Amortisman Geri Alma: Tanımı ve Nasıl Hesaplanır

IRS'de amortisman geri alımı tam olarak nedir ve satın almış olabileceğiniz gayrimenkul ve mülk gibi varlıklarda bunu nasıl hesaplarsınız? Vergi amacıyla amortismana tabi tutulmuş bir ürünü satmayı düşünüyorsanız, aşağıdaki talimatları okumalısınız. Amortisman geri alımının nasıl daha yüksek vergi ödemelerine yol açabileceğine ve biraz önceden düşünerek mali durumunuz ve kiralık mülkünüz üzerindeki etkiden nasıl kaçınabileceğinize bakacağız.

Amortisman Geri Alma Nedir?

Amortisman geri alımı, IRS'nin bir vergi mükellefinin bir varlığın satışından elde ettiği mali kazanç üzerindeki vergileri geri almasına izin veren bir prosedürdür. Kiralık binalar, ekipman, mobilyalar ve diğer varlıklar, sermaye varlıklarına örnektir. Bir varlığın süresi sona erdiğinde, IRS vergi mükelleflerinin bu varlığın elden çıkarılmasından veya satışından elde edilen herhangi bir kazancı düzenli gelir olarak bildirmelerini şart koşar. Maddi duran varlık ve ekipman amortismanı yeniden yakalama gereksinimleri farklıdır. Gayrimenkul ve mülk amortisman geri alımında bir sermaye kazancı vergisi alınır. Ancak, sermaye kazançları vergisi, ekipman ve diğer varlıklar için amortisman yeniden alımına dahil edilmez. Ancak yeniden ele geçirmeye başlamadan önce, önce amortismanın nasıl çalıştığını anlayacaksınız. Aşağıda amortismanın nasıl çalıştığına daha ayrıntılı olarak bakacağız.

Hangi Varlıklar Amortisman Geri Alımına Tabidir?

IRS kodunun 1231 Bölümü uyarınca, bir yıldan fazla tutulan herhangi bir sermaye varlığı, amortismana tabi bir varlık olarak kabul edilebilir ve 1231 mülk olarak anılır. Bunu Bölüm 1245 (gayrimenkul veya gayrimenkul iyileştirmeleri olmayan sermaye mülkiyeti) ve 1250. (gayrimenkul ve arazi) takip eder.

Merak ediyorsanız, hisse senedi, bono, yatırım fonu, emtia, kıymetli maden gibi varlıklar, menkul kıymetleri olmadığı için amortisman geri alımına tabi değildir. işletme masrafları veya varlıkların maliyet esası üzerinde hiçbir etkisi olmayan küçük işletme giderleri vardır. Buna karşılık, makine aşınır ve yırtılır, piyasa değerini ve faydasını azaltır. Bu nedenle, gayrimenkul bakım maliyetlerine duyarlıdır.

Kiralık Mülk Amortismanı Geri Alımı

Ekipman ve kiralık mülkler için amortisman yeniden alımı arasındaki en önemli farklardan biri, mülkler için nihai yeniden alım değerinin sermaye kazançları vergisini içermesidir. Bu, mülkünüzü satarak elde ettiğiniz herhangi bir kârın hem sermaye kazançlarına hem de diğer vergilere tabi olacağı anlamına gelir. IRS, kazancınızın bir kısmını sermaye kazancı olarak vergilendirir ve amortismanla ilgili bileşen daha yüksek oranda vergilendirilir. IRS, amortismanla ilgili kazancı “geri alınmamış bölüm 1250 kazancı” olarak ifade eder.

Kiralık Mülkte Amortisman Geri Alımı Nasıl Planlanır

Şimdi iyi haberler için. Bir kiralık mülk satıldığında, daha önce indirilemeyen pasif faaliyet kayıpları tamamen indirilebilir hale gelir. Bu, amortisman geri alım vergisinin vergi sonuçlarını hafifletmeye yardımcı olabilir.

