Giá trị tổng thể của bất kỳ tài sản nào được xác định bởi một số yếu tố, bao gồm giá trị của các tài sản, nhà ở hoặc công ty lân cận. Các đại lý và nhà môi giới bất động sản sử dụng các phương pháp như phương pháp so sánh doanh số bán hàng để đánh giá giá trị của một bất động sản so với các bất động sản lân cận. Hiểu cách thức hoạt động của phương pháp so sánh doanh số bán hàng sẽ giúp bạn đánh giá giá trị của ngôi nhà và bất động sản để mua hoặc bán chính xác hơn. Bài đăng này sẽ giải thích phương pháp so sánh doanh số bán hàng là gì và cách thực hiện phân tích.
Phương pháp so sánh bán hàng là gì?
Phương pháp so sánh giá bán là một phương pháp được sử dụng bởi các đại lý và nhà môi giới bất động sản để đánh giá giá trị của một bất động sản hoặc ngôi nhà bằng cách so sánh ngôi nhà chủ thể với những ngôi nhà khác trong khu phố gần đây đã được bán với các thuộc tính tương tự. Phương pháp so sánh doanh số hỗ trợ các nhà môi giới bất động sản duy trì mức giá hợp lý trong thị trường địa phương và cung cấp một bức tranh thực tế hơn về giá trị của một ngôi nhà hoặc bất động sản.
Hiểu phương pháp so sánh bán hàng
Điều chỉnh giá được thực hiện dựa trên chất lượng của tài sản so sánh khi xác định giá trị của tài sản đối tượng.
Nếu tài sản chủ đề thiếu một tính năng đặc trưng trong tài sản so sánh, giá sẽ giảm dựa trên giá trị được phân bổ cho tính năng đó. Kết quả là, nếu tài sản có chất lượng được đánh giá cao mà tài sản so sánh không có, thì giá trị được điều chỉnh tăng tương ứng. Nó được lặp lại cho đến khi đạt được giá trị cuối cùng sau khi so sánh ít nhất ba tài sản được bán gần đây và tài sản có thể so sánh được.
Phương pháp so sánh doanh số bán hàng để định giá là một khía cạnh quan trọng trong phân tích so sánh thị trường của các chuyên gia thẩm định. Phương pháp tiếp cận thị trường so sánh được sử dụng để xác định giá trị thị trường hiện tại của tài sản đang được mua lại. Phương pháp so sánh doanh số, khi được kết hợp với các phương pháp thẩm định khác, cung cấp ước tính gần đúng cho người bán, nhà đầu tư, thẩm định viên và công chúng nói chung.
Bởi vì thị trường bất động sản rất năng động và liên tục thay đổi, các nhà đầu tư nên thường xuyên theo dõi giá của những ngôi nhà được rao bán gần đây. Thị trường biến động nhanh chóng và tất cả những người tham gia nên biết về những diễn biến hiện tại. Tùy thuộc vào điều kiện thị trường, người bán và nhà đầu tư có thể buộc phải tăng hoặc giảm nhu cầu của họ để theo kịp xu hướng thị trường.
Định vị tài sản so sánh tốt nhất
Thuộc tính có thể so sánh là thuộc tính gần giống với thuộc tính chủ thể nhất. Những điểm tương đồng phải tương ứng với tất cả các chi tiết chung của tài sản. Mô tả chung của bất động sản bao gồm số lượng phòng ngủ, phòng tắm, kích thước mét vuông, v.v. Sự khác biệt cho phép bao gồm bồn tắm phụ, màu sơn và các thông số kỹ thuật tầm thường khác.
Việc so sánh các bất động sản có thể so sánh nên được giới hạn ở những bất động sản càng gần vị trí thực tế càng tốt. Bởi vì những ngôi nhà ở các khu vực khác nhau có thể có giá thị trường khác nhau mặc dù có nhiều điểm tương đồng.
Ví dụ, các căn hộ dân cư gần trung tâm thương mại trung tâm có giá cao hơn so với những căn nhà nằm xa trung tâm thành phố. Một yếu tố khác cần xem xét là mua những căn nhà đã được bán gần đây nhất có thể.
Bởi vì thị trường bất động sản biến động thường xuyên, những ngôi nhà được bán gần đây có giá trị xấp xỉ tốt hơn so với những ngôi nhà được bán cách đây vài tháng hoặc vài năm. Nếu không có bất động sản nào có thể so sánh được ở cùng một vị trí, hãy điều tra các bất động sản đã bán gần đây ở các vị trí xung quanh thay vì khám phá thêm về quá khứ.
