Купуючи нерухомість вперше, ви можете зустріти терміни та фрази, яких ніколи раніше не чули. Після того, як ви зробили пропозицію та підписали з продавцем договір нерухомості, ви познайомитеся з терміном «належна обачність». Due diligence – це те, що повинен розуміти кожен покупець, тому перед початком пошуку житла. Отже, ось короткий виклад того, що ви можете очікувати під час і після періоду належної обачності в сфері нерухомості.
Що таке період належної перевірки?
Час, який сторони договору погоджуються надати одна одній для проведення аудиту, перевірки або подальшого вивчення фактів, пов’язаних із транзакцією, називається періодом належної обачності.
У сфері нерухомості, наприклад, період належної перевірки означає кількість часу, який покупець має для проведення перевірки майна, отримання оцінки, забезпечення необхідного фінансування тощо.
Цілі належної перевірки
Метою належної перевірки є переконатися, що ви маєте всі необхідні факти та інформацію для прийняття обґрунтованого рішення.
Наприклад, якщо ви намагаєтеся купити ділянку землі, як тільки продавець прийме вашу пропозицію про покупку, ви захочете переконатися, що інформація, яку продавець відкрив про землю, є правильною.
Ви також повинні провести додаткові дослідження щодо нерухомості, щоб переконатися, що вам зручно продовжувати операцію.
Важливість періоду належної перевірки.
У комерційних угодах, де одна сторона погоджується купити щось, покупець часто бажає домовитися про належний період належної обачності, щоб зібрати факти, документи та інформацію про придбання.
Прості угоди можуть мати коротший період належної перевірки, ніж більш складні угоди.
Однак, якщо ви хочете придбати щось цінне і мати спокій, переконайтеся, що ви домовилися про відповідний проміжок часу для проведення належної обачності.
Що таке період належної перевірки нерухомості?
Купуючи житло, покупець має певний період часу, щоб оглянути нерухомість, щоб бути впевненим у покупці. У сфері нерухомості це відоме як період належної обачності.
Належна перевірка може зайняти від 7 до 14 днів, залежно від того, де ви купуєте в Сполучених Штатах. Часові рамки для запитів в основному визначаються загальними звичаями нерухомості.
У цей час ви повинні дізнатися все, що можете про минуле будинку. Ваш обов’язок протягом періоду належної перевірки полягатиме у виявленні будь-яких дефектів або інших недоліків, які можуть змусити вас переглянути вибір покупки.
Оскільки другого шансу немає, ви захочете бути якомога ретельнішим протягом періоду належної обачності. Якщо ви виявите щось, що потребує додаткової перевірки, ви можете продовжити період належної обачності.
Приклад періоду належної перевірки
Щоб краще зрозуміти це поняття, розглянемо приклад періоду належної обачності.
Розгляньте період належної перевірки комерційної нерухомості.
Припустімо, що покупець хоче придбати офісне приміщення в комерційній будівлі.
У цьому випадку покупець погоджується заплатити продавцю 5,000,000 XNUMX XNUMX доларів США за придбання будівлі.
Оскільки існує багато частин, які потрібно перевірити та проаналізувати, сторони погоджуються на 60-денний період належної обачності, щоб дозволити покупцеві провести своє розслідування щодо майна.
- Протягом періоду належної перевірки покупець робить наступне:
- Вивчіть норми та правила зонування будівлі.
- Вивчіть комерційну оренду, щоб переконатися, що офіси орендовані.
- Перевірте, чи були попередні претензії на майно.
- Перевірте, чи немає у орендарів претензій до орендодавця.
- Перевірка екологічності.
- Проведіть пошук за назвою будівлі.
- Вивчіть фінансову документацію будівлі.
- Нехай майно перевірять, щоб переконатися, що воно відповідає будівельним нормам.
- Перевірте всі інші істотні складові угоди.
Після виконання всіх перевірок покупець погоджується продовжити операцію, якщо він або вона вважає, що заява продавця була загалом правильною та що 5,000,000 XNUMX XNUMX доларів США є справедливою ціною.
Якщо покупець виявляє, що є численні претензії, подані орендарями проти орендодавця, що будівлю було побудовано не згідно з кодексом, що існують проблеми з правом власності або інші проблеми, покупець може або переглянути умови продажу, або скасувати всю операцію.
