Kiralık mülklere yatırım yapmak, yeni gayrimenkul yatırımcıları için başlamak için iyi bir yerdir. Kiralık mülkler, nakit akışı ve takdir yoluyla değer yaratabilir. Yatırımcılar gayrimenkul satın aldıklarında vergi indirimlerinden ve indirimlerinden yararlanırlar.
Kiralık mülklere yatırım yapmak kazançlı bir gayrimenkul yatırım yöntemi olsa da, bunu yapmadan önce dikkate alınması gereken çok şey var. Bu kapsamlı eğitim, size bir acemi olarak kiralık mülklere yatırım yapmaya nasıl başlayacağınızı öğretecektir. İlk kiralık mülkünüzü satın almadan önce kiralık mülklere yatırım yapmak için gerekenleri, kaçınılması gereken yaygın tuzakları ve dikkate alınması gereken öğeleri inceleyeceğiz.
Kiralık Gayrimenkuller Nelerdir?
Kiralık mülkler, bir kiracıya belirli bir süre için kiralanan veya kiralanan konut veya ticari mülklerdir. Tatil amaçlı kiralamalar gibi kısa süreli kiralamalar ve bir ila üç yıllık kiralamalar gibi uzun süreli kiralamalar vardır.
Konut kiralama özellikleri bir ila dört ailelik konutlar arasında değişir ve şunları içerir:
- tek aile konutları,
- dubleksler,
- triplekslerin yanı sıra
- dörtlüler.
Ticari kiralık mülkler, aşağıdakiler de dahil olmak üzere çeşitli biçimlerde gelir:
- çok aileli (apartman kompleksleri),
- ticari (depo veya kişisel depolama gibi),
- bir iş yeri,
- & perakende alanı
- çoklu kullanım
Daha ucuz oldukları için, kiralık konut mülkleri genellikle acemiler için daha erişilebilirdir. Önceden daha az para gerekir, bu da genellikle finansmanın elde edilmesinin daha kolay olduğu anlamına gelir. İstisnalar olsa da, kiralık konut mülklerinin bakımı genellikle daha kolaydır. Bir kiracıyı yönetmek genellikle yirmi kişiyi yönetmekten daha kolaydır.
Sonuç olarak, kiralık mülklere yatırım yapmaya ilişkin bu kapsamlı kılavuzun odak noktası konut kiralamadır.
Çoğu yatırımcı, pozitif nakit akışı oluşturmak veya her ay harcamalara harcadıklarından daha fazla para kazanmak için bir kiralık mülk satın alır. İlk başta tüm kiralık mülklerin pozitif bir nakit akışı olmasa da, bir tanesine ulaşmak, kiralama yatırımının tipik bir hedefidir.
Kiralık Gayrimenkullere Yatırım
Kiralık mülklere sahip olmak, zaman, dikkat ve katılım gerektiren aktif bir gayrimenkul yatırımı türüdür. Herkes ev sahibi olmak için değil. Gördüğünüz gibi, yüksek kaliteli bir kiralık mülkü bulmak, değerlendirmek, satın almak ve yönetmekle ilgili çok fazla iş var.
Bu aktif işlerden bazılarını dışarıdan temin etmek mümkün olsa da, nadiren tamamen pasiftir ve her zaman tehlikeler vardır.
Kiralık mülklere yatırım yapmanın sizin için iyi bir seçim olduğuna inanıyor musunuz? Nereden başlayacağınızı ve eldeki göreve nasıl etkili bir şekilde hazırlanacağınızı öğrenmek için okumaya devam edin.
Kiralık mülklere yatırım yapmak için ihtiyaç duyacağınız yedi adımı gözden geçirelim:
#1. Paranızı nereye yatırmak istediğinize karar verin.
Yeni başlayan gayrimenkul yatırımcıları sıklıkla mahallelerinde kiralık mülklere yatırım yapmayı dener. Bu, mevcut adresleri ile aynı posta kodunda, şehirde veya eyalette yaşamak anlamına gelebilir. Ancak, yaşadığınız piyasaya bağlı olarak, bu bir olasılık olmayabilir ve her zaman en iyisi olmayabilir.
Mülk değerlerinin piyasanın en yüksek seviyesinde olduğu bir mahallede yaşıyorsanız, kira, kiralık mülkten pozitif bir nakit akışını desteklemeyebilir.
Ayrıca Oku: Ticari Gayrimenkul: Tanımı, Türleri, Şirketleri ve En İyi Yatırım İpuçları
Belki de Mart 1.6'de tipik tek aile mülkünün 2021 milyon dolar olduğu San Francisco gibi yüksek fiyatlı bir pazarda oturuyorsunuz. Komşu bir kiralık mülk satın almak için yeterli paranız olmayabilir. Bu durumda, ilk yatırımınızı diğer pazarlarda arayın.
