Piyasa trendlerini takip etmekten, saygın emlak bloglarını okumaktan veya art arda HGTV izlemekten hoşlanıyorsanız, bir emlak yatırımcısıyla sandığınızdan daha fazla ortak noktanız olabilir. Belki de bir süredir emlak sektöründe kariyer yapmayı düşünüyorsunuz ama henüz buna cesaret edemiyorsunuz. Belki de bir ev için teklif vermeye çok yaklaştınız, ancak harekete geçemeyecek kadar korktuğunuz için işlem başarısız oldu. Yukarıdaki ifadelerden herhangi biri sizin için geçerliyse, genellikle ev toptancılığı olarak bilinen toptan emlak, cevap olabilir. Toptan gayrimenkul, gayrimenkul yatırımına başlamak için mükemmel bir yöntemdir. Prosedür, her yeni iş beklentisi gibi, hem avantajlara hem de dezavantajlara sahiptir. Başlamadan önce, aşağıdaki avantaj ve dezavantajları göz önünde bulundurun.
Ev Toptancılığı Nedir?
Gayrimenkul toptancılığı, 'toptancı' olarak bilinen bir kişinin mülkün satıcısından bir sözleşme aldığı ve bu sözleşmeyi son alıcıya devrettiği süreçtir. Toptancılık, bireylerin gayrimenkul yatırımına girmesi için müthiş bir seçenektir. iş ve en büyük kısa vadeli yatırım stratejilerinden biri olarak kabul edilir. Bunun nedeni, toptancılığa başlamanın büyük miktarda para gerektirmemesidir. Yeni başlayanlar, emlak sektörü hakkında hızlı bir şekilde bilgi edinmelerine ve önemli pazarlıklar elde etmelerine olanak sağladığı için toptan satıştan yararlanabilir. becerileri.
Bir toptancı, piyasa değerinden daha düşük bir fiyata teklif edilen mülkleri bularak, satıcıyla pazarlık yaparak ve satın alma sözleşmesini başka bir alıcıya devrederek kazanabilir. Genellikle toplam mülk maliyetinin bir yüzdesi olan toptan satış ücreti alarak para kazanıyorlar. Nihai alıcılar genellikle gayrimenkul Pazarlık aramak veya satıcılarla pazarlık yapmak için zaman kaybetmek istemeyen rehabilitasyon uzmanları veya diğer yatırımcılar. Toptancılar aracı olarak çalışarak, emlak yatırımcılarına anlaşmaları bulma ve kapatmada yardımcı olarak para kazanırlar. Ancak, toptancılığı başarılı kılmak için hatırlanması gereken birkaç şey vardır, bunlar ileride anlatılacaktır.
Toptancı Evler Çalışır mı?
Evleri toptan satmak, çok çaba sarf etmeye hazır kişiler için iyi bir seçenektir. Büyük ölçüde risksiz olmasına rağmen, toptan satış, kar elde etmek için çok fazla çalışma ve çaba gerektirir. Bir toptancı firmayı işletmek zor olabilir, çünkü çok daha ucuza teklif edilen mülkleri tespit edebilmeniz gerekir. pazar Değerlendirin, satıcılarla pazarlık yapın ve bu mülkleri satın almaya hazır nakit alıcılar bulun. Toptan satışta başarılı olmak için, mükemmel öncü listeler geliştirmek ve toptan alıcı listenizi zaman içinde ağ oluşturmak ve düzenlemek için önemli miktarda zaman ve çaba harcamaya istekli olmalısınız. Süreci bu şekilde yönetmeye hazır olanlar, şüphesiz emlak toptancılığının meyvelerini toplayacaklardır.
Gayrimenkul Toptan Satış Örneği
Gayrimenkul toptancılığı basit bir kavramdır. Diyelim ki evini satmak isteyen bir ev sahibi var. Bununla birlikte, mülk kötü durumda olduğu için, onu tam piyasa değerinden satmak imkansız değilse bile zor olacaktır. Ev sahibi, evi kendi başına rehabilite etmek yerine, daha sonraki bir yatırımcıyla toptan satış anlaşması yapabilir. Ev sahibi bunu karşılayamazsa veya değişiklik yapmak istemezse, bir toptancı ile toptan satış sözleşmesi yapmayı kabul edebilir.
