Gayrimenkul yatırımcıları, herhangi bir ticari gayrimenkul satın almadan önce mülklerin ticari bir değerlendirmesini almalı veya finansman onayı almalıdır. Ticari bir tesis satıyorsanız, ticari bir gayrimenkul değerlendirmesinden geçmeniz gerekebilir. Bunun ışığında bu sürecin nasıl çalıştığını merak ediyor olabilirsiniz. Ticari bir mülkü değerlendirmek için ihtiyacınız olan her türlü bilgiyi ele aldık. Ticari gayrimenkul değerlemesinin ne olduğunu, maliyetini, nasıl yapıldığını, bu hizmetleri sunan şirketleri ve mülkünüzün değerini artırmak için neler yapabileceğinizi öğreneceksiniz.
Ticari Değerleme
Gayrimenkule yatırım yapmak isteyen herkes, satın almadan önce mülkü değerlendirmelidir. Ticari bir gayrimenkul değerlemesi sırasında, gelir getiren bir mülkün değerlemesini üçüncü bir taraftan nitelikli bir değerleme uzmanı belirler. Bu tür bir değerleme, ofis binaları, çok aileli konutlar ve perakende satış kuruluşları dahil olmak üzere her türlü ticari gayrimenkulün değerini belirlemek için kullanılabilir. Ticari gayrimenkul değerlemesi, mülkün değerinin tarafsız bir şekilde değerlendirilmesini sağlar. Bu prosedür kullanılarak, çok aileli konutlar, ofis binaları veya perakende alanları gibi mülklerin değeri belirlenir.
Bir konut mülkü için ipotek gibi, borç verenler, mülk satın almak için bir kredi için onaylanmadan önce başvuru sahiplerinden ticari bir gayrimenkul mülkü üzerinde bir değerleme elde etmelerini isteyecektir. Bu, aracı kurumun bir borçluya mülkün değerinden daha fazla borç vermesini önlemek için yapılır. Konut amaçlı gayrimenkul değerlendirmeleri sıklıkla karşılaştırılabilir mülkleri dikkate alırken, CRE değerlendirme süreci, yeni gayrimenkulün gelecekteki kazanç potansiyelini hesaba katan daha kapsamlı bir incelemedir.
CRE'yi Değerlendirmek İçin Hangi Farklı Yöntemler Vardır?
Bir mülkün değerini belirlemek için, bir iş değerleme uzmanının dört temel yöntem seçeneği vardır.
#1. Maliyet Yaklaşımı
Bu günlerde çok sık kullanılmasa da, bir yapı son derece nadir veya yepyeni ise, fiyatlandırma tekniği yardımcı olabilir. Maliyet tekniği, toplam yeniden inşanın fiyatını hesaplayarak bir mülkün değerini belirler. Bu yaklaşım, aynı yapıyı mevcut piyasada inşa etmenin ne kadara mal olacağını belirlemek için arazi, malzeme ve işçilik maliyetlerini hesaba katar.
Ticari gayrimenkul değerleme uzmanları, maliyet yaklaşımını kullanırken her zaman aynı formülü kullanarak bir mülkün değerini belirler. Aşağıdaki gibi gider:
Arazi maliyeti + bina maliyeti - birikmiş amortisman = mülk değeri
#2. Gelir yaklaşımı
Gelir yaklaşımı şüphesiz en sık kullanılan ticari gayrimenkul değerleme yöntemidir. Değerleme uzmanı, net işletme geliri (NOI) ve kapitalizasyon oranı gibi iyi bilinen yatırım formüllerini kullanarak, ticari değerleme için bu yöntemi kullanırken mülkün mevcut piyasada yaratması gereken para miktarını tahmin eder (kap oranı oranı).
Gelir yöntemi için hesaplama formülü aşağıdaki gibidir:
Net İşletme Geliri (NOI) / Kapitalizasyon Oranı = mülk değerini temsil eder.