İki eyaletten ziyade sadece 10 dakika uzaklıktaki bir kiralamayı sürdürmek daha kolay olsa da, herhangi bir pazara yatırım yapabilirsiniz. Kendi arka bahçenize yatırım yapmayacaksanız, aşağıdaki kriterlere uyan bölgeleri arayarak diğer pazarlara geniş bir şekilde bakın:
- Kiralık mülklere olan talep yüksektir, ancak konut mevcudiyeti ve boşluk oranları düşüktür.
- İş büyümesi ya sabittir ya da artmaktadır. Ekonomik büyüme, istihdam yaratma ve nüfus artışının tümü olumlu göstergelerdir.
- Ortalama kira geliri, kiralık mülkün maliyetini kapsar ve yatırım yapmak için sahip olduğunuz fonlara karşılık gelir. 200,000 dolarlık bir kiralık mülk, ayda yalnızca 700 dolara kiralanabiliyorsa, fazla bir getiri sağlamayacaktır. Ve yatıracak yalnızca 20,000 dolarınız varsa, 200,000 dolarlık kiralık bir mülk için banka finansmanı için onaylanmanız pek olası değildir.
Ayrıca şunu da okuyun: Gayrimenkul Değerleme: Gayrimenkul Yatırımınızı ve Gayrimenkullerinizi Nasıl Değerlendirirsiniz.
2023'de kiralık mülk satın almak için en iyi yerler için kendi rehberimiz de dahil olmak üzere, ülkenin çeşitli yerlerinde pazar araştırması yapmanıza yardımcı olacak çeşitli ücretsiz ve ücretli araçlar mevcuttur. Bunları ekonomik büyüme, konut talebi hakkında bilgi edinmek için kullanın. , boşluk oranları, ortalama gelir ve çeşitli yerlerde ortalama ev maliyetleri.
- Mashvisor, tatil kiralama fiyatlarını, mevcut arzı ve potansiyel bir yatırımın uygulanabilirliğini değerlendirmenize yardımcı olan kısmen ücretsiz bir web sitesidir. Bazı özellikler yalnızca satın alınan bir yükseltme ile kullanılabilir.
- Local Market Monitor, piyasa demografisi, yatırım değerlendirmeleri ve kapitalizasyon oranları sunan ücretli bir web sitesidir.
- Sayılar Departmanı nüfus, istihdam, barınma ve ekonomik bilgiler sağlayan ücretsiz bir web sitesidir.
- Boşluk oranları Census.gov adresinde bulunabilir.
- En iyi ABD emlak piyasaları, PwC'nin Gayrimenkulde Gelişen Trendler 2021'de gösterilmektedir.
Yatırım yapacağınız piyasaya karar verdikten sonra mikro düzeyde inceleyin. Her alan için aşağıdaki faktörleri göz önünde bulundurarak hedeflenecek belirli mahalleleri veya posta kodlarını belirleyin:
- Konut arzı ve talebi, talebi artıracak her türlü inşaat da dahil olmak üzere. Suç oranı.
- Okul değerlendirmeleri.
- Ortalama mülk değeri.
- Kira ortalamadır.
- Öğrenci veya ucuz konut gibi kaçınılması veya takip edilmesi gereken belirli pazarlar var mı?
#2. Neye yatırım yapmak istediğinizi belirleyin.
Tek ailelik kiralık mülkler bir yatırım seçeneği olsa da, tek seçenek onlar değil. Dubleks, tripleks, dörtlü veya çok daha büyük bir şeye sahip olabilirsiniz (mülkünüzü ticari olarak kiralamak istiyorsanız). Tatil için kiralık mülklere mi yoksa uzun süreli kiralık mülklere mi sahip olmak istediğinizi belirleyin.
Hangi mülk türünü seçerseniz seçin, o mülk türünün hangi özelliklerinin talep edildiğini anlamak çok önemlidir. Bu, birimin veya evin boyutunu, yatak odası ve banyo sayısını ve havuz veya şömine gibi tüm olanakları içerir.
Belirli bir mülk türünün aşırı doymuş veya yetersiz tedarik edilip edilmediğini belirleyin. Örneğin, bir bölgede çok fazla sayıda tek yatak odalı daire ve çok az sayıda iki yatak odalı kiralık daire olduğunu keşfedebilirsiniz. Bunu, Zillow, HotPads veya ForRent.com gibi emlak kiralama sektörü web sitelerindeki mevcut piyasa envanterlerine bakarak yapabilirsiniz. Yerel bir emlakçıyla konuşmak, belirli bir pazar hakkında bilgi edinmek için başka bir mükemmel yaklaşımdır.
Kiralık bir mülkte aradığınızı anladığınızdan emin olun, örneğin:
- yüzey alanı,
- yatak odası veya banyo miktarı vb.
- inşaat stili (örneğin, ahşap veya beton),
- mevcut park yeri türü ve
- Mülk türü (örneğin, tek ailelik konut, apartman dairesi, şehir evi, dubleks, tripleks veya dörtlü).
