Якщо ви перебуваєте на ринку нових будинків, але маєте проблеми з отриманням попереднього схвалення кредиту, фінансування від власника — це альтернатива, яка може зберегти вашу мрію про володіння житлом. Хоча не всі продавці захочуть — або зможуть — надати пряме фінансування покупцеві, це може бути чудовим варіантом придбання нерухомості, одночасно спрощуючи процес закриття. Тим не менш, будинки, що фінансуються власником, можуть бути складними та передбачати письмову угоду, тому дуже важливо зрозуміти процес, перш ніж підписувати підписану лінію. Ми розповімо вам, як працює фінансування власника, хто сплачує податки на нерухомість будинків, як це може допомогти вам як покупцеві чи продавцю та як структурувати угоду, фінансовану власником.
Що таке фінансування власника?
Фінансування власника — також відоме як фінансування продавця — дозволяє покупцям платити за нові будинки, не залежаючи від типової іпотеки. Натомість домовласник (продавець) фінансує покупку, часто за відсотковою ставкою, вищою за існуючі ставки по іпотечному кредиту, і з надлишковою виплатою, яка має бути сплачена щонайменше через п’ять років. Це може спростити процес купівлі-продажу житла, усунувши потребу в кредиторі, оцінці та перевірці.
Як працює фінансування власника
Як і звичайна іпотека, фінансування від власника передбачає внесення початкового внеску за майно та погашення залишку з часом. Тим не менш, ця альтернатива стандартному фінансуванню часто є дорожчою та потребує погашення або рефінансування в традиційну позику всього за п’ять років. Тим не менш, фінансування продавця часто швидше та легше забезпечити, ніж державна іпотека, якщо продавець може її надати.
І хоча більшість власників фінансування потребує певного типу репутації або перевірки кредитоспроможності, це може допомогти дискваліфікованим позичальникам отримати право власності на житло. Тут не тільки немає жодних банків чи традиційних кредиторів, але й фінансування власника також не вимагає перевірки чи оцінки, якщо покупець цього не хоче.
Після того, як покупець і продавець погоджуються з умовами, щомісячні платежі здійснюються власнику-продавцю відповідно до узгодженого графіка амортизації. Позичальнику також може знадобитися здійснити значну одноразову оплату наприкінці терміну позики залежно від цього графіка. Однак, на відміну від звичайних іпотечних кредитів, податкові та страхові платежі, як правило, не включені в щомісячне обслуговування боргу і повинні здійснюватися покупцем окремо.
Покупець повертає позикодавцям виручку від нової позики або здійснює видатковий платіж після закінчення терміну позики, залежно від того, який варіант вони обрали. Залежно від того, як спочатку було налаштовано фінансування власника, або продавець підпише Задоволення іпотеки, підтверджуючи, що іпотека була виплачена в повному обсязі та знімає заставу на майно, або покупець отримає право власності на майно вперше. .
Витрати на фінансування власника
Витрати на будинки, що фінансуються власником, можуть бути нижчими, оскільки немає потреби в іпотеці, виданій банком, але те, що продавець надає гроші, не означає, що покупець не нестиме відповідальності за закриття витрат. Макдермотт стверджує, що власники, які фінансують покупців, все одно повинні бути готові сплачувати витрати, такі як пошук прав власності та комісія за запис документів.
Слід також враховувати податки на нерухомість. Ці податки разом із вартістю страхування власників житла зазвичай включаються до щомісячного платежу за іпотекою, якщо ви отримуєте стандартну іпотеку для придбання нерухомості. У разі придбання, фінансованого власником, позичальник несе відповідальність за сплату податків і страхових внесків відповідному податковому органу та страховій компанії. В ідеалі фінансова угода власника має містити умови оплати як страхування, так і податків на майно.
Хороша новина полягає в тому, що якщо ви покупець і думаєте про фінансування від власника, то витрати на закриття навряд чи збільшать вашу покупну ціну аж на 5%, як це іноді трапляється зі звичайним іпотечним фінансуванням. Ріелтор, інвестор і юрист з нерухомості в Атланті Брюс Ейліон стверджує, що фінансовані власником витрати на закриття «зазвичай значно менші, ніж ви заплатили б за рахунок банківського фінансування».
Власне фінансування будинків
Досвідчений ріелтор або агент з нерухомості може допомогти вам знайти об’єкти, які продаються за кошти власника, якщо ви не можете отримати необхідне фінансування від банку чи іпотечного кредитора.
Просто перевірте, чи вексель, який ви підписуєте, відповідає закону та правильно викладає умови угоди. Угоду про фінансування продавця слід переглянути через кілька років, особливо якщо процентні ставки знизилися або ваш кредитний рейтинг зріс, оскільки це дозволить вам рефінансувати за допомогою звичайної іпотеки та розплатитися з продавцем раніше, ніж очікувалося.