Bu gayrimenkul değerleme yönteminin genellikle en doğru olduğu düşünülmektedir. Şimdi bu söylendi, iki şeyi aklınızda bulundurun. Bir yandan, mülkün net işletme geliri, proforma uygun şekilde yansıtılmalıdır. Değerleme de aynı şekilde hatalı olacaktır.
#3. Bir Satış Karşılaştırma Yöntemi
Satış karşılaştırma stratejisi, konut gayrimenkullerinde en yaygın olarak kullanılan yöntemdir. Bu yöntem, emsaller veya benzer mülklerin satış fiyatları kullanılarak değerleme konusu mülkün değerini belirler.
#4. Brüt Kira Yöntemi Çarpanı
Son alternatif, brüt kira çarpanı yaklaşımıdır. Bir kez daha, bireysel yatırımcılar bu taktiği, profesyoneller tarafından yürütülen bir değerlendirme uygulamasından daha sık kullanırlar. Aslında, daha çok aceleci, doğaçlama bir iş değerlendirme yöntemidir.
Karşılaştırmalı emsalleri kullanarak, konu taşınmazın bulunduğu bölge için tipik brüt kira çarpanını öğrenebilirsiniz. Ayrıca mülkün ortalama brüt kira gelirini belirlemek için binanın proformasını da kontrol etmelisiniz. Bu sayılara sahip olduğunuzda, mülkün değerini elde etmek için aşağıdaki formülü kullanabilirsiniz:
Mülk değeri= yıllık gelir x brüt kira çarpanı.
Ticari Gayrimenkul Değerleme Neden Önemlidir?
Ticari mülk değerlendirmesi, emlak satın alma sürecinde, bir aracı kurumun borçluya ticari bir mülkün değerinden daha fazla borç vermemesini sağlayan çok önemli bir adımdır. İşte bir ticari gayrimenkul değerlendirmesinin önemli olmasının üç nedeni.
- Değerin mevcut piyasa değerini kontrol eder: Ticari bir mülkün değerlendirmesi, mevcut piyasa değerini belirleyecek ve alıcı ile borç verenin adil talep fiyatının ne olduğunu bilmesini sağlayacaktır.
- Bir borç verenin değeri doğru bir şekilde tahmin ettiğini onaylar: Borç verenler, mülkün değerinden daha fazla borç vermediklerinden emin olmak için değerlendirmeler kullanır. Mülk oldukça değerlidir ve borç verene üçüncü bir şahıs tarafından verilir.
- Mülkten elde edilecek olası gelir hakkında bir fikir verir: CRE değerlendirme sürecinde ticari mülkün kazanç potansiyeli dikkate alınır. Üçüncü taraf değerlendirmesi, potansiyel yatırımcılara bir firmanın verdiği paraya değip değmediğini belirlemede yardımcı olabilir.
2 Tür Değerlendirme Nedir?
Birincisi, yöneticilerin bir çalışanın benzersiz özelliklerini müşteri dostu yapıları gibi konumları ışığında değerlendirdiği özellik tekniğidir. Davranışsal yaklaşım, belirli bir meslek içindeki belirli davranışları inceler. Karşılaştırmalı yaklaşımlar, bir işçiyi diğer işçilerle karşılaştırır.
Ticari Değerleme Nedir?
Gelir getiren bir mülkün değeri, ticari bir gayrimenkul değerlemesi sırasında üçüncü bir taraftan profesyonel bir değerleme uzmanı tarafından değerlendirilir.
Ticari Değerleme Maliyeti
Ortalama olarak, 4000$'a bakıyorsunuz, ancak maliyet önemli ölçüde değişebilir. Mülke bağlı olarak, bir değerlemenin 10,000 ABD Dolarına kadar çıkması ve bazı durumlarda çok daha yüksek olması nadir değildir. Kendinden emin olmadıkça 2000 dolardan daha az harcamaya çalışmamalısın.
