Будь-який тип нерухомості, будь то комерційний або житловий, може стати відмінною інвестицією. Комерційні активи часто дають більше фінансової вигоди за ваші гроші, ніж житлова нерухомість, така як орендовані квартири або односімейні будинки, але є також більше небезпек.
Розуміння всіх плюсів і мінусів інвестування в комерційну нерухомість має вирішальне значення для прийняття найкращого інвестиційного рішення для вас.
Комерційна нерухомість: визначення
Комерційна нерухомість відноситься до класів активів, які не є односімейними. Це можуть бути багатоквартирні (чотири або більше суміжних будинків), торгові приміщення чи офіси, промислові чи заводські об’єкти або їх комбінація. Будь-який тип нерухомості, будь то комерційний чи житловий, може бути гарною інвестицією. Комерційна нерухомість зазвичай забезпечує більшу фінансову винагороду за ваші гроші, ніж житлова нерухомість, така як орендовані квартири чи будинки на одну сім’ю, але ризиків також може бути більше.
Розуміння всіх переваг і недоліків інвестування в комерційну нерухомість має вирішальне значення, щоб ви могли прийняти найкраще інвестиційне рішення для вас. або навіть землі під забудову
Оскільки комерційна нерухомість більша за масштабом, вони дозволяють створити своє портфоліо швидше, ніж купувати окремі будинки. Природно, будь-яка інвестиція в нерухомість має явну перевагу, що дозволяє вам використовувати або заставляти свої інвестиції.
Види комерційної нерухомості
Нижче ми розглянемо вісім різних типів комерційної нерухомості, розглянувши кожен із наступних:
- Багатосімейний
- Office
- Промисловий
- Роздрібна торгівля
- Готелі / Гостинність
- Змішане використання
- земля
- Спеціальне призначення
Ми розглянемо кілька типів будівель, типів власності та використання землі, а також кілька прикладів кожного класу активів уздовж дороги.
№1. Багатосімейний
Багатоквартирні об’єкти служать містком між житловою та комерційною нерухомістю.
Незважаючи на те, що вони можуть використовуватися переважно як житло, загальне призначення цього типу нерухомості є для інвестування (займане власником чи ні).
Клас багатоквартирних об’єктів включає все: від дуплексу до багатоквартирного будинку.
Дуплекс/триплекс/квадраплекс
Дуплекси – це дві квартири, що орендуються, триплекси – триквартирні будинки, а чотириквартирні – чотириквартирні. Це досить просто.
Типи нерухомості із суфіксом «plex» зустрічаються майже на кожному ринку, хоча вони більше підходять для інвесторів, які вперше розпочали роботу, і тих, хто хоче отримати прибуток від власного будинку (здавати в оренду інші об’єкти).
З іншого боку, багатоквартирні будинки часто класифікуються на низькі, середньої або багатоповерхової за кількістю поверхів.
Квартири в саду
Приміські садові квартири вперше з’явилися в 1960-1970-х роках, коли молодь переїжджала з міст у передмістя.
Квартири в саду зазвичай мають висоту 3-4 поверхи, на 50-400 квартир, без ліфтів і наземної парковки. По суті, це скупчення малоповерхових багатоквартирних будинків на одній ділянці землі, деякі з яких можуть ділитися подвір’ям чи іншою земельною ділянкою.
Середньоповерхові квартири
Ці комплекси зазвичай мають висоту 5-12 поверхів, 30-110 номерів з ліфтом. Це часто вбудовані міські заповнення.
Висотні квартири
Висотні квартири, як правило, розташовані на великих ринках, мають понад 100 квартир і управляються професійно.
Кількість поверхів менш специфічна для висотних будинків, однак, якщо ви перевищите 10-12 поверхів, більшість ринків вважатимуть будівлю багатоповерхівкою.
Хмарочос – це висотна будівля, яка має понад 40 поверхів і досягає певної висоти.
№2. Офіс
Офісні будівлі, як і багатоквартирні об’єкти, поділяються на низькі, середньої або багатоповерхові в залежності від їх розміру.
Офісні будівлі класів А, В і С
Офісні будівлі зазвичай класифікуються як клас A, клас B або клас C.
Усі ці класифікації є відносними і сильно залежать від контекстів, таких як розташування будівлі та здоров’я навколишнього ринку.
Клас А будівлі найкращі з кращих за будовою та розташуванням.
Клас B об'єкти можуть мати якісне будівництво, але знаходяться в менш бажаному місці.
Клас C Властивості можуть бути ветхими і в невигідному місці.
Центральний діловий район (CBD)
Офісні будівлі в центральному діловому районі (CBD) знаходяться в центрі міста.