Toptancı, sözleşme hükümleri uyarınca mülkü belirli bir fiyattan satın alma hakkına sahip olacaktır (iyileştirme için gereken çalışma nedeniyle genellikle piyasa değerinden daha düşük). Toptancı daha sonra, ilk sözleşmeden biraz daha fazlasını harcamaya ve evi satın alma haklarını yeni yatırımcıya satmaya istekli bir nihai alıcı bulacaktır. Toptan satışın, mülkün kendisini değil, mülkü edinme hakkını satmak olduğunu unutmayın.
Toptan Gayrimenkul Yatırımı Vs Ev Çevirme
“Toptancılık mı, evcilik mi?” sorusunun kesin bir cevabı yok. Bunun yerine, yatırımcılar yatırımdan ne elde etmek istediklerini bulmalı ve ardından hedeflerine bir adım daha yaklaşmak için en büyük çıkış planını seçmelidir. Örneğin ev çevirme, genellikle biraz daha fazla parası, zamanı ve deneyimi olanlar için ayrılmıştır. Başka hiçbir şey değilse, ev çevirme daha pahalıdır, daha uzun sürer ve daha risklidir. Öte yandan, ev çevirme, yatırımcılar uygun şekilde donatılırsa daha yüksek karlarla gelir. Öte yandan, emlak toptan satışı, giriş seviyesi tekniklerle eş anlamlı hale geldi.
“Evin sahibi değilsin ya da maliye DealMachine CEO'su David Lecko, "Böylece toptan satış riski azaltılıyor" diye açıklıyor. "Bir toptancı olarak, zamanınızı ve paranızı olası satışlar yaratmak ve satıcılara pazarlama göndermek için harcıyorsunuz, bu da bir ev satın alıp onarmaktan çok daha ucuza mal oluyor."
Ev toptan satışının tamamlanması çok daha az zaman alır, çok daha az ön ödemeye mal olur ve maruz kalınan riski azaltır. Sonuç olarak, toptan satışın kar marjı daha düşüktür.
Bir mülkü toptan satın alma veya çevirme kararı tamamen yatırımcının deneyimine bağlıdır. Fonlara erişim, müsait zaman ve riskten kaçınma. Ancak, doğru veya yanlış bir yanıt yoktur. Her yöntemin müreffeh bir mesleğe dönüşme potansiyeli vardır. Toptancılık daha az kazandırırken para anlaşma başına, daha kısa süre, daha düşük hacimli getirileri telafi eder. Öte yandan çevirme, daha az anlaşmanın tamamlanmasına ancak daha yüksek kazançla sonuçlanacaktır.
Evleri Çevirerek Yılda Bir Milyon Dolar Kazanabilir misiniz?
Doğru şekilde ve uygun altyapıyla yapılırsa ev çevirme, yılda bir milyon dolarlık bir iş olma potansiyeline sahiptir. Yüzlerce işlemin tamamlanmasının ardından, ülkenin en çok rağbet gören emlak uzmanı, evleri bulmak, analiz etmek, yenilemek ve her işlemden 25,000$ veya daha fazla kar elde etmek için denenmiş ve doğrulanmış yöntemini açıklıyor.
Toptancı Evlerin Artıları
- Daha kısa sürede kar elde edin
- Gayrimenkul sektörüne dalın
- Sınırlı nakit ve kredisi olanlar için erişilebilir
Toptan gayrimenkulün avantajlarının neler olduğunu açıkladığımıza göre şüphesiz merak ediyorsunuz. Gayrimenkul toptancılığının en önemli üç avantajını öğrenmek için okumaya devam edin:
#1. Daha Az Zamanda Para Kazanın
Ev ödevinizi yaparsanız ve süreç hakkında kendinizi eğitirseniz, toptan satış kazançlı bir iş olabilir. Kişisel kaynaklara veya deneyime çok az ihtiyaç duyduğu veya hiç ihtiyaç duymadığı için toptan satış, yeni başlayan yatırımcılar için idealdir. Teklifiniz geçerliyse, satın alma işlemini imzalayabilir ve 30 ila 45 gün gibi kısa bir sürede check-in işleminizi alabilirsiniz.
Şu senaryoyu göz önünde bulundurun: Onarımdan sonra mülkünün değeri 125,000 ABD Doları olduğu tahmin edilen motive olmuş bir satıcıyla iletişime geçersiniz. (Nasıl hesaplanacağı hakkında daha fazla bilgi için ARV, bu sayfaya bakın.) 100,000$'lık piyasa altı teklifiniz onaylandı ve evi sözleşmeye bağladınız. Bir alıcı buluyorsunuz, 115,000 $'lık bir fiyat için pazarlık yapıyorsunuz ve satın alma işlemini kendi avukatınız veya tapu şirketinizle imzalıyorsunuz. Bu, nispeten kısa bir sürede 15,000 $ kazandığınız anlamına gelir ve işlem hem size hem de size fayda sağlar. müşteri. İlk işleminiz iyi gittiyse, alıcınızın bilgilerini alıcı listenize eklemeyi unutmayın. Gelecekte sizinle tekrar iş yapmak isteyebilirler.
