Cap oranı veya kapitalizasyon oranı, bir yatırımcının bir mülk üzerinde yapacağı potansiyel getiriyi tahmin etmek için gayrimenkulde kullanılan bir formüldür. Tavan oranı, birden fazla gayrimenkulün getiri oranının hesaplanmasında çok önemlidir. Bununla birlikte, iyi bir üst sınır oranı belirlemek, varlık sınıfının değerlemesine ve varlıkların piyasa konumuna bağlı olarak göz korkutucu olabilir. Öte yandan, üst sınırı kullanmanın doğru olduğu ve kullanmanıza gerek olmadığı durumlar vardır. Bundan emin değilseniz, bu makale emlakta iyi bir üst sınırı nasıl kontrol edeceğiniz ve formülü kullanarak nasıl hesaplayacağınız konusunda size rehberlik edecektir.
Gayrimenkulde Cap Oranı Nedir?
Gayrimenkulde tavan oranı, yatırım amaçlı gayrimenkullerin potansiyel getirisini hesaplamak için kullanılan bir formüldür. Üst sınır oranı tipik olarak %3 ila %20 arasında değişen bir yüzde olarak ifade edilir. Genel olarak, tavan oranları mülk değerleriyle ters orantılıdır. Üst sınır oranı ne kadar düşükse, satın alma fiyatı o kadar yüksek olur ve bunun tersi de geçerlidir.
Ayrıca, üst sınır oranı, piyasadaki benzer gayrimenkul yatırımlarının göreli değerini hızlı bir şekilde karşılaştırmak için kullanışlıdır. Diğer faktörlerin yanı sıra kaldıracı, paranın zaman değerini ve mülk iyileştirmelerinden gelecek nakit akışlarını göz ardı ettiği için bir yatırımın gücünün tek göstergesi olarak kullanılmamalıdır.
Cap Rate Gayrimenkul Örneği Nedir?
Yatırımcılar, büyük buluşsal yöntemleri olarak kapitalizasyon oranlarını kullanarak çeşitli gayrimenkul varlıklarını karşılaştırırlar. Örneğin, 10 milyon $ talep fiyatı ve 1 milyon $ beklenen NOI'si olan bir mülkün kapitalizasyon oranı %10 olacaktır.
Gayrimenkulde Kapora Oranı Formülü
Gayrimenkulde üst sınırı hesaplamak için çeşitli yöntemler vardır. Gayrimenkulde üst sınır oranını hesaplamak için en yaygın formül, mülkün net işletme gelirini (NOI) mevcut piyasa değerine bölmektir.
Gayrimenkulde tavan oranı formülü = Net Faaliyet Geliri / Cari Piyasa Değeri nerede:
- Net işletme geliri tüm işletme giderleri düşüldükten sonra mülkün elde ettiği yıllık gelirdir; mülk yönetimi ve vergi ödemeleri gibi.
- Mevcut piyasa değeri varlığın piyasadaki değeridir.
Üst sınır oranını hesaplamak için başka bir formül, mülkün orijinal sermaye maliyetini veya edinme maliyetini kullanmaktır.
Kapora oranı = Net Faaliyet Geliri / Satın Alma Fiyatı
Bu üst sınır oranı formülü, iki nedenden dolayı gayrimenkulde çok popüler değil. İlk olarak, birkaç yıl/on yıllar önce düşük fiyatlarla satın alınan mülkler için gerçekçi sonuçlar vermemektedir. İkinci olarak, satın alma fiyatı sıfır olduğundan, bölünmeyi imkansız hale getirdiğinden, devralınan mülklere uygulayamazsınız. Ayrıca, emlak fiyatları çok fazla dalgalandığı için. Mevcut piyasa fiyatını kullanan ilk sürüm, sabit değerli orijinal satın alma fiyatını kullanan ikincisinden daha doğru bir temsildir.
%7.5 Üst Sınır Oranı Ne Anlama Geliyor?
CAP oranını hesaplamak için, yıllık net işletme gelirini binanın satın alma fiyatına bölmeniz yeterlidir. Örneğin, bir yatırım amaçlı gayrimenkulün maliyeti 1 milyon ABD Doları ise ve NOI (net işletme geliri) yılında 75,000 ABD Doları üretiyorsa, kapitalizasyon oranı %7.5'tir.
