При купівлі кількох інвестиційних об’єктів нерухомості зазвичай краще взяти загальну іпотеку, яка є єдиною позикою для оплати придбання кількох об’єктів нерухомості, ніж подавати заявку на позику окремо для кожної окремої покупки. Тепер давайте обговоримо, що таке загальна іпотека та як вона застосовується до нерухомості.
огляд
Загальна іпотека, також відома як загальна позика, — це іпотека, яка покриває низку об’єктів нерухомості та використовує їх усі як забезпечення. Замість того, щоб фінансувати кожну нерухомість окремо, ви можете фінансувати декілька нерухомості одночасно за допомогою загальної іпотеки.
Загальну позику можна використати для купівлі кількох об’єктів нерухомості одночасно або об’єднати позики для кількох об’єктів нерухомості в одну. Якщо продається будь-яка частина застави, сплачується лише сума, що відноситься до проданого майна; сама позика не «викликається», оскільки це призведе до рефінансування або повного повернення. Таким чином, решта суми позики продовжується за графіком.
Звичайні банки та кредитори не часто пропонують загальну іпотеку. Натомість комерційні кредитори є основними джерелами цих позик. Вони зосереджені на досвідчених інвесторах у нерухомість із складними фінансами та багатьма портфелями нерухомості.
Як працює загальна іпотека
Загальна іпотека спрощує фінансування власності. Інвестиції в нерухомість вимагають великих депозитів. Особистих заощаджень може бути недостатньо для масштабних операцій з нерухомістю. Таким чином, загальна іпотека ідеально підходить для фінансування нерухомості. Забудовники купують і облаштовують землю для поділу на житлові одиниці за допомогою загальної іпотеки. Ця іпотека охоплює кілька ділянок. Розробка підрозділів нерухомості використовує цей вид фінансування. За встановлену суму позичальник може погасити певні лоти. Іпотека оплачуватиме обидві ділянки під час будівництва.
Будівлі, які будуть побудовані за цією іпотекою, служать забезпеченням кредиту. Однак загальна іпотека має правила, які дозволяють продавати окремі об’єкти нерухомості без повної погашення позики.
«Застереження про термін продажу» у звичайних іпотеках передбачає повну оплату, якщо майно продано. «Застереження про звільнення» загальної іпотеки дозволяє продати частину заставного майна та повернути частину боргу. Після продажу всіх будинків загальна іпотека відновлюється. Це спрощує купівлю та продаж кількох будинків з однаковим кредитом.
Однак цей пункт застосовний лише в тому випадку, якщо вартість уцілілого майна є достатньою для покриття залишку непогашеної позики, коли продається майно з портфеля, що підтримує загальну іпотеку.
Загальні вимоги до іпотеки
Кредитні установи також можуть враховувати наступне, визначаючи загальну придатність компанії до іпотеки:
#1. Кредитоздатність позичальника
Особиста кредитна історія та доходи позичальника братимуться до уваги загальним іпотечним кредитором під час подання заявки.
#2. Фінансова стійкість підприємства
Коефіцієнт покриття боргу (DSCR) принаймні 1.25x необхідний для того, щоб компанія могла претендувати на отримання позики на додаток до прибутків від бізнесу та кредитної історії.
#3. Розуміння галузі
Якщо позичальник має намір побудувати великий проект, це важливо. Загальний іпотечний позикодавець захоче знати, чи має позичальник минулий досвід, тому що за таких обставин йому загрожує велика небезпека.
#5. Міцність активу
Кредитна установа захоче знати, скільки нерухомості включено в кредит, який тип нерухомості включено, для чого воно використовується, де воно розташоване, як воно обслуговується та скільки воно коштує.
#6. Чистий операційний дохід
Якщо позика надається для оренди нерухомості, банківська компанія захоче знати, скільки грошей приносить нерухомість щомісяця.
Для кого призначена загальна іпотека?