Farklı toplulukların farklı gereksinimlere sahip olması alışılmadık bir durum değildir.
#3. Yatırım yapacağınız potansiyel kiralık mülkleri bulun.
Pazarınızı daralttıktan ve kriterlerinizi tanımladıktan sonra yatırım yapmak için mülk aramaya başlayabilirsiniz. Yatırım amaçlı gayrimenkulleri bulmak için çeşitli yöntemler vardır.
MLS'de arama yapın veya bir Emlakçıya danışın.
Çoklu liste hizmetini (MLS) aramak, uygun yatırım amaçlı mülkleri bulmak için en tipik tekniktir. Realtor.com ve Zillow gibi web siteleri, arama parametrelerini ayarlamanıza ve yeni bir mülk bu kriterlerle eşleştiğinde bildirim almanıza olanak tanır.
Ayrıca yerel bir emlak yatırım acentesiyle iletişime geçebilir ve onlardan aynı uyarıları sizin için ayarlamasını isteyebilirsiniz. İyi bir emlakçı, kiralık bir mülk satın alırken faydalı olacak bankalar, kredi veren kurumlar, müteahhitler ve tedarikçilerle harika bir bağlantı kaynağı olabilir.
Ayrıca size MLS'de henüz yayınlanmamış listeler olan "cep listeleri" de gönderebilirler.
Anahtar Teslim Kiralık Gayrimenkul Satın Alın
Bazı işletmeler komple kiralık mülklerin satışında uzmanlaşmıştır. Satın aldıktan sonra, bu kiralamalar çok az bakım gerektirir veya hiç bakım gerektirmez; bu öncelikle nakit akışı sağlayan bir yatırımdır. (Elbette hiçbir kiralama tamamen pasif değildir; işler ters giderse müdahale etmeniz gerekebilir.)
Çoğu durumda, mülkler yenilenmiştir, mevcut bir kiracısı vardır ve ev sahibinin sorumlulukları üçüncü taraf bir yönetim şirketi tarafından yürütülür.
Ancak, bir yatırımın anahtar teslimi olması, onun iyi olduğu anlamına gelmez. Gayrimenkulün satın alma fiyatı, kiralama oranı ve konumunun yatırımı destekleyip desteklemediğini görmek için piyasayı araştırın.
Bir toptancı ile işbirliği yapın.
Bir emlak toptancısı, piyasanın altında fiyatlarla piyasa dışı yatırım seçeneklerini keşfeder. Satıcıyla düşük bir satın alma fiyatı için pazarlık yaparlar ve daha sonra sözleşmeyi daha yüksek bir fiyat için üçüncü taraf bir teklif verene devrederler. Toptancı, alış ve satış fiyatları arasındaki farktan kâr eder.
Kapatmak için toptan satış mülkleri genellikle yüzde 100 nakit ödeme gerektirir. Sık sık yenileme veya iyileştirme gerektirirler, bu nedenle finansman için uygun olmayabilirler. Kapatma için nakit ve mülk onarımları için finansman konusunda yardımcı olabilecek sabit para ve özel borç verenler gibi alternatif borç verenler vardır. Öte yandan bu borç verenler, yüksek faiz oranları uygulayabilir ve yalnızca sınırlı bir süre için para sağlayabilir.
Toptancılar istisnai piyasa dışı yatırım fırsatları sağlayabilirken, finans sorunları onlarla çalışmayı sorunlu hale getirebilir.
Doğrudan İletişim ile Pazarlama
Bir pazarlama kampanyası, yatırım yapılacak olası bir kiralık mülkü belirlemeye yönelik başka bir tekniktir. Hedefli web pazarlamacılığı veya haydut işaretleri kullanabilirsiniz. Diğer bir yaygın seçenek ise doğrudan postayla pazarlamadır.
Bir yatırımcı, piyasa dışı satıcılara bir dizi mektup veya kartpostal göndermek için doğrudan bir posta kampanyası kullanır. Örneğin Liste Kaynağı ve Veri Ağacı, belirli kriterleri karşılayan kişilerin listelerini oluşturmanıza ve satın almanıza olanak tanır. Rehine veya haciz öncesi olan mal sahiplerini, yakın zamanda vasiyetten geçen mülkleri veya ücretsiz ve net (ipoteksiz) sahip olunan mülkleri arayın.
Sonuçları, yatak odası ve banyo sayısı gibi mülk parametrelerinin yanı sıra ilçe, posta kodu veya şehre göre filtreleyebilirsiniz.
Bir dizi mektup veya kartpostal yazarak veya el yazısıyla yazarak kendi posta kampanyanızı oluşturabilirsiniz. Bunu sizin için yapması için üçüncü bir tarafla da anlaşabilirsiniz.
