İlk kez bir mülk satın alırken, daha önce hiç duymadığınız terimler ve deyimlerle karşılaşabilirsiniz. Bir teklifte bulunup bir satıcıyla bir emlak sözleşmesi imzaladığınızda, "due diligence" terimi size tanıtılacaktır. Durum tespiti, her alıcının anlaması gereken bir şeydir, bu nedenle bir ev aramaya başlamadan önce. İşte, gayrimenkulde bir durum tespiti dönemi sırasında ve sonrasında neler bekleyebileceğinize dair kısa bir özet.
Durum Tespiti Süresi Nedir?
Sözleşme taraflarının bir denetim, teftiş veya bir işlemle bağlantılı gerçekleri daha fazla incelemesi için birbirlerine sağlamayı kabul ettikleri süre, durum tespiti süresi olarak adlandırılır.
Gayrimenkulde, örneğin, durum tespiti süresi, alıcının mülk incelemeleri yapması, değer biçmesi, gerekli finansmanı sağlaması vb. için gereken süreyi ifade eder.
Durum Tespiti Hedefleri
Durum tespitinin amacı, bilinçli bir karar vermek için gerekli tüm gerçeklere ve bilgilere sahip olduğunuzdan emin olmaktır.
Örneğin, bir arsa satın almaya çalışıyorsanız, satıcı satın alma teklifinizi kabul ettiğinde, satıcının arsa hakkında açıkladığı bilgilerin doğru olduğundan emin olmak isteyeceksiniz.
İşleme devam ederken rahat olduğunuzdan emin olmak için mülk hakkında ek araştırma da yapmalısınız.
Durum Tespiti Döneminin Önemi.
Bir tarafın bir şey satın almayı kabul ettiği ticari anlaşmalarda, alıcı sıklıkla gerçekleri, belgeleri ve satın almayla ilgili bilgileri toplamak için iyi bir durum tespiti süresi müzakere etmek isteyecektir.
Basit anlaşmalar, daha karmaşık işlemlerden daha kısa bir durum tespiti süresine sahip olabilir.
Ancak, değerli bir şey satın almak ve içiniz rahat etmek istiyorsanız, durum tespiti yapmak için uygun bir süre için pazarlık yaptığınızdan emin olun.
Gayrimenkul Durum Tespiti Süresi nedir?
Bir ev satın alırken, bir alıcının satın alma konusunda kendinden emin olmak için bir mülkü araştırmak için belirli bir süresi vardır. Gayrimenkulde bu, durum tespiti dönemi olarak bilinir.
Durum tespiti, Amerika Birleşik Devletleri'nde satın aldığınız yere bağlı olarak 7 ila 14 gün arasında sürebilir. Soruşturma için zaman çerçevesi öncelikle ortak gayrimenkul gelenekleri tarafından belirlenir.
Bu zamanda, bir evin geçmişi hakkında öğrenebileceğiniz her şeyi öğreniyor olmalısınız. Durum tespiti sürecindeki göreviniz, satın alma seçiminizi yeniden gözden geçirmenize neden olabilecek kusurları veya diğer kusurları bulmak olacaktır.
İkinci bir şans olmadığından, durum tespiti döneminde mümkün olduğunca eksiksiz olmak isteyeceksiniz. Daha fazla inceleme gerektiren bir şey keşfederseniz, durum tespiti süresini uzatabilirsiniz.
Durum Tespiti Dönemi Örneği
Kavramı daha iyi anlamak için, durum tespiti dönemi örneğini düşünün.
Ticari gayrimenkul durum tespiti süresini göz önünde bulundurun.
Bir alıcının ticari bir binada ofis alanı satın almak istediğini varsayalım.
Bu durumda alıcı, binayı satın alması için satıcıya 5,000,000 $ ödemeyi kabul eder.
Denetlenecek ve analiz edilecek çok sayıda bölüm olduğundan, taraflar, alıcının mülkle ilgili soruşturmasını yürütmesine izin vermek için 60 günlük bir durum tespiti süresini kabul eder.
- Durum tespiti süresi boyunca, alıcı aşağıdakileri yapar:
- Binanın imar düzenlemelerini ve kurallarını inceleyin.