Здебільшого ними користуються розумні покупці, ласти та забудовники. Компанії, які займаються масовою купівлею будинків, або досвідчені інвестори з портфелем житлової чи комерційної нерухомості є цільовим ринком для загальної іпотеки.
Ці кредити не призначені для використання на другий будинок або навіть основне житло. Натомість вони створені як інвестиційні резиденції для інвесторів у нерухомість, які орендують, продають або будують будинки з метою прибутку. Деякі з найбільш типових клієнтів для загальної іпотеки включають:
#1. Інвестори в оренду нерухомості
Інвестори, які орендують нерухомість, зазвичай стикаються з обмеженнями на запозичення від звичайних кредиторів. Загальну позику можна використовувати для купівлі кількох об’єктів нерухомості одночасно або для об’єднання позик на існуючі об’єкти оренди в одну позику.
#2. Ласти власності
Любителі нерухомості можуть придбати відразу кілька об’єктів нерухомості для перепродажу, використовуючи загальну позику. Фліпперу просто потрібно погасити цей відсоток позики за кожне продане майно. Наприклад, ласти можуть шукати загальні іпотечні кредити, щоб дозволити їм швидко рухатися та використовувати шанси, які вони помічають на ринку. Загальна іпотека може надати додаткову гнучкість, щоб зробити такі операції більш здійсненними, якщо інвестор виявить багато будинків, які він хоче купити, відремонтувати та перепродати.
#3. Будівельники та забудовники
Забудовники нерухомості також можуть купувати землю та оплачувати будівництво за допомогою загальної іпотеки. Якщо забудовник погоджується зберегти позику, вона стає постійним фінансуванням; інакше його можна погасити, коли забудовник продає нерухомість.
#4. Розширення бізнесу
Загальна позика пропонує фінансувати всі будівлі під одну іпотеку, що корисно для компаній, які розширюють або купують один із багатьма локаціями.
Загальна іпотечна нерухомість
Коротше кажучи, загальна іпотека нерухомості — це система фінансування різноманітних проектів у сфері нерухомості та придбань за допомогою загальної позики. Це також надає можливість об’єднати кілька окремих іпотечних кредитів на нерухоме майно в рамках одного загального кредиту. Оскільки загальна іпотека є досить гнучкою та дозволяє продавати окремі активи окремо без необхідності рефінансування чи отримання нової позики, їх зазвичай купують інвестори та забудовники нерухомості, щоб заощадити час і гроші під час фінансування кількох активів або комерційних і житлових властивості.
Візьмемо, наприклад, цей сценарій. Забудовник купує 100 акрів землі з наміром забудови приміського району з одним будинком на акр. Вони купують землю у різних продавців за допомогою загального кредиту. Вони продають будинки певним сім’ям під час будівництва та виплачують частину кредиту з кожним продажем.
Загальні іпотечні кредитори
Запит на рекомендації від вашого банкіра, CPA або фінансовий радник це найпростіший підхід до пошуку комерційного кредитора, який надає загальну іпотеку. Однак ось кілька іпотечних кредиторів, яких ви також можете розглянути:
#1. Vaster Комерційне кредитування:
Vaster — це повністю інтегрована іпотечна організація, основою якої є місцеві експерти ринку. Він був заснований у 2017 році двома найбільшими фірмами нерухомості в Південній Флориді; Fortune International Group і The Related Group. Він був створений як спільне підприємство. За перші два роки роботи як приватний кредитор Vaster надав кредитів на суму понад 150,000,000 XNUMX XNUMX доларів США. Відтоді вони збільшили різноманітність кредитних продуктів, які вони надають, щоб продовжувати допомагати більшій кількості людей накопичувати багатство за допомогою нерухомості.
Компанія Vaster розташована в Маямі, районі Брікелл у Флориді, фінансовому центрі міста, і може надати безперебійний досвід іпотечного кредитування клієнтам зі Сполучених Штатів та інших країн завдяки вигідному розташуванню своєї штаб-квартири.
Vaster спеціалізується на великомасштабних і складних комерційних операціях із фінансуванням до 65% і без максимальної суми кредиту за угодою від 12 до 36 місяців як для комерційних, так і для житлових кредитів.