%3'lük Kapak Oranı Ne Anlama Geliyor?
Üst sınır oranları, bir risk ve getiri ölçüsü olarak görülür; %3-5'lik "düşük" bir üst sınır oranı, varlığın düşük riskli ve yüksek değerli olduğunu gösterirken, %8-10'luk "yüksek" bir üst sınır oranı, daha düşük bir fiyat, daha yüksek risk ve daha yüksek getiri anlamına gelir.
Gayrimenkulde Cap Oranı Nasıl Hesaplanır
Mülkün net işletme gelirini (brüt gelir daha az gider) varlığın değerine bölerek formülü kullanarak gayrimenkuldeki üst sınır oranını hesaplarsınız.
#1. Mülkün Net İşletme Gelirini Hesaplamayı Öğrenin
Üst sınırın hesaplanmasında NOI, gayrimenkul mülkünün gelir akışlarının toplamından mülkün giderlerinin toplamının çıkarılmasıyla bulunur.
Mülkün üretebileceği her türlü geliri kullanabilirsiniz; kira geliri, ücretler ve ek ücret gerektiren tesis içi olanaklar gibi; mülkün gelir akışlarını toplarken. Ayda 10,000$ kira geliri elde eden ancak başka hiçbir gelir kaynağı olmayan bir mülk satın almayı düşündüğünüzü varsayalım. Emlak vergileri, sigorta primleri, onarımlar ve yasal ücretler gibi mülkün masraflarını eklemeniz gerekecektir.
Ancak, potansiyel boş pozisyonlar gibi göz önünde bulundurmanız gereken daha az belirgin maliyetler vardır. Çoğu yatırımcı %10'luk bir boşluk oranı varsayıyor, ancak mülkün boşluk oranı hakkında doğru bir tahminde bulunmak için bölgenizde biraz araştırma yapabilirsiniz. Düşündüğünüz mülkün toplam gideri, %1,000 boşluk beklentisi de dahil olmak üzere aylık 10 ABD Dolarıdır.
Mülkün gelir ve giderlerini öğrendikten sonra giderleri gelirden çıkarabilirsiniz. NOI bu şekilde belirlenir.
#2. Mevcut Piyasa Değerine Böl
NOI'yi aldığınızda bir sonraki adım, net işletme gelirini mevcut piyasa değerine bölmektir. Bununla birlikte, bazı gayrimenkul yatırımcıları, tavan oranını hesaplamak için mevcut piyasa değerini veya satın alma fiyatını kullanmanın iyi olup olmadığı konusunda tartışmaktadır. Ancak yatırımcıların çoğunluğu mülkün mevcut piyasa değerini kullanır.
Ayrıca, mülk ayrıntılarını inceleyerek ve mevcut birçok ev değerleme tahmin aracından birini kullanarak mülkün mevcut piyasa değerini belirleyebilirsiniz.
#3. Yüzdeye Dönüştür
Son adım, bölümünüzün ürününü bir yüzdeye dönüştürmektir. Sonucu 100 ile çarparak bunu yapabilirsiniz. Örneğin 1,000,000$'dan ev alıp 100,000$ pozitif net işletme geliri (brüt kira gelirinden sabit ve değişken giderler düşüldükten sonra kalan miktar) elde ederseniz.
Ardından: 100,000 ABD Doları / 1,000,000 ABD Doları = 0.10 = %10
Varlığın tavan oranı %10'dur; yılın net gelirleri ile ödenen ev maliyetinin onda biri.
%1 Kuralı Nedir?
Gayrimenkulde, satın alma fiyatını beklenen yıllık brüt kira geliriyle karşılaştırmak için %1 kuralı kullanılır. Potansiyel yatırımların yüzde bir kriterini geçebilmesi için satın alma fiyatının en az yüzde birine eşit aylık kiraya sahip olması gerekir.