- Ofislerin kiralandığından emin olmak için ticari kiralamaları inceleyin.
- Mülk üzerinde daha önce herhangi bir talep olup olmadığını kontrol edin.
- Kiracıların ev sahibine karşı herhangi bir iddiası olup olmadığını kontrol edin.
- Çevre uyumluluğunu kontrol edin.
- Binada bir başlık araştırması yapın.
- Binanın mali kayıtlarını inceleyin.
- İnşaat kurallarına uygun olduğundan emin olmak için mülkü kontrol ettirin.
- Anlaşmanın diğer tüm maddi bileşenlerini kontrol edin.
Alıcı, tüm incelemeleri yaptıktan sonra, satıcının beyanlarının genel olarak doğru olduğuna ve 5,000,000$'ın adil bir fiyat olduğuna inanırsa işleme devam etmeyi kabul edecektir.
Alıcı, kiracılar tarafından ev sahibine karşı çok sayıda dava açıldığını, binanın kanuna göre inşa edilmediğini, tapu sorunları olduğunu veya başka sorunlar olduğunu tespit ederse, alıcı satış şartlarını yeniden müzakere edebilir veya tüm işlemi iptal edin.
Durum Tespiti Süresi Maddesi Örneği
2.5. Durum Tespiti Süresinde İptal Durum Tespiti Süresinin sona ermesinden önce, Alıcı'nın tamamen ve mutlak takdir yetkisi dahilinde, Çıkarların ve/veya Mülkün Alıcının amaçları açısından kabul edilemez olduğunu tespit etmesi halinde, Alıcı bu Sözleşmeyi feshetme hakkına sahip olacaktır. Durum Tespiti Süresinin sona ermesinden önce Satıcıya yazılı fesih bildiriminde bulunarak ve Ciddi Para Alıcıya derhal iade edilecektir. Ayrıca, böyle bir fesih durumunda, Alıcı Mülk Bilgilerini derhal Satıcıya iade etmeli veya Mülk Bilgilerinin imha edildiğini Satıcıya doğrulamalıdır. Alıcı, Durum Tespiti Süresi sona ermeden önce yazılı bir fesih bildiriminde bulunmazsa, bu Sözleşme tam olarak yürürlükte kalacak ve burada aksi açıkça belirtilmedikçe, En Önemli Para Alıcıya iade edilemez hale gelecektir ve Alıcının başka bir hakkı olmayacaktır. işbu Sözleşmeyi bu paragraf 2.5 uyarınca feshetmek.
Gayrimenkul Durum Tespiti için Kontrol Listesi
Gayrimenkul satın alırken, hata yapmadığınızdan emin olmak için bu durum tespiti kontrol listesini kullanın. Bir ev satın almak istediğinizde bunu unutmayın.
- Bir satıcının ifşa beyanı varsa, olası sorunlar için iyice gözden geçirin.
- Radon, küf, asbest, böcekler, su kalitesi ve kurşun boya testlerini içeren genel bir ev incelemesi yapın.
- Evin içine su girmesini, özellikle önceki buz barajı zorluklarını kontrol edin.
- Şehir kanalizasyonu yoksa, septik sisteminizi kontrol ettirin.
- Mülkün bir sel bölgesinde olmadığından emin olun.
- Mülkiyet sınırlarının ihlal edilip edilmediğini kontrol edin.
- Eğer varsa HOA, finansal olarak sağlam olduğundan emin olun.
- Satın alırken şehir evi veya apartman dairesi, özel vergiler veya beklenen önemli maliyet artışları olmadığından emin olun.
- Bir kat mülkiyeti veya şehir evi satın almayı planlıyorsanız ve köpekleriniz varsa, onlara izin verildiğinden emin olun.
- Devam eden olmadığından emin olun dava ev sahipleri derneği varsa.
- Bir inşaat ruhsatı gerektirmesi gereken herhangi bir açık izin veya çalışma olup olmadığını kontrol edin.
- Evinizin kamu hizmeti harcamalarının bir tahminini alın.
- Mülkün cinayet veya paranormal aktivite gibi olumsuz bir geçmişi olup olmadığını kontrol edin.
- Okulların ve mahallelerin sıralamasını inceleyin.