Olası yatırımları bulma stratejisi en çok zaman ve parayı gerektirir. Piyasa dışı kiralık mülkler bulmanın harika bir yolu olabilir, ancak sizin için en iyi seçenek olmayabilir. Başarılı bir posta kampanyası yürütmek için gereken zamanı, çabayı ve parayı harcamaya hazırsanız, bu iyi bir pazar dışı envanter kaynağıdır.
#4. Kiralama özelliklerini inceleyin ve rakamları çalıştırın
Bir kiralık mülk için net nakit akışını hesaplamak çok önemlidir. Masraflar ve ipotek ödemeleri düşüldükten sonraki kira geliridir. Olumlu bir nakit akışına sahip olmak istiyorsanız, ki bu neredeyse kesindir, bu özellikle önemlidir.
Başlamak için, ne kadar kira geliri elde edebileceğinizi hesaplayın. Rentometer, mülkünüzün konumuna, büyüklüğüne ve türüne göre ortalama ve ortalama kiralama fiyatlarını karşılaştırmanıza olanak tanıyan ücretsiz bir araçtır. Mülkün şu anda bir kiracısı varsa, kiracının piyasadaki kira oranlarını ödediğinden emin olun; kirayı yükseltmek için yer olabilir.
Karşılaştırılabilir kiralamaların mülkünüzle karşılaştırılabilir durumda olduğundan her zaman emin olun. Kiraladığınız yerin tarihi geçmişse veya çevredeki diğer mülklere kıyasla tesisleri eksikse, bazı iyileştirmeler veya yenilemeler yapana kadar piyasadan kira alamayabilirsiniz.
Mülkün piyasa kirasını tahmin ettikten sonra, satın aldığınız mülk türüne göre kendi bölgeniz için tipik boşluk oranını belirleyin. Bu bilgiyi elde etmek için nüfus sayımını veya bir emlak veri aracını kullanın.
Ardından, aşağıdakileri içerebilecek mülkle bağlantılı tüm maliyetleri ekleyin:
- Vergiler,
- Taşınmaz sigortası (sel sigortası da gerekebilir),
- Kanalizasyon ve su,
- Çöp,
- Elektrik,
- Gaz,
- Ücretleri ev sahipleri dernekleri (HOA),
- reklam,
- Bakım (endüstri standardı mülk değerinin %1-3'ü kadardır),
- Çim bakımı
- Mülk yönetimi (üçüncü taraf bir yönetici kullanıyorsanız).
Ayrıca Oku: Acenteler için Olması Gereken 5 Çevrimiçi Emlak Aracı
Yatırım getirisini hesaplarken, çoğu kiralık mülk, nakit olarak nakit getiri kullanır. Üst sınır ise, birden fazla kiralama birimi olan mülklere yatırım yaparken avantajlıdır.
Mülkün daha önce beklenen karı veya getiriyi sağlamama ihtimalinin her zaman olduğunu unutmayın. Girişim sırasında beklenmedik sorunlarla da karşılaşabilirsiniz. "Mükemmel" bir yatırım getirisi, ideal bir üst sınır oranı veya optimum aylık nakit akışı diye bir şey yoktur. Her şey kendi yatırım hedeflerinize, istenen getiri oranına ve risk toleransına bağlıdır.
Her bir kiralık mülkü analiz edin ve ihtiyaçlarınıza uygun yatırım(lar) ile ilerleyin.
#5. Finansman sağlayın (gerekirse)
Tüm mülkü nakit olarak ödeyemiyorsanız, finansman almanız gerekir. Bir yatırım seçtikten sonra, mümkün olan en kısa sürede belgeleme ve sigortalama prosedürüne başlayın. Her banka, bireylere yatırım amaçlı gayrimenkuller için borç vermez; mülkü sözleşme altına almadan önce birlikte çalışabileceğiniz bir borç veren veya banka seçin.
Çoğu banka %20 peşinat talep eder, ancak daha sık peşinat koymak daha iyi bir faiz oranı anlamına gelir. Yatırım amaçlı gayrimenkul kredileri için faiz oranları normalde daha yüksektir ve satın aldığınız mülkün türüne göre değişebilir.
#6. kiracı bul
Mülkü kapattıktan sonra bir kiracı bulmanız gerekecek. Kiracıları gözden geçirmek, mülkün bakımını yapan ve zamanında ödeyen düzgün bir kiracı ile her ay geç kalan, ödemeyi tamamen bırakan veya çıkarken mülkü çöpe atan biri arasındaki fark olabilir.
Küçük bir ücret karşılığında, My Rental, Turbo Tenant ve My Smart Move gibi çevrimiçi programlar kiracıları incelerken adil konut yasalarına uymanızı sağlar. Üçüncü taraf yönetim işletmeleri, hizmetlerinin bir parçası olarak kiracı tarama prosedürünü de üstlenecektir.
