Gayrimenkul yatırımcıları her zaman akıllarında bir nihai hedefe sahip olmalı ve fırsatlara dikkat etmelidir. Bu amaçla, bir mülkün onarım sonrası değerini (ARV) bilmek, bir anlaşmanın potansiyelini en üst düzeye çıkarmak için çok önemlidir. Nihayetinde, bir anlaşmanın değerli olup olmadığını belirleyen mülkün ARV'sidir. ARV, satın alma fiyatını ve tüm öngörülebilir maliyetleri destekliyorsa, yatırımcılar bir anlaşmayı tamamlamaya bir adım daha yakın olabilir. Gayrimenkulde veya toptan satış rakamlarında ARV'yi kendi başınıza nasıl hesaplayacağınızı bilmiyorsanız, rota boyunca size yardımcı olacak birkaç ipucuna ihtiyacınız olacak.
Emlakta Arv
"ARV" gayrimenkul terimi, "onarım sonrası değer" veya tüm onarım ve yükseltmelerden sonra mülkün tahmini değeri anlamına gelir. Yatırım amaçlı gayrimenkul sahipleri, tamamen yenilenmiş bir mülkün değeri ile hiç yenilenmemiş bir mülkün değeri arasındaki farkı bilmelidir, çünkü bu sayı başarıları için önemlidir.
Mülkün değerini öğrendikten sonra maliyetleri tartmaya başlamak mümkündür. ARV hesaplayıcısı olmadan potansiyel teklifleri bulmaya çalışmak aptalın işidir.
Onarımdan sonra mülkün değeri, yatırımcının anlaşmadan nasıl çıkacağını ve hangi finansman seçeneklerinin mevcut olduğunu belirleyecektir. Bir ARV, yatırımcılara bir mülkü sattıklarında ne kadar almayı bekleyebileceklerini söyler.
Bir mülkün ARV'sini değerlendirmek için güvenilir onarım tahminleri ve yerel pazar bilgisi önemlidir. Deneyimli bir gayrimenkul yatırımcısı, bir eve girebilir ve mevcut piyasa koşullarına göre değerini hızlı bir şekilde belirleyebilir. Ancak yeni başlayanlar bunu yapamaz.
Gayrimenkulde ARV Nedir?
Gayrimenkul bağlamında, "onarım sonrası değer" terimi, belirli onarım ve iyileştirmelerin ardından bir mülkün beklenen piyasa değerini ifade eder. Gayrimenkul paletleri, mülk değerlerini tahmin etmek ve karlılığı ve yatırım getirisini en üst düzeye çıkarmak için ARV'yi kullanmalıdır.
Gayrimenkulde ARV, yatırımcıların yükseltmelere ne kadar para yatıracaklarını ve mülkün paralarına değip değmeyeceğini belirlemelerine yardımcı olacaktır.
Örnek olarak, bir evin değeri düşükse ve benzer mülkler daha ucuza satılıyorsa, yatırımcılar karlılığı belirlemek için ARV'yi kullanabilir.
ARV Gayrimenkulde Nasıl Çalışır?
yaygın ev saygısı ARV'yi veya onarımdan sonraki değeri yatırım getirisinin bir ölçüsü olarak kullanmak. Ev çevirme, satmadan önce mevcut bir mülkü (genellikle “tamirci” veya sıkıntılı bir mülk) satın almayı ve hızlı bir şekilde tamir etmeyi içerir.
Bir yatırımcı, ARV'sinden daha düşük bir satın alma fiyatı olan ve karı en üst düzeye çıkarmak için yenileme maliyetleri olan bir ev arayacaktır.
Zor durumdaki mülk sahiplerine ARV kredileri sunan özel veya sabit paralı borç verenler de ARV'yi ana kriter olarak kullanır. Borç verenler, bir ARV kredisinin maksimum tutarını, mevcut değerine veya talep edilen fiyatına değil, mülkün onarım sonrası değerine göre belirler.
