Mortgage alırken göz önünde bulundurulması gereken çok sayıda kredi faktörü vardır. En önemli kararlardan biri sabit veya ayarlanabilir faizli konut kredisi almaktır. ARM'ler, düşük başlangıç oranları nedeniyle günümüzün yükselen oranlı ikliminde cazip olabilir, ancak önemli risklerle birlikte gelirler.
Her kredi türünün avantajları ve dezavantajları vardır. Bu nedenle, kararınızı bütçeniz, konut talepleriniz ve finansal risk toleransınız yönlendirmelidir. Ayarlanabilir oranlı ipotek (ARM) tanımını ve 5/1 ve 5/6 ARM'ler dahil farklı türleri görelim.
Ayarlanabilir Faizli Mortgage (ARM) Kredisi Nedir?
Ayarlanabilir oranlı ipotek (ARM), faiz oranının düzenli olarak, genellikle önceden belirlenmiş bir endekse dayalı olarak değiştiği bir kredidir. Bir ARM kredisi, 5 ila 10 yıllık bir başlangıç sabit oranlı dönem içerebilir. İlk sabit dönem sona erdiğinde, faiz oranı bundan sonra her yıl değiştirilebilir (ayarlanabilir). Örneğin, 5 yıl vadeli 1/30 ARM kredisi ile, faiz oranınız sonraki 5 yıl boyunca her yıl yukarı veya aşağı dalgalanmadan önce ilk 25 yıl için sabitlenir.
Ayarlanabilir Faizli Mortgage Nasıl Çalışır?
ARM'ler, sabit dönem ve ayarlanabilir dönem olarak bilinen iki farklı aşamaya sahip uzun vadeli konut kredileridir.
- Sabit dönem: İlk olarak, faiz oranınızın değişmeyeceği bir başlangıç sabit oranlı dönem (genellikle kredinin ilk 5, 7 veya 10 yılı) vardır.
- Ayarlama süresi: Bundan sonra, göstergedeki değişikliklere bağlı olarak faiz oranınız yükselebilir veya düşebilir. (Kısa bir süre sonra kıyaslamalar hakkında daha fazlası.)
Örnek olarak, 30 yıllık sabit süreli 5 yıllık bir ARM aldığınızı varsayalım. Bu, kredinin ilk beş yılı için sabit bir faiz oranı ile sonuçlanacaktır. Bundan sonra, faiz oranınız kredinin kalan 25 yılı için dalgalanabilir.
Uygun Olmayan ARM'ler ve Uyumlu ARM'ler
ARM tercihlerinizi araştırırken, uygun ve uygun olmayan kredilerle karşılaşacaksınız.
Uygun krediler, belirli kriterleri karşılayan ve Fannie Mae ve Freddie Mac'e satılabilen ipoteklerdir. Borç verenler kendi kriterlerini takip ederlerse, ikincil ipotek piyasasında yeniden paketleme için bu devlet destekli işletmelere kaynaklık ettikleri ipotekleri satabilirler.
Bir kredi bu kesin gereklilikleri karşılamıyorsa, uygun olmayan olarak sınıflandırılır. Ancak uygun olmayan bir krediye girmeden önce olası tehlikelerin farkında olun! Borçluların uygun olmayan bir ipotek talep etmesinin geçerli nedenleri olmasına rağmen. Uygun olmayan ipotek yaratıcılarının çoğunluğu güvenilir olsa da, çoğu güvenilir değildir. Uygun olmayan bir ARM almayı düşünüyorsanız, hız sıfırlamalarındaki ince baskıyı dikkatlice okuduğunuzdan ve nasıl çalıştıklarını anladığınızdan emin olun.
Bunun bir anlamı, FHA ve VA ARM'lerin Fannie Mae ve Freddie Mac yönergelerine uymadığı, ancak ABD hükümetinin tam desteğine sahip olduklarıdır. Federal hükümetin desteğine sahipseniz, sizin için mevcutsa, bu kredilerden birini seçerek daha rahat hissedebilirsiniz.
Oran Üst Sınırları ve Ayarlanabilir Faizli Mortgage (ARM) Oranları
Bir dizi şey ipotek oranlarını etkiler. Ekonomik koşulların daha geniş etkileri olduğu gibi, kredi puanınız gibi kişisel unsurlar da dahildir. Başlangıçta, kredi vadesi boyunca bir süre sonra ortadan kalkacak son derece düşük bir oran ile sizi cezbedecek bir teaser oranı ile karşılaşabilirsiniz.