Kendiniz hallederseniz, tarama yönteminizin her kiracı için benzer olduğundan emin olun. Adil Konut Standartlarını ve sormak istediğiniz tarama sorularını anlayın. İhtiyaçlarınızı değerlendirmek size kalmış olsa da, konut kiralama emlak sektöründe bilmeniz gereken birkaç endüstri standardı vardır:
- Kira tutarına eşit veya daha fazla gelir (kira tutarının üç katı altın standarttır).
- Mevcut, istikrarlı bir işle tutarlı olan çalışma geçmişi.
- Doğrulanabilir kazançlar (yani ödeme taslakları, banka hesap özetleri veya vergi beyannameleri).
- Minimum limitinizi karşılayan veya aşan kredi (620 genel bir minimumdur).
- Önceki mahkumiyet veya kabahat kriterlerinizi karşılayan bir suç geçmişi kontrolü.
- Önceki kiralama geçmişine ve performansına tanıklık edebilen önceki ev sahipleri.
Tarama sürecinde bir kabahat, suç geçmişi, tahliye veya diğer istenmeyen sonuçlar tespit edilirse, daha fazla bilgi edinmek için sorular sorun. Konut standartlarınızla (Fair Barınma yönergeleri dahilinde olması gerekir) uyuşmuyorlarsa, potansiyel bir kiracıya kiralamanız gerekmez.
En iyi tarama sürecinin bile sözleşmeye uymayan bir kiracıyla sonuçlanabileceğini unutmayın.
Dikkate Alınması Gereken Kiralama Noktaları
Kira, bir kiracı ile bir ev sahibi arasında her bir tarafın sorumluluklarını tanımlayan yasal olarak bağlayıcı bir anlaşmadır. Bu sıklıkla şunları içerir:
- kiracının evcil hayvan beslemesine izin verilip verilmediği,
- Mülkü değiştirme kuralları,
- boyama limitleri,
- araç park yeri tarifi,
- onarım talebinde bulunma prosedürü,
- Kira ve gecikme ücretleri için son tarihler,
- ödeme nasıl yapılır ve
- kiracının bilmesi gereken diğer yasa ve yönetmelikler
kira sözleşmesi iki sayfa veya yirmi sayfa uzunluğunda olabilir. Çevrimiçi olarak çok sayıda ücretsiz kiralama mevcut olsa da, bir emlak uzmanının sözleşmeyi sizin için analiz etmesi veya hazırlaması önerilir.
#7. mülke iyi bak
Mülk yönetimi aşağıdaki görevleri içerir:
- Yeni kiracıların incelenmesi
- Kiralama ve taşınma işlemleriyle ilgilenmek;
- Kiracılardan gelen bakım taleplerini koordine etmek;
- Kiracılarla etkileşim
- Kira almak;
- Geç ödeme ve tahliye bildirimleri gibi hatırlatmalar yapılması;
- Taşınma denetimleri; ve
- Taşınma sonrası herhangi bir depozito ücretinin ödenmesi
Mülk yönetimi söz konusu olduğunda, iki seçeneğiniz vardır: üçüncü bir taraf kiralayın veya kendiniz halledin.
Bir üçüncü taraf yönetim kuruluşunun hizmetlerini kullanın.
Kiralık mülkün amacı pasif gelir elde etmekse, bir mülk yönetim şirketi kiralamak muhtemelen en iyi seçenek olacaktır. Aylık ücretler karşılığında kiralama ile ilgili her şeyi yönetiyorlar.
Her yönetim işinin, sabit bir miktar veya brüt kira yüzdesi olabilen ayrı bir ücret ve hizmet yapısı vardır. Tipik olarak, kiranızın %8–12'sini ödersiniz.
Bir yönetim firmasını işe almadan önce, onlarla bir görüşme yapın. Önceki müşterilerin tavsiyelerini isteyin, yönettikleri diğer mülkleri ziyaret edin ve vaatlerini yerine getirdiklerini doğrulamak için internet incelemelerini kontrol edin.
Kiralık Mülkleri Kendiniz Yönetme
Mülkü kendiniz yönetmeyi seçerseniz, Cozy veya Avail gibi ücretsiz bir çevrimiçi kiralama hizmeti kullanmayı düşünün; bu, şunları yapmanıza olanak tanır:
- Online depozito kiralayın ve toplayın,
- Kiralamayı kontrol etmek (elektronik imza için göndermek dahil),
- Ödemelerin gecikmesi durumunda kiranın vadesi geldiğinde metin veya e-posta hatırlatıcıları gönderin,
- Gecikme ücretinin ödenip ödenmediğini otomatik olarak belirleyin ve
- Tüm ödemeler doğrudan banka hesabınıza yatırılmalıdır.
Ayrıca Oku: Gayrimenkul Değerleme: Gayrimenkul Yatırımınızı ve Gayrimenkullerinizi Nasıl Değerlendirirsiniz.