Bir kiralık mülk, sermaye kazançlarından ve amortisman geri alım vergilerinden kaçınmak için benzer bir takasta satılabilir. Bir satışın ardından satın alma yapılmadığında, vergiler daha sonraki bir tarihe ertelenir.

Amortisman Yeniden Yakalama Örnekleri

Kazancınızın telafi edilme şekli, söz konusu varlığın türüne göre belirlenir. Vergi kanununun 1250. bölümü gayrimenkul mülkleri için geçerliyken, 1245. bölümü diğer varlık türleri için geçerlidir. Her biri, yeniden ele geçirmenin %25 oranından ziyade düzenli gelir olarak vergilendirilebileceği koşulları belirtir.

Bölüm 1250: Kiralık Konut Mülkleri

Bölüm 1250, 31 Aralık 1975'ten sonra satın alınan veya satılan tüm mülkler için geçerlidir. Bir mülkün satışından elde edilen herhangi bir kazancın, aşağıdakilerden hangisi daha düşükse, marjinal veya üst vergi seviyenize göre olağan gelir olarak vergilendirilebileceğini belirtir:

• İddia edilen amortisman
• Satış fiyatı ile adil piyasa değeri arasındaki fark (eğer mülkü satmıyorsanız).

Aksi takdirde tercihli sermaye kazancı oranı yerine %25 oranından sorumludur.

Diğer Emlak: Bölüm 1245

Vergi kanununa göre, Bölüm 1245, "bina veya yapısal bileşenlerini" içermeyen mülkler için geçerlidir. Bu mülkün satış fiyatının bir kısmı, aşağıdakilerden düşük olanı aştığı ölçüde olağan gelir olarak vergilendirilir:

• Gayrimenkulün “yeniden hesaplanmış” esası, geri kesintiler eklenerek hesaplanır.
• Varlığın satın alma fiyatı veya adil piyasa değeri

Yine, geri alım, aksi takdirde, düşük sermaye kazançları vergi oranı değil, %25 oranında vergilendirilir.

Amortisman Geri Alma Nasıl Hesaplanır

Ekipman veya kiralık mülk için amortisman geri kazanımınızı hesaplamak için önce varlığınızın maliyet esasını tahmin etmeniz gerekir. Maliyet esası, varlığınızın orijinal satın alma fiyatıdır. Ayrıca düzeltilmiş maliyet tabanını da bilmelisiniz. Bu değer, varlığın maliyet tabanından, kullanım ömrü boyunca katlanılan indirilebilir giderlerin düşülmesiyle elde edilen değerdir. Artık duran varlığın satış fiyatından düzeltilmiş maliyet esasını çıkararak duran varlığın amortisman yeniden yakalama değerini hesaplayabilirsiniz.

Ekipman için 30,000 ABD Doları ödediyseniz ve IRS size dört yıllık kesinti süresiyle %15'lik bir kesinti oranı tahsis ettiyse, maliyet esasınız 30,000 ABD Dolarıdır. Yıllık indirilebilir giderleriniz 4,500 $ olacaktır. Düzeltilmiş maliyet esasını hesaplamak için, yıllık kesinti maliyetinizi dört ile çarpın ve maliyet esasından çıkarın. Sonuç olarak, düzeltilmiş maliyet tabanınız 12,000 $ olacaktır. Varlığı 13,500$'a satarsanız, ek maliyetleri veya komisyonları dahil etmeniz gerekir. Ücretler 300 $ ise, bu tutarı satış fiyatından düşersiniz. Bu rakam net gelirinizi temsil eder. Daha sonra, 12,000 $ 'lık bir gerçekleşmiş kazanç elde etmek için bu değerden 1,500 $ düşersiniz.

Ayrıca Oku: KİRALIK MÜLKİYET Amortismanı: Nasıl Hesaplanır

Ancak, amortismana tabi malın satıldığı sırada bir zarar varsa, bir amortismanı geri alamazsınız. Kazanç ve kayıpların orijinal satın alma fiyatı yerine düzeltilmiş maliyet esası kullanılarak hesaplandığını hatırlamak çok önemlidir. Vergilerinizi beyan ettiğinizde IRS, geri alımlarınızı normal gelir olarak sınıflandıracaktır. IRS ayrıca varlıkta gerçekleşen kazancı amortisman gideriyle karşılaştıracaktır. Daha küçük değer, amortismanın geri alınmasını temsil eder. Bu aynı zamanda kiralık evler ve gayrimenkuller için de geçerlidir.

