Коефіцієнт LTV – це відсоток вартості активу, за який кредитор готовий профінансувати борг. Його часто вказують у відсотках. Крім того, він часто вищий для предметів, більш «бажаних» як забезпечення. Стабільність вартості, активність вторинного ринку та легкість передачі права власності на актив є типовими показниками того, наскільки бажано використовувати його як заставу, серед іншого. Прочитайте нижче огляд коефіцієнтів Ltv.
Коефіцієнт LTV
Перш ніж видавати іпотеку, банки та інші кредитори розглядають співвідношення кредиту до вартості (LTV) як спосіб вимірювання ризику кредитування. Високі оцінки кредиту LTV часто вважають позиками з вищим ризиком. В результаті, якщо іпотеку схвалять, процентна ставка за кредитом зросте.
Якщо коефіцієнт LtV високий, позичальникові, можливо, доведеться придбати іпотечне страхування, щоб зменшити ризик для кредитора. Приватне іпотечне страхування — це назва цього виду покриття.
Як працюють коефіцієнти LTV
Ваш коефіцієнт LTV зростатиме, оскільки вам буде надано більше грошей, збільшуючи ризик, який бере на себе кредитор. Якщо кредитор розглядає вас як позичальника з вищим ризиком, це зазвичай означає:
- Схвалення позики отримати складніше.
- Є шанс, що ваша процентна ставка зросте.
- Можливі виплати страхування іпотеки.
Якщо ви працюєте з розрахунком LTV, ви, як правило, маєте справу з позикою, яка підтримується певною заставою. Коли ви позичаєте гроші, наприклад, щоб купити будинок, позика забезпечується заставою майна. У разі несплати кредитор має право накласти арешт на майно та продати його шляхом стягнення. Вони конфіскують вашу машину, якщо ви перестанете платити за кредит.
Справжньої зацікавленості кредиторів у купівлі вашого будинку немає. Їм просто потрібна якась гарантія, що якщо ви не заплатите, вони отримають ваші гроші назад. Якщо вони позичають лише до 80% вартості майна, вони можуть повернути свої гроші, продавши майно за ціною, нижчою від запропонованої.
Як розрахувати коефіцієнт LTV
Коефіцієнт LTV будинку легко визначити для зацікавлених покупців. Це виглядає так:
LTVratio= APV/MA
де:
MA=Сума іпотеки
APV = Оцінена вартість нерухомості
Коефіцієнт LTV можна знайти, поділивши суму позики на вартість майна, яка надається у відсотках. Наприклад, якщо ви вклали 10,000 100,000 доларів на придбання будинку вартістю 90,000 90 доларів, вам потрібно буде позичити 90,000 100,000 доларів. У результаті співвідношення LTV становить XNUMX відсотків (XNUMX XNUMX/XNUMX XNUMX).
LTV розраховується шляхом ділення суми кредиту на вартість застави. У випадку іпотеки це буде сума заборгованості за іпотекою, поділена на вартість нерухомості. Проте, залежно від початкової точки, існує ряд практичних методів обчислення або отримання LTV. Ось кілька ілюстрацій:
#1. Мінімум, необхідний для власного капіталу
Хороший приклад – житлова нерухомість.
Розгляньте можливість покупки будинку. Позикодавець може мати вимогу «мінімального власного капіталу», яка може становити лише 5% (0.05) від ціни покупки як початковий внесок. Максимальний LTV у цій ситуації, виражений у відсотках, становитиме 95% (1-менш-0.05).
#2. Найбільша толерантність до ризику
Буде корисно використати приклад бізнес-позичальника, який хоче профінансувати виробниче обладнання.
Декілька комерційних кредиторів захочуть гарантувати наявність запасу міцності між сумою позики та вартістю активу. Можливо, відділ ризиків фінансової установи впевнений, що вони легко продадуть обладнання зі знижкою 25%. Ймовірно, це означає, що вони готові розширити максимальний LTV 75% щодо активу. Це еквівалентно 1 мінус «буфер власного капіталу».
#3. Грошовий потік
Одним із прикладів є комерційна іпотека. Багато комерційних іпотечних кредиторів дивляться на кредит орендаря залежно від того, скільки грошей вони можуть заробити.
Щоб досягти цього, вони часто виконують розрахунок іпотечної здатності. Аналітик використовуватиме це для розрахунку майбутнього чистого операційного доходу (NOI) нерухомості, а потім використовуватиме припущену відсоткову ставку та мінімальне зобов’язання по виплаті боргу, щоб обчислити поточну вартість цих майбутніх грошових потоків.
Максимальна сума кредиту, яку вони запропонують, залежить від поточної вартості. Максимальний LTV визначається шляхом віднімання суми позики від поточної оціночної вартості майна та множення результату на 100 (виражене у відсотках).
Розуміння LTV Ratio
Важливою частиною іпотечного андерайтингу є визначення коефіцієнта LTV. Його можна використати, щоб купити будинок, перетворити існуючу іпотеку на нову позику або позичити гроші під вартість нерухомості.
Оцінюючи іпотеку, кредитори використовують коефіцієнт LTV, щоб оцінити розмір ризику, який вони готові взяти на себе. Кредитори вважають, що існує більша ймовірність того, що позика не буде повернена, якщо сума позики близька або дорівнює вартості. Це означає, що коефіцієнт LTV вищий. Це так через вкрай низький капітал власності.
Як наслідок, у разі звернення стягнення кредитор може мати проблеми з продажем будинку за ціною, яка покриє залишок іпотечного кредиту та забезпечить прибуток.