Onarım ve bakım işleri, bir kiralık mülkün yönetiminde son aktif işlerden biridir. Ev sahibi olarak bakım konusunda proaktif olmak en iyisidir, böylece acil onarımlarla uğraşmak zorunda kalmazsınız. Kiracı gelmeden önce mülkün çalışır durumda olup olmadığını kontrol edin. Şunları inceleyin:
- sıhhi tesisat,
- elektriksel,
- tavan,
- HVAC sistemleri vb.
- sıcak su ısıtıcısı
- fanlar,
- ışıkların yanı sıra
- aletleri.
Kiracınıza hatırlatıcılar ve hatta hava filtresi değişimi gibi rutin bakım için sarf malzemeleri sağlamanız faydalı olabilir.
Birçok ev sahibi, tamirciler, tesisatçılar, elektrikçiler ve müteahhitler gibi bölge hizmet sağlayıcılarının bir listesini derler. Öngörülemeyen bir onarım gerekirse, ev sahibi sorunun en kısa sürede çözülmesi için kiminle iletişime geçeceğini tam olarak bilir.
Kiracı taşınmadan önce mülkü gözden geçirin. Her odanın zaman damgalı görüntülerini çekin ve mülkün durumunu bir inceleme raporuna kaydedin. Bu sözleşme, taşınma ve taşınma sırasında hem kiracı hem de ev sahibi tarafından imzalanmalıdır.
Bu sözleşme, kiracıya, taşınırken kiranın durumuna ilişkin beklentilerinizi gösterir ve herhangi bir tutarsızlık varsa ilk koşula başvurmanıza olanak tanır. Taşındıktan sonra koşulları değerlendirmek ve kiracının depozitosunun ne kadarının iade edileceğini belirlemek için aynı kriterleri kullanın.
Karlı Kiralık Gayrimenkullerin En İyi 10 Özelliği
#1. İkamet yeri
Çekeceğiniz kiracı türü ve boşluk oranınız, satın aldığınız mahalleye göre belirlenecektir. Bir üniversitenin yakınında satın alırsanız, öğrencilerin potansiyel kiracı havuzunuza hakim olması muhtemeldir ve her yaz boş kontenjanları doldurmakta zorlanabilirsiniz. Bazı belediyelerin pahalı izin ücretleri ve bürokrasi uygulayarak kira dönüşümlerini caydırmaya çalıştığı konusunda uyarılmalıdır.
#2. Gayrimenkul Vergileri
Emlak vergileri, seçtiğiniz bölgeye göre büyük farklılıklar gösterecek ve ne kadar kaybedeceğinizi bilmek isteyeceksiniz. Yüksek emlak vergileri her zaman kötü bir şey değildir - örneğin, uzun vadeli kiracılar çeken güzel bir bölgede - ancak aynı zamanda yüksek oranlı istenmeyen yerler de vardır.
Belediyenin tahakkuk dairesi tüm vergi bilgilerini dosyada tutacaktır veya yerel ev sahipleriyle konuşabilirsiniz. Yakın gelecekte emlak vergisi zammı olup olmayacağını kontrol edin. Mali bir krizde, bir belediye, bir ev sahibinin pratikte kira olarak talep edebileceğinin çok üzerinde vergileri artırabilir.
#3. Eğitim kurumları
Aile boyu bir evle uğraşıyorsanız, bölge okullarının kalitesini düşünün. İlk endişeniz aylık nakit akışı olsa da, sattığınızda kiralık mülkünüzün toplam değeri devreye girecektir. Yakınlarda iyi okullar yoksa, yatırımınızın değeri düşebilir.
#4. Çalınması
Hiç kimse bir yasadışı faaliyet yatağının bitişiğinde yaşamak istemez. Mahalle suç istatistikleri yerel polisten veya halk kütüphanesinden temin edilmelidir. Vandalizm, ciddi ve küçük suç oranlarını kontrol edin ve suç faaliyetinin arttığını veya azaldığını not edin. Ayrıca mahallenizdeki polis varlığının sıklığını da sormalısınız.
#5. İşgücü Piyasası
İstihdam olanaklarının genişlediği yerlere daha fazla kiracı çekiliyor. Belirli bir bölgenin iş bulunabilirliği açısından nasıl sıralandığını öğrenmek için ABD Çalışma İstatistikleri Bürosu'na (BLS) veya yerel bir kütüphaneye danışın. Büyük bir şirketin mahalleye taşınacağına dair bir duyuru varsa, oturacak yer arayan işçilerin oraya akın edeceğine bahse girebilirsiniz. Yapılan işin türüne bağlı olarak, bu, ev değerlerinin yükselmesini veya düşmesini etkileyebilir. O firmayı arka bahçenizde istiyorsanız, kiracılarınızın da isteyeceğini varsayabilirsiniz.
#6. Tesisler
Mahallede bir gezintiye çıkın ve kiracıları çeken parklara, restoranlara, spor salonlarına, sinema salonlarına, toplu taşıma bağlantılarına ve diğer olanaklara bakın. Belediye, sizi kamu olanakları ve özel mülkün en iyi kombinasyonuna yönlendirebilecek tanıtım broşürleri sunabilir.