Ardından, onaylanmış bir değerleme uzmanı, nihai kredi tutarını belirlemek için ARV'yi kullanır.
Gayrimenkulde Arv Nasıl Hesaplanır
Gayrimenkul denklemini hesaplamak için kullanılan temel ARV oldukça basittir:
Gayrimenkulde ARV = mülkün mevcut değeri + yenileme değeri
Bu tekniği kullanarak, her şeyin plana göre gittiğini varsayarak, tadilattan sonra bir evin değerini tahmin edebilmelisiniz. Eviniz 245 bin dolar değerindeyse ve tadilatlarınız 190 bin dolar ise ARV'niz 55 bin dolar.
Gayrimenkul hesaplamak için kullanılan basit yöntem, ARV'yi doğru bir şekilde tahmin etmek için gerekli olan birkaç unsuru göz ardı eder. ARV'yi bir satın alma veya onarım teklifi yapmak veya finansman sağlamak için kullanırken aşağıdakileri de gerçekleştirmelisiniz:
#1. Karşılaştırılabilirleri Değerlendirin
"Comps" olarak da bilinen karşılaştırılabilir ürünler, yenilediğiniz veya değiştirdiğiniz mülklerle aynı olan, yakın zamanda satılan mülklerdir. Bir MLS (çoklu listeleme hizmeti), emsal emsallerini bulmak için en iyi yerdir.
Bir MLS'ye erişimi olan ve bulunduğunuz yerdeki benzer satışlar hakkında bilgi sahibi olan bir emlak uzmanı, ARV'yi belirlemenize yardımcı olabilir.
Geri yüklemeyi planladığınızla (yükseltme açısından) benzer kare görüntüleri, tasarım stili, yaşı ve durumu ile aynı mahallede karşılaştırılabilir mülkler kullanın
Mahalledeki benzer mülklerin son satışlarını analiz etmek, yükseltmeler için ödenen ortalama fiyatı göz önünde bulundurarak ARV'yi tahmin etmenize yardımcı olacaktır.
Çoğu emlak uzmanı, bir mülkün ARV'sini belirlemek için 3 ila 5 karşılaştırılabilir mülk kullanır. Tadilatınızın değerini tahmin etmek için yakın zamanda 170,000 $ veya daha düşük bir fiyata satılan dört benzer eve bakın.
#2. Mülkü Değerlendir
ARV'si hakkında daha doğru bir fikir edinmek için mülkünüzü değerlendirmelisiniz. Mevcut piyasa değerini belirleyerek evinizin değerini daha iyi anlayabilirsiniz.
Bir değerleme uzmanının evinize bakarken değerlendirebileceği, bunlarla sınırlı olmamak üzere, çeşitli faktörler vardır:
- Mülkün genel sağlığı
- Metrekare cinsinden mülk ne kadar büyük?
- Toplam özellik sayısı, yatak odaları ve banyolar gibi kalacak yerleri içerir.
- Sokaktaki çekicilik
- Lokasyon
Değerleme uzmanı iyice inceledikten sonra evin mevcut değeri hakkında bir tahmin alabilirsiniz. Evinizin mevcut piyasa değerini biliyorsanız, ARV'nizi tahmin etmek için daha doğru bir başlangıç noktasına sahip olacaksınız. gayrimenkul.
Tadilat yaptıktan sonra evin ekspertizini yaptırmanız gerekir. Evinizin gerçek değeri, ARV tahmininden daha fazla veya daha düşük olabilir.
Günümüzün değişen konut piyasasında bir ev için doğru pazarlama fiyatına ulaşmak için, tadilat tamamlandıktan sonra bir değerleme yapmak çok önemlidir.
#3. Onarımların Değerini Değerlendirin
Piyasa değerini belirlemenin yanı sıra, değerleme uzmanı ayrıca yapılması gereken onarımları gösterebilir ve gerekirse bu onarımların maliyetini tahmin edebilir.
