ІПОТЕЧНИЙ ПРОЦЕС: Покрокова інструкція

Процес подачі заявки на іпотечний кредит може викликати страх, особливо якщо ви вперше купуєте житло.
Однак ви не зобов’язані робити це самостійно. Ви будете керуватися вашим агентом з нерухомості та спеціалістом з іпотечних кредитів.
Також корисно розуміти, що відбуватиметься на кожному етапі процесу, щоб ви могли бути готовими поставити правильні запитання та прийняти найкращі рішення. Ось що ви можете очікувати.

Покрокова інструкція щодо оформлення заявки на іпотечний кредит

#1. Бюджет: який будинок ви можете собі дозволити?

Перш ніж почати процес оформлення іпотечного кредиту, необхідно виконати деякі дії. Найголовніше, визначте, скільки житла ви можете собі дозволити. Це дозволяє встановити розумні очікування щодо пошуку нерухомості та вибору іпотечного кредиту.

Замість того, щоб намагатися встановити максимальну ціну покупки житла, можливо, було б розумніше визначити щомісячний платіж, який ви можете собі дозволити.

Тоді, використовуючи сьогоднішні відсоткові ставки по іпотечних кредитах, ви можете повернутися назад, щоб встановити максимальну спроможність купувати житло.

Що входить у ваш іпотечний платіж?

Поточні процентні ставки по іпотеці є критично важливим компонентом рівняння.

Наприклад, коливання процентних ставок на один відсоток може збільшити або зменшити вашу платіжну спроможність на десятки тисяч доларів.

Так само податок на нерухоме майно впливає на суму вашого платежу. Вони можуть бути нижчими в деяких громадах чи містах вашого регіону. Крім того, плата за об’єднання квартир може відрізнятися від будівлі до будівлі.

Ваш щомісячний платіж також може включати витрати на страхування власника будинку.

Коли ви зосереджуєтеся на максимальному місячному платежі, а не на максимальній ціні покупки житла, ви можете бути впевнені, що ваш бюджет включає всі поточні витрати на житло, а не лише основну суму іпотечного кредиту та відсотки.

Вам також потрібно буде визначити, скільки грошей ви маєте на заощадженнях. Це визначить, скільки грошей у вас є для початкового внеску та витрат на закриття. (Амбіен)

#2. Отримати попереднє схвалення кредиту.

Після того, як ви визначите власний бюджет, ви можете почати перегляд об’єктів у вашому ціновому діапазоні. Це також момент, коли ви робите перший крок до отримання іпотеки.

Першим кроком у цьому процесі є отримання листа попереднього погодження іпотечного кредитора. Базуючись на ваших заощадженнях, кредиті та доході, цей лист ілюструє, скільки грошей іпотечний кредитор дозволив би вам позичити.

Ви повинні зробити це, перш ніж робити пропозицію щодо будинку.

Оскільки продавцю потрібна переважна документація про те, що ви маєте право на позику для придбання житла, більшість продавців і ріелторів навіть не приймуть пропозиції, якщо покупець не отримає попереднього схвалення.

Продавці віддають перевагу листу попереднього схвалення над листом попередньої кваліфікації, оскільки лист про попереднє схвалення процесу іпотечного кредиту демонструє вашу здатність дозволити собі придбати будинок.

Важливо зазначити, що «попередня кваліфікація» не означає «попереднє схвалення» для іпотеки.

Обидва слова вказують на те, що позикодавець, швидше за все, позичить вам певну суму грошей. Однак ріелтори віддають перевагу листу попереднього схвалення, а не листу попередньої кваліфікації.

Це пов’язано з тим, що прекваліфікаційні листи не перевіряються. Це просто оцінка бюджету, заснована на кількох питаннях. З іншого боку, лист попереднього схвалення було перевірено на вашу кредитну історію, банківські виписки, W2 та іншу документацію. Це офіційна пропозиція позики від іпотечної фірми, а не просто оцінка.

Коли ви отримуєте остаточну іпотеку, ви НЕ зобов’язані звертатися до того самого кредитора, якого використовували для попереднього затвердження. Якщо ви знайдете кращу ціну, ви завжди можете змінити кредитора.

#3. Знайдіть будинок і зробіть пропозицію

Тепер, коли ви отримали попереднє схвалення, настав час шукати дім.

Настав час зробити пропозицію після огляду списків із вашим агентом і вибору бажаної нерухомості.

Ваш агент з нерухомості зрозуміє, як структурувати пропозицію. Він повинен містити непередбачені обставини (або умови), які мають бути виконані до завершення операції.

Коли ви надсилаєте свою пропозицію, ви також повинні подати свою заставний депозит.

Заробляти гроші це грошовий депозит, який надається для забезпечення вашої пропозиції щодо будинку та демонстрації вашої серйозності щодо покупки. Залежно від місцевих звичаїв, це може становити від 500 доларів США до 5% від вартості покупки або більше.