Sözleşmede belirtilen kıyaslama, bir ARM oranı için temel teşkil eder. Sözleşme, örneğin, ABD Hazinesini veya teminatlı gecelik finansman oranını (SOFR) bir oran kıyaslaması olarak tanımlayabilir. Kıyaslama esasen herhangi bir sıfırlama hesaplaması için başlangıç noktası görevi görecektir.
Amerika Birleşik Devletleri Hazinesi ve SOFR oranları, genellikle hükümetler ve büyük şirketler olan en kredibilitesi müşterilerine kısa vadeli krediler için mevcut en düşük oranlar arasındadır. Diğer tüketici kredileri, bu karşılaştırma ölçütüne dayalı olarak bu mümkün olan en düşük kredi oranlarına göre bir marj veya marj üzerinden fiyatlandırılır.
ARM'nizdeki marj, kredi puanınız ve geçmişiniz ile ipotekleri tanıyan standart bir marjın yanı sıra, kıyaslamalarla endekslenen kredilerden daha risklidir. En kredibilitesi olan müşteriler tipik ipotek marjına yakın ödeme yapacak ve daha riskli krediler oradan daha fazla işaretlenecektir.
İyi haber şu ki, ARM'nin herhangi bir döneminde izin verilen maksimum faiz oranı ayarlamasını gösteren oran tavanları mevcut olabilir. Sonuç olarak, her yeni oran değişikliği daha tolere edilebilir dalgalanmalara sahip olacaktır.
Ayarlanabilir Oranlı Mortgage (ARM) Yeniden Finansmanı
Bazı durumlarda, bir ARM en iyi seçenek olabilir. Ama ya mali durumunuz değişirse? Bir ARM'nin sağlayabileceğinden daha fazla istikrar sağlamak için ARM'nizi sabit oranlı bir ipotekle yeniden finanse edebilirsiniz.
Neyse ki, prosedür nispeten basittir. Yeniden finanse ederseniz, mevcut ipoteği ödemek için yeni bir kredi alacaksınız. Bundan sonra, yeni ipoteği geri ödemeye başlayacaksınız.
Yeni bir ipotek başvurusunda bulunduğunuz için, ilk ipotek başvurusunda bulunduğunuzda attığınız adımların birçoğundan geçmeniz gerekir. Örneğin, ödeme taslakları, banka hesap özetleri ve vergi beyannameleri kesinlikle gerekli olacaktır.
Piyasadaki cazip faiz oranlarıyla, kredinizin ömrü boyunca düşük bir faiz oranı belirlemeyi düşünmek için iyi bir zaman olabilir.
Sabit ve Ayarlanabilir Faizli Mortgage
Muhtemel bir ev alıcısı olarak, sabit oranlı bir ipotek ile ayarlanabilir oranlı bir ipotek arasında seçim yapabileceksiniz. Peki, bu ipotekler arasındaki fark nedir?
Sabit faizli ipotek, kredi süresi boyunca faiz oranı sabit kaldığı için daha fazla kesinlik sağlar. Bu, aylık ipotek ödemenizin kredi süresi boyunca sabitleneceği anlamına gelir.
Öte yandan bir ARM, başlangıç döneminde daha az faiz talep edebilir ve bu da ilk aylık ödemenin azalmasına neden olabilir. Ancak bu ilk dönemden sonra faiz oranlarındaki değişiklikler ödemelerinizi etkileyecektir. Faiz oranları düşerse, ARM'ler sabit faizli ipoteklerden daha ucuz hale gelebilir; yine de, oranlar yükselirse, ARM'ler önemli ölçüde daha pahalı hale gelebilir.
Ayarlanabilir Faizli Mortgage (ARM) Kredisi Türleri
Bir ARM ile ilgileniyorsanız, seçebileceğiniz çeşitli olası düzenler vardır. İşte alternatiflerinize daha derin bir bakış.
#1. 5/1 VE 5/6 Ayarlanabilir Faizli Mortgage
5/1 ve 5/6 ayarlanabilir oranlı konut kredilerinde faiz oranı, kredi süresinin ilk 5 yılı için sabittir. İkinci sayı, oranın ilk beş yıldan sonra ne sıklıkta ayarlandığını gösterir. 5/1 ayarlanabilir oranlı ipotek oranı yılda bir kez değişir. 5/6 ARM'deki oran her 6 ayda bir ayarlanır. Kredi ile birlikte oran sınırlaması da uygulanabilir.