Các yếu tố cần xem xét trong phương pháp so sánh doanh số
Sử dụng phương pháp so sánh doanh số đòi hỏi một số thủ tục quan trọng. Khi thực hiện phương pháp so sánh doanh số bán hàng, các đại lý và nhà môi giới đánh giá các yếu tố sau:
#1. Vị trí
Vị trí của bất động sản thường được xem xét đầu tiên cho phương pháp so sánh doanh số bán hàng. Các địa phương khác nhau có chi phí sinh hoạt, thuế bất động sản và tính thẩm mỹ khác nhau ảnh hưởng đến giá trị tổng thể của bất động sản. Ví dụ, một số bất động sản ven sông có giá trị hơn do gần hồ, sông, đại dương và bãi biển. Trước khi đánh giá các tiêu chí khác, đại lý hoặc nhà môi giới đánh giá vị trí của tài sản để xem liệu nó có ảnh hưởng đến giá trị tổng thể hay không.
#2. Hàng xóm
Các vùng lân cận cũng có tác động đáng kể đến giá trị của bất động sản hoặc ngôi nhà. Khoảng cách của một ngôi nhà với các tiện nghi như trường học, trung tâm giải trí, công viên và các cơ sở giải trí, và các tòa nhà chính phủ được xác định bởi các đại lý và nhà môi giới. Các cân nhắc khác bao gồm tỷ lệ tội phạm của khu vực lân cận, mức độ ô nhiễm và mức độ gần với tiếng ồn từ đường cao tốc, tòa nhà công nghiệp hoặc các yếu tố tự nhiên.
#3. Danh sách đã bán gần đây
Danh sách được bán gần đây trong một khu vực nhất định có thể cung cấp cái nhìn sâu sắc về toàn bộ thị trường trong khu vực đó. Ví dụ: nếu những ngôi nhà tương tự trong khu vực được bán với giá 150,000 đô la, thì người môi giới hoặc đại lý có thể ước tính rằng ngôi nhà được đề cập sẽ bán với giá cao hơn hoặc tương đương. Danh sách đã bán gần đây cũng có thể giúp nhà môi giới hoặc đại lý hiểu thêm về khu vực lân cận, chẳng hạn như các mô hình chuyển động tồn tại và liệu có bất kỳ xu hướng định giá nào xuất hiện hay không.
# 4. Tuổi
Tuổi của một ngôi nhà cũng được tính đến trong phương pháp bán hàng so sánh. Các đại lý và nhà môi giới tính đến tuổi của ngôi nhà vì nó có thể ảnh hưởng tiêu cực hoặc tích cực đến giá trị, tùy thuộc vào khu vực, loại nhà và bất kỳ cập nhật nào có thể được yêu cầu.
Do có mặt tiền bằng gạch và sàn gỗ đẹp hơn về mặt thẩm mỹ, một ngôi nhà theo phong cách Tudor cũ có thể bán với giá cao hơn một ngôi nhà hiện đại. Nó cũng có thể được bán với giá thấp hơn vì nó đã hơn 100 năm tuổi và cần nhiều cải tiến quan trọng và tốn kém đối với bảng điện và hệ thống ống nước.
Một ngôi nhà hiện đại trong một khu phố cổ kiểu Tudor có thể rẻ hơn so với những người hàng xóm.
# 5. Tình trạng
Một trong những biến số quan trọng nhất trong phương pháp so sánh doanh số bán hàng là tình trạng của một ngôi nhà. Tình trạng nhà bao gồm:
- Tình trạng bảng điện
- Sơn nội ngoại thất
- Tình trạng cửa sổ
- Sàn nhà bên trong
- Tình trạng của lò hoặc hệ thống sưởi ấm
- Tình trạng của mái nhà
- tình hình tầng hầm
- Tình trạng của nhà bếp và phòng tắm
Có nhiều yếu tố khác về tình trạng của một ngôi nhà có thể được sử dụng trong phương pháp so sánh doanh số bán hàng, nhưng đây là những yếu tố phổ biến nhất. Nếu hai ngôi nhà trong một khu phố tương tự đều được rao bán trên thị trường và một ngôi nhà bị hỏng mái, thì ngôi nhà có mái kiên cố, có chức năng sử dụng có khả năng bán được giá cao hơn.
Các yếu tố điều chỉnh thẩm định bằng cách sử dụng phương pháp so sánh doanh số bán hàng
#1. đặc điểm so sánh
Tài sản chủ thể phải giống với tài sản so sánh nhất có thể để giảm thiểu yêu cầu điều chỉnh. Điều chỉnh là kết quả của sự khác biệt so sánh được thấy với thuộc tính chủ thể.
