Останні дані перепису показують, що понад 50 мільйонів домогосподарств США орендують житло. Орендодавці використовують орендну плату для оплати рахунків та іпотеки. Багато інвесторів не знають, як оподатковується дохід від оренди. Для уточнення розглянемо приклад і розрахунок оподатковуваного доходу від оренди. За якою ставкою оподатковується дохід від оренди?
Що таке дохід від оренди (RI)?
Поради IRS щодо RI включають:
- Гонорари заявника
- Місячна орендна плата з простроченням.
- Орендна плата за перший та останній місяць наперед.
- Плата за розірвання оренди.
- Робота, яку орендар виконує в обмін на безкоштовну оренду, наприклад, фарбування будинку.
- Використання орендодавцем гарантійної застави орендаря, що повертається, за несплачену орендну плату або пошкодження.
Гарантійний депозит від орендаря, що повертається, не є RI, оскільки він повертається. Застава орендодавця є короткостроковим зобов’язанням на балансі нерухомості.
Визначення витрат і зобов’язань може бути складним. Ось чому так багато орендодавців використовують програмне забезпечення для управління фінансами орендованого майна, щоб відстежувати доходи, витрати, активи та зобов’язання.
За якою ставкою оподатковується дохід від оренди?
Ставка доходу від оренди оподатковується як звичайний дохід. У податковій категорії 22% інвестор із 5,000 доларів США в RI заплатить 1,100 доларів США. Ось як ми розрахували суму податку: 5,00 x 0.22 = 1,100 доларів США.
Чи оподатковується дохід від оренди?
Дохід від оренди підлягає оподаткуванню, про що необхідно повідомляти. RI включає орендні платежі, гарантійні депозити, лізингові збори та інший грошовий потік майна. Хоча більша частина доходу від нерухомості може надходити від орендної плати, важливо включити будь-які інші джерела доходу. Якщо орендар сплачує орендну плату за перший і останній місяць під час переїзду, обидва підлягають оподаткуванню, навіть якщо договір оренди закінчується наступного року. Оскільки оренда зазвичай укладається на багато років, власникам комерційної нерухомості слід остерігатися «попередньої орендної плати».
Застави, які використовуються як орендна плата за минулий місяць, впливають на податки RI. Якщо власник майна та орендар погоджуються на це, кошти повинні бути відображені як RI за рік їх отримання. Якщо інвестори не використовують гарантійний депозит для орендної плати за минулий місяць, він не оподатковується як дохід від оренди.
Ще одна сіра зона для інвесторів у нерухомість — комунальні послуги, які оплачує орендар. Власник повинен включити в RI комунальні послуги, оплачувані орендарем. Хоча орендодавці можуть вираховувати витрати на комунальні послуги, вони повинні звітувати про платежі орендарів.
Яка ставка податку на дохід від оренди?
Ставка податку на дохід від оренди залежить від того, пасивним чи непасивним є ваш орендний бізнес. Орендна нерухомість зазвичай оподатковується як пасивний дохід. Непасивний орендний бізнес передбачає розвиток, будівництво, експлуатацію або управління майном.
Активність власника впливає на ставку податку на дохід від оренди нерухомості. Це відноситься до управлінських рішень. Активними учасниками є інвестори, які займаються управлінням майном. Кожен кваліфікатор впливає на відрахування власника нерухомості та ставку податку.
Зароблений дохід проти доходу від оренди
Інвестори в нерухомість можуть отримувати два основних типи доходу: дохід від оренди (пасивний дохід) і отриманий дохід (іноді відомий як активний дохід).
Зароблений дохід
Зароблений дохід – це дохід, який платник податку отримує від роботи. Крім того, зароблений дохід включає готівкові чайові або комісійні з продажу, виграші в казино або дохід від самозайнятості від малого бізнесу чи стороннього концерту. Це приклади заробленого доходу.
Усі ці види заробленого доходу передбачають матеріальну участь в обмін на оплату. Отриманий дохід підлягає утриманню податку із заробітної плати, включаючи федеральний прибутковий податок, державний і місцевий прибутковий податок (якщо застосовно), соціальне забезпечення та медичне страхування (також відоме як FICA), а також державні та місцеві податки на безробіття.