Згадка про домовленості в маркетингу ваших будинків допоможе залучити покупців, які зацікавлені в цій можливості, якщо ви бажаєте забезпечити фінансування власника як продавця.
За словами Макдермотта, виконання домашнього завдання є життєво важливим. Переконайтеся, що ваш покупець готовий і здатний виконувати свою половину контракту, у ваших інтересах, оскільки ви не будете використовувати складне моделювання кредитного ризику, яке використовують андеррайтери. Він пропонує вам вимагати значний початковий внесок, бажано 15%. «З’ясуйте позицію та стратегію виходу покупця, а також його стратегію та графік. І останнє, але не менш важливе: ви хочете бути впевнені, що покупець зможе розплатитися з вами та рефінансувати, коли настане термін вашого основного платежу.
Договір фінансування власника може бути складений різними способами. Типові налаштування включають:
- Вексель
- Довірчий акт
- Договір оренди у власність
Щоб захистити права як покупця, так і продавця, дуже важливо, щоб відповідні документи були створені або перевірені кваліфікованим юристом з нерухомості, який має досвід створення домовленостей про фінансування власника.
Хто сплачує податок на майно з фінансування власника
Власник нерухомості, який має фінансування власника, також відповідає за сплату податку на нерухомість. Якщо покупець зазначений як власник у акті, він може нести відповідальність за сплату податку на майно, але якщо продавець надає фінансування покупки, він все одно несе відповідальність.
Будь-яка угода, коли нерухомість продається в обмін на часткове або повне фінансування, відома як фінансування власника. Іпотечний кредит – це вид кредиту, який може отримати лише власник, який також є власником боргу, на відміну від банку чи іншого кредитора. Покупець повинен дотримуватися графіка амортизації, встановленого продавцем, і регулярно сплачувати іпотечні платежі, щоб мати право на цю іпотеку. Купуючи будинок, вам, можливо, доведеться взяти до уваги низку варіантів фінансування.
Другу іпотеку можуть вимагати ті, хто купує нерухомість, укладає договір на землю або бере в оренду. Завдяки фінансуванню власника продавець може продати нерухомість як є, не вимагаючи ремонту. Існуюча іпотека покупця передбачає вищу процентну ставку, ніж існуюча іпотека продавця.
Приклад фінансування власника
Розглянемо сценарій, за якого покупець хоче придбати історичний будинок, але не може цього зробити через вік і стан нерухомості. Позичальник погоджується заплатити 80,000 25,000 доларів за будинок і внести 30 XNUMX доларів, або трохи більше XNUMX% від загальної вартості.
З умовою виплати приблизно 47,000 55,000 доларів США через п’ять років, продавець погоджується профінансувати решту 7 20 доларів США на п’ятирічний термін за ставкою 426% і амортизувати їх протягом XNUMX років. Окрім щомісячних платежів у розмірі XNUMX доларів США протягом терміну позики, покупець також несе відповідальність за сплату податків на майно та страхування.
Покупець отримує право власності на будинок після закриття, але він все ще обтяжений іпотекою продавця. Покупець робить остаточний платіж після п’яти років своєчасних щомісячних платежів, після чого іпотечний борг погашається.
Переваги та недоліки власника житла
Оскільки це може спростити фінансування покупки будинку, фінансування власника є популярним вибором для позичальників. Замість прийняття єдиного платежу продавці можуть обрати фінансування від власника, щоб прискорити процес закриття та отримати відсотки. Однак деякі недоліки можуть перешкодити покупцеві чи продавцю погодитися на фінансування власника.
Переваги для покупців
- Може надати позичальникам доступ до фінансування, на яке вони інакше не мали б права
- Дозволяє покупцям фінансувати будинки, навіть якщо вони не мають права на звичайне фінансування
- Дозволяє покупцям і продавцям прискорити процес закриття за рахунок скорочення часу на належну обачність
- Зменшує вартість закриття, скасувавши банківські комісії, витрати на оцінку та, за бажанням покупця, витрати на перевірку.
- Скасовано обов’язковий мінімальний початковий внесок для державних іпотечних кредитів.
Переваги для продавців
- Не вимагає від власників відповідності критеріям оцінки кредитора, що дозволяє їм продавати свою нерухомість як є.
- Пропонує потенційну інвестицію з вищою прибутковістю, ніж більшість звичайних інвестицій.
- Зменшує кількість необхідної належної обачності та позбавляє процесу кредитування, щоб пришвидшити процес продажу.
- Продовжує дозволяти продаж векселя покупцеві в обмін на передоплату.
- Дозволяє продавцям зберігати володіння своїм будинком і будь-якими здійсненими іпотечними платежами, якщо покупець не виконує зобов’язання.
Недоліки для покупців
- Часто передбачають вищі процентні ставки, ніж у звичайній іпотеці
- Може накласти на позичальників компенсацію після закінчення терміну позики.