Ancak bu, size oldukça büyük bir bütçe yastığı bırakıyor. 3000 ABD Doları yerine 25,000 ABD Doları harcamanızı öneren nedir? Daha adil fiyatlandırma yapısına sahip bir değerleme uzmanı seçmek önemlidir, ancak dikkate alınması gereken tek faktör bu değildir. Mülkün özelliklerine, ihtiyacınız olan rapora ve değerlendirme gerekçesine bağlı olarak, değerlendirmenin maliyeti değişebilir. Durumu daha doğru görebilmek için biraz daha derine inmekte fayda var.
Ticari Değerleme Maliyetini Etkileyen Unsurlar
Aşağıdakiler, ticari değerleme maliyetini etkileyen yönlerden bazılarıdır;
#1. Çalışma Alanları
Görevin kapsamı, iş değerlendirme sürecini etkileyen başka bir faktördür. Her iş kapsamının, değerlendirme ücretini etkileyebilecek farklı araştırma, analiz ve raporlama ihtiyaçları vardır.
Örnek olarak, büyük bir kamyon durağı düşünün. Bir kamyon durağı, sertifikalı tartı ve onarım hizmetleri sunmanın yanı sıra benzin de satabilir ve bir market, bir veya daha fazla restoran, duş ve diğer olanaklara sahip olabilir. Bazı kamyon durakları, berberler ve klinikler gibi ek hizmetler sunan şirketlere yer kiralar.
Bir işletmeyi değerlendirme süreci, kamyonun durması durumunda restoranlar, benzin istasyonları, mağazalar ve araç onarım işletmeleri için pazarları dikkate alabilir. Tahmin edilebileceği gibi, daha büyük veya daha karmaşık bir kapsam kesinlikle değerlendirme ücreti üzerinde bir etkiye sahip olacaktır.
Ticari Değerleme Maliyetini Etkileyen Diğer Faktörler
Diğer faktörler, bir iş değerlendirme raporunun maliyetini etkileyebilir. Şirket değerlendirmelerinin maliyetlerini değerlendirirken, aşağıdaki kriterler sıklıkla dikkate alınır:
- İlgili mülkün yeri: Özellikle değerleme uzmanının güvenilir bir üçüncü taraftan veri satın alması gerekiyorsa, kırsal yerlerdeki veya piyasa faaliyeti az olan bölgelerdeki mülklerin ilgili piyasa verilerini toplamak için çok çalışması gerekebilir.
- İlgili mülkün ziyaret edilmesi gerekiyorsa: Uzak veya eyalet dışında bulunan mülkleri fiyatlandırırken seyahat maliyetini hesaba katmak önemlidir.
- Daha detaylı bilgi gerekirse: Değerleme uzmanından, örneğin oteller gibi farklı ticari yapılar için söz konusu mülkle ilgili belirli piyasa bilgilerini toplaması istenebilir. STR, Inc. (Smith Travel Research) gibi saygın işletmeler, bir ücret karşılığında değerleme uzmanlarına yardımcı olan piyasa verileri de dahil olmak üzere bir dizi uzman piyasa araştırması sunmaktadır.
- Bir veya birden fazla ticari değerleme hakkında rapor alınması: Aynı anda birçok ticari değerlendirme sipariş edilirse ve hepsi için gerekli araştırma ve analizler aynıysa, kurtarılabilir.
Ticari Mülkün Değerini Nasıl Belirlersiniz?
Ticari varlıklara değer biçmek için en popüler strateji, değeri en son karşılaştırılabilir satış işlemlerine dayandırmaktır.
Üç Değerlendirme Yöntemi Nelerdir?
Karşılaştırma Yaklaşımı, Gelir Yaklaşımı ve Maliyet Yaklaşımı, değerlendirme uygulaması tarafından tarihsel olarak kabul edilen üç temel değerlendirme yöntemidir.