Дохід від оренди
Більшість доходів від оренди оподатковується як пасивний дохід. Більшість інвесторів володіють орендованим майном, тому їм не потрібно утримувати або сплачувати податки із заробітної плати.
RI включає відсотки та дивіденди від облігацій або акцій, розподіл REIT та дохід від оренди. Інвестори сплачують федеральний податок і податок на прибуток штату на RI.
Інвестори нерухомості, які працюють повний робочий день, звільняються від IR правило. У складних ситуаціях, подібних до цих, може знадобитися CPA або податковий спеціаліст.
Як оподатковується дохід від оренди
Дохід від оренди оподатковується за граничною ставкою інвестора. Розглянемо одруженого інвестора з $250,000 2022 оподатковуваного доходу. Згідно з рекомендаціями IRS на 24 рік гранична податкова ставка становить XNUMX%.
Розрахунок доходу від оренди
Дохід від оренди та розрахунок ставки податку
По-перше, інвестори повинні класифікувати RI. IRS визначає дохід від оренди як «будь-який платіж за користування або заняття майном» (IRS). Він включає платежі орендарів, а також:
- Попередня орендна плата
- Зберігається: застава.
- Необов'язкова орендна плата
- Оплата послуг орендарів.
Коли RI інвестора підсумовано, він може розрахувати ставку податку. На відміну від звичайного доходу, дохід від оренди не оподатковується. Натомість у деяких випадках він розглядається як кваліфікований дохід від бізнесу (QBI), що дозволяє інвесторам відраховувати до 20%.
Одноосібним особам потрібно 157,500 315,000 доларів США оподатковуваного доходу. Ті, хто подає спільну заявку, мають поріг у XNUMX XNUMX доларів США. Інвестори можуть вирахувати витрати на оренду та амортизацію зі свого оподатковуваного доходу.
Приклад розрахунку податку на дохід від оренди
Ось базовий приклад податку на дохід від оренди. Спочатку оцініть RI. 1,000 доларів США на місяць доходу від оренди дорівнює 12,000 XNUMX доларів США на рік.
Розрахуйте базу амортизації. Ціна покупки, комісії, що не підлягають вирахуванню, і вартість лота необхідні для розрахунку цього. Наприклад, якщо ви купили нерухомість за 100,000 1,000 доларів США та витратили 80,000 XNUMX доларів США на комісію, що не підлягає вирахуванню (наприклад, страхування власності та комісію за реєстрацію), база майна, що амортизується, становитиме XNUMX XNUMX доларів США.
Розрахуйте експлуатаційні витрати та витрати на володіння орендованим майном. Витрати на очищення, ремонт і обслуговування; плата за управління, оренду та благоустрій майна; боротьба зі шкідниками; витрати на страхування майна та відповідальності орендодавця; виплати відсотків по іпотеці; податки на майно; гонорар бухгалтера за підготовку податків; та витрати на проїзд для відвідування вашої заміської власності. Скажімо, операційні витрати та витрати на володіння складають 8,000 доларів США на рік.
Відніміть загальні витрати, що підлягають вирахуванню ($8,000), від RI ($12,000), щоб знайти чистий прибуток до амортизації ($4,000). Розділіть суму майна (80,000 27 доларів) на термін іпотеки (2,963), щоб отримати річну амортизацію (2,963 4,000 долари). Потім відніміть вашу річну амортизацію (1,037 дол. США) із вашого чистого прибутку до амортизації (XNUMX дол. США), щоб отримати ваш оподатковуваний дохід. Приклад оподатковуваного доходу: XNUMX доларів США.
Розрахувати податок RI. Помножте річну амортизацію на 22% (якщо одружені разом із доходом 80,251 171,050–228.14 XNUMX доларів США). Разом XNUMX доларів США.
Я вважаю, що наведений вище приклад доходу від оренди був корисним.
Які відрахування доступні?