Peki, oran sınırı tam olarak nedir? Gayrimenkul sektöründe, 5/1 (2/2/5) kelimesi, 5/1 ayarlanabilir oranlı bir ipotek için kullanılabilir.
İkinci sayı grubu - 2/2/5 - oran üst sınırı ayrıntılarıyla ilgilidir. Bunlar bazı örnekler:
- İlk "2", ilk sıfırlamanızın faiz oranınızı ne kadar ayarlayabileceğinin üst sınırı veya sınırıdır. Diğer bir deyişle, ilk 5 yıllık başlangıç döneminden sonra, ARM'niz 2. Yılda faiz oranınızı %6 oranında ayarlayabilir.
- Sonraki düzenleme sınırı: İkinci "2", sonraki oran sıfırlamalarının faiz oranınızı artırabileceği maksimum tutarı temsil eder. Genel olarak, sonraki normal ayarlama üst sınırı %2'dir. Bu, faiz oranınızın 2. Yılda %7'ye kadar artabileceği anlamına gelir.
- Ömür boyu ayarlama sınırı, kredinin ömrü boyunca faiz oranının toplamda ne kadar artabileceğini belirtir. Bizim durumumuzda, faiz oranı 1. Yılda ve sonrasında yalnızca %8 oranında artabilir: yüzde 5 (toplam ömür boyu üst sınır) eksi %2 (1. Yıl ayarlaması) eksi %2 (2. Yıl ayarlaması) %1'e eşittir.
Ayrıca Oku: Mortgage Hesaplayıcı Yeniden Finansman Kılavuzu: Genel Bakış, Karşılaştırmalar ve İhtiyacınız olan her şey
Çoğu ARM'nin %5'lik bir ömür boyu ayarlama sınırı vardır, ancak uzun vadede size önemli ölçüde daha pahalıya mal olabilecek daha büyük ömür boyu sınırlamaları vardır. Bir ARM almayı düşünüyorsanız, faiz oranlarının yükselmesi durumunda faiz oranlarının nasıl hazırlandığını ve aylık ödemelerinizin ne kadar artabileceğini anladığınızdan emin olun.
#2. SİLAHLAR 7/1 VE 7/6
7/1 ve 7/6 ARM'ler 7 yıllık sabit orana sahiptir. 30 yıllık bir vadede, bu, ilk sabit oranlı dönem sona erdikten sonraki 23 yıl için değişen faiz oranlarına dayalı değişken ödemelerle sonuçlanacaktır.
Faiz oranının büyüyebileceğini veya düşebileceğini ve bunun sonucunda, bütçenizi karşılamak için daha fazla veya daha düşük bir ipotek ödemesi yapılabileceğini unutmayın.
#3. SİLAHLAR 10/1 VE 10/6
10/1 ve 10/6 ARM'lerdeki sabit oran, kredinin ilk on yılı içindir. Bunu takiben, faiz oranı piyasa koşullarına göre dalgalanacaktır. 30 yıllık bir vadeye girerseniz, 20 yıllık değişken ödemeleriniz olur.
ARM Kredisi Nasıl Onaylanır?
Bir ARM'ye hak kazanmak için, tıpkı diğer ipoteklerde olduğu gibi, çok sayıda farklı standardı karşılamanız gerekir.
Kazancınızı göstermeye hazır olmalısınız. Gelir seviyeniz, borç verene ne kadarlık bir ipotek ödemesine hak kazanabileceğinizi belirlemede yardımcı olacaktır.
Ek olarak, hak kazanmak için nispeten mükemmel bir kredi puanınız olmalıdır. Örneğin çoğu kredi, en az 620 FICO® puanı gerektirecektir.
Kimler ARM Satın Almayı Düşünmeli?
Çoğu kişi öngörülebilirliği seçer ve günümüzün düşük faiz oranlarıyla sabit faizli ipotekleri seçer.
Öte yandan ARM'ler, bazı ev alıcıları, özellikle sık sık hareket edenler veya başlangıç evleri satın alanlar için daha mantıklı olabilir. Ömürlük bir ev aramıyorsanız, bir ARM satın almak ve sabit oranlı dönem bitmeden satmak ipotek ödemesinin azalmasına neden olabilir.