#2. Cổ phần sở hữu
Tùy thuộc vào quyền sở hữu đối với tài sản chủ thể, giá trị của chủ thể có thể được sửa đổi thành cao hơn hoặc thấp hơn. Ví dụ, lãi đơn tính phí được định giá khác với lãi phí theo hợp đồng thuê. Kết quả là, quyền sở hữu là một chủ đề khó khăn trong việc định giá.
#3. Điều kiện thị trường
Điều kiện thị trường cũng đóng một vai trò trong việc điều chỉnh định giá. Giá bất động sản có thể tăng hoặc giảm tùy thuộc vào điều kiện thị trường. Tùy thuộc vào sự cạnh tranh, người bán có thể hạ giá để cải thiện triển vọng mua hàng của họ. Thị trường có thể thay đổi trong một vài tuần.
#4. Vị trí
Một yếu tố khác để xem xét là vị trí của tài sản. Bất động sản gần cơ sở hạ tầng quan trọng như sân bay, đường xá, CBD, v.v. được coi là có giá trị cao hơn so với những bất động sản ở xa hơn.
Các điều chỉnh do sự khác biệt giữa tài sản chủ đề và các ngôi nhà tương đương cũng có thể bị ảnh hưởng bởi các khía cạnh chính như mô hình giao thông, cơ sở mua sắm và khả năng tiếp cận các tiện ích xã hội.
Cách tiến hành phương pháp so sánh doanh số
Sử dụng phương pháp so sánh bán hàng giúp cải thiện tính chính xác và hiệu quả của quy trình mua bán. Dưới đây là cách thực hiện phương pháp so sánh doanh số đối với bất kỳ ngôi nhà hoặc tài sản nào:
#1. Xác định thị trường so sánh
Giai đoạn đầu tiên là khám phá những “đối tượng so sánh” trên thị trường. Đây là những tài sản trong vùng lân cận giống nhất với tài sản bạn đang bán hoặc mua. Tìm kiếm các phong cách kiến trúc phổ biến như Tudor, Cape Cod, Cottages, French Country và Greek Revival. Bạn cũng có thể tìm kiếm các tài sản được bán với giá tương tự với giá trị ban đầu của nơi cư trú.
Bằng cách chọn bất động sản nào trong khu vực gần giống với đối tượng so sánh nhất, bạn có thể cung cấp cơ sở cho phân tích của mình.
#2. Xác định những điểm tương đồng giữa các đối tượng so sánh và nơi cư trú chính.
Giai đoạn tiếp theo là xác định những điểm tương đồng giữa các đối tượng so sánh của bạn và ngôi nhà hoặc tài sản chính mà bạn đang mua hoặc bán. Điều này có thể bao gồm các cộng đồng hoặc khu vực địa lý được chia sẻ, độ tuổi, tình trạng, giá thị trường tại một giai đoạn nhất định trong lịch sử gần đây và giá dựa trên diện tích vuông. Điều này cho phép bạn khám phá những đặc điểm chung của ngôi nhà hoặc tài sản chủ đề với những ngôi nhà so sánh của nó và những điểm có thể khác nhau. Sự khác biệt có thể làm tăng giá trị của một ngôi nhà.
Ví dụ: nếu hai ngôi nhà kiểu Cape Cod được rao bán trên thị trường cùng một lúc, nhưng một trong số đó có tầng hầm đã hoàn thiện cũng như nhà bếp và phòng tắm đã được tân trang lại, thì ngôi nhà đó có thể có giá bán cao hơn so với ngôi nhà tương đương không có những ngôi nhà này. đặc trưng.
#3. Điều chỉnh giá trị của các đối tượng so sánh
Khi bạn đã xác định được những điểm tương đồng giữa đối tượng so sánh và ngôi nhà chủ đề của mình, bạn có thể điều chỉnh định giá của đối tượng so sánh tùy thuộc vào xu hướng thị trường và các cân nhắc khác. Xác định xem có những thay đổi lớn nào ở thị trường địa phương kể từ khi bán sản phẩm so sánh của bạn hay không. Điều này có thể liên quan đến giá cao hoặc sự suy giảm chung trong thị trường bất động sản. Bạn cũng có thể xem xét các điều khoản thế chấp và mức thu nhập trong khu vực lân cận, cũng như các khía cạnh vật lý giúp phân biệt từng điểm tương đồng.
#4. Cộng tất cả các thành phần và điều chỉnh lại với nhau để có giá ước tính cuối cùng.