Інвестори люблять прибуток від оренди нерухомості до податкового сезону. Важливо знати свої відрахування. Відрахування є витратами, що оподатковуються. Відрахування можуть зменшити податки шляхом зниження вашого оподатковуваного доходу.
Власники нерухомості можуть мати право на кілька відрахувань, зокрема:
- Амортизація є популярним відрахуванням для інвесторів у нерухомість. Амортизація майна відноситься до втрати вартості в результаті зносу, хоча визначення суми, що має право на це відрахування, може бути складним.
- Iвідсотки: щорічні відсотки за іпотекою або позикою, які сплачують власники нерухомості. Відсотки з кредитної картки також можна вирахувати. Відсотки є основним прибутком від податку на оренду нерухомості.
- Ремонт: ремонт робить нерухомість «придатною для життя» та оподатковується податком на прибуток. Наприклад, заміна розбитих вікон, ремонт сантехніки тощо.
- Власники нерухомості можуть вираховувати заробітну плату працівника з оподатковуваного доходу. Це включає в себе працівників з технічного обслуговування, ремонту та контрактних працівників.
- Страхування: Страхові премії, пов’язані з орендною діяльністю, можуть мати право на відрахування, наприклад страхування від пожежі, повені, крадіжки та страхування відповідальності.
- Щоразу, коли інвестори (або орендодавці) подорожують для діяльності, пов’язаної з орендою, наприклад огляду нерухомості чи поїздки до будівельного магазину, вони можуть вирахувати його. Податкове управління США ретельно стежить за відрахуваннями на подорожі за ніч.
- Витрати на домашній офіс зазвичай вираховуються з оподатковуваного доходу. Інвестори повинні довести, що їхній домашній офіс є основним місцем їх діяльності, щоб вирахувати витрати на домашній офіс.
- Юридичні послуги: гонорари адвоката, менеджера з нерухомості, бухгалтера та радника вираховуються.
Як повідомити про RI
Форма 1040 і Додаток E повинні звітувати про RI. Форма 1040 є основною формою податку на прибуток для федеральних податків. Особи, що подають документи, повинні повідомити свій номер соціального страхування та кількість утриманців. Інвестори звітують про прибутки у формі 1040.
У цьому документі повідомляється про дохід, витрати та амортизацію від оренди нерухомості. Залежно від того, якою кількістю нерухомості вони володіють і керують, інвесторам може знадобитися кілька форм додатку E. Навіть якщо ви заповнюєте кілька форм Додатку E, повідомте «загальні дані» на одному аркуші паперу.
Інвестори повинні цілий рік вести облік витрат і доходів протягом податкового сезону. Зберігайте чеки орендної плати, квитанції та документи про відрахування. Завжди перевіряйте інформацію ще раз. Завжди обережно подавайте документи.
Поради щодо зменшення оподатковуваного RI
Інвестиції в доходи та витрати Податкове законодавство США сприяє інвесторам у нерухомість. Інші способи зменшення оподатковуваного доходу від оренди майна:
Витрати на володіння
Інвестор може також мати можливість вирахувати витрати власника, щоб зменшити оподатковуваний чистий прибуток, наприклад:
- Витрати домашнього офісу, пов’язані з бізнесом.
- Підприємства використовують папір, чорнило, олівці та мобільні телефони.
- Навчання в сфері нерухомості
- Внески клубу інвесторів і підписка на комерційні видання.
- Юридичні та професійні витрати на оренду майна.
Витрати на відрядження
Інвестор також може вирахувати проїзд до та з орендованого майна. Навіть якщо буде найнято місцеву компанію з управління майном, інвестор все одно може захотіти відвідати орендоване приміщення та зустрітися з менеджером.
Тема 511 IRS: Витрати на ділові поїздки пояснює, що інвестор може вирахувати з RI. Бізнес-витрати мають бути розумними, звичайними та необхідними для бізнесу, а не особистими.
Девальваційний бонус
Амортизація житлової нерухомості триває 27.5 років. Якщо будинок коштує 140,000 5,091 доларів (без урахування землі), амортизація становить XNUMX XNUMX долар на рік.
