Що таке право першої відмови (ROFR) у сфері нерухомості і чи потрібно на це погодитися? Я радий, що ви запитали: враховуючи, що право першої відмови стосується юридичного положення, яке фактично надає стороні право бути першою в черзі, коли власник бажає продати майно, це цікавий предмет для розгляду. У цій статті ми розглянемо, що означає право першої відмови на практиці як для власників нерухомості, так і для потенційних покупців будинку. Подібним чином ми розглянемо кілька прикладів того, як діє право першої відмови у спільній опіці над нерухомістю.
Що таке право першої відмови в нерухомості?
Право першої відмови (ROFR) — досить поширена фраза в деяких комерційних контрактах, яка, по суті, надає стороні першу можливість зробити пропозицію щодо конкретної операції. Фраза «право першої відмови» працює аналогічно в сфері нерухомості.
Простіше кажучи, це форма юридичного положення, яке може бути в договорі чи оренді. Зокрема, щодо нерухомості, яку орендар може захотіти придбати у орендодавця. ROFR, по суті, надає потенційним покупцям договірне право бути першою стороною, яка зробить пропозицію щодо нерухомості, коли її продає її власник. Якщо хтось інший виявить зацікавленість у придбанні майна замість цього. Нинішній власник права першої відмови має право спочатку придбати майно. Вони також можуть відмовитися від такої можливості і дозволити продавцю здійснювати альтернативні ставки.
ROFR найчастіше є стимулом для орендарів на ринках покупців. Умовні покупці підпадають під дію застережень про виключення на ринку гарячих продавців або як інструмент у планування нерухомості щоб уникнути сварки спадкоємців за спадщину. Положення ROFR, по суті, вимагає від продавця звернутися до власника прав із пропозицією придбати майно, перш ніж прийняти альтернативну пропозицію іншої сторони щодо об’єкта нерухомості.
Як діє право першої відмови в нерухомості?
Перш ніж виставити будинок на ринок, власники домовилися про право першої відмови. Ця особа, як правило, є обмеженням у часі, протягом якого можна торгуватися, перш ніж власник нерухомості зможе вступити в контакт з іншими потенційними покупцями. Повідомлення містить вікно дати, і як тільки цей час мине або покупець відмовиться, продавець може продати іншому покупцеві.
Існує два способи, якими часто реалізується право першої відмови. А агент з нерухомості може помітити, що у вас є будинок, який є високопоставленим для конкретного клієнта, і запитати, чи готові ви укласти угоду ROFR, якщо нерухомість з’явиться на ринку. Орендодавець також може спробувати залучити орендарів, погоджуючись із застереженням про право першої відмови для орендарів у разі, якщо вони вирішать продати свій будинок.
Як укласти договір про право першої відмови?
Якщо ви плануєте укласти угоду про право першої відмови, ідеально, якщо обидві сторони мають залучені адвокати. Це пояснюється тим, що угода про право першої відмови має діяти протягом певного періоду часу.
У цих контрактах зазвичай є узгоджений метод розрахунку майбутньої ціни продажу майна. За відсутності офіційної угоди про ціну купівлі потенційний покупець може мати право відповідати пропозиції, зробленій представником широкої громадськості, яку власник планував прийняти. Продавець просто приймає іншу пропозицію, якщо покупець більше не хоче майно.
Наприклад, ціна може бути на фіксовану суму або на відсоток вище поточної ринкової вартості. Перш ніж хтось підпише пунктирну лінію, усі учасники повинні зрозуміти умови угоди.
Переваги та недоліки права першої відмови
Право першої відмови слугує страховий поліс для уповноваженої сторони. Забезпечення того, щоб вони не втратили своїх прав на актив, який вони хочуть або потребують. Комерційний центр, наприклад, може віддати перевагу оренді приміщення. Але може придбати його, якщо боїться бути виселеним, якщо нерухомість буде продана новому власнику. У цій ситуації орендар веде переговори про включення мови права першої відмови в його оренду. Таким чином, якщо лізинг стане неможливим, він зможе придбати майно раніше інших.
