trong ít nhất một năm, bạn có thể đủ điều kiện để đóng góp bất kỳ khoản tăng vốn chủ sở hữu nào đối với yêu cầu trả trước. Để xác định giá trị của mảnh đất, sẽ phải thẩm định.
# 2. Bản vẽ đầu tiên hoạt động như thế nào?
Vật liệu xây dựng, chẳng hạn như bê tông cho nền móng và gỗ để làm khung, đôi khi đắt nhất trong giai đoạn đầu xây dựng. Tuy nhiên, người cho vay không muốn thực hiện các khoản giải ngân đáng kể trừ khi chúng được phân bổ cụ thể cho một mục đích cụ thể.
Điều này không khuyến khích các nhà thầu không trung thực yêu cầu những khoản tiền khổng lồ mà không chỉ định rõ ràng họ cho các nhu cầu cụ thể của dự án. Đảm bảo rằng có đủ tiền để nhà xây dựng bắt đầu công việc và bạn và nhà thầu của bạn hiểu rõ ràng cách thanh toán tất cả các chi phí xây dựng.
# 3. Lãi suất trong thời gian xây dựng là bao nhiêu?
Một số người cho vay xây dựng sẽ sử dụng một chỉ số tỷ lệ thay đổi (chẳng hạn như lãi suất cơ bản) trong quá trình xây dựng. Những người khác chỉ tính lãi theo tỷ lệ bạn đã đồng ý cho khoản vay cuối cùng của mình, sau đó chuyển phần còn lại thành tổng số tiền trả gốc và lãi khi ngôi nhà được hoàn thành.
Trong một số tình huống, các khoản thanh toán xây dựng có thể được kết hợp vào chi phí xây dựng của khoản vay của bạn - hãy kiểm tra với nhân viên cho vay xây dựng của bạn để xác nhận điều này.
#4. Những công ty nào cung cấp các khoản vay xây dựng?
Không phải tất cả các bên cho vay đều cung cấp mọi loại cho vay xây dựng và các bên cho vay phi ngân hàng có thể không cung cấp bất kỳ khoản vay xây dựng nào.
# 5. Các khoản phí cho các khoản vay xây dựng của bạn là gì?
Bạn sẽ cần nhiều thông tin hơn là chỉ phí vay. Công ty chủ quản thường sẽ quản lý các khoản giải ngân và sẽ phải kiểm tra thêm và phí đăng ký trong khi ngôi nhà được xây dựng.
Mỗi lần rút thăm cần phí kiểm tra và ghi chép, có thể nhanh chóng lên đến hàng nghìn đô la, vì vậy hãy đảm bảo rằng bạn hiểu những gì liên quan.
# 6. Bốc thăm: Chúng hoạt động như thế nào?
Để tránh chậm trễ trong quá trình, hãy chắc chắn rằng nhà thầu hoặc nhà xây dựng của bạn hiểu cách họ sẽ được thanh toán trong giai đoạn xây dựng. Nếu nhà thầu phụ thẳng thừng từ chối thực hiện bất kỳ công việc nào cho đến khi họ nhận được khoản thanh toán trước, thì hãy đưa ra tiền mặt để đáp ứng yêu cầu của nhà thầu về khoản thanh toán trước hoặc tìm một nhà thầu phụ khác.
Kết luận
Nếu bất động sản lý tưởng của bạn không xuất hiện trong khi xem xét các danh sách trong thị trường bạn đã chọn, giấc mơ không cần phải kết thúc. Tưởng tượng sự kết hợp hoàn hảo giữa vị trí, phong cách và tiện ích trong một ngôi nhà là một trong những khía cạnh thú vị nhất của quá trình mua nhà. Nó không phải chỉ là một tưởng tượng. Bạn có thể thiết kế, xây dựng và trang bị căn nhà mơ ước của mình với các lựa chọn hỗ trợ tài chính.
Việc tìm kiếm các phương tiện thích hợp để vay tiền cho ngôi nhà tương lai của bạn, cho dù đó là khoản vay xây dựng, khoản vay cải tạo, HELOC hoặc bất kỳ khả năng nào khác, không cần phải phức tạp. Điều tra tất cả các lựa chọn thay thế của bạn, xác định hình thức vay tốt nhất cho hoàn cảnh của bạn và mua sắm xung quanh để có mức giá tuyệt vời nhất.