Gayrimenkulde Cap Oranının Önemi
Kap oranı, ticari bir mülkün getiri oranını ölçtüğü ve benzer mülklerle kolay karşılaştırmaya olanak sağladığı için yatırımcılar için önemlidir. Üst sınır oranını ayarlarken, risk yüzdesini ele almalısınız çünkü üst sınır oranı düşük olan bir mülkün boşluk oranı yüksek olabilir ve bu da onu yüksek riskli bir yatırım haline getirir. Kötü durumdaki bir mülk, toplam değeri daha düşük olduğu için üst sınır oranına da zarar verebilir. Bununla birlikte, üst sınır oranları çeşitli faktörlerden etkilenir. Böylece benzer karakterlerle özellikleri karşılaştırmak için bu formülü kullanabilirsiniz.
Gayrimenkulde İyi Bir Cap Oranı Nedir?
Gayrimenkulde iyi bir üst sınır oranı, değişken olabilen ve çoğu zaman dalgalanan potansiyel kazançlarla birlikte gelir. İyi bir emlak tavan oranını iki şekilde öğrenebilirsiniz; bir yatırımdan ne elde etmek istediğinizi ve ne kadar risk almaya hazır olduğunuzu. Daha yüksek bir üst sınır oranı, daha yüksek bir risk düzeyi anlamına gelirken, daha düşük bir üst sınır oranı, daha düşük bir risk düzeyi anlamına gelir. Cap oranları da mülkün değeri ile ters orantılıdır. Daha yüksek bir üst sınır oranı, daha pahalı bir mülke karşılık gelirken, daha düşük bir üst sınır oranı, daha az pahalı bir mülke karşılık gelir.
Genel olarak formül, daha yüksek net işletme geliri ve daha düşük değerleme ile varlıkları daha yüksek bir üst sınır oranına atar. Varlıklar daha büyük olurken değerleme ancak daha düşük bir net işletme geliri, daha düşük bir üst sınır oranına sahip olacaktır.
Yatırımcılar genellikle daha düşük tavan oranlı mülklerin güvenli olduğunu düşünürler, ancak ilk yatırımlarını telafi etmek için daha uzun bir zaman çizelgesi beklemeleri gerekir. Bir yatırımcı olarak, portföyünüzdeki mülkler için kabul edilebilir bir üst sınırın ne olduğunu düşünmelisiniz. Aklınızda bir rakam varsa, risk toleransınızı karşılamayan evlere hızla geçiş yapabilirsiniz.
Daha Yüksek Bir Kapak Oranı Her Zaman Daha mı İyi?
Daha yüksek bir üst sınır oranı genellikle daha büyük bir kayıp olasılığını gösterir. Yani, varlığınızın kapitalizasyon oranı yüksek ancak varlığın fiyatı düşükse, yatırım göründüğünden daha riskli olabilir. Bununla birlikte, piyasa değeri oranları bir konumdan diğerine büyük ölçüde değişebilir. Sonuç olarak, dikkatli kullanmalısınız.
Tavan Oranlarını Etkileyen Faktörler
Sınır oranı denklemi birkaç şeyden etkilenir. Yatırım kararları vermek için üst sınır oranını kullanmadan önce, üst sınır oranını etkileyen faktörleri anlamak önemlidir. Örneğin, boş pozisyonlar NOI'yi, kiracı kiralamalarının uzunluğunu, kiracı kiralamalarının türlerini ve kiracıların kredi itibarını etkiler. Konum, mevcut pazar, yapının veya gayrimenkulün kalitesi ve diğer çeşitli faktörler, üst sınır oranını etkiler. Sınır oranını gerçekten anlamak için yatırımcılar bu birçok unsuru göz önünde bulundurmalıdır.
Sınır oranları üzerinde büyük etkisi olabilecek faktörlerden birkaçı:
- Lokasyon. Mülkün konumu, emlakta iyi bir üst sınır oranı üzerinde önemli bir etkiye sahip olabilir. Daha yüksek bir üst sınır oranı genellikle riskli yerleri etkiler.
- Market boyu. Büyük, rekabetçi bir piyasa, daha küçük ve daha riskli bir piyasadan daha düşük emisyon üst sınırı oranlarına sahip olabilir.
- Varlık İstikrarı: Gayrimenkul değerinin gelecekteki kararlılığı dikkate alınabilir.
- Büyüme Potansiyelleri. Büyüyen bir pazarda çok fazla büyüme potansiyeli olan bir mülk, üst sınır oranlarından da etkilenebilir.