- Mahallede herhangi bir sözleşme veya sınırlama olup olmadığını kontrol edin.
- Mülkün yakınında herhangi bir çevresel sorun olup olmadığını kontrol edin.
- Haciz veya başka tapu sorunları olmadığından emin olmak için bir başlık araması yapın.
- Yaklaşan imar değişiklikleri olup olmadığını kontrol edin.
Ayrıca Oku: İNŞAAT KREDİSİ: Gereksinimler ve Nasıl Çalışır?
Birleşme ve Devralmalar Durum Tespiti Döneminde
Bir şirket başka bir şirket satın almaya karar verdiğinde, genellikle bir durum tespiti süreci için görüşürler.
Çoğu zaman, edinen ve hedef, bir mutabakat zaptı, bir niyet mektubu veya alıcının durum tespiti ile ilgili hükümleri içeren bazı erken prensip anlaşmaları yapacaktır.
Durum tespiti süresi boyunca, satın alan işletme aşağıdakileri yapacaktır:
- Hedef şirketin finansal belgelerini edinin ve inceleyin
- Tüm işletme izinlerinin ve lisanslarının güncel ve iyi durumda olduğunu kontrol edin.
- Ticari sözleşmeleri ve müşteri dosyalarını inceleyin
- Şirketin tüm fikri mülkiyetine sahip olup olmadığını kontrol edin.
- Bekleyen hiçbir tehlikeli dava veya iddia olmadığından emin olun.
- Hedefin yeterli sigorta kapsamına sahip olduğundan emin olun.
- Yönetim ekibinin yetenek ve yeterliliklerini inceleyin.
- Ve bunun gibi.
Durum tespiti süresi boyunca, alıcının amacı, satın alma işlemini doğru bir şekilde fiyatlandırmak ve bunun kapanmaya değer bir anlaşma olup olmadığına karar vermek için gereken tüm maddi gerçekleri toplamaktır.
Yeterli zaman yoksa, tarafların görevlerini tamamlamak için kendilerine ek süre vermeyi kabul etmesi durumunda, birleşme ve satın alma işlemlerinde durum tespiti süresinin uzatılması son derece sık görülür.
Ayrıca Oku: Gecikmiş Vergileri Olan Bir Mülk Nasıl Satın Alınır: Adım Adım Kılavuz
Durum Tespiti Süresi Bittiğinde Ne Olur?
Durum tespiti süresi sona erdiğinde, sözleşme tarafları tarafından müzakere edilen sözleşmeye dayalı haklar sona erer.
Gayrimenkul işlemlerinde, örneğin, durum tespiti süresi sona ererse ve alıcı satıştan resmi olarak vazgeçmezse veya anlaşmanın şartlarını yeniden müzakere etmek istediğini belirtmezse, genellikle işlemden memnun olduğuna inanılır.
Yani başka bir deyişle, anlaşma bağlayıcı ve eksiksiz hale gelir ve alıcı, mülkü satıcıdan satın almakla yükümlüdür.
Birleşme ve satın alma, finans ve iş bağlamında, durum tespiti süresinden sonra ne olacağı, tarafların sözleşmelerinde ne üzerinde anlaştıklarına bağlıdır.
Çoğu zaman, satın alan firmalar, satın almaya devam etmeyi resmi olarak kabul etmedikleri takdirde, alıcının işlemden çekilmiş sayılacağını belirten bir koşul içerecektir.
Durum Tespiti Döneminden Sonra Ne Olur?
Durum tespiti süresi sona erdiğinde ne olacağı, sözleşmenizin şartlarına göre belirlenir.
Durum tespiti sürecinin ardından, iki olası sonuç vardır: satın alma gerçekleşecek veya olmayacak.
Alıcı, işleme devam etmeye karar verirse, taraflar alım ve satımı sonuçlandırmak için gerekli önlemleri alacaklardır.
Gayrimenkulde bu, tarafların satıcının mülkiyetinin alıcıya devrini ve ayrıca alıcının banka finansman belgelerini tamamlamasını ve gerekli sigortayı almasını yasallaştırması gerektiği anlamına gelir.