#2. КРАМ Капітал
Коли мова заходить про фінансування комерційної та житлової нерухомості, небагато компаній можуть зрівнятися ТОВ «КРАМ Капітал Груп».. Завдяки своїй присутності в усьому світі клієнти KRAM можуть отримати доступ до коштів для інвестицій у комерційну та житлову нерухомість будь-де. Їх штаб-квартира знаходиться в Атланті, штат Джорджія.
20-річний досвід команди керівників у комерційному та житловому фінансуванні та операції на 2 мільярди доларів допомагають клієнтам. З 2017 року KRAM Capital Group надає виняткові послуги та онлайн-інструменти, щоб надати кожному клієнту унікальний досвід.
KRAM Capital надає фінансування інвесторам у нерухомість будь-якого розміру, включаючи; комерційна нерухомість, багатоквартирні будинки, інвестиції в житло, прохідні позики та оренда на відпочинок із сумою позики від мінімум 300,000 5 доларів США та фіксованим терміном позики від 30 до XNUMX років.
#3. Позики Westpark
Westpark Loans, що базується в Каліфорнії, є прямим грошима, що працює в національному масштабі. Вони надають будь-які види іпотеки, включно з грошовими, державними, альтернативними документами та звичайними позиками.
Westpark Loans, розташована в Ірвайні, штат Каліфорнія, США, пропонує 2 різні продукти за системою загальної позики. Це загальна позика для стандартного інвестора та загальна позика для інвестора квартири.
За варіантом кредиту Standard Investor Blanket;
- Сума позики коливається від 500,000 5 до XNUMX мільйонів доларів
- Прийнятне рефінансування готівкою
- Терміни на 5 або 10 років з амортизацією до 30 років
За варіантом позики для інвестора квартири;
- Сума кредиту коливається від 1 до 50 мільйонів доларів
- Також прийнятно рефінансування готівкою
- Терміни на 5 або 10 років з амортизацією до 30 років
Загальна позика проти прохідної позики
Незважаючи на те, що обидва є позиками на комерційну нерухомість, між ними є кілька відмінностей.
Містова позика – це короткострокова позика, створена для надання фінансування протягом перехідного періоду, як-от переїзд з одного дому в інший, тоді як загальна позика – це одна іпотека, яка покриває дві або більше одиниць нерухомості.
Містовими кредитами здебільшого користуються одинокі власники житла, які хочуть переїхати в новий будинок або відремонтувати та продати свій старий будинок, тоді як загальним кредитам переважно віддають перевагу забудовники та інвестори, які одночасно розвивають велику кількість об’єктів нерухомості.
Прохідні позики мають більш високу відсоткову ставку від 6.25% і вище та є відносно короткостроковими позиками, які зазвичай мають бути погашені протягом 6 місяців до 3 років, тоді як загальні позики мають значно нижчі відсоткові ставки до 4% з умовами позики від 2 до 30 років.
Інвестори в нерухомість іноді можуть використовувати комерційні прохідні позики, які є короткостроковими позиками, поки вони не зможуть отримати довгострокове фінансування. Під час реконструкції нещодавно придбаної прибуткової нерухомості часто використовуються прохідні позики; після завершення покращень майно стає придатним для постійного фінансування. Крім того, Комерційні бридж-кредити можуть бути використані для купівлі землі, яка ще не була забудована, або для рефінансування бізнес-активів.
Плюси та мінуси загальної іпотеки
Ось основні плюси та мінуси загальної іпотеки:
профі
- Позичальник із загальною іпотекою може заощадити більше грошей, оскільки є лише одна позика для сплати комісії. Це дає власнику нерухомості більше грошей для інвестування в проект. Таким чином, витрати торговця нерухомістю на подання та закриття кількох іпотечних кредитів менші.