Ці будівлі включатимуть багатоповерхівки в центрі міста у великих містах, таких як Чикаго чи Нью-Йорк, а також у деяких містах середнього розміру, як-от Орландо чи Джексонвілл.
Приміські офісні будівлі
Цей тип приміських офісних приміщень зазвичай складається з середньоповерхових структур розміром від 80,000 400,000 до XNUMX XNUMX квадратних футів і розташованих за межами центру міста.
Приміські офісні парки, які об’єднують кілька різних середньоповерхових будівель у приміщення, схоже на кампус, також поширені в містах.
№3. Промисловий
Розмір промислових об’єктів також може значно відрізнятися залежно від їх конкретних випадків використання.
Важке виробництво
Ця категорія промислової власності насправді є спеціальною категорією використання, до якої підпадає більшість великих виробників. Ці об’єкти сильно налаштовані за допомогою обладнання для кінцевого користувача і зазвичай вимагають капітального ремонту для перепрофілювання для іншого орендаря.
Світлова збірка
Ці конструкції набагато простіші, ніж важкі виробничі властивості, і зазвичай їх можна легко змінити.
Зберігання, збірка продукції та офісні приміщення – це звичайні застосування.
Flex склад
Це промислова власність, яку можна легко переобладнати і, як правило, включає поєднання промислових та офісних приміщень.
Гнучкий простір також можна вважати багатофункціональним, що ми розглянемо докладніше нижче.
Масовий склад
Ці об’єкти, як правило, дуже великі, від 50,000 1,000,000 до XNUMX XNUMX XNUMX квадратних футів.
Ці властивості часто використовуються для регіонального розподілу продукції. Вони також потребують легкого доступу вантажівок, які в’їжджають і виїжджають із систем автомагістралей.
№ 4. Роздрібна торгівля
Стрип / ТЦ
Стрип-центри — це менші торгові об’єкти, які можуть мати або не мати якорних орендарів. Якірний орендар — це просто більший роздрібний орендар, який служить для залучення клієнтів у власність.
Якорні орендарі включають Wal-Mart, Publix і Home Depot. У торгових центрах Strip зазвичай розміщено поєднання невеликих роздрібних магазинів, таких як китайські ресторани, хімчистки, манікюрні салони тощо.
Громадський торговий центр
Площа громадських торгових центрів зазвичай становить від 150,000 350,000 до XNUMX XNUMX квадратних футів.
Їх займає ряд якорів, таких як продуктові магазини та аптеки. Крім того, в громадському торговому центрі зазвичай можна знайти один або кілька ресторанів.
Центр живлення
Центр електропостачання зазвичай має кілька невеликих роздрібних магазинів, але він відрізняється наявністю кількох великих роздрібних продавців, таких як Wal-Mart, Lowes, Staples, Best Buy тощо.
Кожен великий роздрібний продавець зазвичай займає від 30,000 200,000 до XNUMX XNUMX квадратних футів, і ці торгові центри зазвичай містять кілька вихідних посилок.
Регіональний торговий центр
Торгові центри мають розміри від 400,000 2,000,000 до XNUMX XNUMX XNUMX квадратних футів і зазвичай мають кілька основних орендарів, таких як універмаги або великі роздрібні торговці, такі як Barnes & Noble або Best Buy.
Вихідна посилка
Більшість великих торгових центрів мають одну або кілька земельних ділянок, які є земельними ділянками, відведеними для конкретних орендарів, таких як ресторани швидкого харчування або банки.
№ 5. Готелі
Готелі з повним обслуговуванням
Готелі з повним набором послуг, як правило, розташовані в центральних ділових районах або туристичних районах і включають такі відомі бренди, як Four Seasons, Marriott і Ritz Carlton.
Готелі з обмеженим обслуговуванням
Готелі категорії з обмеженим обслуговуванням, як правило, є бутиками. Ці готелі, як правило, менші та не пропонують таких зручностей, як обслуговування номерів, ресторани або конференц-зали.
Готелі тривалого перебування
Ці готелі мають більші номери, маленькі кухні та розраховані на проживання на тиждень і більше.
№6. Змішане використання
Об’єкти змішаного використання, незважаючи на те, що вони є різними за своїми правами, насправді можуть бути комбінацією будь-якого з вищезгаданих типів комерційної власності. Торговельні/ресторанні об’єкти з офісами чи резиденціями є найпоширенішим типом багатофункціональної нерухомості, особливо в містах.
Розглянемо типову багатоповерхівку в центрі міста; швидше за все, актив є багатофункціональним. Об'єкти змішаного використання, як правило, є комбінацією офісних, житлових/багатосімейних, торгових та/або промислових.