#2. Emlak Piyasası Hakkında Bilgi Edinin
Yeni başlayanlar toptan satıştan faydalanacaklar çünkü onları kısa sürede gayrimenkul sektörüne tamamen sokuyor. Doğru eğitim ve öğretimle pazarlamayı, müzakereyi, organize etmeyi ve gerekli yasal belgeleri almayı öğrenebilirsiniz. Bir toptan satış anlaşması, bir anlamda, işiniz sırasında karşılaşacağınız diğer emlak işlemlerinin birçok özelliğini bir araya getirir.yatırım kariyer. Kemerinizin altındaki birkaç toptan satış anlaşmasından sonra, gelecekteki anlaşmalarda nelere dikkat etmeniz ve nelerden kaçınmanız gerektiğini bileceksiniz.
#3. Kredi Yok ve Az Nakit Gerekiyor
Düşük kredi puanı veya fon eksikliği nedeniyle gayrimenkul yatırımını erteliyorsanız, toptan satış harika bir seçenektir. Çünkü normalde mülk edinmiyorsunuz. Krediniz düşük olsa bile toptan satış yapabilirsiniz. Bunun yerine, satın alma sözleşmesini bir son alıcıya devrediyorsunuz. Kredi kontrollerini yapmaktan ve işlemi finanse etmekten kim sorumlu olacak? Toptan gayrimenkul ise bazı dezavantajlara sahiptir. Ardından, dezavantajlar hakkında daha fazla bilgi edinin.
Toptancı Evlerin Eksileri
- Gelir tahmin edilemez olabilir
- Alıcı bulmaya bağlı
- Alıcı listesinin bakımı zor olabilir
Yatırımcılar, herhangi bir çıkış stratejisinin riskleri ve sakıncaları olduğunun farkında olmalıdır, ancak bunların çoğundan kaçınılabilir. Aşağıda, toptan gayrimenkul yatırımının dikkate alınması gereken bazı sakıncaları bulunmaktadır. hesap:
#1. Garantili Gelir Yok
Toptancılık, ortalama 9'dan 5'e işiniz değil. Elbette, kendi işinizin patronu olmanın avantajları vardır, ancak iki haftada bir sabit bir gelir elde edemezsiniz. Toptan satış ayrıca sağlık sigortası veya emeklilik yardımlarını içermez. Sonuç olarak, gayrimenkul yatırımı yapmak istiyorsanız, özellikle tam zamanlı işiniz toptan satış. Paranızı yönetebilecek türden biri olmanız gerekir. Bir anlaşma beklendiği gibi gitmezse, yapabileceğiniz en büyük şey “yağmurlu gün” parasını bir kenara bırakmaktır.
#2. Alıcı Bulma Zorluğu
Başarılı bir toptancı olmak için güçlü bir alıcı listesine sahip olmak çok önemlidir. Toptan satışta müşterisiz alışveriş olmaz. Ayrıca, sözleşmenizin şekli kendi riskinizi etkiler. Alıcı bulamazsanız satıcınızı iade etmek zorunda kalabilirsiniz. Ne kadar koyduğuna bağlı alıkoyma. Satıcıya ilk teklifte bulunmadan önce, olası alıcıların bir listesini hazır bulundurmak en iyisidir. Sonuç olarak, para kaybetme şansınız önemli ölçüde azalır. Ayrıca, anlaşmaları kapatamayacağınız duyulursa, gelecekteki alıcılar sizinle çalışmakta tereddüt edeceklerdir.
#3. Organize Bir Alıcı Listesinin Başında Kalmak
Aktif bir alıcı listesi tutmak, başarılı bir toptan satış işi yürütmenin yarısıdır. Birkaç anlaşmadan sonra, doğru adresi kullanırsanız, oldukça iyi bir kişi listeniz olmalıdır. pazarlama. Bununla birlikte, sadece bu bağlantılara sahip olmakla ilgili değil. Her şey, her alıcının çeşitli zevklerini anlamakla ilgilidir.