Поговоріть зі своїм агентом з нерухомості заздалегідь про розмір серйозної грошової застави та будьте готові виписати чек або здійснити банківський переказ, коли ваша пропозиція буде прийнята, особливо якщо ви купуєте на конкурентному ринку.

#4. Виберіть іпотечного кредитора

Тепер, коли ви вибрали будинок і вашу пропозицію прийнято, настав час визначитися з кредитором.

У вас є можливість залишитися з кредитором, якого ви використовували під час процесу попереднього затвердження, або перейти до іншого кредитора. Здійснювати покупки принаймні у трьох різних кредиторів – це завжди розумна ідея.

Купуючи іпотечний кредит, майте на увазі, що ваша ставка залежить не лише від вашої заявки. Це також визначається типом отриманої позики.

Іпотечні ставки VA часто є найнижчими з чотирьох основних програм кредитування, навіть перевищуючи звичайні іпотечні ставки. Ставки за позиками USDA та FHA на перший погляд здаються недорогими, але майте на увазі, що ці позики потребують обов’язкового іпотечного страхування, яке збільшить ваш щомісячний іпотечний платіж. PMI також вимагається для звичайних кредитів, але лише якщо початковий внесок становить менше 20%.

Вивчіть ставки та витрати кількох кредиторів, а також запитайте про типи доступних вам позик.

Там можуть бути доступні вищі ціни, ніж ті, які ви бачите в рекламі в Інтернеті, особливо якщо ви ветеран, який має право на програму житлових позик VA.

#5. Подайте повну заявку на іпотеку.

Після вибору кредитора наступним етапом процесу є заповнення повної заявки на іпотечний кредит.

Більшість цього процесу подання заявки на іпотеку було виконано на етапі попереднього затвердження. Однак для переміщення файлу кредиту тепер потрібно кілька додаткових документів андеррайтинг.

Ваш кредитор, наприклад, вимагатиме повністю письмову договір купівлі-продажу а також документацію про ваш депозит.

Ваш позикодавець може також побажати оновлену перевірку ваших доходів, зобов’язань і активів, таких як платіжні квитанції та виписки з банківського рахунку. Цей процес буде складнішим, якщо ви працюєте самостійно. Може знадобитися податкова декларація.

Якщо ви отримаєте соціальна безпека або довгострокове покриття непрацездатності, ви повинні надати підтверджуючу документацію своєму кредитору.

Цей процес допоможе визначити співвідношення вашого боргу до доходу, на основі якого кредитори визначають, чи можете ви дозволити собі щомісячні платежі за новою позикою.

Протягом трьох робочих днів ви отримаєте оцінку кредиту з точними ставками, комісіями та умовами житлової позики, яку вам пропонують.

#6. Запит на огляд будинку

Ви можете замовити огляд будинку в рамках процесу оформлення іпотечного кредиту. Зазвичай пропонуються перевірки житла, але на конкурентному ринку деякі покупці відмовляються від них.

Ретельний огляд будинку дає важливі дані про будинок, які не видно на поверхні.

A домашній інспектор перегляне наступні елементи:

• Конструкція будинку
• фонд
• електричний
• Водопровід
• Покрівля

Огляд будинку важливий, оскільки він інформує покупця про можливість дорогого ремонту. Якщо будинок потребує капітального ремонту, ви можете шукати в іншому місці.

Навіть якщо ви вирішите продовжити покупку, те, що буде виявлено під час перевірки, може бути використано в переговорах про продаж між покупцем і продавцем, а також їхніми агентами з нерухомості.

#7. Зробіть оцінку будинку.

Ваш кредитор також запропонує послугу оцінювача, який надасть неупереджену оцінку вартості будинку.

Більшість кредиторів використовують сторонню компанію, яка безпосередньо не пов’язана з кредитором.

Оцінка гарантує, що ви платите розумну ціну за будинок.

Крім того, для того, щоб кредит було схвалено за обумовленою ціною покупки, будинок має бути оцінений на цю суму.

#8. Процес іпотечного кредиту та андерайтинг

Етап оформлення іпотечного кредиту починається після того, як ви подасте повну заявку на кредит. Це перш за все період очікування для вас, клієнта.

Але, якщо вам цікаво, ось що відбувається за лаштунками:

• Оператор кредитування спочатку підготує ваш файл для андеррайтингу.
• Усі відповідні кредитні звіти, а також ваші пошукові документи та податкові виписки замовляються на даний момент.
• Інформація програми, як-от банківські депозити та історія платежів, підтверджується.
• Відповідайте на будь-які запити якомога швидше протягом цього періоду, щоб гарантувати, що андеррайтинг проходить якомога гладко та швидко.
• Прострочені платежі, стягнення та/або судові рішення вимагають письмового пояснення.