Aynı yöntem, kiralık mülkler için düzeltilmiş maliyet esasını ve kesinti giderlerini belirlemek için kullanılacaktır. Temel fark, gerçekleşen kazancınızın sermaye kazançları vergi oranı ve diğer vergilerden etkilenmesidir.

Her Yıl Ne Kadar Değer Kaybedebilirsiniz?

Düz çizgi formülü, bir kez daha amortisman hesaplamak için en yaygın kullanılan yaklaşımdır. Bu, satın alma sırasında varlığın maliyet esasının alınmasını ve varlığın faydalı ömrünün sonunda düzeltilmiş maliyet esasından çıkarılmasını gerektirir. Ardından, maliyet esasının parasal tutarını, düzeltilmiş maliyet esasından daha az olan tutarı, varlığın kuruluşunuza işlevsel olarak hizmet edebileceği yıl sayısına (yıllara göre) bölün. Bu size, düz çizgi tekniğini kullanarak yılda talep edebileceğiniz dolar amortisman tutarını verecektir.

Ancak, her zaman düz çizgi yöntemini kullanmak zorunda olmadığınız ortaya çıkıyor. Genel Kabul Görmüş Muhasebe İlkeleri (GAAP) çatısı altında, amortismanın hesaplanması için üç farklı teknik vardır. Azalan bakiyeyi, yıl rakamlarını ve üretim birimlerini içerir.

Amortisman Yeniden Yakalamasını Nasıl Önleyebilirim?

1031 borsası, sonra çağrıldı IRS Bölüm 1031 Vergi yükünüzü azaltmak istiyorsanız, IRS'nin vergi kanunu, hem amortisman geri alımından hem de sermaye kazancı vergilerinden kaçınmanıza yardımcı olabilir. Ancak, satıştan elde edilen gelir, 1031 borsasının gereklilikleri uyarınca başka bir yatırım amaçlı gayrimenkule yatırım yapmak için kullanılmalıdır.

Basitçe söylemek gerekirse, bir satıcı olarak, bir mülk satarak ve parayı, doğası gereği satılanla karşılaştırılabilir ve orijinal mülkünüze eşit veya daha büyük değere sahip bir mülke koyarak yatırımlarınızın satışına ilişkin sermaye kazançları vergilerini ödemeyi erteleyebilirsiniz. . Gerçekte, mülkünüzü sattığınızda ve mülkiyeti yeni bir alıcıya devrettiğinizde kar elde edemezsiniz. Ancak, genel gayrimenkul yatırım varlıklarınızı artırmak için herhangi bir geliri uygulayabilirsiniz.

Ya kârınız, amortisman giderinizden daha küçükse?

Toplam tanınan kazancınız, amortisman giderinizden azsa, IRS, ödenecek vergiyi normal oranınızı kullanarak hesaplamanızı ister.

Emlak piyasasının normal bir düşüş döngüsünde olduğunu varsayalım. Alıcının pazarı olmasına rağmen, kişisel veya ticari nedenlerle 105,000 ABD Doları teklif eden bir alıcıya satış yapmayı tercih ediyorsunuz. Mülk sahibi olduğunuz on yıl boyunca kazancınız toplam amortisman vergisi kesintilerinizden daha küçük olduğundan, verginiz normal vergi oranınız kullanılarak hesaplanır:

99,000$ emlak satış fiyatı – 63,640$ düzeltilmiş maliyet esası = 35,360 $ toplam tanınan kazanç.

36,360 ABD Doları tutarındaki amortisman gideriniz, 35,360 ABD Doları tutarındaki toplam tanınan kazancınızı aştığından, normal vergi oranınız üzerinden vergi ödersiniz:

Toplam vergi borcu = 35,360 ABD doları tanınan kazanç * %24'lük olağan vergi oranı = 8,486 ABD doları

Bir kiralık mülk zarara satıldığında amortisman geri alımı uygulanabilir mi?