“A Alıcısı”nın anahtar teslim kiralık evlerden yana olduğunu biliyorsanız, yalnızca onun kriterlerine uyan, daha az çaba gerektiren ve biraz daha iyi durumda olan birini bulduğunuzda onunla iletişime geçeceksiniz. “Alıcı B”nin rehabilite olduğunu biliyorsanız. Ona yalnızca önemli ölçüde çalışma gerektiren ve piyasa değerinin önemli ölçüde altında olan mülkleri sağlamalısınız.
Her mülkü satmak yerine, alıcı listenizdeki herkese ulaşırsınız. Bundan faydalanacağına gerçekten inandığınız insanlara ulaşmanız yeterli. Kişi listenizin başında kalarak ve tekliflerinizi her bireyin zevkine göre kişiselleştirerek sadık müşteriler kazanacaksınız.
Toptan Gayrimenkul İçin Lisansa mı ihtiyacınız var?
Genel olarak, bazı eyaletler gayrimenkul satma lisansına sahip olmanızı zorunlu kılar. İster kendi eyaletinizde ister faaliyet göstermeyi planladığınız eyalet(ler)de toptan gayrimenkul işlemlerine girmeden önce ilgili eyalet mevzuatını araştırmak çok önemlidir. Kendinizi eğitmek ve yasalara uymak için her zaman elinizden gelenin en iyisini yapın. Ayrıca bir emlak avukatı da duruma ışık tutabilir.
Toptan Gayrimenkul Sözleşmesi Nedir?
Toptan emlak prosedürünün ilk adımı, toptancı ile ev sahibi arasında bir temlik sözleşmesinin imzalanmasıdır. Bu, toptancıya mülkün yasal mülkiyetini vermese de, satıcının evi için bir alıcı ararken onlara bir miktar avantaj sağlar.
Toptancı, sözleşmeden doğan haklarını yatırımcının yerini tespit ettikten sonra ona devreder. Bunun yerine bir Gayrimenkul Alım Satım Sözleşmesi kullanılır. Burada yatırımcı/alıcı, (satıcı ile yapılan) orijinal sözleşmenin koşullarına göre mülkün edinilmesi de dahil olmak üzere toptancının görevlerini üstlenir.
Toptan Satış Yasadışı mı?
Toptancı evlerin yasallığı tartışmalı bir konu olabilir. Toptan gayrimenkul yatırımcılarının hukuka aykırı faaliyette bulunduğunu iddia edenler, genel olarak lisanslı broker olmadıkları için bunu yapmaktadırlar. Toptancılar ise gayrimenkul sözleşmesinde mülkiyeti mülkün kendisinden ziyade mülkle satmaktadır. Bu gerekçeyle toptan satış yasal bir uygulama olarak yaygındır. Ancak, gayrimenkul için ne kadar önemli olduğu göz ardı edilemez. profesyoneller yerel pazarın kuralları ve düzenlemeleri konusunda bilgili olmak ve herhangi bir karar vermeden önce ticari faaliyetlerinin tamamen yasal olmasını sağlamak.
Nasıl Başarılı Bir Toptancı Ev Yatırımcısı Olunur?
Toptan emlak, ilgileneceğiniz bir şeye yatırım mı yapıyor? Başarılı bir toptan gayrimenkul yatırımcısı için gerekli nitelikleri aşağıda sıraladık:
#1. Eğitimli bir zihniyet
Başarılı girişimciler, içsel niteliklerden veya yeteneklerden yoksun olabilir. Başarılı yatırımcıların zaman içinde doğru zihniyete sahip olmaları ve her göreve tutarlılık ve özveri ile yaklaşmaları daha olasıdır.
#2. Teknolojiden yararlanın
Teknolojiyi süreçlerine dahil edenler, organizasyon yapısını korurken daha fazla veriyi daha doğru bir şekilde işleme konusunda daha iyidir. Müşteri ilişkileri yönetim Belgeleri bulutta taramanıza ve depolamanıza olanak tanıyan (CRM) yazılımı ve mobil uygulamalar, işiniz için faydalı olabilecek araçlara iki örnektir. İşletmenizi otomatikleştirmek için emlak yazılımını nasıl kullanacağınızı öğrenin.
#3. Etkili bir web sitesine sahip olun
Ulusal Emlakçılar Birliği'ne göre, bugünün ev alıcılarının %51'i evlerini internetten buluyor. Onları mal ve hizmet bulmak için interneti kullanan en büyük insan grubu haline getiriyor. fantastik olmak Web sitesi markanızı ve otoritenizi oluşturmanıza yardımcı olacak ve bu da daha fazla iş elde etmenize yardımcı olacaktır.