#7. Земля
Greenfield / Сільськогосподарська земля
Земля зеленого типу – це незабудована земля, наприклад, ферма або пасовище. До цієї категорії також можна віднести різні типи сільськогосподарських угідь, наприклад сади, тваринницькі ферми, ранчо тощо.
Заповнити землю
Земельна ділянка розташована в місті, яке вже забудоване, але зараз вільне. Це пов'язано виключно з розвитком нерухомості в містах.
Браунфілд Земля
Браунфілд – це ділянки землі, які раніше використовувалися для промислових або комерційних цілей, але тепер доступні для повторного використання.
Ці властивості, як правило, завдають шкоди навколишньому середовищу або підозрюються в цьому в результаті попереднього комерційного використання.
№ 8. Спеціального призначення
Перераховані вище категорії нерухомості охоплюють найбільш поширені види комерційної нерухомості. Однак існує безліч інших типів комерційної нерухомості, яку будують і володіють інвестори.
Ось тут і вступає в дію концепція майна «спеціального призначення». Це, по суті, різноманітна класифікація CRE. Прикладами є парки розваг, боулінг, автостоянки, стадіони, театри, зоопарки та багато інших об’єктів спеціального призначення.
Основні умови в комерційній нерухомості
Незважаючи на те, що існують десятки унікальних слів для інвестування в комерційну нерухомість, бажана прибутковість і поділ капіталу є двома ключовими ідеями, які будуть обговорюватися в цьому дослідженні.
Бажані повернення:
Це тип прибутку, при якому спонсор платить інвестору фіксовану норму прибутку, яка може коливатися від 5% до 10% або більше. Бажані доходи зазвичай виплачуються щоквартально, але їх також можна виплачувати щомісяця або щорічно.
Розподіл капіталу:
Коли частина власного капіталу майна від подорожчання або збільшення вартості розподіляється між спонсором та інвестором на основі узгодженого відсотка, це називається розподілом власного капіталу.
Пасивні інвестиції в комерційну нерухомість
Інвестор не володіє активним майном або не управляє ним у пасивних інвестиціях у нерухомість. Пасивні інвестиції часто приносять дохід у вигляді дивідендів, бажаного прибутку, розподілу акцій або поєднання цих трьох.
Нижче наведено основний огляд численних способів пасивного інвестування в комерційну нерухомість. Кожен тип пасивних інвестицій у комерційну нерухомість має переваги та недоліки, тому перед інвестуванням проведіть дослідження.
Трастові інвестиційні фонди (REIT)
REIT є одним із найпростіших способів інвестування в комерційну нерухомість. Інвестиційний фонд нерухомості (REIT) об’єднує гроші, щоб ефективно купувати декілька комерційних будівель і керувати ними, а також виплачує дивіденди інвесторам. REIT мають право на спеціальні податкові пільги, якщо вони надсилають 90% або більше свого прибутку як дивіденди своїм акціонерам, що робить їх надійним джерелом пасивного доходу.
Існує два типи REIT: акціонерні REIT та іпотечні REIT. Акції обох типів можна придбати через брокерський рахунок (для публічних REIT) або безпосередньо в REIT (для приватних). Найпопулярнішим варіантом є публічні REIT, які можна придбати всього за кілька сотень доларів.
Біржовий фонд нерухомості (ETF)
Замість того, щоб вибирати та купувати окремі акції REIT, ви можете брати участь у кількох REIT через біржовий фонд нерухомості (ETF). Керуючий фондом вибирає портфель цінних паперів на нерухомість для інвестування. Це може включати низку REIT у різних комерційних сферах.
Біржові фонди нерухомості (ETF) знижують ризик, розподіляючи ваші інвестиції між кількома фірмами та секторами.
Колективного фінансування
Для затверджених інвесторів краудфандинг CRE є альтернативою пасивного інвестування. Інвестори можуть використовувати краудфандингові платформи для зв’язку зі сторонніми інвесторами або розробниками, які мають інвестиційну можливість, яка потребує фінансування. Більшість краудфандингових платформ оцінюють інвестиції та спонсора, перш ніж додати їх на платформу, але ви повинні самостійно дослідити можливості та спонсора.
Інвестори можуть отримати доступ до варіантів краудфандингу CRE всього за кілька тисяч доларів, однак інші вимагають сотні тисяч. Хоча прибуток часто кращий, ніж прибуток REIT або ETF на нерухомість, у краудсорсингу менше ліквідності та більше ризиків. Більшість можливостей краудфандингу мають термін погашення від двох до п’яти років. Протягом цього часу інвестор не може вивести свої кошти з операції.