Право першої відмови, з іншого боку, є перешкодою для власника нерухомості, оскільки воно обмежує можливість торгуватися з кількома покупцями, які можуть підвищити ціну в ході торгів. Якщо орендодавець знає, що існуючий орендар завжди перший у черзі на покупку. Орендодавцю може бути важко залучити покупців у наведеному вище випадку. Якщо для залучення права орендаря необхідне право першої відмови, власник майна може ним скористатися.
Чому важливе право першої відмови?
ROFR – це договірне зобов’язання, яке пов’язує як потенційного покупця нерухомості – наприклад, потенційного власника житла, який купує квартиру, квартиру чи односімейну нерухомість – так і продавця нерухомості. Але, що більш важливо, воно створює право, яким ви можете скористатися, якщо хочете придбати нерухомість. Але це не зобов’язує це робити.
По суті, якщо ви знайшли об’єкт нерухомості, який хотіли б купити. Але його ще немає на ринку, або якщо ви не впевнені в купівлі, він може діяти як своєрідна страховка. Як правовласник згідно з положенням ROFR (і це право може мати лише хтось інший, ніж власник майна чи його кредитор). Ви маєте можливість здійснити операцію з нерухомістю раніше інших. Якщо ви не хочете продовжувати, ви можете просто відмовитися від своїх прав і піти.
Перш ніж домовласник погоджується виставити свій будинок на ринок, зазвичай обговорюється право першої відмови. Відповідно до його умов та обставин, до того, як представники широкої громадськості можуть зробити акцептовану пропозицію щодо власності. Продавець житла повинен спочатку надати можливість придбання особі з правом першої відмови. З цих причин ROFR зазвичай включає часовий ліміт, який визначає, скільки часу учасник торгів має вести переговори з продавцем, перш ніж закінчиться вікно можливостей і право першої відмови. Після закінчення терміну дії договору продавець будинку має право вести переговори з будь-яким іншим покупцем.
Приклади права першої відмови в нерухомості
Право першої відмови гарантує, що ті, хто перебуває у власності, мають найкращі шанси її придбати. Оскільки це договірне право вимагає від продавців прийняти пропозиції від правовласників, перш ніж вони стануть публічними. Люди з правом першої відмови часто мають більше шансів отримати вигідну угоду. Право першої відмови може бути в різних ситуаціях.
№1. Коли власник вирішує продати
Право першої відмови виникає, коли власник нерухомості вирішує виставити свій будинок на продаж. Перш ніж оприлюднити їх список для широкої публіки, продавець повинен повідомити власника права першої відмови. Потім, до закінчення терміну дії їхніх прав, у того, хто отримав першу відмову, є встановлений період часу для подання пропозиції.
Право першої відмови захищає зацікавлені сторони від необхідності конкурувати за майно у війні торгів. Це чудова новина для них, оскільки це означає, що вони мають набагато більше шансів отримати гідну угоду щодо нерухомості, ніж вони мали б інакше. Він також запевняє покупця, що нерухомість буде доставлена за умови дотримання умов.
№2. Коли пропозиція отримана від третьої особи
Інколи зацікавлена третя сторона може робити пропозицію щодо майна, яке не продається. Якщо це станеться і власник нерухомості зацікавиться пропозицією. Вони не зможуть прийняти це відразу, тому що хтось уже відмовився. Перш ніж пропозицію третьої сторони можна буде схвалити, власнику прав першої відмови має бути надано можливість купити.
Хто має право вести переговори про право першої відмови під опікою?
Якщо ви хочете завершити угоду про право першої відмови, пропонується, щоб обидві сторони найняли обізнаних адвокати з нерухомості.
Хоча такі положення часто є для них звичайними, щоб включати ключові аспекти, такі як обмеження часу, відповідно до якого застосовується право першої відмови. Узгоджений метод оцінки майбутньої ціни холдингу нерухомості. Наприклад, ціна житла в кінцевому підсумку може бути фіксованою ставкою, відсотком вище ринкової вартості або просто відповідністю пропозиції, яку в іншому випадку продавець прийняв би від представника широкої громадськості.