Benzer şekilde, bir birleşme ve satın alma bağlamında, işletmeler, hedefin varlıklarını alıcıya veya tüzel kişiliğin hisselerine vb. devretmek için birbirleriyle ve avukatlarıyla işbirliği yapacaktır.
Alıcı veya satıcı satın alma işlemini devam ettirmeme hakkını kullanırsa işlem sona erer.
Bu durumda başka bir şey olmayacak.
Gayrimenkul işlemlerinde, alıcıların anlaşmayı kapatma konusundaki ciddiyetlerini belirtmek için genellikle durum tespiti veya ciddi para yatırmaları gerektiğini unutmayın.
Alıcı işlemi iptal ederse, durum tespiti fonlarını kaybeder.
Bir işlemden çekilmenin sonuçları veya iş hayatında bununla ilişkili maliyetler, firmalar arasındaki anlaşmanın şekline bağlı olacaktır.
Durum Tespiti Süresi Ne Kadar Sürer?
Durum tespiti süresinin uzunluğu, işlemin niteliğine göre belirlenecektir.
Satın alma daha karmaşık hale geldikçe, taraflar daha uzun bir durum tespiti süreci için müzakere edecekler.
Basit gayrimenkul işlemleri 7 günlük bir inceleme süresine sahip olabilirken, karmaşık M&A işlemleri altı aylık bir inceleme süresine sahip olabilir.
Durum Tespiti Süresi Hafta Sonlarını Kapsayacak şekilde Uzatıldı mı?
Sözleşmenizin koşullarını incelerseniz, durum tespiti süresinin hafta sonlarını içerip içermediğini size söyleyecektir.
Sözleşmeniz "günlerin" ne anlama geldiğini belirtmeden 10 günlük bir durum tespiti süresi belirtiyorsa, bunun hafta sonları da dahil olmak üzere normal takvim günleri olmasını beklemelisiniz.
Sözleşmeniz 10 iş gününü belirtiyorsa, durum tespiti süreniz hafta sonlarını kapsamayacaktır.
Durum Tespiti Süresini Uzatabilir misiniz?
İmzaladığınız sözleşme, durum tespiti süresini uzatmak için bir yöntem içeriyorsa, sözleşmede üzerinde anlaşmaya varılan süreci takip ettiğiniz sürece bunu yapabilirsiniz.
Sözleşme, durum tespiti süresinin nasıl uzatılacağını belirtmiyorsa, tarafların uzatma parametreleri üzerinde karşılıklı olarak anlaşması halinde bir uzatmaya izin verilebilir.
Aksi takdirde, sözleşmeniz durum tespiti süresinin uzatılmasına izin vermiyorsa ve diğer sözleşme tarafı kabul etmiyorsa, zaman çizelgelerinizi uzatamayabilirsiniz.
Durum Tespiti Dönemi SSS'leri
Durum tespiti sırasında çekip gidebilir miyim?
Uzaklaşmak mümkün olsa da, “alıcının pişmanlığını” önlemek için bir sözleşme imzalamadan önce ev satın alma sürecini anlamak, seçtiğiniz evi incelemek ve istek ve ihtiyaçlarınız hakkında dürüstçe düşünmek için gerekli özeni göstermek çok daha iyidir.
Durum tespiti sırasında neleri kontrol ediyorsunuz?
- Federal gelir vergisi beyannameleri.
- Banka hesap özetleri.
- Faturalar ve makbuzlar.
- Kira sözleşmesinin tam bir kopyası.
- Bina ve ekipman kiralamaları gibi kiralamalar.
- Tedarikçi veya satıcı sözleşmeleri gibi üçüncü taraf sözleşmeleri.
- Satış ve kullanım vergisi raporları.
- Durum Tespiti Süreci: Durum Tespiti Nedir? (10 Etkili Adım)
- Durum Tespiti: Anlam, Örnekler ve En Yaygın 9 Tür
- Arazi Nasıl Satın Alınır: Adım Adım Kılavuz
- Yatırım Bankacılığı Analisti: ABD'de İş Tanımı, Beceriler, Özgeçmiş ve Maaş
- Ticari Gayrimenkul: Tanımı, Türleri, Şirketleri ve En İyi Yatırım İpuçları