- Ці позики дозволяють інвесторам і позичальникам консолідувати кілька об’єктів нерухомості в одній позиці. Це економить багато часу, енергії та грошей. Крім того, оскільки існує лише одна заявка на кредит, вони економлять тонну паперу, оскільки є лише один набір фінансових даних, один кредитний запит і одна заявка, яку потрібно заповнити.
- Після схвалення кредиту позичальники матимуть лише один платіж за кредитом на місяць, яким потрібно керувати та відстежувати, а також одну щомісячну виписку для оновлення в бухгалтерії позичальників.
- Продаж одного активу призводить до погашення лише суми залишку позики, що відноситься до цього активу. Якщо загальне майно позики виплачено, його можна продати, не впливаючи на непогашену заборгованість.
- Загальні позики можна використовувати для придбання стільки нерухомості, скільки хоче позичальник.
мінуси
- Оскільки вони є рідкістю, загальні позики отримати непросто.
- Кваліфікаційні вимоги, як правило, є більш вимогливими, оскільки їхні умови, як правило, відрізняються від традиційних іпотечних кредитів.
- Деяким позичальникам може бути складно внести більші початкові внески, які час від часу вимагають загальні іпотечні кредитори, коливаючись від 25% до 50%, на додаток до високих сум позик, які зазвичай надають загальні позики порівняно зі звичайними іпотечними позиками.
- На відміну від звичайних іпотечних кредитів, умови позики можуть змінюватися, і в разі її невиконання всі активи, забезпечені як забезпечення, можуть бути втрачені.
Який приклад загальної іпотеки?
Скажімо, забудовник хоче побудувати приміську ділянку з одним будинком на акр на 100 акрах. Забудовник міг або придбати землю за допомогою загальної позики, або профінансувати індивідуальне будівництво будинку за допомогою загальної позики та поступово виплачувати позику з кожним продажем будинку.
Чи важко отримати загальну іпотеку?
Для звичайних фізичних осіб було б досить важко отримати загальну позику, тоді як для досвідчених інвесторів, таких як компанії з нерухомості та інвестори, ця тенденція зростає.
Як працює загальна іпотека?
Загальна позика – це тип позики, який в основному дозволяє позичальнику погасити позику шляхом продажу забезпеченого майна по сегментах.
Див також Загальна позика: що це таке та як нею скористатися
Висновок
Загальні позики або іпотечні кредити — це позики, які охоплюють кілька активів нерухомості та дають можливість інвесторам отримати фінансування для кількох об’єктів нерухомості одночасно, замість того, щоб брати кілька окремих іпотечних кредитів. Заставою кредиту є майно, під яке береться кредит. Застереження про звільнення дозволяє продавати майно окремо без необхідності виплачувати весь борг.
Основна цінність цієї моделі фінансування полягає в тому, що вона дозволяє отримати більше готівки в касі для позичальника. Загальні позики в першу чергу запитують забудовники, інвестори в нерухомість та ласти, які будують великі комерційні чи житлові об’єкти.
Поширені запитання про загальну іпотеку
Що таке застава в загальній іпотеці?
Заставою іпотеки є нерухоме майно.
Що покриває загальна іпотека?
Загальна іпотека охоплює два або більше активів або нерухомість.
Чи безпечні загальні кредити?
Загальні позики безпечні, якщо позичальник не прострочує виплати іпотеки.
- СКІЛЬКИ ВИ МОЖЕТЕ МАТИ ІПОТЕКІВ: ІНВЕСТИЦІЇ В НЕРУХОМІСТЬ
- ПРОМОЧНІ ПОЗИКИ: Вичерпна інформація про прохідні позики
- Яке взуття найдорожче у світі?
- Найкращі КРЕДИТНІ КАРТКИ 2023 ПІД НУЛЬ ВІДсотків на 0 місяців
- ОБЯЗАННЯ НА НЕРУХОМІСТЬ: ВИЗНАЧЕННЯ ТА ЯК ВОНО ПРАЦЮЄ
- Процес замовлення на покупку: типи, приклади та формат
- ПОЗИКА ПІД ЗАСТАВУ: значення та що вам потрібно знати
