Короткі продажі були популярні з 2008 по 2012 рік, але зараз вони нечасті на сучасному процвітаючому ринку нерухомості. Тим не менш, короткі продажі можуть повернутися на ринок купівлі житла. Короткий продаж може призвести до приголомшливої угоди з будинком, але зазвичай для цього потрібно багато витримки і терпіння, а також багато удачі. Ось посібник із короткого продажу та іпотеки в галузі нерухомості.
Що таке короткий продаж?
Короткий продаж, також відомий як продаж до звернення стягнення, відбувається, коли ви продаєте свій будинок за суму, меншу за суму заборгованості по вашій іпотеці. Якщо ваш іпотечний обслуговуючий погоджується на короткий продаж, ви можете продати свій будинок і використати гроші для погашення частини балансу по іпотеці. Можливо, вам знадобиться зробити фінансовий внесок на баланс залежно від ваших обставин, але після завершення короткого продажу ви будете звільнені від зобов’язань сплатити будь-який залишок — це відомо як «відмова від дефіциту».
Як працює короткий продаж
Ви не зможете просто купити будинок за низькою ціною з коротким розпродажем. Ось інструкція з купівлі будинку для короткого продажу:
- Кредитор повинен погодитися: Кредитор повинен спочатку погодитися на короткий продаж. У разі типового продажу житла заробіток буде використаний для погашення початкової позики. Під час короткого продажу будинок продається за меншу суму, ніж винен продавець, тому кредитор не отримує всю суму грошей. У результаті продаж має бути схвалений початковим кредитором.
- Продавець повинен продемонструвати, що у нього немає іншого вибору: Продавець повинен продемонструвати певні труднощі. Якщо вони зможуть продемонструвати, що вони не зможуть продовжувати виплачувати іпотечні кредити і в кінцевому підсумку не виплатять, кредитор, швидше за все, виконає це, особливо якщо кредитор не хоче йти через процес звернення стягнення а потім самостійно продати будинок.
- Ціна житла має відповідати ринковій вартості: У багатьох випадках короткі продажі завершуються, оскільки ринок занепадає, а вартість будинку пропорційно впала. Ціна, яку сплачує покупець, зазвичай повинна бути ринковою.
- Про короткі продажі необхідно повідомити: Нарешті, якщо будинок вказано за суму, меншу за суму заборгованості по іпотеці, різницю потрібно вказати заздалегідь. Потенційні покупці повинні знати, що ціна продажу будинку нижча, ніж залишок іпотеки, тому їм доведеться вести переговори з кредитором на додаток до роботи з продавцем.
Скільки часу потрібно, щоб завершити процес короткого продажу?
Короткий продаж може бути завершено за кілька тижнів або місяців. Завершення коротких продажів займає більше часу, оскільки це більш складні угоди. Крім того, початковий кредитор повинен проаналізувати пропозицію короткого продажу, щоб побачити, чи буде вона прийнята. Якщо кредитор вважає, що продовження процесу звернення стягнення принесе йому більше грошей, він може відхилити угоду про короткий продаж.
Співпраця з агентом з нерухомості, який має досвід роботи з короткими операціями, може допомогти вам заощадити час. Короткий продаж – це один із видів угоди з нерухомістю, в якому вам слід звернутися за допомогою до експерта або адвоката. Оскільки не всі брокери з нерухомості мають кваліфікацію для управління коротким продажем, переконайтеся, що ви спілкуєтеся з тим, хто має спеціальну підготовку та підтверджений досвід. Наявність агента з нерухомості на вашому боці, який розуміє все про короткий продаж і веде переговори з іншими, підвищить ваші шанси на закриття угоди.
Кроки до покупки будинку шляхом короткого продажу
За словами Боббі Демпсі, співавтора «Повного посібника ідіота з купівлі викупу», типовий процес короткого продажу включає в себе серію етапів, часто в такому порядку.
- Знайдіть потенційні короткі продажі.
- Огляньте майно.
- Проведіть своє дослідження.
- Знайдіть усі застави та іпотеку.
- Визначте фінансування
- Зв’яжіться з кредитором.
- Заповніть заявку на короткий продаж кредитора, якщо вона потрібна.
- Скласти пропозицію.
- Умови треба обговорювати.
- Завершіть транзакцію
Крок №1. Знайдіть потенційні короткі продажі.