#7. Geleceğin Gelişimi
Yerel planlama departmanı, bölge için mevcut gelişmeler veya planlar hakkında bilgi sahibi olacaktır. Devam eden çok fazla bina varsa, büyük olasılıkla mükemmel bir büyüme alanıdır. Yakındaki mülklerin değerini etkileyebilecek yeni gelişmelere dikkat edin. Ek yeni evler de mülkünüzle rekabet edebilir.
#8. Mevcut listelerin ve boş kontenjanların sayısı
Bir bölgede son derece yüksek sayıda liste varsa, bu mevsimsel bir döngünün veya düşüşteki bir topluluğun sonucu olabilir - hangisi olduğunu belirlemelisiniz. Yüksek boşluk oranları, her durumda, ev sahiplerini kiracıları işe almak için kiraları düşürmeye zorlar. Boşluk oranları düşük olduğu için ev sahipleri kiraları artırabilir.
#9. ortalama kiralar
Kira geliri sizin ekmeğiniz olacak; bu nedenle, bölgedeki ortalama kiranın farkında olmalısınız. Düşündüğünüz herhangi bir mülkün ipotek ödemenizi, vergilerinizi ve diğer giderlerinizi karşılayacak kadar kira üretebileceğinden emin olun. Bölgeyi, önümüzdeki beş yıl içinde nerede olacağını tahmin edecek kadar iyi araştırın. Bölgeyi şimdi karşılayabiliyorsanız, ancak gelecekte vergilerin artması muhtemelse ve bugün uygun fiyatlı mülk daha sonra iflas anlamına gelebilir,
#10. Doğal afetler
Sigorta, iadelerinizden düşmeniz gereken başka bir masraftır, bu nedenle ne kadara mal olacağını bilmeniz gerekir. Deprem veya sele eğilimli bir bölgede yaşıyorsanız, sigorta maliyetleri kira gelirinizi azaltabilir.
Ortak Çaylak Kiralama Özellikleri Hataları
#1. Bölgedeki talebin yanlış hesaplanması
Sırf yatırım yapmak için iyi bir yer olacağına inandığınız için yatırımınızı desteklemeyen bir piyasada mülk satın almayın. Bu, her tür kiralık mülk için geçerlidir, ancak özellikle tatil amaçlı kiralık evler için geçerlidir.
Kiralık mülkünüzün başarısı veya başarısızlığı arz ve talebe göre belirlenir. Bölgenizdeki arz ve talebi araştırın. Emlak kategoriniz için ortalama boşluk oranını gerçek zamanlı olarak bulun. Bunlar, paranızı yatırmak için iyi bir yer olup olmadığını size söyleyecektir. Boş pozisyon oranları nüfus sayımı verilerinde bulunabilir ve yerel acenteler ve mülk yöneticileri size boş pozisyonlar hakkında güncel bilgiler sağlayabilir.
#2. Giderlerin Fazla Tahmini ve Kiraların Az Tahmini
Yeni başlayan yatırımcılar, kiralık bir mülke sahip olma potansiyelinden heyecan duydukları için net kirayı genellikle olduğundan fazla tahmin ederler. Dikkatli olmak ve ortalamadan biraz daha düşük bir kiralama oranı ile rakamlarınızı çalıştırmak akıllıca olacaktır.
Bu rakamla yaptığınız hesaplamalar iyi görünüyorsa, piyasa kirası daha da iyi olacaktır. Bu, piyasa değişirse veya o bölgede kiralama türünüze talepten daha fazla arz varsa, kiralama fiyatınız konusunda daha esnek olmanızı sağlar.
Bir kiralama satın almadan önce tahmini giderlerinizi onaylayın. Yıllık vergi oranını araştırın, kiralık emlak sigortası için fiyat alın ve önceki elektrik faturalarını inceleyin. Bu ilk kiralama yatırımınızsa, %5-10'luk bir harcama tamponu da eklemeyi düşünün.
#3. Onarım giderlerinin sürdürülememesi ve eksik tahmin edilmesi
Beklenmedik onarımlar ve yıllık bakım için para biriktirseniz bile, büyük bir parçayı değiştirmek için yeterli paranız olmayabilir.
Önlem olarak, bir tasarruf hesabında birkaç bin dolar tutun. Bu, pahalı bir acil onarım durumunda ekstra paranız olmasını sağlar.
#4. Tahliye işlemlerinin yeterince hızlı başlatılmaması
Tahliye hoş bir deneyim değil. Ancak, kiracının ödemeyi durdurması ve sizin onu tahliye etmenizi gerektirmesi olasılığı her zaman vardır.