Değerleme Sürecinin 7 Adımı Nelerdir?
Çalışan Performansı Nasıl Değerlendirilir: 7 Adım
- Gelişiminiz ve performansınız hakkında veri toplayın.
- Bitirdiğinizde başarılarınızı listeleyin.
- Öz Değerlendirmeyi Bitirin.
- Bir kalkınma planı oluşturun.
- Önümüzdeki sezon için taslak hedefler.
- Yöneticinizi planlarınız hakkında bilgilendirin.
- Açık fikirli olun.
- SONUÇ
Ticari Ekspertiz Maaşı
ABD'deki ticari değerleme uzmanları, yıllık ortalama 43,866 dolar veya saatte 21.09 dolar kazanıyor. Ticari değerleme uzmanlarının en düşük %10'u yılda yaklaşık 28,000 dolar kazanırken, en yüksek %10'u yaklaşık 67,000 dolar kazanıyor. Bununla birlikte, bir iş değerleme uzmanının kazanabileceği para miktarı, çalıştıkları yere bağlıdır. Alaska, California, New Jersey, Hawaii ve New York, ticari değerleme uzmanı kazançları için ilk beş eyalettir.
Ticari Değerleme Uzmanları Farklı Sektörlerde Ne Kazanır?
Aşağıda, çeşitli sektörlerdeki ticari değerleme uzmanı maaşlarına ilişkin bazı örnekler verilmiştir:
- Sigorta sektörü, ticari değerleme uzmanlarına yılda ortalama 51,361 dolar maaş ödüyor.
- Finans sektörü geliri 48,176 dolar
- Ticari değerleme uzmanları, kamu sektöründen en düşük ücreti almaktadır. Bu sektördeki ticari değerleme uzmanları ortalama 38,685 dolar maaş alıyor.
Ticari Değerleme Uzmanları İçin En Yüksek Ödeme Yapan Sektörler
| SIRALAMA | Sanayi | Ortalama maaş | Saatlik ücret |
| 1 | Sigorta | $51,361 | $24.69 |
| 2 | Finans | $48,176 | $23.16 |
| 3 | Emlak | $44,425 | $21.36 |
| 4 | Hükümet | $38,685 | $18.60 |
Ticari Değerleme Şirketlerinin Hizmetleri
Ticari değerleme hizmeti sunan şirket örnekleri aşağıdadır;
1 numara. CBRE
CBRE, ticari değerleme hizmetleri sunan listemizdeki ilk şirkettir. Değerleme hizmetleri bölümü, dünya çapında doğru ve güvenilir ticari mülk değerlendirmeleri, değerlendirmeleri ve danışmanlık hizmetleri sunarak müşterilerin kazançlı gayrimenkul yatırımları yapmalarını destekler. Bu özellikler ofis binalarından geliştirme parsellerine kadar uzanmaktadır. Sunulan hizmetler arasında Pazar Değeri, İlk Halka Arz (IPO), Mortgage Güvenliği, Tahkim ve Danışmanlık, Vergilendirme, Kiralama İncelemesi ve İşlem Desteği bulunmaktadır.
#2. Cushman ve Wakefield
Cushman & Wakefield, ticari değerleme hizmetleri listemizdeki ikinci şirkettir. Tamamen ofis binalarının incelenmesine adanmış ilk değerleme ve danışmanlık uzmanları grubunu kurdular. Ofis Değerleme ve Danışmanlık profesyonel grupları, Değerleme Enstitüsü'nün (MAI) 60'tan fazla kalifiye üyesi de dahil olmak üzere ofis değerleme konularında uzmanlardan oluşur.
Çok Mülklü Portföy Değerlemesi, Gider Analizi, Fizibilite ve Etki Çalışmaları, Satın Almalar için Değerlemeler, Yeniden Finansman, Dahili Kullanım ve Emlak Amaçları sunulan hizmetlerden sadece birkaçıdır.