Перевірте списки в Інтернеті, списки суду та юридичні оголошення або скористайтеся досвідченим агентом покупця, щоб знайти попереднє стягнення у вашому регіоні.
Спочатку з’ясуйте, скільки заборговано за будинок по відношенню до його оціночної вартості. Якщо він здається високим, це відмінний вибір, оскільки це означає, що продавець може мати труднощі з його продажем за достатньо, щоб покрити позику. Передайте будинки, де власник має багато власного капіталу в будинку; кредитор, швидше за все, віддасть перевагу викупу та перепродажу за нижчою ціною.
Крок №2: Перегляньте майно.
Оцініть його стан і надайте приблизну оцінку того, скільки буде коштувати ремонт або оновлення. Багато «постійних» клієнтів не розглянуть це, якщо йому потрібна робота, що вигідно для вас.
Крок №3: Проведіть дослідження.
Скільки коштує нерухомість? Який можливий прибуток? Ви захочете отримати вигоду від продажу, якщо ви інвестор або навіть власник будинку, який планує проживати в будинку протягом короткого періоду часу.
Крок № 4: Знайдіть будь-які застави чи іпотеку.
Запитайте у продавця або агента про заставу майна та про те, який кредитор є основним власником застави. Перед закриттям продажу підтвердьте цю інформацію за допомогою пошуку за назвою, щоб переконатися, що на майно немає незаявлених застав.
Крок №5: Визначте фінансування.
Це важливо. Ви повинні спланувати, як ви будете платити за нерухомість. Якщо у вас сильний кредит, ваш поточний кредитор може бути готовий надати вам позику. Вони можуть прискорити процес подачі заявки на кредит, оскільки вони вже мають багато вашої інформації в документах короткого продажу.
Важливо визнати, що в коротких продажах ви повинні мати можливість швидко рухатися. Після досягнення угоди кредитор зазвичай хоче закрити його протягом 20 днів. Починати шукати іпотеку вже пізно.
Крок №6: Зв'яжіться з кредитором.
Вам або вашому агенту слід звернутися до відділу пом’якшення збитків кредитора — або, можливо, до відділу відновлення ресурсів, — а не до відділу збору або обслуговування клієнтів, який займається виключно поверненням прострочених платежів по кредиту.
Однією з найскладніших перших проблем є визначення місцезнаходження особи, яка приймає рішення. Спершу ви повинні попросити власника будинку написати та підписати лист-дозвілля (зазвичай потрібне нотаріальне засвідчення), який уповноважує кредитора обговорити з вами статус іпотеки.
Крок № 7: Заповніть заявку на короткий продаж кредитора, якщо вона потрібна.
Багато кредиторів пропонують спеціальну програму для запитів на короткий продаж. Дізнайтеся, які документи їм потрібні, щоб обміркувати короткий розпродаж, якщо вони не мають заявки на короткий продаж.
Крок №8: Складіть пропозицію разом.
Загалом пропозиція складається з пакету матеріалів, що включає заявку та авторизаційний лист, а також:
- Договір купівлі-продажу
- Лист страждання
- Акт оцінки майна
- Ретельна розбивка витрат і зобов'язань
- Заява про розрахунки
Крок №9: Погодьтеся з умовами
Нерідкі випадки, коли кредитор відхиляє вашу пропозицію або зустрічну пропозицію. Як і в будь-якій угоді з нерухомістю, вам слід заздалегідь визначити максимальний ліміт і не бійтеся піти, якщо кредитор відмовляється виплатити вашу суму.
Крок № 10: Завершіть транзакцію.
Отримайте все в письмовому вигляді та офіційно зафіксуйте, як тільки ви досягнете домовленості, з якою всі три сторони — ви, продавець і кредитор — можете жити. Переконайтеся, що продавець знає всі умови угоди. Після цього майно буде вашим.
Поради щодо покупки через короткі продажі
№1. Отримати ціни на ремонт:
Навіть якщо нерухомість продається «як є», ви все одно повинні перевірити її та отримати оцінку ремонту. Наявність цієї інформації не тільки допоможе вам вирішити, чи варто житло купувати, але й надасть вам більше можливостей вести переговори з кредитором. Якщо ви зможете продемонструвати, що майно знаходиться в гіршому стані, ніж здається, у вас буде більше шансів переконати кредитора продати його за дешевшою ціною.