Зразок положення про період належної перевірки
2.5. Анулювання протягом Періоду належної перевірки Якщо до закінчення Періоду належної перевірки Покупець на власний розсуд вирішує, що Інтереси та/або Майно є неприйнятними для цілей Покупця, Покупець має право розірвати цю Угоду. шляхом надання Продавцю письмового повідомлення про розірвання до закінчення Періоду належної перевірки, а заставна сума має бути негайно повернена Покупцеві. Крім того, у разі такого розірвання Покупець повинен негайно повернути Продавцю Інформацію про Майно або підтвердити Продавця, що Інформацію про Майно було знищено. Якщо Покупець не надасть письмового повідомлення про розірвання до закінчення Періоду належної перевірки, ця Угода залишатиметься в повній силі, заставні кошти не підлягатимуть відшкодуванню Покупцеві, за винятком випадків, прямо передбачених у цьому документі, і Покупець не матиме подальших прав розірвати цей Договір відповідно до цього пункту 2.5.
Контрольний список для належної перевірки нерухомості
Купуючи нерухомість, використовуйте цей контрольний список належної обачності, щоб гарантувати, що ви не помилитеся. Пам’ятайте про це, коли збираєтеся купити будинок.
- Якщо є заява продавця про розкриття інформації, уважно перегляньте її на наявність потенційних проблем.
- Проведіть загальну перевірку будинку, яка включає перевірку радону, цвілі, азбесту, комах, якості води та свинцевої фарби.
- Перевірте проникнення води в будинок, особливо попередні труднощі з крижаною греблею.
- Якщо немає міської каналізації, перевірте свою септичну систему.
- Переконайтеся, що майно не знаходиться в зоні затоплення.
- Перевірте наявність будь-яких порушень меж власності.
- Якщо є HOA, переконайтеся, що він фінансово надійний.
- При покупці а таунхаус або квартира, переконайтеся, що немає спеціальних зборів або значних очікуваних збільшень витрат.
- Якщо ви плануєте купити кондомініум або таунхаус і мати собак, переконайтеся, що їм дозволено.
- Переконайтеся, що не триває судовий процес якщо є ТСЖ.
- Перевірте наявність будь-яких відкритих дозволів або робіт, для яких мав бути потрібен дозвіл на будівництво.
- Отримайте оцінку витрат на комунальні послуги вашого будинку.
- Перевірте, чи має нерухомість негативну історію, наприклад вбивство чи паранормальну діяльність.
- Перегляньте рейтинги шкіл і районів.
- Перевірте наявність будь-яких угод або обмежень у сусідстві.
- Перевірте, чи немає проблем з навколишнім середовищем поблизу помешкання.
- Виконайте пошук прав власності, щоб переконатися, що немає застав або інших проблем із правом власності.
- Перевірте наявність майбутніх змін у зонуванні.
Читайте також: КРЕДИТ НА БУДІВНИЦТВО: вимоги та як вони працюють
Злиттів і поглинань Протягом періоду належної перевірки
Коли компанія вирішує купити іншу компанію, вони зазвичай домовляються про період належної обачності.
Часто покупець і ціль укладають меморандум про взаєморозуміння, лист про наміри або деяку ранню принципову угоду, яка включає положення, пов’язані з належною обачністю покупця.
Протягом періоду належної перевірки компанія-покупець зробить наступне:
- Отримати та перевірити фінансові документи цільової компанії
- Перевірте, чи всі дозволи та ліцензії на підприємницьку діяльність актуальні та мають добру репутацію.
- Вивчайте комерційні контракти та файли клієнтів
- Переконайтеся, що корпорація володіє всією своєю інтелектуальною власністю.
- Переконайтеся, що немає небезпечних судових позовів або претензій.
- Переконайтеся, що ціль має відповідне страхове покриття.
- Перевірте здібності та компетенцію управлінської команди.
- І так далі.
Протягом періоду належної обачності мета покупця полягає в тому, щоб зібрати всі суттєві факти, необхідні для правильного визначення ціни придбання, і вирішити, чи варто цю угоду закрити.
Продовження періоду належної обачливості в угодах злиття та поглинання є надзвичайно частим, якщо не вистачає часу, коли сторони погоджуються надати собі додатковий час для виконання свого завдання.
Читайте також: Як купити нерухомість із простроченими податками: покрокова інструкція
Що відбувається, коли закінчується період належної обачності?
Після закінчення періоду належної обачності договірні права, обговорені сторонами контракту, втрачають силу.