Eyaletinizin tahliye düzenlemelerini bilin ve tahliye prosedürünü başlatmayı çok uzun süre ertelemeyin. Acemi ev sahipleri sıklıkla kiracıya birkaç şans verir ve onlar farkına varmadan birkaç ay kirasız geçer. Hala insanları tahliye etmek zorundalar. Belirli sayıda ödeme yapılmadığında 30 günlük bir bildirimde bulunacağınızı belirtiyorsa, kira sözleşmenizi takip edin.
Kiralık mülklerle ilgili bazı yaygın yasal sorunlar nelerdir?
Kiralık mülklerle ilgili yaygın yasal sorunlar arasında tahliye, güvenlik teminatı anlaşmazlıkları, kira kontrolü ve yaşanabilirlik yer alır. Ev sahipleri, kiracılarla olası yasal anlaşmazlıkları önlemek için eyalet ve yerel yasa ve yönetmeliklere aşina olmalıdır.
Farklı eyaletlerde kiralık mülkleri çevreleyen yasalar ve düzenlemeler nelerdir?
Kiralık mülkleri çevreleyen yasa ve yönetmelikler eyaletten eyalete değişir. Örneğin, bazı eyaletlerde ev sahibinin kirayı artırabileceği miktarı sınırlayan kira kontrol yasaları varken bazılarında yoktur. Ek olarak, bazı eyaletlerde güvenlik teminatları hakkında özel yasalar bulunurken, bazılarında yoktur. Herhangi bir yasal sorundan kaçınmak için ev sahiplerinin eyaletlerindeki belirli yasa ve yönetmeliklere aşina olmaları önemlidir.
Bir kiracı kiralık bir mülke zarar verirse ne olur?
Bir kiracı, kiralık bir mülke zarar verirse, ev sahibi, kiracıdan hasarın tamir masraflarını alabilir. Bu, güvenlik depozitosundan kesintiler yoluyla veya kiracıdan doğrudan ödeme yoluyla yapılabilir. Hasar çok büyükse, ev sahibi kayıplarını telafi etmek için kiracıya karşı yasal işlem başlatmayı seçebilir.
Bir mülk yöneticisinin kiralık mülklerdeki rolü nedir?
Bir mülk yöneticisi, kiracıları bulma ve tarama, kira toplama, bakım ve onarımları yürütme ve kiracı şikayetlerini veya sorunlarını ele alma dahil olmak üzere kiralık bir mülkün günlük operasyonlarını yönetmekten sorumludur. Mülk yöneticileri, kiralık mülklerini yönetmeye yardımcı olması için ev sahipleri tarafından işe alınabilir ve bu alanda değerli destek ve uzmanlık sağlayabilir.
Bir ev sahibi, kiralık mülklerini doğal afetlerden nasıl koruyabilir?
Ev sahipleri, duman dedektörleri kurmak, gevşek nesneleri emniyete almak ve acil durum tahliye planı oluşturmak gibi belirli önlemler alarak kiralık mülklerini doğal afetlerden koruyabilir. Ek olarak, ev sahipleri, kiralık mülklerini doğal afetlerin neden olduğu hasarlardan korumak için sigorta satın alabilirler.
Sonuç
Her eyaletin iyi şehirleri, iyi mahalleleri ve iyi mülkleri vardır. Üçünü de sıralamak için çok fazla ayak çalışması ve çalışma gerekiyor. Mükemmel kiralık mülkünüzü belirlediğinizde, beklentilerinizi gerçekçi tutun ve mülkünüzün nakit yaratmaya başlamasını beklemek için kendi mali durumunuzun yeterince iyi durumda olduğundan emin olun.
İşe benzer bir şekilde yaklaşıldığında, kiralık mülkler olağanüstü bir yatırım olabilir. Ancak, paranızı yatırmadan önce, neye bulaştığınızı (mümkün olduğunca) anlamak isteyeceksiniz. Gayrimenkulden pasif bir aylık gelir elde etme olasılığı çekici olsa da, bu gelir akışını sürdürmek için genellikle çok fazla emek gerektiğini anlamak çok önemlidir.
Kiralık mülklere yatırım yapmak oldukça karlı olabilir. Ancak, mülkler, pazarlar ve kiracılar hakkında kapsamlı bir araştırma yapmalısınız.
- KİRA SÖZLEŞMESİ: Formlar, Şablonlar ve En İyi ABD Uygulaması (Ayrıntılı Kılavuz)
- MÜLKİYET YÖNETİMİ: Mülk Yöneticilerinin ve Firmaların Rolleri (+En İyi Yazılım Seçimleri)
- HARD PARA Ödünç Verenler: İlk Kez Yatırımcılar İçin En İyi Borç Verenler (Güncellendi)
- Gayrimenkul Değerleme: Gayrimenkul Yatırımınızı ve Gayrimenkullerinizi Nasıl Değerlendirirsiniz.
- Ticari Gayrimenkul: Tanımı, Türleri, Şirketleri ve En İyi Yatırım İpuçları
- MARKET DIŞI EMLAKLAR: Satılık Piyasa Dışı Mülkler Nasıl Bulunur?