ARV'yi hesapladıktan ve kullandıktan sonra, önceden planlanmış onarımlara ek olarak onarılması gerekebilecek her şeyi arayın.
Gayrimenkuldeki onarımların (ARV) maliyetini ve değerini hesaplamak için pratik olmak çok önemlidir. Çok fazla değişken nedeniyle ARV'yi belirlemek zor olabilir. Tüm onarımları ve karşılaştırılabilir evleri hesaba kattığınız sürece, eviniz için bir ARV tahmini yapabilmelisiniz.
Arv Toptan Satış Nasıl Hesaplanır
Evleri ters çevirirken, ARV (onarım sonrası değeri) bilinmesi gereken en kritik şeylerden biridir. Ek olarak, kiralık veya toptan mülk satın alırken veya satarken bilinmesi gereken en kritik şeylerden biridir. “Onarıldıktan Sonra Değer”, evin onarıldıktan sonraki değeridir.
Bir bütün olarak gayrimenkulle uğraşıyorsanız, gayrimenkuldeki ARV'yi bilmelisiniz. Çoğu durumda, toptancılar bir ev satın alır ve daha sonra herhangi bir onarım yapmadan başka bir yatırımcıya satar.
Başka bir yatırımcının mülk için ne kadar ödemek istediğini belirlemek için ARV'yi hesaplamalı ve bilmelisiniz çünkü toptan satış evlerinde ARV kritik bir bileşendir.
Birçok toptancı, iyi pazarlıkları olduğunu düşünür, ancak bir ev paletinin veya ev sahibinin ödemeye istekli olduğundan daha fazlasını ister.
Sonuç olarak, ARV'yi veya bir yatırımcının bu değere bağlı olarak ne kadar ödeyeceğini anlamıyorlar. Bir ev paletinin ne kadar ödeyeceğine dair ARV toptan satışını hesaplamanın bir yolu, Yüzde 70 kuralı.
%70 Kuralı Nedir?
Yatırımcıların bir yatırımın ikiye katlanması için gereken süreyi tahmin edebilmelerinin bir yolu, ikiye katlama zamanı formülü olarak da bilinen 70 kuralını kullanmaktır.
Bir süre boyunca, kural yatırımcılara üstel büyümenin yaklaşık bir tahminini sunar, ancak yıllık büyüme oranı aynı kalırsa en iyi sonucu verir. 70 kuralını kullanarak, bir yatırımın ikiye katlanmasının ne kadar süreceğini bulmak için yıllık getiri oranını 70'e bölün.
Yöntem, nüfus artışı, enflasyon ve GSYİH büyümesi gibi makroekonomi dahil olmak üzere çeşitli durumlarda kullanılabilir. Aslında formül, bir yatırımın değerini ikiye katlamasının ne kadar süreceğini söyler.
Çift haneli büyüme oranları, kural 69 ile aynı yöntemi izleyen ancak büyüme oranını 72 yerine 70 veya 69'ye bölen kurallar 72 ve 70 kullanılarak ölçülür.
Bu kurallar, bileşik faizli yatırımları veya orijinal anapara tutarına eklenen veya yeniden yatırılan faizi hesaplarken daha kesindir.
%70 Kuralı Nasıl Hesaplanır
70 kuralının değerlendirilmesi basit, basit iki adımlı bir işlemdir:
#1. Yıllık getiri oranını belirleyin.
İlk olarak, 70 denklem kuralınız için bölen olarak işlev görecek olan yatırımınızın yıllık getiri oranını hesaplayın.
Örneğin, emeklilik portföyünüz yıllık %5 oranında tasarruf sağlıyorsa, formülü beşe bölün. Ondalık büyüme oranını yüzdeye dönüştürmek için 100 ile çarpın.
#2. 70'e bölün.
70 kuralındaki “70”, formülün temettü veya bölünebilir kısmını belirtir. Yatırımınızın iki katına çıkmasının ne kadar süreceğini bulmak için büyüme oranınızı 70'e bölün.