Kiralık mülkünüzü zararına satarsanız, amortismanı geri alma gereklilikleri geçerli değildir. Bununla birlikte, satışta para kaybetseniz bile, vergilendirilebilir gelirinizi azaltmak için son 36,360 yılda 10 ABD Doları tutarındaki amortisman indirimini alabilmenizden yararlanmış olacaksınız.

IRS ayrıca, geçmiş vergi beyannamelerini değiştirerek bir kiralık mülk kaybını geri taşımanıza izin verir. Gelecekteki geliri dengelemek için kiralık mülk yatırım kaybınızı da ileri taşıyabilirsiniz. IRS Konu No. 425 Pasif Faaliyetler – Zararlar ve Krediler ve ayrıca Yayın 544, kiralık gayrimenkul faaliyetleri için kayıpların nasıl çalıştığını ayrıntılı olarak açıklamaktadır.

Kısmi Yıl Amortismanı nedir?

Yukarıdaki örneklerde, her yıl mülk değerinin yüzde 3.363'ü olan tam bir yıllık amortisman kullandık. gerçek dünyasında gayrimenkul yatırımlarıancak, işlemler yılın her ayı gerçekleşir.

Kısmi yıl amortismanını hesaplamak için kiralık mülkün hizmete girdiği ay kullanılır. IRS Yayını 527'ye göre, kiralık mülk, kiracının mülkiyeti aldığında değil, hazır ve kiraya hazır olduğunda faaliyete geçirilir.

Bu örnekte, kiranız 1 Şubat'ta doluluk için hazırsa, ancak kiracı bir kira sözleşmesi imzalayıp 1 Nisan'a kadar taşınmadıysa, yine de 1 Şubat'ta amortismanı başlatabilirsiniz. IRS ayrıca, bir hata yapmamanız için kısmi yıl amortismanının nasıl çalıştığını da belirtir:

• Tam yıl = %3.636
• Ocak = %3.485
• Şubat = %3.182
• Mart = %2.879
• Nisan = %2.576
• Mayıs = %2.273
• Haziran = %1.970
• Temmuz = 1.667%
• Ağustos = %1.364
• Eylül = %1.061
• Ekim = %0.758
• Kasım = %0.455
• Aralık = %0.152

Kiralık mülk, ilk kısmi hizmet yılınızdan sonra her tam hizmet yılı için yüzde 3.636 oranında amortismana tabi tutulur. Daha sonra, sattığınız yılın hangi ayına bağlı olarak tekrar kısmen amortismana tabi tutulur.

Son Düşüncelerimiz

Kiralık mülkünüz varsa veya gayrimenkule yatırım yapıyorsanız, amortisman vergilerden tasarruf etmenize yardımcı olabilir. Aynı zamanda, vergilerinizden ne kadar düşebileceğiniz ve herhangi bir yılda IRS'ye borçlu olduğunuz para miktarını en aza indirmek için ne kadar kullanabileceğiniz konusunda sınırlamalar vardır. Ne olursa olsun, dikkatli bir ön finansman ve vergi planlamasının yanı sıra gayrimenkul portföyünüzün büyümesindeki kazançları yeniden yatırmaya yönelik bir gözle, paranızı çok daha ileri götürebilirsiniz.

Amortisman Yeniden Yakalama SSS'leri

İlgili Makaleler

• Birikmiş Amortisman: Hesaplama ve Örnekler
• DÜZ HAT Amortismanı: Düz Çizgi Amortismanı Nasıl Hesaplanır
• Amortisman Muhasebesi: Tanımı, Yöntemleri, Formülü ve Bilmeniz Gereken Her Şey
• Kar ve Zarar Tablosu Açıklandı!!! K&Z Beyanı Nasıl Okunur ve Oluşturulur
• İşletme Nakit Akışı: Kullanımları ve Uygulamaları