Kapitalizasyon oranı, gayrimenkul sektöründe daha yüksek bir kapitalizasyon oranının gayrimenkul mülkü üzerindeki daha yüksek riskin göstergesi olduğu ve daha düşük bir tavan oranı gayrimenkul mülkü üzerindeki daha düşük bir riskin göstergesi olduğu anlamında bir etki olmuştur. Ayrıca mülkün maliyeti ile ters bir ilişki vardır. Kapitalizasyon oranı formülü ve kiralık mülk kapitalizasyon oranı bu yazıda tartışılmaktadır.
Daha pahalı bir mülk her zaman daha düşük bir kapitalizasyon oranına sahip olma eğilimindedir, daha az pahalı bir mülk ise daha yüksek bir üst sınır oranına sahip olacaktır. Ne demek istediğimize bir göz atalım.
Kapitalizasyon oranı nedir?
Gayrimenkulde kapitalizasyon oranı, bir gayrimenkul yatırım amaçlı gayrimenkulde elde edilmesi beklenen getiri oranını belirtmek için kullanılan bir gösterge olarak tanımlanır.
Sınır oranı, bir mülkün net gelirini tahmin eder. Mülkün net işletme gelirini varlık değerine bölün. Bir gayrimenkul yatırımcısının karının kaba bir tahminini verir.
Kapitalizasyon oranı, piyasadaki benzer gayrimenkul yatırımlarının değerlendirilmesine yardımcı olur. Bir yatırımın gücünü değerlendirmenin tek yolu bu değildir. Diğer şeylerin yanı sıra, üst sınır oranı kaldıracı, paranın zaman değerini veya mülk yükseltmelerinden gelecek nakit akışlarını dikkate almaz.
Kapitalizasyon oranı, bir gayrimenkul yatırımının ürettiği yıllık kira geliri ile mevcut piyasa değeri arasındaki oran olarak hesaplanır. Ayrıca bağlıdır yıllık gelir, brüt veya net kira geliri ve kira gelirinin alınan kesin tutar mı yoksa mülkün kiralanması durumunda tahsil edilebilecek tutar mı olduğu.
Kapitalizasyon Oranı Formülü
Aşağıda gösterilen basit bir formülle kapitalizasyon oranını hesaplayabilirsiniz:
Kapitalizasyon Oranı=(yıllık net işletme geliri)/(cari piyasa değeri)
Yukarıda bahsedilen büyük harf kullanım oranı formülündeki her bir terimi parçalayalım;
Yıllık Net Faaliyet Geliri (NOI)
Yıllık net faaliyet geliri, gelir getiren gayrimenkullerin yıllık karlılığını analiz etmek için kullanılan hesaplamadır.
Bu, bir yıl içinde elde edilen mülkten elde edilen tüm gelirden, gerekli tüm işletme maliyetlerinin çıkarılmasıyla elde edilen değere eşittir.
NOI, vergi öncesi hesaplanan bir rakamdır. Bir gayrimenkul mülkünün gelir ve nakit akışı tablosunda görünür. Krediler, amortisman ve sermaye harcamalarına ilişkin anapara ve faiz ödemelerini içermez.
NOI'yi hesaplamak için, bir mülkün bir yıl içinde işletilmesi sırasında tahakkuk eden tüm işletme maliyetlerini, gayrimenkul mülkünden elde edilen tüm gelirden çıkarın.
ANOI'yi hesaplamak ve kapitalizasyon oranını hesaplarken %100'ün altındaki doluluk oranlarını hesaba katmak için şu formülü kullanın:
Yıllık Net Faaliyet Geliri = {(Brüt Gelir) * (Doluluk Oranı)} – (İşletme Giderleri)
Mevcut piyasa değeri
Cari piyasa değeri, açık bir piyasada istekli bir alıcının istekli bir satıcıya arz ve talebi hesaba katarak ödeyeceği fiyattır. Bu mülkün açık piyasa değeri.
Gayrimenkulün mevcut piyasa değeri, nitelikleri incelenerek, benzer satışlar keşfedilerek ve özellikleri satılan fiyatıyla karşılaştırılarak belirlenir. Mülk değerini ayarlayın (satılan fiyat, liste fiyatıyla aynı değildir) ve mülk toplamlarının ortalamasını alın.
Matematiksel olarak, mülkün net işletme gelirini mülkün tavan oranına bölerek mevcut piyasa değerini hesaplayabilirsiniz.
NOT:
Piyasa değeri farklı bir formülle de hesaplanabilir. Bu diğer gereklidir veya yalnızca piyasa değeri bilinmiyorsa kullanılır. Bununla birlikte, denklem veya formül, tarihsel riskli primlere dayanmaktadır. Formül aşağıda gösterildiği gibidir
Büyük harf kullanımı oranı =
(risk oranı + tarihi gayrimenkul primi - beklenen net işletme geliri büyümesi)
Bölü
1-(yıllık sermaye x gider / net işletme geliri) x (giderler / net işletme geliri)
iş verimi
Bu formülün nasıl kullanıldığını göstermek için kullanımına matematiksel bir örnek verelim.