- Кредитоспроможність покупця може перешкодити продавцю погодитися на фінансування власника.
- Іпотека продавця може мати пункт про термін продажу, який забороняє їм надавати фінансування від власника, оскільки це змушує їх виплачувати позику, коли вони продають будинок.
Недоліки для продавців
- Піддає продавців можливості несплати, можливого дефолту та, у деяких ситуаціях, необхідності розпочати процес викупу
- Якщо позичальник не виконує зобов’язання, продавець несе відповідальність за будь-який ремонт та інші наслідки відкладеного обслуговування.
- Федеральний закон може обмежувати виплати, забороняти продавцям пропонувати фінансування власника та зобов’язувати сторони співпрацювати з іпотечним кредитором.
Як налаштувати транзакцію фінансування продавця
Кожного разу, коли покупець і продавець погоджуються на фінансування власника, умови угоди повинні бути оформлені письмово. Ідеальний підхід залежатиме від ваших конкретних потреб і обставин, але для цього існує кілька різних методів. Ось три основні способи організації угоди, яка фінансується продавцем:
#1. Скористайтеся векселем, іпотекою або трастовим договором
Ця модель буде знайома вам, якщо ви знайомі зі звичайними іпотечними кредитами. Вексель із зазначенням умов, включаючи суму позики, відсоткову ставку та графік амортизації, підписується як покупцем, так і продавцем. Ім’я покупця вказується на праві власності, іпотека подається до місцевого уряду, а будинок служить забезпеченням або заставою для кредиту.
#2. Скласти договір підряду
Контракт на право власності – це коли покупець чекає отримання документа на нерухомість, фінансовану власником, доки він не зробить останній платіж за кредитом. Його також називають договором купівлі-продажу землі в розстрочку. Крім того, покупець отримує право власності, якщо він повністю сплачує продавцю та рефінансує борг іншому кредитору.
#3. Скласти договір купівлі-продажу.
У цьому варіанті, також відомому як «оренда для володіння» або «варіант оренди», продавець здає майно в оренду покупцеві, який потім має можливість придбати його за певну суму. Коли термін оренди закінчився, у покупця є два варіанти: він може скористатися своїм правом оренди та купити нерухомість. Орендну плату сплачує покупець. Орендна плата, сплачена протягом терміну оренди, зараховується до вартості покупки, якщо він вирішить купити нерухомість.
Ми радимо звернутися до кваліфікованого юриста, який поставить ваші інтереси на перше місце під час оформлення відповідної документації, оскільки фінансування власника може бути складним.
Коли я повинен розглядати фінансування власника?
Фінансування власника є популярним вибором для позичальників, оскільки воно може спростити фінансування покупки будинку. Замість прийняття єдиного платежу продавці можуть обрати фінансування від власника, щоб прискорити процес закриття та отримати відсотки.
Чи хороша ідея фінансування продавця?
Так. Найкраще, щоб продавець, який фінансує покупку будинку, в ідеалі мав би повністю володіти майном або мати «мінімальний кредит, який можна було б виплатити покупцями, внісши початковий внесок у майно».
Фінансування власника шкодить вашому кредиту?
У більшості випадків угода про фінансування продавця часто не покращить ваш кредит жодним чином, оскільки власник навряд чи зафіксує ваш щомісячний іпотечний платіж.
Як розрахувати фінансування власника?
Обчисліть 100,000 0.08 доларів США x 8,000, щоб отримати 8 100,000 доларів США відсотків за весь рік за позикою, фінансованою продавцем, із процентною ставкою 8%. У цьому випадку для кредиту в розмірі 666.67 XNUMX доларів США під XNUMX% вимагатиметься щомісячний платіж у розмірі XNUMX доларів США лише за відсотками.
Висновок
І покупці, і продавці можуть отримати вигоду від фінансування власника. Якщо звичайне фінансування не є варіантом, воно може дозволити покупцям купувати нерухомість. Це може прискорити продаж нерухомості та отримати дохід від інвестицій для продавців. Але таке фінансування також криє в собі небезпеку. Ми радимо проконсультуватися з юристом, який допоможе скласти та проаналізувати папери, а також будь-які інші юридичні документи, якщо ви думаєте про фінансування власника.
- Довірчий договір: огляд, іпотека проти договору довіри та як це працює
- ЯК КУПИТИ БІЗНЕС БЕЗ ГРОШЕЙ І ПОГАНОЇ КРЕДИТНОЇ КРЕДИТНОСТІ: Інструкція
- АКТ НА БУДИНОК: визначення та як його отримати
- ФІНАНСУВАННЯ ПРОДАВЦЯ: як це працює
- ВІДДІЛ НЕРУХОМОСТІ ЮТИ: усе, що вам потрібно знати про Юту DRE
- СТРАХУВАННЯ PPA: що це таке, покриття, претензії та відгуки
посилання