Беріть участь як акціонерний або фінансовий партнер.
Іншою пасивною альтернативою є співпраця як фінансовий партнер з активним інвестором CRE. Ви мовчазний, пасивний партнер, який вносить свій внесок у авансовий внесок або купівлю майна готівкою в обмін на привілейований прибуток, частку в капіталі або їх комбінацію. Це схоже на краудфандинг, за винятком того, що кількість партнерів менша, а віддача більша. Але є і більший ризик.
Акціонерні та фінансові партнери популярні в індустрії нерухомості, особливо в CRE. Однак ці зміни не отримують широкого розголосу. Більшість можливостей акціонерного капіталу відкриваються через налагоджені контакти з активними інвесторами. Дуже важливо, щоб ви здійснили власну належну перевірку інвестицій та інвестора. Вони відповідають за ТОВ, майно та ваші гроші, тому ви повинні вірити в їхню здатність успішно керувати інвестиціями.
Активні інвестиції в комерційну нерухомість
Активні інвестиції в нерухомість – це ті інвестиції, в які інвестор активно керує інвестиціями. Це часто тягне за собою володіння частиною інвестицій, а також нести частину або всі ризики та зобов’язання. Хоча це не завжди так, активне інвестування зазвичай перевершує пасивне інвестування. Активні інвестиції приносять дохід двома способами:
- Дохід від оренди та грошовий потік
- Оцінка майна — це процес підвищення вартості майна.
Як самостійно придбати комерційну нерухомість і керувати нею
Якщо ви активно інвестуєте в комерційну нерухомість, ви несете відповідальність за пошук, фінансування, придбання, управління та розпорядження нерухомістю. Хоча на вашому боці можуть бути фінансові партнери, інвестори, сторонній управлінський бізнес або команда людей, ви в кінцевому підсумку несете відповідальність за успіх або невдачу інвестицій.
Більшість активних інвесторів CRE спеціалізуються на певній галузі. Вони можуть купувати виключно багатоквартирні будинки або зосередитися на офісних комплексах. Перед покупкою комерційної нерухомості визначте наступне:
- Тип комерційної нерухомості, якою ви бажаєте володіти,
- Наявність та попит на цей тип CRE на вашому ринку нерухомості та
- як правильно інвестувати в цю індустрію CRE
Ось як почати активно інвестувати в комерційну нерухомість.
№1. Оцініть потенційні інвестиційні можливості
Після того як ви визначитеся з сектором і місцем розташування, вам захочеться шукати можливості для інвестування. Loopnet, Crexi, Craigslist і ваша власна кампанія з прямої розсилки — це хороші місця для пошуку нерухомості, пропонованої на продаж через брокера комерційної нерухомості.
Якщо майно внесено до списку брокера, брокер, як правило, подає меморандум пропозиції (ОМ), в якому описується поточна ефективність майна, а також його форма, або майбутній дохід, який майно може отримати при ефективному управлінні та оренді. Хоча ця інформація є корисною, ви несете відповідальність за підтвердження прогнозів і поточних витрат.
Більшість пропозицій засновані на чистому операційному доході (NOI) і ставки капіталу.
- Чистий операційний дохід (NOI) – це гроші, отримані від майна після вирахування всіх річних витрат, за винятком сплати боргу.
- Максимальна ставка — це оцінка майна на основі його чистого операційного доходу, або NOI. Чим краще прибуток, тим вища ставка капіталізації. Чим нижча ставка обмеження, тим менше угоди ви отримаєте.
№2. Подати лист про наміри (LOI)
Якщо інвестиція видається життєздатною, наступним кроком є подання листа про наміри (LOI). Це стаття на одній або двох сторінках, яка підсумовує:
- що ви збираєтеся купити, і
- умови закупівлі, такі як закупівельна ціна, початковий внесок, час перевірки та будь-які інші умови або непередбачені обставини
LOI не є юридично обов’язковим, але воно продовжує процес належної перевірки покупця та продавця на тимчасових умовах. Після того, як покупець завершить належну обачність, він зможе укласти офіційний контракт. Перед підписанням будь-якого контракту проконсультуйтеся з адвокатом, щоб переконатися, що він містить усі відповідні положення та умови та ефективно захищає обидві сторони.
LOI не є юридично обов’язковим, але воно продовжує процес належної перевірки покупця та продавця на тимчасових умовах. Після того, як покупець завершить належну обачність, він зможе укласти офіційний контракт. Перед підписанням будь-якого контракту проконсультуйтеся з адвокатом, щоб переконатися, що він містить усі відповідні положення та умови та ефективно захищає обидві сторони.