Bir bina 100,000$'a satın alınmışsa ve bir yılda 5,000$'lık pozitif net işletme geliri varsa, o zaman;
Büyük harf kullanımı = 5,000 ABD Doları/100,000 ABD Doları = 0.05 = %5
Yukarıdaki çözümden, binanın kapitalizasyon oranı yüzde beştir. Bina bedelinin yirmide biri olan tutar, yılın net hasılatından karşılanmaktadır.
Üst sınırın belirlenmesinde, mülk başkasına verilmiş olabileceğinden, bugünkü değer başlangıç maliyetinden daha yüksektir. Mülkün şu anki sahibi, üst sınır oranını bulmaya çalışırsa, bir matematik hatası yapar.
Örnek;
Bir yatırımcı veya alıcı, çekiliş yoluyla bir gayrimenkul mülkü alırsa ve mülk bir yıl boyunca pozitif net işletme geliri olarak 5000$ üretirse;
Kapitalizasyon Oranı formülü = yıllık net işletme geliri / başlangıç maliyeti
Büyük Harf Oranı = 5000 $ / 0 = Matematik Hatası
Kiralık Mülkler için Kapitalizasyon Oranı
Kiralık emlak mülkü için kapitalizasyon oranı, aşağıdakileri almanızı gerektirir;
Mülkün Net İşletme Gelirini (Noi) Hesaplayın
Hesaplamadaki değişkenler kiralama ve ticari NOI arasında farklılık gösterir. Burada ipotek ana ve faiz hariç giderlerinizi toplar ve kiranızı kaldırırsınız.
Bir gayrimenkul kiralama mülkü için kapitalizasyon oranınızı hesaplamanın son adımı, NOI'nizi mülkün fiyatına bölmektir.
Bazı kiralama harcamaları şunları içerir:
- Mülk Yönetim Ücretleri (genellikle yıllık gelirin yaklaşık %10'u).
- Yıllık bakım maliyetleri.
- Mülkiyet vergisi.
- Mülk sigortası.
- Kamu.
- HOA ücretleri.
Daireler için Kapitalizasyon Oranı Nedir?
Daireler için kapitalizasyon oranı, basitçe Net İşletme Gelirinin (NOI) emlak daire piyasa değerine oranıdır.
İstatistiklere bakıldığında, Amerika Birleşik Devletleri'ndeki apartman binaları ortalama olarak yaklaşık %7'lik bir kapitalizasyona satılmaktadır, ancak son 10 yılda bu ortalama, %6.5 ile %7.5 arasında dalgalanmaktadır.
Peki, bir daire için iyi bir kap oranı nedir? Bir daire için iyi bir kapitalizasyon oranı, kapitalizasyon oranını nasıl kullandığınıza bağlı olacaktır. Bir gayrimenkul satın alırken veya yatırım yaparken, ilk yatırımınız veya satın alma fiyatınız düşükse, iyi bir tavan oranı yüksek olmalıdır.
Yüksek bir değer için bir gayrimenkul satıyorsanız, iyi bir üst sınır oranı düşük bir kapitalizasyon oranıdır.
Piyasaya dayalı bir kapitalizasyon oranı kullanılarak, iyi bir oran, aynı konum ve pazardaki benzer dairelerden belirlenen bir orandır.
Kötü bir üst sınır oranı, benzer dairelerden veya farklı konumlardan ve farklı pazarlardan türetilmez.
Kapitalizasyon Oranının Bileşenleri
Amerika Birleşik Devletleri'ndeki kapitalizasyon oranları aşağıdaki faktörler göz önünde bulundurularak hesaplanmaktadır;
- Dairenin yaşı.
- Kiracıların kredibilitesi.
- Kiracı çeşitliliği.
- Yerinde kiracı kiralama süresi.
- Daire kalitesi.
- Dairenin yeri.
- Piyasanın oynaklığı.
- Apartman sınıfı için piyasada daha geniş arz ve talep temelleri.
- Bölgenin altında yatan ekonomik temeller, nüfus artışı, istihdam artışı ve pazardaki karşılaştırılabilir alan envanterini içerir.
Kapitalizasyon Oranının Kullanımları
Gayrimenkulde kapitalizasyon oranları şu şekillerde kullanılmaktadır;
Değerleme için kullanın
Gayrimenkul yatırımlarının veya gayrimenkullerin belirli bir formül kullanılarak değerlemesinde kapitalizasyon oranları kullanılır;
Sermaye Maliyeti (varlık fiyatı) = (Net Faaliyet Geliri (NOI) / (Kapitalizasyon Oranı)
Bu değerleme yöntemine genellikle doğrudan kapitalizasyon denir ve çoğunlukla gayrimenkul değerlemesinde gelir getiren mülkleri değerlemek için kullanılır.
Karşılaştırma için kullanın
Kapitalizasyon oranları, bir gayrimenkul yatırımının veya mülkün değerini, piyasadaki diğer yatırım ve mülklerin değeriyle karşılaştırmak için kullanılır.