- Sermaye likiditesi. Mülkte kullandığınız sermaye yatırımı, NOI'yi doğrudan etkilediği için üst sınır oranı üzerinde önemli bir etkiye sahiptir.
Cap Oranları Ne Zaman Kullanılmalı ve Ne Zaman Kullanılmamalı
Gayrimenkul yatırımcıları, bir yatırımın potansiyel getirisini veya karlılığını tahmin etmek için iyi bir üst sınır oranı kullanabilir. Gayrimenkule yatırım yaparken, konfor bölgenizde kalırken kâr şansınızı en üst düzeye çıkarmak istersiniz.
Sınır oranları, pazarlar, mülk türleri ve diğer yatırım olanakları arasında karar vermenize yardımcı olabilir. Örneğin, olası karı tahmin etmek için, bir mülkün üst sınır oranını devlet tarafından ihraç edilen Hazine bonolarının yıllık faiz oranıyla karşılaştırın.
Ancak bu iki yatırım fırsatı tamamen aynı değildir. Tahviller, vadeye kadar elinizde tutarsanız, belirli bir getiriyi garanti ederek bir miktar kesinlik sağlar. Gayrimenkul yatırımları, mülkün yeniden satış değeri, kira piyasası, boş veya sorunlu kiracılar veya negatif nakit akışı sonucu ortaya çıkan risk içerir. Mülk yatırımları risklidir çünkü tavan oranları tahmin edilen net gelire ve değişkenliğe bağlıdır. Market değeri.
Sınır oranları verimli hesaplamalar için faydalı olsa da, bunları kullanmayı düşünmemeniz gereken zamanlar vardır. Sabitlenmiş bir Net İşletme Geliri (NOI) tahminini doğru uygularsanız, temel üst sınır oranı, daha kapsamlı bir indirgenmiş nakit akışı (DCF) çalışmasına yakın bir değerleme sağlayabilir. Gayrimenkulün net işletme geliri akışı karmaşık ve düzensizse ve nakit akışında önemli dalgalanmalar varsa, yalnızca kapsamlı bir indirgenmiş nakit akışı analizi adil ve güvenilir bir değerleme üretecektir.
Sonuç
Gayrimenkul işlemlerindeki çoklu gayrimenkul yatırımınızın geri dönüş oranını belirlemek için bir tavan oranı kullanabilirsiniz. İyi bir üst sınır oranı, çoğu zaman dalgalansa da potansiyel kazançlarla birlikte gelir. Ancak ne zaman ve ne zaman kullanmayacağınızı anlamanız gerekir. Sınır oranları, pazarlar, mülk türleri ve diğer yatırım fırsatları arasında karar vermenize yardımcı olabilir. Olası karı tahmin etmeye ve bir mülkün üst sınır oranını devlet tarafından ihraç edilen Hazine tahvillerinin yıllık faiz oranıyla karşılaştırmaya yardımcı olur.
Emlak SSS'lerinde Üst Sınır Oranı
7.5'lik bir üst sınır oranı ne anlama geliyor?
7.5 üst sınır oranı, mülkünüzün veya yatırımınızın değerinden yıllık yüzde 7.5'lik bir brüt gelir bekleyebileceğiniz anlamına gelir. Mülkünüz 150,000 ABD Doları değerindeyse, 7.5'lik bir üst sınır oranı, yıllık 11,250 ABD Doları getiri anlamına gelir.
Üst sınır oranı, yatırım getirisi ile aynı mı?
Üst sınır oranı size bir gelir mülkünün mevcut getirisinin ne olduğunu gösterirken, ROI size belirli bir zaman diliminde yatırım getirisinin ne olabileceğini söyler.
Kapora oranı borç servisini içeriyor mu?
Net işletme geliri veya NOI, giderler düşüldükten sonra kiralık mülkten kazandığınız para miktarıdır. Borç servisi dahil olmasa da, mülk yönetimi, vergiler, sigorta, bakım ve diğer masraflar dahil edilmelidir.
Kapora oranını nasıl yükseltirsiniz?
Mülk satın alırsanız ve yeni bir mülk yöneticisi çalıştırırsanız, sadece kirayı artırarak üst sınır oranınızı hızla artırabilirsiniz:
İlgili Makaleler