Новий дах має бути додано до бази вартості оренди нерухомості та амортизовано протягом тієї ж кількості років. Наприклад, якщо інвестор витрачає 10,000 364 доларів на заміну даху, додаткова амортизація становитиме 10,000 долари (27.5 XNUMX доларів за XNUMX років).
До 2023 року інвестор може використовувати бонусну амортизацію для вирахування повної вартості капітального вдосконалення в тому ж податковому році. Якщо додаткове відрахування призведе до втрати орендної нерухомості, його можна перенести.
Як оподатковується дохід від оренди в Канаді?
Податки на оренду майна
Відповідно до Закону Канади про податок на прибуток, 25% валового RI має перераховуватися щорічно. Нерезиденти можуть сплатити 25% чистого RI (після витрат), заповнивши форму NR6.
Що таке дохід від оренди?
Інвестори в нерухомість можуть отримувати два основних типи доходу: дохід від оренди (пасивний дохід) і отриманий дохід (іноді відомий як активний дохід).
Чи потрібно платити податок на дохід від оренди в Ірландії?
Дохід або інший дохід від оренди підлягає оподаткуванню. Ви повинні повідомити про цей дохід до податкової служби за допомогою самостійної декларації про податок на прибуток (форма 11).
До якої категорії доходу належить орендна плата?
Орендна плата підпадає під «продажні, загальні та адміністративні рахунки». Інші загальні та комерційні витрати включають судові спори, канцелярське приладдя, виплати нормативної відповідальності, зарплати, страхування та амортизацію.
Як мені уникнути сплати податку з доходу від оренди?
Використовуйте обмін 1031
Розділ 1031 Податкового кодексу дає змогу відстрочити податок на приріст капіталу від орендованого майна, якщо ви реінвестуєте виручку.
Скільки орендної плати не оподатковується?
Ви можете орендувати свій будинок для відпочинку на термін до 14 днів на рік, і всі RI не обкладаються податком, незалежно від того, скільки ви заробляєте. IRS навіть не повідомляється про дохід. Це правило може бути корисним, якщо ви володієте заміським будинком у популярному районі, де люди хочуть короткостроково орендувати його.
Висновок
Оренда нерухомості та податки підтверджені документами. Чому інвестори повинні запитувати: «За якою ставкою оподатковується дохід від оренди (приклад)» і «чи оподатковується RI?» Ведення організованих записів, дослідження можливих відрахувань і знання процесу звітування можуть допомогти вашому бізнесу під час податкового сезону. Інвесторам потрібні передбачення та планування, щоб справлятися з податками RI.
Дохід від оренди FAQ
До якого виду доходу відноситься дохід від оренди?
Пасивний дохід, більшість RI оподатковується як пасивний дохід. Більшість інвесторів володіють орендованим майном, тому їм не потрібно утримувати або сплачувати податки із заробітної плати.
Як IRS дізнається, чи маю я дохід від оренди?
Податкове управління може дізнатися про дохід від оренди, проводячи податкові перевірки, переглядаючи державні записи та документи на нерухомість, а також отримуючи інформацію від інформатора. Інвестори можуть зіткнутися зі штрафами за точність, цивільними штрафами за шахрайство та потенційними кримінальними звинуваченнями, якщо вони не повідомлять RI
Приклад як оподатковується дохід від оренди?
Дохід від оренди оподатковується за граничною ставкою інвестора, наприклад, розглянемо одруженого інвестора з $250,000 2023 оподатковуваного доходу. Згідно з рекомендаціями IRS на 24 рік гранична податкова ставка становить XNUMX%.
посилання
Статті по темі
- КУПІВЛЯ ОРЕНДИ: поради щодо купівлі оренди нерухомості
- ЗАЛИШКОВИЙ ДОХОД: визначення, формула, діаграми, ідеали та інструкції
- ОПОДАТКУВАНИЙ ДОХІД: визначення, приклади та обчислення
- КУПІВЛЯ ОРЕНДИ: поради щодо купівлі оренди нерухомості (оновлено 2022 р.)
- 10 найкращих програм для керування орендою у 2022 році: функції та огляди