№3. Отримати кошти
Ви повинні організувати кошти відразу після підписання договору. Існує кілька варіантів позики на комерційну нерухомість:
- Звичайні позики вимагати авансового внеску не менше 20% від покупної ціни. Доступні як короткострокові, так і довгострокові варіанти, тож ви можете отримати гроші з термінами погашення від двох до тридцяти років. Розрізняють іпотеку з фіксованою ставкою та іпотеку з регульованою ставкою; деякі короткострокові позики також передбачають виплати на кулі.
- Державні позики Позики малого бізнесу (SBA7a) або Certified Development Company (SBA504) забезпечуються державою та мають термін від 15 до 25 років. Позики з регульованою та фіксованою ставкою можна отримати з початковим внеском від 10%.
- Syndication: Ви об’єднуєте кошти інвесторів, щоб купити нерухомість готівкою, сплачуючи привілейований прибуток, частку в капіталі або комбінацію того і іншого.
- Фінансування власника: Коли продавець нерухомості здійснює фінансування за визначеною ставкою та умовами, це називається фінансуванням власника.
Під час схвалення кредитів більшість банків враховують два фактори:
- Відношення позики до вартості (LTV), що є сумою позики по відношенню до вартості нерухомості.
- Річний дохід, отриманий від майна в порівнянні з річним обслуговуванням боргу за майном. Це називають коефіцієнт покриття боргу (DSCR).
Хоча нерухомість є найважливішим фактором у кредиті, банки також розглядають бізнес-план інвестора, кредитоспроможність, досвід і чистий капітал, щоб визначити, чи відповідають вони кваліфікації для погашення позики.
Нерідкі випадки, коли кредити CRE вимагають від інвестора бути особистим поручителем, призначати поліс страхування життя або використовувати інше майно як заставу, наприклад, основне місце проживання.
№ 4. Проведіть ретельну перевірку та належну обачність
Комерційна нерухомість, як і житлова, має термін експертизи. Цей термін, який можна обговорити, становитиме від 15 до 60 днів, дозволяє покупцеві проводити інспекції та проводити належну перевірку майна.
Покупці можуть замовити різноманітні звіти:
- Звіт про перевірку майна
- Екологічні дослідження, етап I
- Обстеження меж
Кредитор — це той, хто замовляє більшість перевірок. Тому, перш ніж замовити будь-які обстеження чи перевірки, ви повинні розглянути варіанти фінансування. Це також час, коли покупець перевіряє інформацію про роботу нерухомості, таку як прибуткові депозити, орендні ставки, вільні місця, попередні податкові декларації тощо.
Під час перевірки покупець має можливість переукласти або розірвати договір, часто без штрафних санкцій.
№ 5. Завершіть транзакцію та почніть керувати інвестиціями.
Після отримання фінансування та закінчення періоду перевірки майно буде закрито за допомогою фірми чи адвоката. Тоді інвестор несе відповідальність за управління майном. Це може включати такі речі, як
- нагляд або найняти менеджера на місці.
- залучення послуг стороннього бізнесу з управління нерухомістю,
- Для обробки орендованих одиниць використовується програмне забезпечення для управління майном.
- маркетинг у соціальних мережах та реклама нерухомості
- відкриття провадження у справі про виселення орендарів, які не відповідають вимогам,
- будівництво значних поліпшень, і
- додаткові обов'язки
Володіння майном CRE часто вимагає значного обсягу роботи та постійного нагляду. Однак це може призвести до великої винагороди.
Комерційна нерухомість і податки
Залежно від виду інвестування доходи від комерційної нерухомості оподатковуються по-різному. Після того, як ви визначитеся з найкращим для вас способом інвестувати в CRE, подивіться, як ці інвестиції оподатковуються, і проконсультуйтеся з податковим радником.
Переваги комерційної нерухомості
Однією з найважливіших переваг комерційної нерухомості є низька вартість лізингу. Комерційна нерухомість може мати значну прибутковість і значні щомісячні грошові потоки в місцях, де кількість нового будівництва обмежена землею або законом. Промислові будівлі зазвичай мають нижчу орендну плату, ніж офісні вежі, але вони також мають менші накладні витрати.
Комерційна нерухомість також отримує переваги від термінів оренди орендарів, які набагато довші, ніж у житлової нерухомості. Доки довгострокові орендарі займають будівлю, цей розширений термін оренди забезпечує власнику комерційної нерухомості значну стабільність грошових потоків.