№2. Переконайтеся, що ваша пропозиція реалістична:
Хоча кредитори мотивовані продавати, вони також хочуть максимізувати свій прибуток від угоди. Якщо ви робите пропозицію з низьким значенням або просите непередбачені умови, ваша пропозиція навряд чи буде прийнята.
№3. Надайте якомога більше готівки:
Кредитори шукають надійну річ після втрати грошей на небезпечному підприємстві. Кредитори підуть на вашу пропозицію, якщо ви зможете платити готівкою. Якщо ні, чим вищий авансовий внесок, тим безпечнішою та привабливішою буде ваша пропозиція. (Пам’ятайте, якщо вам потрібно фінансування, ви повинні отримати попереднє схвалення, перш ніж робити пропозицію.)
№ 4. Пропозиція для покриття витрат продавця на закриття:
Хоча кредитор зазвичай сплачує комісію та будь-які інші комісійні, які заборгує продавець, пропозиція сплатити їх зробить вашу пропозицію більш привабливою. Якщо є інші покупці, зацікавлені в житлі, ця пропозиція надасть вам перевагу, оскільки дозволить кредитору повернути більше грошей.
№ 5. Зверніться за допомогою до професіонала з нерухомості:
Коли справа доходить до коротких продажів, агенти з нерухомості є безцінним ресурсом. Короткі продажі – це складна процедура, і якщо кредитори приймають усі рішення, ви повинні мати представництво. Досвідчений агент зможе дослідити нерухомість, проконсультувати вас про її вартість, домовитися про кращу ціну та гарантувати, що ваші інтереси будуть захищені.
Переваги короткого продажу
Короткі продажі можуть бути вигідними для всіх залучених сторін. Вони розширюють можливості інвестування покупців, мінімізуючи фінансові наслідки, з якими зіткнуться як кредитори, так і продавці, якщо об’єкти нерухомості будуть викуплені. Давайте розглянемо переваги як для покупців, так і для продавців.
Переваги для покупця від короткого продажу
- Зниження ціни: Хоча нерухомість короткого продажу буде оцінюватися за ринковою вартістю, кредитора дуже стимулюють до продажу, щоб зменшити збитки банку. В результаті покупці часто можуть отримати кращу ціну на будинок, ніж вони були б, якби він був придбаний на традиційному розпродажі.
- На ринку менше конкуренції: Короткі продажі значно складніші за звичайні продажі через участь кредитора в транзакції. Оскільки більшість покупців не знайомі з короткими розпродажами, вони, як правило, уникають їх. Коли менше потенційних покупців, менше конкуренції і більше шансів отримати пропозицію та прийняти її.
Переваги коротких розпродажів для продавців
- Уникнення стягнення: Короткий продаж утримує будинок продавця від викупу, що може значно погіршити його кредитний рейтинг.
- Поглинання боргу: Покупець житла погасить більшу частину боргу продавця.
- Економія плати: У звичайному продажу продавець буде відповідати за сплату комісійних агентів, але при короткому продажу ці витрати покриває кредитор.
- Можливе прощення боргу: Кредитор може прийняти виручку від короткого продажу і списати залишок боргу як збиток. У цих випадках продавець не несе відповідальності за будь-який борг, який залишається після короткого продажу.
- Поновлення ринку житла: За належних обставин короткий продаж дозволяє продавцю знову вийти на ринок і швидко отримати іпотеку за допомогою FHA позику. Для цього у вас не було прострочених платежів за іпотекою або розстрочкою в році, що передував короткому продажу, а також не було прострочених платежів по іпотеці або розстрочкою в році, що передував заявці на короткий продаж для нової іпотеки.
Недоліки короткого продажу
Незважаючи на переваги, у коротких продажів є ряд недоліків. Процес короткого продажу є складним і трудомістким, що збільшує ризик угоди та має фінансовий вплив на покупців, продавців і кредиторів.
Ось список деяких проблем, з якими стикаються як покупці, так і продавці під час короткого процесу продажу.
Проблеми для покупців
- Забирає багато часу: Через участь кредитора короткий продаж зазвичай займає більше часу, ніж стандартний продаж. Головний кредитор та будь-які молодші заставодержатели, які беруть участь у переговорах, не витрачатимуть час на переговори та укладання угоди, щоб повернути якомога більше грошей. Пам’ятайте, що чим довше триває процес короткого продажу, тим більше заставних власників. Крім того, продавець може відкласти продаж через те, що він не здогадується про своє рішення або не має необхідних документів.