Sau khi bạn đã tính đến tất cả các thông tin có thể so sánh của mình, bạn có thể bắt đầu định giá chủ đề về nhà. Một cách tiếp cận bán hàng so sánh phổ biến như sau:
Chủ đề Trang chủ
- kiểu Tudor
- năm 100 tuổi
- Không có sửa chữa đáng kể cần thiết.
- Được bán với giá 235,000 USD cách đây XNUMX năm.
- Cải tạo nhà bếp và phòng tắm
- một khu phố an toàn
- Nó gần các điểm tham quan như trung tâm giải trí và hệ thống trường học năm sao.
- sân rộng 2,500 foot vuông
Có thể so sánh
Ngôi nhà đầu tiên
- kiểu Tudor.
- năm 115 tuổi
- Cần phải sửa chữa mái nhà (chi phí ước tính là $2,300).
- Được bán với giá 139,000 đô la một năm trước.
- Nhà bếp và phòng tắm cần được cập nhật.
- một khu phố an toàn
- Tiện ích xung quanh có trường học, công viên.
- Một khoảng sân nhỏ có hàng rào
- tổng cộng 2,700 feet vuông
Nhà số XNUMX:
- Kiểu Cape Cod
- năm 70 tuổi
- Cần sửa chữa tầng hầm (chi phí ước tính $11,000).
- Năm nay, nó được bán với giá 189,000 USD
- Cải tạo nhà bếp và phòng tắm
- một khu phố an toàn
- Các trường học, khu phức hợp giải trí, công viên và nhà hát đều đóng cửa.
- một sân rộng được bao quanh bởi một hàng rào bằng gỗ
- tổng cộng 2,800 feet vuông
Tài sản chủ đề là một dinh thự theo phong cách Tudor 100 tuổi với không gian rộng 2,500 feet vuông và một khoảng sân rộng. Một ngôi nhà theo phong cách Tudor và Cape Cod với căn phòng rộng gần 2,000 bộ vuông và các khu dân cư an toàn có thể so sánh được. Sử dụng phương pháp bán hàng có thể so sánh được, bạn phát hiện ra rằng bất động sản thứ nhất và thứ hai cần sửa chữa đáng kể, dao động từ 2,300 đô la đến 11,000 đô la mỗi căn. Mỗi chiếc gần đây được bán với một giá trị khác nhau và có kích thước sân riêng biệt.
Cho rằng ngôi nhà yêu cầu sửa chữa mái rộng rãi, so sánh cho thấy rằng một ngôi nhà theo phong cách Tudor giống như dinh thự được bán với giá khoảng 140,000 đô la trở lên. Cả hai ngôi nhà đều có khu dân cư an toàn, rộng hơn 2,000 bộ vuông và các tiện ích lân cận. Mặt khác, Tudor tương đương cần cập nhật nhà bếp và phòng tắm và có một sân nhỏ có hàng rào. Sử dụng thông tin từ mỗi ngôi nhà và sức khỏe của thị trường, bạn có thể ước tính giá trị của ngôi nhà nằm trong khoảng từ 150,000 đến 200,000 đô la.
Kết luận
Phương pháp so sánh doanh số tận dụng sự tương đồng giữa hai tài sản được so sánh. Sự giống nhau thay đổi từ ngày bán hoặc niêm yết đến mô tả của các doanh nghiệp được so sánh. Rõ ràng là không có đơn vị nào giống hệt nhau, có thể so sánh được; do đó, cần phải điều chỉnh dựa trên sự khác biệt về tính năng.
Phương pháp so sánh doanh số phụ thuộc rất nhiều vào dữ liệu doanh số gần đây và có thể không được chấp nhận nếu không có dữ liệu doanh số gần đây. Do đó, việc thẩm định bất động sản thiếu doanh số bán hàng phong phú và dữ liệu gần đây nên sử dụng các phương pháp thay thế. Tuy nhiên, nếu dữ liệu gần đây có sẵn, phương pháp định giá bất động sản so sánh doanh số bán hàng là lựa chọn tốt nhất.
- COMPS BẤT ĐỘNG SẢN: Hướng dẫn chi tiết về Tìm Comps Bất động sản
- PHẦN MỀM BẤT ĐỘNG SẢN: Phần mềm tốt nhất cho Công ty, Đại lý & Môi giới
- ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN TỐT NHẤT NĂM 2023 & Những Điều Bạn Nên Biết!!!
- Định giá tài sản: Cách định giá khoản đầu tư & tài sản bất động sản của bạn
- Phân tích thị trường so sánh: Quản lý bất động sản
dự án