Комерційна нерухомість, окрім того, що забезпечує стабільне та прибуткове джерело доходу, має потенціал для зростання капіталу, якщо нерухомість добре обслуговується та оновлюється. І, як і всі види нерухомості, це окремий клас активів, який може забезпечити ефективну альтернативу диверсифікації для добре диверсифікованого портфеля.
Недоліки комерційної нерухомості
Більшість людей, які бажають інвестувати безпосередньо в комерційну нерухомість, відлякують правила та норми. Податки на комерційну нерухомість, механіка закупівлі та відповідальність за технічне обслуговування приховані під шарами юридичної інформації. Ці стандарти відрізняються залежно від штату, округу, галузі, розміру, зонування та ряду інших факторів. Більшість інвесторів у комерційну нерухомість мають спеціальні знання або команду людей, які це мають.
Іншою перешкодою є підвищений ризик, пов’язаний із текучістю орендарів, що особливо важливо в економіці, де несподівані закриття роздрібних магазинів залишають нерухомість вакантною без попередження.
Коли справа доходить до житла, об’єкт одного орендаря часто повинен відображати об’єкт колишніх або майбутніх мешканців. Однак у випадку з комерційною нерухомістю кожен орендар може мати досить різноманітні потреби, які потребують значного ремонту. Потім власник будівлі повинен змінити площу, щоб відповідати особливим потребам кожного орендаря. Через витрати на поліпшення для нових орендарів комерційна нерухомість з низькою вакантністю, але високою оборотністю орендарів може, тим не менш, втратити гроші.
Купівля комерційної нерухомості є значно дорожчою пропозицією для тих, хто бажає інвестувати безпосередньо, ніж покупка житлового будинку. Крім того, хоча нерухомість загалом є одним із найбільш неліквідних класів активів, операції з комерційними будівлями відбуваються надзвичайно повільними темпами.
Прогнози для комерційної нерухомості
Індустрія комерційної нерухомості в Сполучених Штатах сильно постраждала під час кризи 2008-2009 років, але з 2010 року вона щорічно покращується. Ці досягнення сприяли відновленню майже всіх втрат епохи спаду.
Однак інші ознаки свідчать про те, що ринок комерційної нерухомості досяг свого піку в період післякризового циклу розширення. За даними Ten-X Growth, каліфорнійського агентства нерухомості, ціни на комерційну нерухомість у 2018 році зросли лише на 1% порівняно з 2017 роком.
In Ten-X аналіз, підсумковий підсумок комерційної нерухомості за 2018 рік відповідає їхній думці про ціноутворення в кінці економічного циклу. За даними фірми, вакансій збільшується, зростання орендної плати сповільнюється, ринкові процентні ставки зростають.
За даними Forbes, сектор роздрібної торгівлі, зокрема, викликав занепокоєння на широкому ринку комерційної нерухомості, при цьому масове закриття магазинів активізувалося в 2017 році і продовжувалося в 2018 році. Наприклад, у популярному торговому центрі REIT Westfield Corporation майже впали ціни на акції. 30% з середини 2016 до кінця 2017 року, перш ніж відшкодувати деякі з цих втрат у січні 2018 року. Unibail-Rodamco SE заплатила за Westfield 15.8 мільярдів доларів, утворивши Unibail-Rodamco-Westfield (URW).
Більшість організацій, з іншого боку, вважають, що ринок нерухомості загалом все ще в хорошій формі. Варто зазначити, що світові події 2020 року не призвели до значного зниження вартості нерухомості, а вартість нерухомості залишилася стабільною або навіть піднялася, як і фондовий ринок, який оговтався від приголомшливих збитків у другому кварталі 2 року завдяки не менш драматичному зростанню. тривала до другого кварталу 2020 року. Це суттєва різниця між економічними наслідками 2 року та тим, що відбулося десять років тому. Невідомо, чи матиме довгостроковий вплив на вимоги корпоративного офісу обов’язкове середовище віддаленої роботи для більшості американців, яке почалося в 2021 році.
Оцінка операцій з комерційною нерухомістю
Хоча житлова нерухомість зазвичай оцінюється для кінцевого користувача на основі квадратних метрів і порівнянних продажів нерухомості в околицях, комерційна нерухомість оцінюється по-різному.
Фахівці з нерухомості використовують набір композицій, або порівнянь, для аналізу та порівняння подібних властивостей, але вони не повністю засновані на ціні продажу, як це зазвичай відбувається в житловій нерухомості.
Комерційна нерухомість також не включена на стандартні веб-сайти продажу житла, такі як Realtor.com, Zillow.com або Trulia.com. Loopnet.com, що належить базі даних комерційної нерухомості CoStar, є найбільшим сайтом для розміщення комерційної нерухомості. Ви також можете знайти тут лізинг комерційної нерухомості та списки.