Положення про право першої відмови часто використовують брокери нерухомості, які намагаються здійснити продаж, або орендодавці, які сподіваються залучити орендарів, щоб вони перейшли з орендарів до потенційних власників житла. Пам’ятаючи про це, дуже важливо дослідити та вивчити їх умови, перш ніж підписувати будь-яку юридично зобов’язуючу угоду.
Що викликає право першочергової відмови?
Коли третя сторона робить пропозицію власнику нерухомості придбати або орендувати його актив, це зазвичай активує право першочергової відмови власника нерухомості. Перш ніж власник майна зможе прийняти цю пропозицію, особі, яка має право першочергової відмови — власнику майна — має бути надана можливість придбати чи взяти в оренду актив на тих самих умовах, які надає третя сторона.
Хто виграє від першого права на відмову?
Потенційний покупець, якому необхідно запропонувати угоду, виграє найбільше від права першочергової відмови, оскільки воно йде на його користь. Крім того, право першочергової відмови гарантує, що невідома третя сторона не зможе увійти до фірми проти вашого бажання, якщо її запропонують. У більшості випадків це є обґрунтуванням існування таких правил.
Які причини для використання права першої відмови?
Зокрема, що стосується операцій з нерухомістю, це може пришвидшити процес продажу та дати можливість продавцям заощадити як час, так і гроші. Це може полегшити орендодавцям пошук орендарів. Якщо власник вирішить придбати нерухомість, він або вона зможе отримати прибуток від будь-якої нерухомості або комерційних поліпшень, які були зроблені поточними власниками.
Чи можете ви піти від прийнятої пропозиції щодо будинку?
Якщо коротко відповісти на ваше запитання: так, або покупець, або продавець можуть відмовитися від продажу будинку. Оскільки продавцю буває незвично й важче змінити свою думку, покупець зазвичай має більше можливостей відмовитися від угоди, ніж продавець. Покупці – це ті, хто робить пропозиції продавцям, коли будинок виставляється на продаж, і пропозиції, які роблять покупці, зазвичай містять певне умовне положення.
Варіації права на першу відмову
Конкретність права буде викладена в договорі, про який йдеться. Сторони мають можливість укласти угоду, яка відповідає їхнім потребам. Можливо, буде корисно звернутися до адвоката, щоб переконатися, що ваш контракт відповідає потребам вашої компанії та вирішує будь-які потенційні проблеми. Ось кілька прикладів популярних варіацій:
№1. Виключення
У договорі може бути передбачено, що це право не поширюється на певні обставини, наприклад, сімейні угоди.
№2. Трансакції, які запускають ROFR
Це може виникнути, наприклад, лише в тому випадку, якщо власник нерухомості бажає продати майно, а не надати на нього заставу для фінансування позики.
№3. Тривалість
ROFR може закінчитися через певний період часу або після певної події, наприклад, закінчення терміну оренди. Власник майна може укласти угоду, не повідомляючи власника ROFR після того, як мине необхідний період.
№ 4. Час відповісти
Аналогічно, в договорі може бути передбачено, що сторона має обмежений період часу для розгляду, чи діяти за пропозицією, після чого власник майна може приступити до угоди третьої особи.
№ 5. Можливість передачі
Сторони можуть вибрати, чи матиме право першочергового опікування інша сторона. ROFR може бути разом із майном. Це означає, що якщо власник нерухомості продає бізнес або нерухомість, новий власник повинен продовжувати надавати власнику право відмовитися від нових операцій.
Чому продавці чекають, щоб прийняти пропозиції?
Їм зробили більш вигідну пропозицію. На поточному ринку існує велика ймовірність того, що ви не єдина особа, яка розглядає можливість придбання житла. Існує ймовірність того, що продавцю буде представлено відразу багато пропозицій. Продавець, ймовірно, має стільки ж часу, скільки й ви. У результаті вони можуть визначити пріоритетність пропозицій, відповідаючи лише на ті, які вони бажають оскаржити або вивчити.
Чому продавці ігнорують вашу пропозицію?
Якщо у них уже є кращі пропозиції на столі, продавці можуть вирішити не брати участь у переговорах із «низькими» пропозиціями, які набагато нижчі за ціну, яку просять за товар. Також існує ймовірність того, що продавці вирішать проігнорувати пропозиції, які містять умови, які вони вважають необґрунтованими, наприклад низький або неіснуючий завдаток або надмірні поступки продавця.