- Підвищений ризик: Оскільки коротка пропозиція продажу є «як є» без звичайних розголошень, таких як розкриття інформації продавцем, покупець не завжди знає про стан будинку або якість угоди. Крім того, немає гарантії, що продаж буде закрито, тому покупець може ризикнути витратити час і гроші на будинок, який він не зможе придбати в кінцевому підсумку.
- Більше домашнього завдання: Короткий продаж вимагає значної попередньої підготовки з боку покупця. Дослідження справжньої вартості будинку, визначення місцезнаходження всіх застав на майно та виявлення будь-яких труднощів із станом майна – це всі необхідні кроки для оцінки того, чи вигідна покупка.
- Стан майна: Оскільки продавці коротких продажів часто переживають фінансові труднощі, їхня нерухомість знаходиться в гіршому стані, ніж середній будинок, пропонований на ринку. Як наслідок, покупцеві часто доводиться витрачати значно більше грошей на ремонт та покращення.
Підводні камені коротких продажів для продавців
- Немає переговорної влади: Хоча продавець бере активну участь у продажу майна, кредитор є єдиним, хто має повноваження вести переговори про ціну купівлі будинку.
- рентабельність: Оскільки продавець винен гроші кредитору, він не отримає жодного доходу від продажу свого будинку.
- Шкода кредитного рейтингу: Короткий продаж може серйозно зашкодити кредитному рейтингу продавця. Чим вищий ваш кредитний рейтинг, тим більший удар. З іншого боку, короткі продажі, як правило, знижують кредитні рейтинги продавців на менше пунктів, ніж викупи.
- Затримка з отриманням нової іпотеки: Після короткого продажу продавець повинен почекати певний час, перш ніж отримати нову іпотеку. Поза позикою FHA час очікування може становити від 2 до 7 років.
- Рішення про недоліки: У деяких випадках кредитор подає позов до продавця, щоб повернути непогашений борг після короткого продажу. Якщо на продавця подадуть позов, його кредитний рейтинг зазнає такого ж удару, як і викуп. Однак цей процес короткого продажу не є законним у всіх штатах.
Яка тривалість короткого продажу у вашому кредитному звіті?
Якщо ви продаєте короткі продажі, це, швидше за все, з’явиться у вашому кредитному звіті, але не так, як ви могли б очікувати. Фраза «короткий продаж» не з’являтиметься у звіті, але якщо ви запізнилися з платежами або не повністю погасили свою іпотеку, обліковий запис, пов’язаний з коротким продажем, матиме погані позначки, які можуть залишатися у вашому кредитному звіті протягом семи років. .
Поширені помилки покупців коротких продажів
№1. Залишаючи домашній огляд
Огляд будинку допоможе вам виявити проблеми, які ви могли б не помітити, наприклад, необхідний ремонт або технічне обслуговування. Якщо ви виявите серйозний недолік, ви можете відмовитися від продажу. А ще краще — мати під рукою підрядника або інженера, якщо перевірка виявить складну проблему — вони можуть дати важливе уявлення про вартість ремонту, дозволяючи прийняти більш обґрунтоване рішення про продаж.
№2. Ігнорування юридичних і страхових консультацій
У типовій заяві про розкриття інформації буде вказано, чи знаходиться будинок у заплаві, чи були проведені будь-які недозволені ремонти. З іншого боку, нерухомість, що належить банку, часто продається як є, без розкриття інформації, тому покупці повинні провести додаткове дослідження нерухомості.
№3. Залишити недостатньо часу для закриття
Закриття будинку може зайняти час за звичайних обставин, а закриття короткого продажу часто займає більше часу. Обов’язково включіть цей додатковий час у свої плани.
№ 4. Закохатися в поганий дім
Нерухомість – це емоційний ринок; легко закохатися в будинок, як тільки починаєш бачити себе в ньому. Однак майте на увазі, що ви в основному здійснюєте фінансову операцію.
Яка різниця між викупом і коротким продажем?
Незважаючи на те, що продаж будинку на короткі терміни не є ідеальним варіантом, багато експертів вважають, що краще вживати більш рішучих дій, як-от звернення стягнення. Коли власник житла відстає від виплати іпотеки, кредитор повертає будинок, як правило, проти згоди власника, а потім намагається здійснити продаж. Залежно від державних правил, власник житла може зіткнутися з рішенням про недоліки, якщо сума, отримана іпотечною компанією від продажу, менша за непогашене іпотечне зобов’язання. Іншими словами, тепер уже колишній власник житла може все ще заборгувати гроші по своїй іпотеці.