Стандартним методом її оцінки є порівняння коефіцієнта капіталізації комерційної нерухомості (також відомої як ставка капіталізації) з показником аналогічної нерухомості. Це виходить шляхом ділення ціни продажу нерухомості на чистий операційний прибуток. Поміркуйте, якою була б ваша річна норма прибутку, якби ви придбали нерухомість готівкою.
Навіть якщо потенційна нерухомість здається хорошою покупкою на основі максимальної ставки, вам слід порівняти її з кількома іншими методами оцінки. Це може включати такі речі, як:
- Чистий операційний прибуток (NOI): Сума грошей, отримана від активу після вирахування всіх операційних витрат, включаючи вакансію та втрати, а також до виплати іпотеки. Це сума, яка використовується для розрахунку ставки капіталізації майна.
- Грошовий потік – це чиста сума грошей у вашій кишені після вирахування всіх витрат та платежів по іпотеці.
- Повернення готівкою: Розраховується шляхом ділення суми грошей, яку ви вкладали на нерухомість, на річний грошовий потік, який воно генерує. Це ще один показник рентабельності ваших інвестицій.
- Валовий дохід: Вся сума грошей, зароблена майном до витрат.
Налаштування на успіх
Оцінка комерційної нерухомості – це більше, ніж просто цифри. Перш ніж навіть сісти за стіл переговорів, у вас має бути багато речей. Незалежно від вибраного вами класу активів, пам’ятайте про наступне під час процесу покупки:
Чи можна отримати фінансування на цю нерухомість?
Якщо ви хочете отримати фінансування для багатоквартирної або іншої комерційної нерухомості, вона повинна пройти комерційну оцінку та оцінку у вашому банку. Банки, на відміну від односімейної нерухомості, зайнятої власником, оцінюють комерційну нерухомість за власними перевагами, при цьому оператор-власник виступає особистим поручителем. Це означає, що і ви, і номери власності повинні бути точними.
Якщо ви інвестуєте в багатоквартирну нерухомість з чотирма або меншою кількістю квартир, ви можете жити в одній із квартир і скористатися умовами фінансування, які займають власники, які зазвичай вимагають нижчих початкових внесків і нижчих процентних ставок. Це також дозволяє легко керувати майном самостійно, якщо хочете. Ця стратегія може бути надзвичайно корисною для нових інвесторів у нерухомість, але одиниця, в якій ви проживаєте, безумовно, обмежить ваш загальний грошовий потік. Тим не менш, ви можете залишитися в будинку на рік або два, перш ніж перейти до наступного.
Скористайтеся послугами комерційного брокера.
Фахівці з житлової нерухомості, які звикли допомагати клієнтам у покупці одноквартирних будинків, не завжди найкращі люди, які допоможуть вам оцінити комерційну нерухомість. Вам знадобиться комерційний брокер або продавець, який розуміє, як ставки капіталізації, прибуток готівки та дохід використовуються для визначення вартості нерухомості. Вони можуть допомогти вам зрозуміти тонкощі завершення та узгодження угоди, яка може передбачати успадкування орендарів або вимагати дивних чи творчих домовленостей. Комерційні операції можуть швидко розвалитися, і для їх успішного завершення потрібен досвідчений професіонал. Кваліфіковані агенти також можуть використовувати свої зв’язки, щоб допомогти вам знайти позаринкові угоди. Loopnet.com надає пошук агентів комерційної нерухомості, щоб допомогти вам знайти спеціаліста у вашому регіоні.
Ви хочете дізнатися, чи хороший цей агент? Запитайте, скільки угод вони закрили за останні рік або два, і попросіть трьох рекомендацій від колишніх клієнтів та інших агентів, з якими вони працювали, щоб закрити угоду. Оскільки компетенція та здібності вашого комерційного агента до ведення переговорів можуть здійснити або зруйнувати транзакцію, ви захочете почути з вуст коня, наскільки гладко та швидко він чи вона вміла працювати в минулому, особливо з подібними властивостями до ваших.
Попросіть продавця надати вам кожен аркуш паперу.
На відміну від стандартної окремої транзакції для однієї сім’ї, ви повинні запитати у продавця список орендної плати поточних орендарів, договори на обслуговування та документи на технічне обслуговування, а також рахунки доходів і витрат за поточний та попередні роки. Поцікавтеся у сусідів та теперішніх орендарів про будь-які потенційні проблеми та визначте, яка частина нерухомості вільна, як довго і чому.