Elbette, faiz oranınız değişmeden evi satamama ihtimaliniz her zaman vardır. Böyle bir durumda, sabit oranlı veya yeni bir ayarlanabilir oranlı ipotek olarak yeniden finanse etmeyi düşünmelisiniz. Ancak, o zamana kadar faiz oranlarının artması ihtimali hala var.
Ayarlanabilir Faizli Mortgage Terminolojileri
ARM'ler sabit oranlı kredilerden önemli ölçüde daha fazla dahil olduğundan, artıları ve eksileri kavramak bazı terminoloji hakkında temel bir farkındalık gerektirir. Bir ARM seçmeden önce, ödünç alanlar aşağıdaki kavramları anlamalıdır:
- Ayar Frekansı: Bu, faiz oranlarının ayarlanma sıklığıdır (örneğin, aylık, yıllık vb.).
- Ayar indeksleri: Faiz oranı ayarlamaları bir karşılaştırma ölçütüne bağlıdır. Bu bazen mevduat sertifikaları veya Hazine bonoları gibi belirli bir varlığın faiz oranıdır. Ayrıca, Güvenli Gecelik Finansman Oranı (SOFR), Fon Maliyeti Endeksi veya Londra Bankalararası Teklif Oranı (LIBOR) gibi belirli bir endeks de olabilir.
- Marj: Kredinizi imzaladığınızda, endeksten yüzde puanı daha yüksek bir oran ödemeyi kabul edersiniz. Örneğin, ayarlanabilir oranınız bir yıllık T-fatura oranı artı %2 olabilir. Fazladan %2, marj olarak bilinir.
- Caps: Bunlar, faiz oranının her bir ayarlama döneminde ne kadar artabileceğinin sınırlarıdır. Bazı ARM'lerin ayrıca toplam aylık ödeme sınırları vardır. Bazen negatif amortisman kredileri olarak bilinen bu krediler, minimum ödemelere sahiptir, ancak ödenecek faizin yalnızca bir kısmını karşılayabilirler. Anaparaya ödenmeyen faiz eklenir. Yıllarca ipotek ödemelerinden sonra, borcunuz ödünç aldığınız miktardan daha büyük olabilir.
- Tavan: Ayarlanabilir faiz oranının kredinin vadesi boyunca olabileceği maksimum tutar.
Ayarlanabilir Faizli İpoteklerde Değişken Faizler Nasıl Belirlenir?
Çoğu ARM oranını belirlemek için üç ana endeksten birinin performansı kullanılır:
- Bir yıllık Hazine bonosunda haftalık sabit vade getirisi: Federal Rezerv Kurulu tarafından takip edildiği üzere, ABD Hazine borçlanma senetleri tarafından ödenen getiri.
- 11. Bölge fon maliyeti endeksi (COFI): Batı Amerika Birleşik Devletleri'ndeki bankacılık kurumlarının mevduatlara ödediği faiz oranı.
- SOFR (Güvenli Gecelik Finansman Oranı): ARM'ler için kıyaslama oranı olarak SOFR, Londra Bankalararası Teklif Edilen Faiz Oranı (LIBOR).
Bir ARM'nin takip ettiği endeks, kredi belgelerinde belirtilmiştir.
Mortgage borç verenleri, bir endeks oranı alarak ve marj olarak bilinen, üzerinde anlaşmaya varılan bir yüzde puanı ekleyerek ARM oranlarını belirler. Endeks oranı dalgalanabilir, ancak marjı değiştiremez.
Örneğin, endeks yüzde 1.25 ve marj 3 puan ise, faiz oranı yüzde 4.25'tir. Endeks bir yıl sonra yüzde 1.5'e düşerse, kredinizin faiz oranı yüzde 4.5'e çıkacak.
ARM'lerin Faydaları ve Dezavantajları
Artılar
- Daha ucuz bir başlangıç faiz oranı, daha düşük aylık ödemeler ve anaparaya daha fazla para yatırabilme olanağı anlamına gelir.
- Faiz oranı ve aylık ödemeler düşürülebilir.
- Faiz oranı tavan limitinin üzerine çıkamaz.
Eksiler
- Maksimum sette bile, faiz oranları ve aylık ödemeler yönetilemez seviyelere yükselebilir.