#4. Mahalle kompozisyonlarına güvenilir erişim
Bir gayrimenkul yatırımcısının benzer konut satışlarını belirleme ve mülklerini rekabetçi bir şekilde fiyatlandırma kapasitesi, başarıları için kritik öneme sahiptir. Yatırımcılar, piyasa değerinden daha düşük bir fiyata satılan evleri tespit etmek için mahalle karşılaştırmalarını da kullanabilir. MLS'ye erişimi olan bir emlak komisyoncusu ile ortaklık yapmak, sağlam piyasa işlem verilerini elde etmenin bir yaklaşımıdır.
#5. Ne zaman dış kaynak kullanacağınızı veya yetki vereceğinizi bilin
Bilgili girişimciler kendi zamanlarının değerini anlarlar. Günlük işler ve projeler arasında hokkabazlık yapmak hiç bitmeyen bir dengeleme eylemidir ve her şeyi kendi başlarına yapmaya çalışan yatırımcılar uzun vadede kendilerine zarar verme riski taşır. Takviminizin aşırı kalabalık olması hatalara, özensizliğe ve hatta değerli fırsatların kaybedilmesine neden olabilir. Ne zaman yetki verileceğini bilmek veya outsource faaliyetler ve projeler akıllıca bir yatırım olabilir.
Toptan Satışta %70 Kuralı Nedir?
%70 kuralı, bir mülke en fazla harcamaları gerektiğine karar vermeye çalışan gayrimenkul yatırımcıları için yararlı bir araçtır. Genel kural, onarımların ardından evin değerinin yüzde 70'inden fazlasını, mülkü yenilemek için harcayacağı tutardan daha azını harcamamaları gerektiğidir.
Toptan Satış Evleri Çevirmekten Daha mı İyi?
Gayrimenkul toptancılığı, yeni başlayanlara işletmenin nasıl işlediğini anlama fırsatı da sağlayan, düşük riskli bir yatırım yaklaşımıdır. Evleri çevirirken yatırımınızın geri dönüşünü görmeniz biraz zaman alsa da, toptan satıştan çok daha fazla kazanç elde etmeyi kesinlikle beklemelisiniz.
House Flipping 2022'de Hala Karlı mı?
Evleri çevirmek, 65,000'de ülke genelinde ortalama 2021 ABD Doları brüt kâr elde etti ve bu, 2017'de elde edilen brüt kârla karşılaştırılabilir. Bununla birlikte, aynı dönemdeki %31 olan yatırım getirisi şu anda yalnızca %51. 2022'nin ilk üç ayında saygısız işlemlerden elde edilen brüt kâr 67,000 ABD Dolarına yükseldi, ancak yatırım getirisi düşüş eğilimini sürdürdü ve yalnızca %26'ya ulaştı.
Yeni Başlayanlar İçin Emlak Toptancılığı Nedir?
Bir gayrimenkulün satıcısından bir sözleşme alınması ve daha sonra bu sözleşmenin bir yatırımcıya yeniden satılması, gayrimenkul toptancılığının temelidir. Bir toptancı için ilk adım, büyük bir indirimle bir mülk bulmaktır. Toptancılar sıklıkla yüksek indirimlerle satın alınabilecek hacizli veya başka bir şekilde sorunlu evleri ararlar.
SSS
Bir evin toptan satışı ne kadara mal olur?
Bir evi toptan satarken ortalama toptan satış ücreti yaklaşık 10,000 dolardır. Bir evi tamir edip çevirdiğinizde, emlak yatırımcıları genellikle yapılan iş için 10,000 dolardan fazla kazanmaya çalışırlar.
Ne kadar toptan ev yapabilirsiniz?
Toptancılık Kazançlıdır
Ortalama olarak, emlak toptancıları, mülk başına 5,000 ila 10,000 ABD Doları arasında komisyon kazanmayı bekleyebilir. Bir mülkünüz, bir sözleşmeniz ve ilgilenen bir alıcınız olduğunda, bu süreç hızla ilerleyebilir.
Bir evin toptan satışı ne kadar sürer?
Bu, gelecek vadeden bir emlak yatırımcısı için çok fazla görünmese de, bir mülkü toptan satmanın birkaç haftadan fazla sürmemesi gerektiğini aklınızda bulundurmalısınız. Deneyimli bir emlak toptancısı olduğunuzda, 2-3 anlaşmayı aynı anda kolayca halledebilir ve birkaç hafta içinde kapatabilirsiniz.
İlgili Havaleler