#3. Valbridge Emlak Danışmanları
Listemizdeki ticari değerleme hizmetleri sunan bir diğer şirket ise Valbridge Property Advisors. 200 MAI, 69 lokasyon ve 675'in üzerinde personeli ile ulusal olarak tanınan bağımsız bir ticari değerlendirme firmasıdır. Yerleşik değer metodolojisine, yerel pazar anlayışına ve nesnel standartlara dayalı nesnel değerlendirmeler sağlarlar.
#4. Bowery Değerleme
Ticari değerleme hizmetleri sunan bir diğer büyük şirket ise Bowery Değerleme'dir. Büyük verileri ve çok sayıda bilgiyi kullanarak ticari değerlendirme endüstrisini yeniden tanımlıyor. Değerleme uzmanları, yenilikçi teknolojilerinin yardımıyla, emsalsiz kalite ve tutarlılıkta işler sunarken daha hızlı ve etkili bir şekilde çalışabilirler.
Yerden geliştirme, çok aileli, karma kullanımlı, ofis, arazi, uygun fiyatlı konut, endüstriyel ve depolar, perakende, kınamak ve kooperatifler, kendi kendine depolama ve diğer hizmetler sunulmaktadır. Freddie Mac ve Fannie Mae'den krediler.
#5. Teminat yönetimi
Ticari değerleme hizmetleri sunan listemizdeki son şirket Teminat Yönetimi'dir. Gerekli niteliklere sahip teminat yönetimi uzmanları, değerleme ihtiyaçlarınızı ciddiye alacak ve bunları mümkün olduğunca ustaca yönetecektir. Aşağıdaki hizmetler verilmektedir: Tema Parkları, Benzin İstasyonları, Golf Sahaları, Ticari Geliştirme, Oteller, Sağlık Ofisleri, Çoklu Aile, Boş Arazi, Oto Bayilikleri, Oto Tamir, Oto Yıkama ve İrtifak Analizi.
Sonuç
Ticari değerleme, bir ev satın alan herkesin ödeme yapmadan önce uyması gereken kontrol listelerinden biridir. Bazen, değerleme sonucu mülkün aşırı değerli olduğunu kanıtlar ve olası alıcı fiyatta indirim için satıcıya yaklaşır. Diğer zamanlarda da düzeltilmesi gereken birçok hasarı ortaya çıkarabilir. Genel olarak, her evin ayrılmaz bir parçasıdır.
Ticari Değerleme SSS'leri
Lisanslı gayrimenkul değerleme uzmanları Teksas'ta ne kadar kazanıyor?
Teksas'taki bir gayrimenkul değerleme uzmanı, yıllık ortalama 74,500 dolar maaş almayı bekleyebilir. Teksas'taki gayrimenkul değerleme uzmanları için maaş aralıkları, eğitim seviyesi, yılların deneyimi, aranan şirket türü ve hatta ipuçları ve teşvikler gibi faktörlere bağlı olarak 29,500 ila 199,500 $ arasında olabilir.
Ticari gayrimenkul değerlemeleri ne kadar doğrudur?
Değerlendirmelerin, sonraki iki çeyrekte gerçekleşen satış fiyatlarından ortalama %10 daha yüksek veya daha düşük olduğunu görüyoruz. Değerlemeler genellikle değerin %5'i kadar düşer ve bu, pozitif ve negatif değişimleri dengelemeye izin veren bir portföy bağlamı ile olur.
- ORTALAMA EV SİGORTA MALİYETİ: En İyi 2023 İngiltere Uygulamaları ve Oranları (Güncellendi)
- Karşılaştırmalı Piyasa Analizi: Gayrimenkul Yönetimi
- İpotek Taahhütnamesi: MU Sürecinin Adımları
- TİCARİ GAYRİMENKUL KREDİLERİ: Türleri, Oranları ve Gereksinimleri
Referanslar