Örneğin, yatırım fonunuzun büyümesi %70 ise 5'i 5'e bölün. 70 bölü üç 14 olduğundan, iki katına çıkma süresi 14 yıldır.
%70 Kuralının Sınırlamaları Nelerdir?
70 kuralının bazı dezavantajları vardır, bunlardan en önemlisi, hesaplamanın yalnızca boyutu ikiye katlamanın ne kadar süreceğine dair bir tahmin vermesidir.
Büyüme hızı sabit kalırsa, kural en etkilidir. Büyüme oranları veya yıllık faiz oranları herhangi bir şekilde değişirse doğru bir tahmin yapılamaz.
Yatırımcılar Onarım Sonrası Değeri Nasıl Hesaplar ve Kullanır?
- Onarım maliyetlerinin ve giderlerinin doğru hesaplanması
- Karşılaştırılabilir Öğeleri Çalıştırın ve İnceleyin
Emlak İçin Uygulama Örnekleri Nelerdir?
- Genel Olarak En İyi: Zillow
- Xome Müzayedeleri, müzayedeler için en iyisidir.
- Redfin, ev satın almak için en iyi yerdir.
- Trulia, ev değerlerini belirlemek için en iyi sitedir.
- Emlakçı, kiralama için en iyi seçimdir.
- Apartments.com, kiracılar için en iyi seçenektir.
- LoopNet.com girişimciler için en iyi seçenektir.
Gayrimenkulde Arv'yi Nasıl Hesaplarsınız?
Gayrimenkulde ARV'yi hesaplamak için = mülkün mevcut değeri + yenileme değeri
Arv Toptancılığını Nasıl Hesaplarsınız?
Bir ev paletinin ne kadar ödeyeceğine dair ARV toptan satışını hesaplamanın bir yolu, yüzde 70 kuralını kullanmaktır.
İzin Verilen Maksimum Teklifi Nasıl Hesaplarsınız?
İzin Verilen Maksimum Teklif, Onarım Sonrası Değer (ARV) alınarak, sabit maliyetler ve rehabilitasyon harcamaları çıkarılarak ve ardından beklenen kârınız (veya öz sermayeniz)* çıkarılarak hesaplanır. Dolayısıyla, İzin Verilen Maksimum Teklif bu sayıların toplamıdır.
Sonuç
Günümüzün en başarılı gayrimenkul yatırımcıları, ağırlıklı olarak ARV formülüne güveniyor. Gayrimenkul değerleri ve piyasa verilerini kullanarak, emlak değerleri ve piyasa verilerini kullanarak bir anlaşmanın izlenmeye değer olup olmadığını belirlemek mümkündür. Uygun şekilde kullanıldığında, başka bir yatırımcının toptan satış nedeniyle mülk için ne kadar ödemeye istekli olduğunu belirlemek için ARV'yi hesaplamalı ve bilmelisiniz. Bazen, yeni evinizi veya mülkünüzü finanse etme konusunda karar verme sürecine bile yardımcı olabilir. ARV, bir sözleşmenin kâr potansiyelini değerlendirmek için tek başına kullanılmamalıdır, ancak anlaşma analizörünüze dahil edilmesi önemlidir. ARV veya %70 yönergesini kullanan bir sonraki yatırım mülkünüze göz atın.
İlgili Makaleler
- TOPTAN EVLER: Tanımı, Artıları, Eksileri ve Bilmeniz Gereken Her Şey
- Gayrimenkul Toptan Satışı: Gayrimenkul Toptan Satışına Nasıl Başlanır (Yeni Başlayanlar Rehberi)
- 72. KURAL: Anlam ve Formül
- Gayrimenkul İşine Nasıl Başlanır: Adım Adım Yeni Başlayanlar Kılavuzu
- YATIRIM İpotek Oranları: En İyi Yatırım Mortgage Oranları