Bir mülk için yüksek bir kapitalizasyon oranı, genellikle mülke yatırım yapmakla ilişkili büyük riskleri gösterir, bu da mülke olan talebi azaltır ve dolayısıyla mülkün değerini düşürür. Bir mülk için düşük bir kapitalizasyon oranı daha az riske işaret edecek ve mülke olan talebi nispeten artıracaktır.
Örneğin, bir alıcı, her biri ayda 10$'lık kira sağlayan 2000 birimlik bir emlak dairesine göz atıyor; bu, mülkün her ay 20,000 dolar veya yılda 240,000 dolar kazandığı anlamına gelir.
Alıcı daha sonra 96,000 $ olan mülkün maliyetlerini düşer ve sonuç 144,000 $'lık Net İşletme Geliri (NOI) olur. Eğer piyasa “7 üst limitli bir piyasa” ise (yani %7 getiri oranı), alıcı 144,000$'ı %7'ye bölebilir ve satıcıya 2,057,143$ teklif edebilir.
Bunu tersine çevirin ve satıcının mülkü 2,060,000 $ fiyatla tanıttığını varsayalım. Bir yıl sonu fayda ve eksiklik tablosu, net işletme gelirinde (NOI) 144,000 ABD Doları olduğunu gösterir. Alıcı, fiyatın adil olup olmadığına karar vermek için kaynağın 7 getiri oranını (144,000$/2,060,000$) diğer karşılaştırılabilir varlıklarla karşılaştırabilir.
Gayrimenkul Yatırımlarının Getiri Oranı
Gayrimenkullerin getiri oranının belirlenmesinde kapitalizasyon oranları kullanılmaktadır. Üst sınır oranı, gayrimenkul mülklerindeki nakit akışlarını tanır ve üst sınır oranından fiyat değişim yüzdesi eklenerek (veya çıkarılarak) belirlenebilir.
Toplam gerçekleşen getiri oranı her zaman ödünç alınan fonlara veya gayrimenkul mülkünü satın almak için kullanılan kaldıraca bağlıdır.
Kapitalizasyon Oranlarını Belirleyen Faktörler
Sermayenin fırsat maliyeti, büyüme beklentileri ve risk, gayrimenkul kapitalizasyon oranlarını belirler.
#1. Sermayenin fırsat maliyeti
The fırsat maliyeti sermayenin değeri, bir şirketin pazarlanabilir teminat yerine dahili bir projeye yatırım yaptığında elde ettiği kademeli kârdır.
Sermayenin fırsat maliyeti çok yüksekse, yatırımcılar sermayelerini diğer varlıkları satın almak için kullanacak ve sonuçta azalan talep fiyatları aşağı çekecek ve oranları yukarı çekecektir. Bunun tersi doğruysa, daha düşük bir fırsat maliyeti sermayesinden gelen daha yüksek talep, üst sınır oranlarını aşağı çekecektir.
#2. Büyüme Oranı/Beklentiler
"Büyüme oranı” veya “beklentiler”, belirli bir dönemde belirli bir değişkenin yüzde değişimini ifade eder. Beklentiler, bir şirketin performansını değerlendirmede faydalıdır. Büyüme oranları, bir şirketin gelecekteki performansını tahmin etmede de kullanılır. Genel olarak, kapitalizasyon oranı basitçe gerekli getiri oranı eksi büyüme oranıdır.
# 3. Risk
Bu, ticari gayrimenkulde kritik bir faktördür. Risk, beklentiler ile gerçeklik arasındaki boşluktur. Bir şeyin bugün göründüğü gibi olmayacağının belirsizliğidir. Genel olarak, kapitalizasyon oranını riski ölçmenin bir yolu olarak düşünebilirsiniz.
Üst sınır yüksek olduğunda, yatırımcı daha fazla risk alır. Üst sınır düşük olduğunda, yatırım daha az risk alır.
Sonuç olarak
Gayrimenkul kapitalizasyon oranları, mülklerin değerlemesinde, bunların karşılaştırılmasında ve gayrimenkul varlık değerlerindeki değişikliklerin belirlenmesinde doğrudan yer alır. Bu makale, kapitalizasyon oranı formülünün ve kiralık mülk kapitalizasyon oranının nasıl hesaplanabileceğini detaylandırmaktadır.
Büyük Harf Oranı SSS'leri
Kiralık Gayrimenkuller için Kapitalizasyon Oranını Nasıl Hesaplarsınız?
Kiralık mülkün kapitalizasyon oranını hesaplamak için ipotek anaparası ve faizi hariç giderlerinizi toplayın, kiranızı kaldırın ve ardından NOI'nizi mülkün fiyatına bölün.
ANOI'yi hesaplamak ve %100'ün altındaki doluluk oranlarını hesaba katmak için formül nedir?
Yıllık Net Faaliyet Geliri = {(Brüt Gelir) * (Doluluk Oranı)} – (İşletme Giderleri)