Способи зменшення LTV Ratio
Зменшення LTV за вашими кредитами, особливо кредитами на житло, зменшує витрати протягом усього терміну кредиту. Знизити LTV легко, оскільки на це впливають лише два фактори: сума кредиту та вартість активу.
Витратьте більше на перший внесок. Якщо ви дійсно прагнете мати будинок або автомобіль, заощадження на значний початковий внесок можуть поставити ваше терпіння на випробування. Крім того, зусилля можуть бути вартими в довгостроковій перспективі.
Знову ж таки, надзвичайно важливо розуміти, як ваш коефіцієнт LTV впливає на загальну вартість запозичень під час подання заявки на іпотеку чи автокредит, що ви можете зробити, щоб знизити LTV, і як це може заощадити ваші гроші протягом кредиту.
Яке співвідношення LTV є хорошим
Коефіцієнт LTV 80% або менше є оптимальним, якщо ви отримуєте традиційну позику на купівлю будинку. Традиційні іпотечні кредити з коефіцієнтом LTV понад 80% можуть вимагати PMI, який може додати десятки тисяч доларів до ваших платежів протягом усього терміну кредиту.
Ви можете уникнути надзвичайно високих коефіцієнтів LTV за допомогою деяких державних іпотечних кредитів. Наприклад, для позики від Федерального управління житлового будівництва (FHA) потрібен мінімальний початковий внесок у розмірі 3.5% і коефіцієнт LtV 96.5%. Для позик через Міністерство у справах ветеранів і сільського господарства (100% LTV) початковий внесок не потрібен.
Коефіцієнт LTV є менш важливим фактором для автокредитів. Незважаючи на те, що позика на придбання автомобіля з вищим коефіцієнтом LTV може мати вищі відсоткові ставки, немає жодного порогу, який можна порівняти з LTV у 80%, який дає право на найкращі умови іпотечного кредиту.
Що означає LTV 85%?
Таким чином, якщо банк обмежує LTV до 85%, ви не можете заборгувати більше 85% вартості вашого будинку за іпотечним кредитом і позикою під нерухомість разом. Наприклад, 85% LTV становитиме 170,000 200,000 доларів США, враховуючи вартість нашого будинку в 20,000 150,000 доларів США. Маючи цю інформацію, ви можете позичити додаткові XNUMX XNUMX доларів на додаток до XNUMX XNUMX доларів, які ви все ще повинні.
Чи є 60% LTV найнижчим?
Так. Завдяки одному з найнижчих критеріїв LTV, який зазвичай пропонують кредитори, іпотека LTV 60%, ймовірно, матиме одні з найкращих і найнижчих процентних ставок. Крім того, вам знадобиться менше позичати, якщо ви внесете 40% депозиту, а не нижчого. Якщо взяти кредит на меншу суму, ви заплатите менше відсотків. Крім того, якщо ви запозичите меншу частину вартості нерухомості, ви зможете її повернути швидше.
Однак, оскільки процентні ставки зросли для всіх у 2022 році, вибір нижчого коефіцієнта LTV (якщо ви можете заощадити на більший початковий внесок) може допомогти вам отримати вищі процентні ставки та сплачувати менші загальні відсотки.
Чи хороша іпотека 90 LTV?
Це може бути хороша іпотека. LTV іпотечних кредитів часто становить від 50% до 95%, причому 90% – це вищий кінець діапазону. Вам доступні деякі рішення з LTV 90%, але вони мають вищі ставки, оскільки кредитори беруть на себе більший ризик. Можливо, вам знадобиться дуже високий кредитний рейтинг.
Подумайте, чи можете ви заощадити більше грошей на перший внесок або зменшити платіж за іпотеку. Це дасть вам більше можливостей із кращими пропозиціями та нижчою загальною вартістю, що заощадить ваші гроші в довгостроковій перспективі. Ви можете обговорити це з іпотечним спеціалістом.
Чи добре 65% LTV?
Коефіцієнт LTV 65% вважається досить низьким. Це означає, що зазвичай ви можете отримати нижчі процентні ставки за іпотекою порівняно з іпотечними кредитами з вищим LTV, а це означає, що ваші щомісячні іпотечні платежі будуть нижчими.
Якщо ви не платите за іпотекою, позикодавець візьме ваш будинок, щоб продати його та повернути гроші. Позикодавець може отримати достатньо грошей для погашення позики, якщо LTV низький. Таким чином, для іпотеки LTV 65% потрібно внести депозит у розмірі 35% від ціни будинку.
Як працює іпотека 95% LTV?
95% іпотека, яка зазвичай називається іпотекою 95% кредиту до вартості (LTV), це іпотека, яка використовується для купівлі будинку з низьким початковим внеском (принаймні 5%, але менше 10% від вартості покупки).
Сума, яку потрібно вкласти під іпотеку, щоб покрити 100% від загальної вартості покупки, називається вашим депозитом.
Висновок
Співвідношення LTV є припущенням, а не доведеним фактом. Хоча на граніті немає лінії, яка б вказувала на те, що позику буде схвалено, якщо ваш коефіцієнт LTV досягне певного відсотка, ваші шанси отримати позику збільшуються, якщо він наближається до прийнятного відсотка.
Статті по темі
- Співвідношення позики до вартості (LTV): значення та обчислення
- ІПОТЕЧНИЙ КРЕДИТ: мінімальний кредит, необхідний для покупки житла
- Найкращий сайт для пошуку квартир-студій у 2023 році
- Як розрахувати домашній капітал за допомогою практичних прикладів і всього, що вам потрібно
Посилання