Наприклад, в операціях з нерухомістю, якщо період належної перевірки закінчується, а покупець офіційно не відмовляється від продажу або не висловлює бажання переглянути умови угоди, часто вважається, що він чи вона задоволені угодою.
Таким чином, іншими словами, угода стає обов’язковою та завершеною, а покупець зобов’язаний придбати майно у продавця.
У контексті злиття та поглинання, фінансів і бізнесу те, що відбувається після періоду належної обачливості, залежить від того, на що сторони погодилися у своїй угоді.
Часто фірми-покупці включають умову, згідно з якою, якщо вони офіційно не погодилися продовжити придбання, покупець вважається таким, що відмовився від угоди.
Що відбувається після періоду належної перевірки?
Що станеться після закінчення періоду належної перевірки, визначається умовами вашого контракту.
Після періоду належної обачливості є два можливі результати: придбання відбудеться чи ні.
Якщо покупець вирішить продовжити операцію, сторони вживуть необхідних заходів для завершення купівлі-продажу.
У сфері нерухомості це означає, що сторони повинні легалізувати перехід права власності продавця на покупця, а також покупець повинен завершити оформлення банківської фінансової документації та отримати необхідну страховку.
Подібним чином у контексті злиття та поглинання компанії співпрацюватимуть один з одним та своїми юристами, щоб передати активи цільової компанії покупцеві або акції юридичної особи тощо.
Якщо покупець або продавець скористаються своїм правом не продовжувати покупку, угода припиняється.
Нічого іншого в цій ситуації не буде.
Майте на увазі, що в угодах з нерухомістю покупці часто повинні вказати належну обачність або заробити гроші, щоб продемонструвати свою серйозність щодо закриття угоди.
Якщо покупець скасовує угоду, він або вона втрачає кошти на належну обачність.
Наслідки виходу з угоди або витрати, пов’язані з нею в бізнесі, залежатимуть від форми угоди між фірмами.
Як довго триває період належної перевірки?
Тривалість періоду належної перевірки визначатиметься характером угоди.
Сторони домовляться про довший період належної перевірки, оскільки придбання стане складнішим.
Прості операції з нерухомістю можуть мати 7-денний період належної перевірки, тоді як складні M&A операції можуть мати шестимісячний період належної перевірки.
Чи подовжено період належної перевірки на вихідні?
Ознайомлення з умовами вашого контракту покаже вам, чи включає період належної перевірки вихідні дні.
Якщо у вашому контракті вказано 10-денний період належної перевірки без уточнення, що означають «дні», ви повинні очікувати, що це будуть звичайні календарні дні, включаючи вихідні.
Якщо у вашому контракті зазначено 10 робочих днів, ваш період належної перевірки не включатиме вихідні.
Чи можете ви продовжити період належної перевірки?
Якщо договір, який ви підписали, містить метод продовження періоду належної перевірки, ви можете зробити це, якщо ви дотримуєтеся процесу, узгодженого в договорі.
Якщо в контракті не вказано, як продовжити період належної перевірки, продовження може бути дозволено, якщо сторони взаємно погодять параметри продовження.
В іншому випадку, якщо ваш договір не передбачає продовження періоду належної перевірки, а інша сторона не погоджується, ви, можливо, не зможете продовжити свої розклади.
Поширені запитання про період належної перевірки
Чи можу я піти під час належної перевірки?
Хоча можна піти, набагато краще застосувати належну обачність, щоб зрозуміти процес купівлі житла, вивчити обраний будинок і чесно подумати про свої бажання та потреби перед підписанням контракту, щоб уникнути «докорів сумління покупця».
Що ви перевіряєте під час належної перевірки?
- Федеральні податкові декларації.
- Банківські виписки.
- Рахунки та квитанції.
- Повна копія договору оренди.
- Оренда, така як оренда приміщень і обладнання.
- Контракти третіх сторін, наприклад контракти постачальників або постачальників.
- Звіти про податки з продажу та використання.
- Процес Due Diligence: що таке Due Diligence? (10 ефективних кроків)
- Due Diligence: значення, приклади та 9 найпоширеніших типів
- Як купити землю: покрокова інструкція
- Інвестиційно-банківський аналітик: опис роботи, навички, резюме та зарплата в США
- Комерційна нерухомість: визначення, типи, компанії та найкращі поради щодо інвестування