Файл передається андеррайтеру після того, як процесор завершить повний пакет з усіма перевірками та документами.

Протягом цього часу андеррайтер ретельно перевірить вашу інформацію. Вони відповідають за «придирки» до інформації, яку ви надали, шукаючи відсутні фрагменти інформації та червоні прапорці.

Вони зосередяться на трьох Cs іпотечного андерайтингу:

• Місткість: Чи дозволять ваш місячний дохід і поточне боргове навантаження сплачувати кредит?
• Кредит: Чи свідчить ваша кредитна історія, що ви вчасно оплачуєте рахунки?
• Застава: Чи є вартість майна, яке ви купуєте, відповідним забезпеченням кредиту? (Іншими словами, чи показала оцінка, що ціна покупки та вартість будинку порівнюються?)

Ваш кредитний спеціаліст може зв’язатися з вами з запитаннями під час процесу андерайтингу. Щоб гарантувати безперебійний процес андеррайтингу, ви повинні відреагувати якнайшвидше.

№ 9. Закриття

Ви підійшли до важливого моменту: закриття.

Позикодавець надасть ваші завершальні документи адвокату або фірмі, яка займається закриттям, разом із інструкціями щодо їх підготовки.

Підготуйте великий стос паперів, щоб підписати їх у дату закриття. Традиційно це робиться особисто, однак електронне закриття стає все більш поширеним і може бути варіантом.

Заключне розкриття є одним із найважливіших документів. Він має нагадувати оцінку позики, яку ви отримали, коли вперше подали повну заявку на позику.

Кошторис позики поінформував вас про очікувані витрати. Ці звинувачення підтверджені в Заключному документі.

Насправді вони повинні бути дуже близькі. Закони зводять їхні відмінності до мінімуму.

Якщо все в порядку, ви підпишете всі документи, отримаєте ключі і будете власником будинку!

Які документи мені знадобляться для оформлення іпотеки?

Підготуйте всі документи перед подачею заявки на кредит, щоб пришвидшити процес. Давайте розглянемо документи, які зазвичай потрібні для отримання іпотеки.

#1. Документація про доходи

Ваш кредитор захоче надати кілька документів, які підтверджують ваш дохід. Вам може знадобитися надати такі документи:

• Федеральні податкові декларації на суму не менше двох років
• W-2 і квитанції про зарплату за останні два роки
• Якщо ви приватний підприємець, вам знадобиться 1099 документів або звіти про прибутки та збитки.
• Декрети про розлучення, накази про аліменти та будь-які інші юридичні документи, які підтверджують, що ви будете продовжувати отримувати виплати принаймні ще три роки
• Якщо це доречно, юридичні докази свідчать про те, що ви отримували аліменти, допомогу на дітей або інші види доходу протягом принаймні 6 місяців.

#2. Кредитна документація

Ваш кредитор потребує усного чи письмового дозволу на перегляд вашого кредитного звіту. Вони переглянуть вашу кредитну історію та виявлять несприятливі проблеми (наприклад, банкрутство або стягнення), які можуть ускладнити отримання позики.

Якщо у вас була пом’якшувальна подія, яка зашкодила вашому кредиту, поясніть це своєму кредитору та надайте документи. Наприклад, якщо ви пропустили кілька платежів кредитною карткою через невідкладну медичну допомогу, вам слід надати кредитору копію рахунків за лікування. Це демонструє вашому кредитору, що негативні оцінки у вашому звіті були наслідком одного випадку, а не закономірності.

#3. Докази наявності активів і зобов'язань

Під час перевірки ваших активів кредитору може знадобитися деякі або всі з наступного:

• Виписки з рахунків на термін до 60 днів, які підтверджують активи на ваших поточних і ощадних рахунках
• Ваша остання виписка про пенсійний або інвестиційний рахунок
• Документи для продажу будь-яких активів, які ви продали до подання заяви, наприклад копія передачі права власності, якщо ви продали автомобіль.
• Доказ будь-якої грошової пожертви, зарахованої на ваш рахунок протягом останніх двох місяців

Ваш позикодавець також може запросити додаткову інформацію про будь-які ваші борги, такі як студентська позика або автокредит. Співпраця з вашим кредитором лише полегшує процес, тому надайте будь-яку необхідну інформацію якнайшвидше.

Поширені запитання щодо процедури іпотеки

Статті по темі

• Андеррайтинг іпотечного кредитування: кроки до процесу MU
• Процес андеррайтингу вручну для іпотечних кредитів, кредитів FHA та VA
• Вторинний іпотечний ринок: покроковий посібник про те, як це працює
• Іпотека: простий посібник 2023 року для початківців і все, що вам потрібно, Оновлено!!!
• ІПОТЕЧНІ СТАВКИ НА ІНВЕСТИЦІЙНУ НЕДВИЖИМОСТЬ: Поточні іпотечні ставки на інвестиційну нерухомість