- Daha karmaşık ve anlaşılması zor olabilecek bir yapı
- Ön ödeme cezası olasılığı
Bankalar Neden Ayarlanabilir Faizli Kredileri Seçiyor?
Kredi döneminin başlarında, ödemeler daha düşük ve oranlar daha düşük. Borç verenler, borçluların uygunluğunu belirlerken indirimli ödemeyi dikkate alabildiğinden, insanlar normalde alabileceklerinden daha maliyetli evler satın alabilirler. Borçlular bu sayede yeniden finanse etmeden düşen oranlardan faydalanabilirler.
Hangisi Tercih Edilir, ARM veya Sabit Oranlı?
Bir ARM'nin sabit oranlı kısmı sona ermeden evlerini terk etmek isteyen borçlular için, ayarlanabilir oranlı ipotekler, sabit oranlı ipoteklere tercih edilebilir. ARM'ler, oranlar düşerse faiz oranınız değişebileceğinden, yüksek faiz oranlarına sahip emlak durumlarında sıklıkla faydalıdır.
Ayarlanabilir Faizli Mortgage İçin Kim Uygun Aday Olur?
İlk ipotek oranı ayarlamalarından önce evlerini yeniden yerleştirmeyi veya satmayı düşünen ev alıcıları, bir ARM için uygun adaylar olabilir. ARM'ler genellikle sabit kredilerden daha düşük başlangıç faiz oranlarına sahip olduğundan ve en düşük faiz oranını veya aylık ödemeyi arıyorlar.
ARM İpotekleri Bugün Hala Kullanımda mı?
ARM'ler günümüzün artan oranlı ortamında geri dönüş yapıyor olsa bile, ARM'ler için onay almak, sabit oranlı bir ipotek almaktan daha zor olabilir. .
Sonuç
Kredinizin ilk birkaç yılı için daha düşük bir faiz oranı sunarak, ayarlanabilir oranlı ipotekler, önceden tasarruf için uzun vadeli kesinlik sağlar. Genellikle evlerinde uzun süre kalmayı düşünmeyen veya birkaç yıl sonra yeniden finansman sağlamayı düşünen borçlular için uygundur. Onlarca yıl evinizde kalmak istiyorsanız, bir ARM tehlikeli olabilir çünkü sabit oranlı dönem sona erdiğinde ipotek ödemeleriniz önemli ölçüde artabilir. Sizi sonsuza kadar ev satın alıyorsanız, bir ARM'nin sizin için iyi olup olmadığını düşünün.
Ayarlanabilir Faizli Mortgage SSS'leri
Ayarlanabilir oranlı ipotek neden kötü?
Bir ödeme seçeneği ARM'niz varsa ve yalnızca tüm faiz ödemelerini içermeyen minimum ödemeler yaparsanız, ödenmemiş faiz ipotek anaparanıza eklenir ve başlangıçta ödünç aldığınızdan daha fazlasını borçlu olursunuz. Kredi tutarınız sözleşme maksimumuna ulaşırsa, aylık ödemeleriniz artacaktır.
Ayarlanabilir oranlı ipotek nasıl çalışır?
Bir ARM üzerindeki ilk faiz oranı, belirli bir süre için sabitlenir. Ardından kalan bakiyeye uygulanan faiz oranı düzenli olarak, yıllık hatta aylık aralıklarla sıfırlanır.
Bir ARM ipotekini erken ödeyebilir misiniz?
5 yıllık ayarlanabilir oranlı ipotek (5/1 ARM) erken ödenebilir; ancak, bir ön ödeme cezası uygulanabilir. Bir ön ödeme cezası, daha yüksek ipotek faizi gerektirir.
- Mortgage: Yeni Başlayanlar için Basit 2022 Kılavuzu ve ihtiyacınız olan her şey Güncellendi!!!
- Mortgage Hesaplayıcı Yeniden Finansman Kılavuzu: Genel Bakış, Karşılaştırmalar ve İhtiyacınız olan her şey
- Zillow Mortgage Hesaplayıcısı: Zillow Mortgage Hesaplayıcısı Ne Kadar Doğru? (+ Hızlı İpuçları)
- Zarar Düzeltme Gideri (LAE): Anlamı, LAE Nasıl Çalışır
- Mortgage Hesaplayıcı Amortisman: Kapsamlı Bir Kılavuz (Güncellendi)