Отримайте підтвердження платежів від орендарів у вигляді сертифіката estoppel, який по суті є присягою, що підтверджує їх платежі та умови, а також копії всіх договорів оренди. Використовуйте онлайн контрольний список, щоб допомогти вам охопити всі ваші бази.
Майте резервну копію.
Чим більший об’єкт, тим більше буде витрат, і вони не завжди можуть бути грошовими. Майже напевно будуть вільні місця та дефолти, і ви повинні бути до цього готові. Дозвольте отримати 10% вашого річного приблизного доходу.
Коли ви зрозумієте, як оцінити будь-який об’єкт комерційної нерухомості за цими критеріями, ви зможете вибрати, який клас активів найкраще доповнює цілі вашого портфеля та як оцінити нюанси цього класу активів.
Який порядок оренди комерційної нерухомості?
Процес оренди комерційної нерухомості зазвичай включає пошук відповідної нерухомості, узгодження умов оренди та оформлення договору оренди. Процес також може включати проведення належної перевірки, щоб перевірити стан майна та переконатися, що воно відповідає вимогам бізнесу.
Які найважливіші фактори слід враховувати при виборі комерційної нерухомості?
Найважливіші фактори, які слід враховувати при виборі комерційної нерухомості, включають розташування, доступність, зонування, площу, вартість і зручності. Інші фактори можуть включати наявність паркінгу, висоту стелі та можливість майбутнього розширення.
У чому різниця між орендою та купівлею комерційної нерухомості?
Оренда комерційної нерухомості передбачає оренду нерухомості на певний період часу, а купівля комерційної нерухомості передбачає набуття права власності на нерухомість. Лізинг може запропонувати більшу гнучкість і нижчі початкові витрати, тоді як покупка може запропонувати більшу стабільність і довгострокову економію коштів.
Які переваги володіння комерційною нерухомістю?
Володіння комерційною нерухомістю може запропонувати низку переваг, включаючи довгострокове підвищення вартості, стабільне джерело доходу та податкові пільги. Право власності також може забезпечити більший контроль над майном і може служити захистом від інфляції.
Які загальні умови оренди комерційної нерухомості?
Загальні умови оренди комерційної нерухомості включають тривалість оренди, розмір орендної плати та умови оплати, варіанти продовження, а також будь-які обмеження чи зобов’язання для орендаря. Договір оренди може також включати умови щодо обслуговування, ремонту та поліпшення майна.
Який процес фінансування покупки комерційної нерухомості?
Процес фінансування купівлі комерційної нерухомості може включати отримання комерційної іпотеки, яка є позикою під заставу майна. Інші варіанти фінансування можуть включати особисту позику, позику для бізнесу або інвестиції від приватного кредитора. Процес також може включати отримання оцінки майна та узгодження умов позики.
Поширені запитання щодо комерційної нерухомості
Наскільки вигідна комерційна нерухомість?
Комерційна нерухомість зазвичай має річну прибутковість від 6% до 12% залежно від регіону, поточної економіки та зовнішніх факторів (наприклад, пандемії). Це значно ширший діапазон, ніж зазвичай для односімейних будинків (від 1 до 4 відсотків у кращому випадку).
Яке правило 50% щодо нерухомості?
Згідно з правилом 50 відсотків, інвестори в нерухомість повинні очікувати, що операційні витрати нерухомості становитимуть приблизно половину її валового доходу. Це виключає будь-які іпотечні платежі (якщо є), але включає податки на нерухомість, страхування, втрати вільних місць, ремонт, витрати на технічне обслуговування та комунальні послуги, які оплачує власник.
Що таке правило 70 відсотків?
Правило 70 відсотків при перегляді будинку стверджує, що ви не повинні витрачати більше 70% вартості після ремонту (ARV) мінус вартість ремонту інвестиційної нерухомості.
Чи варто дати чайові своєму ріелтору?
У будь-якому випадку не варто давати чайові ріелтору. Це не очікується і не сприймається як звичайна практика. Насправді, кілька брокерів з нерухомості стверджують, що отримання подарунків або бонусів викликає у них дискомфорт. Поради можуть змусити їх працювати більше, щоб переконатися, що вони залишаються в рамках закону та відповідають вимогам щодо ліцензування.
- Галузь нерухомості: огляд, типи та приклади
- Списки викупу: як знайти безкоштовні списки викупу без стресу
- ВИПИТАННЯ НА БУДИНОК Пояснено!!! (+ Докладний посібник із купівлі вилучених будинків
- Бізнес з нерухомістю: повний посібник для початківців (+ поради, як почати)
- Активне інвестування проти пасивного: розуміння, навіщо вам потрібні обидва (+ докладний посібник)