Наскільки вище запитуваної ціни я маю запропонувати за будинок у 2023 році?
Роблячи пропозицію про будинок, як і у випадку з іншими видами переговорів, слід починати зі скромної ціни. Однак розумне емпіричне правило полягає в тому, щоб зробити пропозицію, яка на 5-10 відсотків нижча від ціни запиту. Пам’ятайте про те, що продавці часто беруть це до уваги та навмисно виставляють свій будинок за ціною, вищою, ніж вони очікують або на яку готові погодитися.
Що означає 48-годинний непередбачений випадок?
Покупцеві буде надана можливість усунути непередбачені умови продажу та розрахунку протягом визначеного періоду часу (зазвичай від 24 до 48 годин), якщо продавець отримає іншу пропозицію. Цей тип непередбачених обставин дозволяє продавцю продовжувати продавати будинок іншим потенційним покупцям. Загалом цей тип непередбачених обставин дозволяє продавцю продовжувати продавати будинок іншим потенційним покупцям.
Що робити, коли покупець відмовляється від продажу будинку?
Ви цілком маєте право подати до суду на покупця за збитки, якщо він відмовиться від угоди після обміну контрактами. Ви повинні зробити своїм головним пріоритетом бути в курсі всього зі свого боку, щоб процес обміну контрактами проходив швидше. Це допоможе прискорити роботу. Чим довше очікування, тим більша ймовірність того, що бізнес-операція не відбудеться.
Як я можу уникнути проблем із правом першої відмови?
Приділивши час для розгляду потенційних майбутніх сценаріїв, ви можете зменшити кількість ускладнень, пов’язаних із ROFR.
Наприклад, як довго має діяти право першої відмови? Скільки часу має мати покупець, щоб реалізувати свої права або відмовитися від угоди? Який розумний спосіб розрахунку майбутньої купівельної ціни майна? І, звісно, для тих, хто хоче продати своє житло: чи викличе наявність права першої відмови, якщо ви хочете рефінансувати існуючу іпотеку? Якщо ви думаєте про використання угоди ROFR. Обов’язково поговоріть з юристом з нерухомості, щоб уникнути майбутніх проблем і турбот.
Висновок
Отже, що ж таке право першої відмови? Вважайте це інструментом для майбутнього планування та методом насолоди певним рівнем відносної впевненості в тому, що інакше могло б бути а дуже мінливий та/або непередбачуваний ринок нерухомості. Однак ROFR може бути корисним стимулом для переконання потенційних покупців і перетворення орендарів у власників нерухомості. Немає впевненості, що продаж відбудеться, і часто це може мати непередбачені наслідки. Перш ніж запровадити положення ROFR, читачі повинні отримати юридичну консультацію та дізнатися більше про те, що потрібно, щоб виграти війну торгів на ринку продавця.
Питання і відповіді
Яка різниця між опціоном та правом першої відмови?
Основна відмінність опціону від права першої відмови полягає в тому, що покупець може здійснити опціон на покупку в будь-який момент протягом терміну дії опціону.
Чи може продавець прийняти вищу пропозицію?
«Продавець може на законних підставах прийняти будь-яку іншу пропозицію до завершення розгляду адвоката, оскільки продаж технічно не передбачена контрактом, що може викликати певні тертя й не завжди вважається найбільш етичним».
Чи можу я відмовитися від продажу свого будинку?
Ви можете відмовитися від приватної транзакції в будь-який час до обміну контрактів. Після обміну контрактами ви уклали юридично обов’язковий договір, що означає, що ви зобов’язані його положеннями.
Статті по темі
- Як заощадити на стоматологічному обладнанні та витратних матеріалах
- ЮРИСТ З ПРАЦІ: як і коли найняти адвоката з зайнятості
- Угода про безпеку: як використовувати шаблон загальної угоди про безпеку (+ докладний посібник)
- ЗАРПЛАТА АДВОКАТА: середня зарплата за штатом, досвідом та сферою діяльності (оновлено!)