Короткий продаж зустрічається частіше, ніж викуп. Навіть під час економічного спаду, такого як житлова криза 2011 року, ставки зросли лише до 3.6 відсотка. Зараз цей показник коливається в районі 1%.
Люди часто плутають викуп і коротку продаж, і хоча вони мають певну схожість у тому, що обидва зазвичай виникають у бідних власників будинків, процес і результати сильно відрізняються. По-перше, процес звернення стягнення, як правило, пришвидшується, оскільки кредитори прагнуть відшкодувати витрати, понесені неоплаченою іпотекою.
Звернення стягнення також негативно впливає на кредитний рейтинг особи та кредитний звіт. Як наслідок, тим, хто проходить через це, часто доводиться чекати щонайменше п’ять років, перш ніж вони зможуть претендувати на новий житловий кредит.
Чому це короткий продаж?
Оскільки майно продається за меншу суму, ніж заборгував продавець, банк втрачає гроші на короткому продажу. Короткі продажі не є стягненням.
Що таке короткий продаж?
Продаж до викупу або короткий продаж — це коли ви продаєте свій будинок за ціною, нижчою за ваш іпотечний баланс. Якщо ваш іпотечний спеціаліст схвалить короткий продаж, ви можете продати свій будинок і сплатити частину своєї іпотеки.
Хто покриває короткі продажі?
Кредитори отримують усі доходи від короткого продажу. Позикодавець може пробачити решту суми або вимагати рішення про нестачу, щоб змусити колишнього власника будинку сплатити різницю. Деякі штати відмовляються від цієї невідповідності цін.
Наскільки ризикованим є короткий продаж?
Короткі продажі впливають на покупця, продавця та кредитора. Короткі продажі впливають на кредит продавців, але не так сильно, як викуп. Ви також втратите свій будинок без будь-якої компенсації, що ускладнить пошук і придбання нового.
Висновок
Будинок короткого продажу може стати чудовим способом отримати будинок за менші гроші. За багатьох обставин будинки для короткого продажу знаходяться в хорошому стані, і хоча ціна покупки може бути більше, ніж викуп, витрати на перетворення житла на ринок можуть бути значно нижчими, а недоліки продавця можуть бути менш серйозними.
Однак покупці та продавці повинні бути готові чекати через тривалий процес короткого продажу. Експертний агент з нерухомості може допомогти вам визначити вигідну пропозицію короткого продажу та провести переговори з банком.
Оскільки податкове законодавство є складним і постійно змінюється, вам слід проконсультуватися з сертифікованим бухгалтером (CPA), який знайомий з інвестуванням у нерухомість та відповідним податковим законодавством, щоб переконатися, що у вас є повна й актуальна інформація.
Це може означати різницю між отриманням прибутку та втратою грошей від інвестицій.
Поширені запитання про короткі розпродажі
Як працює короткий продаж?
Під час короткого продажу власник будинку ініціює продаж будинку, але вартість будинку повинна бути меншою, ніж сума заборгованості по іпотеці, щоб короткий продаж був можливим.
Чи короткий продаж гірше за звернення стягнення?
Короткі продажі мають менший вплив на кредитну історію, ніж звернення стягнення. Звернення стягнення відбувається, коли інвестор або банк вилучає резиденцію та виставляє її на продаж. Кожна іпотечна угода включає заставу на майно, що дозволяє банку взяти під контроль власника будинку, який не здійснює виплати по іпотеці.
Чи можна заробити на короткій продажу будинку?
Короткий продаж означає, що ви не отримаєте прибутку від продажу будинку; банк або іпотечний кредитор отримає весь прибуток від продажу.
- ВИПИТАННЯ НА БУДИНОК Пояснено!!! (+ Докладний посібник із купівлі вилучених будинків
- АДВОКАТ зі стягнення викупу: Огляд та гонорари (оновлено!)
- Списки викупу: як знайти безкоштовні списки викупу без стресу
- ДРУГА ІПОТЕКА: визначення, ставки та вимоги
- Вторинний іпотечний ринок: покроковий посібник про те, як це працює
